前期物業(yè)管理質(zhì)價原則范文
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摘要：從開發(fā)商自建自管的物業(yè)管理模式入手，分析了以居住環(huán)境為賣點的項目中，開發(fā)企業(yè)所實施的物業(yè)管理模式，分析了這種模式的弊端，特別是這種模式給項目未來的物業(yè)管理乃至物業(yè)管理市場帶來的影響，并就此提出了合理化建議，以期推動物業(yè)管理領(lǐng)域真正實現(xiàn)質(zhì)價相符的市場原則。
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；物業(yè)管理模式；質(zhì)價相符
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同的主體是物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)，合同的標的是物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的供給是物業(yè)管理企業(yè)，需求方是業(yè)主，而業(yè)主并非前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，雖然在購房合同中會涉及到相關(guān)內(nèi)容，但業(yè)主在物業(yè)管理企業(yè)的選擇上并沒有主動權(quán)。
1居住類物業(yè)的前期物業(yè)管理模式
《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在物業(yè)管理招投標過程中，一般中標結(jié)果不外乎以下幾種。
1．1房地產(chǎn)開發(fā)商，組建自己的物業(yè)服務(wù)公司，自建自管
在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視企業(yè)品牌。開發(fā)商要完成項目品牌的積累后，逐步從項目品牌向企業(yè)品牌轉(zhuǎn)移，形成企業(yè)的品牌形象，提升本項目的銷售業(yè)績，同時為下一個項目的開發(fā)銷售提升賣點。那么，組建物業(yè)公司，通過前期物業(yè)管理招投標獲得自建項目，從提升賣點的角度實施物業(yè)管理，是很多實力雄厚的開發(fā)企業(yè)的首選。當然，也有一些小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們可能只為某個項目而存在，當項目開發(fā)結(jié)束，為了解決部分人的就業(yè)安置問題，也常常會成立物業(yè)管理公司，通過招投標的方式管理自建物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前大約有80％以上的新建住宅小區(qū)實施這種物業(yè)管理模式。
1．2房地產(chǎn)開發(fā)商，不成立物業(yè)服務(wù)公司，與外來物業(yè)公司形成戰(zhàn)略伙伴
房地產(chǎn)開發(fā)商和沒有開發(fā)商背景的物業(yè)管理企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)即協(xié)調(diào)發(fā)展，又相對獨立，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的互動和雙贏。目前，國內(nèi)的品牌物業(yè)服務(wù)公司80％屬于國內(nèi)的地產(chǎn)集團，集團內(nèi)的物業(yè)服務(wù)公司本身的發(fā)展受其地產(chǎn)集團的制約，出于地產(chǎn)集團自身的戰(zhàn)略發(fā)展考慮，一般情況下，房地產(chǎn)公司不能容忍其集團屬下的物業(yè)服務(wù)公司與其他的大房地產(chǎn)商形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，從目前國內(nèi)的物業(yè)管理市場運作來看，與地產(chǎn)集團背景的物業(yè)管理企業(yè)形成合作的房地產(chǎn)開發(fā)商成功的案例不多。
1．3房地產(chǎn)開發(fā)商，不成立自己的物業(yè)公司，開發(fā)項目實現(xiàn)物業(yè)管理社會化
部分房地產(chǎn)開發(fā)商，處于多方面考慮，未成立自己的物業(yè)公司，通過招投標方式，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)實施社會化的物業(yè)管理。這種模式下物業(yè)企業(yè)完全獨立經(jīng)營，根據(jù)合同實施市場化的物業(yè)管理。
2開發(fā)商自建自管物業(yè)管理模式的弊端分析
