金融項目可行性分析范文

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第1篇

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風險分析

自20世紀80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力。基于以上因素，可以預期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領域。

一、可行性分析的概念

為了降低風險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經(jīng)濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預測、多方案構建與必選、技術經(jīng)濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機構融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項目后評價的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設規(guī)劃、批準的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標等。

可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細規(guī)定，指導我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經(jīng)濟效益分析和風險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結語

商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

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[3]陳敏.關于工業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.

第2篇

【關鍵詞】投資 可行性分析 作用

現(xiàn)階段全世界都向著全球化和一體化方向不斷邁進，尤其是在世界經(jīng)濟貿(mào)易方面，各國之間的聯(lián)系越來越緊密，市場競爭也更加復雜更為激烈。在這種經(jīng)濟大環(huán)境之下，投資者的每一次的經(jīng)濟投資都面臨著巨大的風險和挑戰(zhàn)，甚至有血本無歸的可能。投資者在進行經(jīng)濟投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報告，這對于提高決策者的決策效率，降低決策者因為個人感情因素以及對國家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯失最佳的投資良機情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場競爭力等作用。因此，本文就對在現(xiàn)實經(jīng)濟實際投資過程中，投資可行性分析所起到的重要作用進行深入分析和研究。

一、經(jīng)濟投資可行性分析的原則

（一）前瞻性

可行性分析最為基本的原則就是前瞻性，這也是投資可行性分析存在的最大意義。前瞻性，顧名思義就是在事件發(fā)生之前對其發(fā)展趨勢及最終結果進行預判。從經(jīng)濟管理方向來說，可行性分析是預控行為的一部分，經(jīng)濟投資前對于要投資的對象是否具有升值空間運用已有資料進行合理分析，對投資的收益性做出預判，所以這一分析本身就是一項有預測性質(zhì)的活動。在進行投資目標的實際可行性分析的時候，要時刻謹記這一重要原則，對于可能對投資活動產(chǎn)生影響的因素都要充分了解并分析，每一個細小的因素都有可能對投資結果帶來巨大的影響，從而提高可行性分析的準確程度，為投資者做出明智的投資選擇提供有效的數(shù)據(jù)支持。

（二）公平性

在進行經(jīng)濟投資可行性分析時候，想要獲得更為準確的數(shù)據(jù)、得到更加精準的判斷，就必須要遵循可行性分析的公平性原則，這在分析過程中起著十分重要的作用。相關金融數(shù)據(jù)分析師必須要堅持這一原則，不帶任何感彩地進行數(shù)據(jù)分析和綜合判斷，明確自身肩負的重要職責，對于外界的影響因素要盡最大的力量進行屏蔽，科學客觀地對待收集的數(shù)據(jù)和資料，并據(jù)此進行公正客觀的分析和計算，還要按照經(jīng)濟市場的價值波動規(guī)律進行檢測，確保分析結果的科學性和可行性。

（三）真實性

可行性分析中想要確保分析報告科學且合理就要堅持真實性的原則。相關金融數(shù)據(jù)分析師要在實際數(shù)據(jù)分析的時候保持謹慎認真，確保所有工作流程都是按照相關規(guī)定及標準進行的，收集的資料要翔實可靠、廣泛真實，這是做好投資可行性分析的基礎和依據(jù)，數(shù)據(jù)分析階段結束之后就到了考驗數(shù)據(jù)分析師真正實力的時候了，特別要注意的就是工作中要貫穿真實性的原則，開展好數(shù)據(jù)分析工作，保證數(shù)據(jù)分析工作的有效性。

二、可行性分析在經(jīng)濟投資中的作用分析

就目前我國實際情況來說，在經(jīng)濟投資過程中可行性分析起著非常重要的作用，甚至對最終的經(jīng)濟效益起著決定性的影響作用。因此，必須充分利用好可行性分析，以便能夠使其在實際經(jīng)濟投資中發(fā)揮出更加重要的作用。

（一）為投資者摸清投資市場真實需求及情況做出參考

投資決策是否明智，就要看這個決策是否符合市場需求以及和市場需求符合的程度，如果投資者的投資項目沒有符合市場需求或者與市場消費主流方向有所偏離的話，就會給投資者帶來嚴重的經(jīng)濟損失，甚至讓投資者因為一個決定而血本無歸，因此做出決策之前必須對市場需求進行全面而深入的調(diào)查，并綜合其他數(shù)據(jù)做出可行性分析報告，只有這樣才可以最大程度地降低決策對投資者帶來的負面影響，為投資者帶來更多的經(jīng)濟收入。相關金融風險測評師要對國內(nèi)外相關市場的規(guī)模、競爭力以及價格等進行深入的調(diào)查及了解，預判潛在市場的大小，對可能出現(xiàn)的風險進行估計并擬出對應的應急方案，做出最為合適的經(jīng)濟投資項目分析報告，為投資者自行做出決策提供科學可靠的數(shù)據(jù)支持，并在一定程度上減小了投資者進行經(jīng)濟投資項目選擇的壓力，減輕了工作負擔，并提高了決策效率。

（二）科學合理地對投資對象各方面條件進行分析和評價

進行投資的可行性分析能夠對投資項目進行充分的了解和認知，避免因為不了解投資項目而造成的盲目決策。一方面，能夠提高投資項目在同類產(chǎn)品中的競爭力，促進各類自然資源及經(jīng)濟資源的合理分配及利用，使得資源利用效率實現(xiàn)最大化。由于各類生產(chǎn)資源在地域上分配不均衡，并且各地擁有的資源也有一定的數(shù)量限制，不同地區(qū)的同類資源在數(shù)量、質(zhì)量等方面都是不同的，因此各地的生產(chǎn)成本也就不盡相同。可行性分析對投資項目進行的全面分析包括了項目開發(fā)的地區(qū)、項目的規(guī)模大小、項目所具有的潛在價值等等，這些都是在進行實際決策時需要參考的對象，具有優(yōu)勢因素的投資項目自然會獲得更多投資者的青睞，這樣就使得優(yōu)勢因素得到更多的利用，進而加強了項目的競爭能力；另一方面，進行可行性分析時，對投資項目的全面考察、完整的數(shù)據(jù)分析方式以及科學的數(shù)學模型應用、從宏觀角度對投資項目所處的環(huán)境等方面進行統(tǒng)一整合及分析等都使投資方案的合理性得到充分保證，為決策的順利執(zhí)行提供必要的備選方案，還從一定程度上維持了市場競爭的平衡性。

（三）避免由于決策者缺乏對國家政策等外部環(huán)境的了解導致的決策失誤

經(jīng)濟投資項目的開發(fā)及上市都必須要遵守國家相關政策做出的相關規(guī)定，還必須要獲得國家相關審批部門的認證和允許才可以在金融市場進行上市。國家政策則是國家根據(jù)實時市場情況做出宏觀調(diào)控的一種重要手段和方法，國家政策包括很多方面，比如投資政策、出口政策，還有在某些特殊地區(qū)實行的特別經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，還有國家為了扶持某種新興行業(yè)而提供的特殊優(yōu)待條件等等，如果投資者不能及時了解國家政策改動及增添的動向，不能對國家相關政策及地區(qū)政策做出詳盡而透徹的了解，就很容易出現(xiàn)投資項目超過審批時間或者是錯過優(yōu)惠條件實施事件等等而帶來的很多不必要的經(jīng)濟損失。因此，投資者在進行實際投資的之前一定要做可行性分析，對國家及地區(qū)的相關政策及優(yōu)惠條例進行完全的掌握，并聘請專業(yè)的金融風險測評師對市場可能出現(xiàn)的變化及風險做出預判，做出相對應的應對措施及方案，才能夠最大程度的避免因為信息了解不及時而造成的決策失誤或是錯失投資的最佳時機，甚至帶來嚴重的經(jīng)濟損失。

（四）使得投資者的決策更具穩(wěn)定性

投資者想要保證經(jīng)濟投資能夠持續(xù)平穩(wěn)不斷地運行下去，就必須要保證自身投資具有穩(wěn)定性、漸進性和一定的系統(tǒng)性。投資者再進行一些比較大型的經(jīng)濟項目投資的時候，因為其本身具有的投資規(guī)模大、投資風險高、資金回收期較長等特點，很容易出現(xiàn)投資的不連續(xù)，產(chǎn)生一定的投資混亂，這就需要投資者在進行投資之前做好可行性分析工作，為之后投資項目的決策提供紅宏觀上的方向引導，維持投資的穩(wěn)定性和有序性，才能夠使得市場資源得到有效充分利用，才能減少在投資中的決策混亂，進而減少決策失誤，獲取更多更長遠的經(jīng)濟利益。

三、結語

綜上所述，投資者在進行經(jīng)濟投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報告，這對于提高決策者的決策效率，降低決策者因為個人感情因素以及對國家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯失最佳的投資良機情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場競爭力等作用。本文介紹了經(jīng)濟投資可行性分析的基本原則以及可行性分析在經(jīng)濟投資中的重要作用，希望可以為投資者在進行投資決策之前對可行性分析充分重視起來，認識到只有做好可行性分析報告才能夠盡量減少市場決策的風險，做出最為合理的投資決策分析，希望可以為相關經(jīng)濟投資者提供一點參考和借鑒。

參考文獻：

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第3篇

依據(jù)公司運營發(fā)展部下發(fā)的評估報告要求，市場策劃部就項目可行性研究工作中存在的問題進行以下剖析：

可行性研究是決策科學在項目領域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段（包括技術科學、社會學、經(jīng)濟學及系統(tǒng)工程等）對一項建設工程進行技術經(jīng)濟論證的綜合科學，其基本任務是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。

作為投資項目中的前期工作的重要內(nèi)容，對項目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）可行性研究是公司進行項目投資決策和編制設計任務書的依據(jù)；（2）可行性研究是公司籌集資金的重要依據(jù)；（3）可行性研究是公司與各有關部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；（4）可行性研究是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據(jù)；（5）可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)；

一、可行性研究工作中存在的問題

作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序，并作為強制性方法:在項目決策中推行，但是，在現(xiàn)今公司的大多數(shù)項目當中，可行性研究并沒有起到如上所述的作用，或者進行的可行性研究并不符合要求。其中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.編制工作方面

編制一份高質(zhì)量的投資項目可行性研究報告，要成立由相關專業(yè)人員組成的可行性研究小組，需要較多的時間（1-3個月），做大量的基礎工作，針對項目搜集大量的、可靠的、及時的資料，作為可行性研究報告的依據(jù)和內(nèi)容。基礎工作是否認真細致，搜集的資料是否完整可靠，直接關系到可行性研究工作的質(zhì)量。然而公司在很多小型項目中由于主、客觀因素的限制并沒有這樣做，只是憑借現(xiàn)有的資料和主觀推斷，對項目的可行性進行了判斷。這樣的可行性研究過程不規(guī)范、依據(jù)不充分、內(nèi)容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應有的作用。

2.內(nèi)容方面

很多可行性研究的內(nèi)容不全面，經(jīng)常缺少風險分析，社會評價，建筑節(jié)能和環(huán)境評價等方面的內(nèi)容。如有些項目受不確定性因素影響很大，卻缺少或根本沒有風險分析的內(nèi)容；有些項目與周圍環(huán)境的關系很密切，卻沒有社會評價的內(nèi)容。除此之外，有些項目在設計、施工、融資等方面缺乏多方案的比選，這樣的項目進行評價和決策就有很大的局限性，決策工作也十分被動。

3.評價指標方面

在目前完成的可行性研究報告中，制定的評價指標數(shù)目較少，而且不成系統(tǒng)，如在財務評價當中，對于盈利能力、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、財務內(nèi)部收益率和投資利潤率等指標的分析不是很全面和系統(tǒng)。如財務評價中只有對盈利能力的分析，而沒有償債能力和生存能力的分析；對項目是否可行的判斷有相當大的影響。在指標使用時應對指標的有效性和預期性進行更新和分析，如一些計算期相對較長的項目，在財務評價中，運用一些靜態(tài)指標，計算出來的結果將會很不準確的，不能在現(xiàn)實條件下對項目是否可行作出有效判斷。沒有采用動態(tài)經(jīng)濟評價的方法:對可行性分析中的所有數(shù)據(jù)進行驗證。

二、可行性研究工作的改進建議

為了使項目的可行性分析真正能為公司的決策提供科學、全面、準確的決策依據(jù)，發(fā)揮其重要作用，應采取下列措施：

1．對項目投資的可行性分析工作，分層進行，層層推進。項目的可行性分析可分為三階段，即機會分析，初步可行性分析和詳細可行性分析。首先是投資機會分析，房地產(chǎn)投資時機的選擇應將銀川市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況放在首位分析，要預測銀川市國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，認真分析與房地產(chǎn)業(yè)相關的國家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策及房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟總體發(fā)展狀況的關系，從項目投資的環(huán)境、背景、目的、基礎、條件等方面進行調(diào)查分析通過對投資初步設想的鑒別，若可行，就要進行初步可行性分析。初步可行性分析將對項目所在地區(qū)域市場的常規(guī)條件和項目特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術經(jīng)濟問題進行分析，若可行，再進行詳細可行性分析。詳細可行性分析將作進一步的市場調(diào)查，掌握足夠的資料，對投資項目進行深入的技術經(jīng)濟分析、論證，這是可行性分析的關鍵。分析的結果將是投資決策的依據(jù)。

2．項目投資可行性分析必須具備兩個以上方案。有了可對比的方案，才能選擇最佳方案，可行性分析才能夠向公司決策層提供評價決策的依據(jù)。

3．認真研究和預測項目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)項目投資巨大，影響現(xiàn)金流入，流出的因素很多。項目的現(xiàn)金流量的準確性對可行性分析的結果具有決定性作用，因此認真研究和預測項目的現(xiàn)金流量，具有十分重要的意義。