房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)的開發(fā)銷售而獲取利潤，利潤的多少與物業(yè)本身的地段、設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)量、環(huán)境、價格等因素有關(guān)，購房是短暫性的行為，而住房（物業(yè)管理）是一輩子的事，所以物業(yè)管理對物業(yè)銷售所起的作用越來越大，良好的物業(yè)管理品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的延續(xù)和有效的賣點。國家《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”從概念中可以看出，物業(yè)管理企業(yè)只有通過業(yè)主的選聘并簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，才能取得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。也就是說，住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一種市場行為。《物業(yè)管理條例》第三條還規(guī)定：“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。”這進一步確定了物業(yè)管理市場行為的性質(zhì)。雖然有政府前期物業(yè)管理招投標的強制規(guī)定，但項目的開發(fā)商處于對項目的了解、肯投入、敢承諾等多方面優(yōu)勢，很容易在招投標過程中取勝，成為自建項目的物業(yè)管理者。開發(fā)商自建自管的物業(yè)管理模式在具體實施過程中有諸多不符合市場原則之處。
2．1“自建自管”易導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)單位售樓時隨意許諾，給日后物業(yè)管理的正常實施設(shè)定障礙
開發(fā)建設(shè)單位為了促使房屋銷售，在售房時通常承諾較高的物業(yè)服務(wù)水平和收取較低的物業(yè)服務(wù)費。但物業(yè)服務(wù)費是維護小區(qū)物業(yè)管理正常運行的基本費用，開發(fā)建設(shè)單位往往為了促銷而承諾高標準服務(wù)、低標準收費。例如，筆者曾參觀過的一個某市物業(yè)管理示范小區(qū)，全封閉智能化管理模式，小區(qū)內(nèi)鳥語花香、亭臺水榭、室外游泳場免費開放、高級會所業(yè)主可以低價享受，天鵝在湖里游泳，噴泉在盡情的噴放，名貴樹種隨處可見，叫不上名字的花卉在小區(qū)綠化里點綴，環(huán)境一塵不染，安全工作一絲不茍，客戶服務(wù)人員無論形象還是業(yè)務(wù)能力也均可謂高配，高層住宅小區(qū)，物業(yè)費只有2元／月／m2，且有很大一部分業(yè)主是享受三年免收物業(yè)費待遇的，筆者初步估算了一下這類小區(qū)這種管理水平的物業(yè)費情況，如果按市場化水平，不考慮物業(yè)費免交，至少每月每平方米4元，能基本實現(xiàn)市場化水平。那么問題來，龐大的管理費用缺口如何補充？很明顯，房價款，在開發(fā)商看來，高質(zhì)量低收費的物業(yè)服務(wù)模式不但不會讓開發(fā)商損失，反而會賺的更多，一方面是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)提升房價，在人們越來越重視居住環(huán)境的今天且提升的額度可觀，遠遠超過售房期間物業(yè)費的損失，另一方面低廉的或者是免收的物業(yè)服務(wù)費更是吸引業(yè)主購房的一個亮點，一個舉措，增加了兩個賣點，對開發(fā)商來說是值得的。
2．2“自建自管”的物業(yè)管理模式，使過多的開發(fā)建設(shè)遺留問題由物業(yè)管理企業(yè)承擔
筆者所在城市每年新竣工的住宅近1000萬m2，在眾多的開發(fā)項目中，或多或少存在質(zhì)量問題。比較嚴重的是屋面漏雨、墻體返霜、門窗變形、建筑材料不過關(guān)等。保修期內(nèi)，這些應(yīng)當是由開發(fā)商解決的問題，但是，在自建自管的物業(yè)項目中，大都由開發(fā)商的“兒子”———下屬物業(yè)管理公司來承擔。業(yè)主反映的房屋質(zhì)量問題，有的就由物業(yè)管理公司直接解決；物業(yè)管理公司解決不了的問題也不敢理直氣壯地向開發(fā)商反映，又不能引導(dǎo)業(yè)主拿起法律武器直接向開發(fā)商維權(quán)。這樣一來，業(yè)主對房屋質(zhì)量的不滿就可能發(fā)泄在物業(yè)管理企業(yè)身上，往往表現(xiàn)為拒交物業(yè)管理費的形式。在業(yè)主心里已經(jīng)形成思維定式，認為這些問題就應(yīng)該是物業(yè)公司來解決，因為物業(yè)公司就是這么做的。
2．3自建自管的物業(yè)管理模式為質(zhì)價相符原則的實施設(shè)定障礙
開發(fā)商注資的前期物業(yè)管理模式成為很多開發(fā)商房屋銷售的賣點，但是為后期的物業(yè)管理帶來諸多弊端：如果后期的物業(yè)管理一直是由開發(fā)商的物業(yè)公司來做，那么物業(yè)公司是否會繼續(xù)堅持高標準的服務(wù)低廉的收費價格，如果繼續(xù)堅持，那么開發(fā)商就要源源不斷的向物業(yè)企業(yè)注資，在房屋已經(jīng)銷售完畢房屋品牌已經(jīng)營造成功的情況下，勢必成為開發(fā)企業(yè)的包袱；如果不繼續(xù)注資，那么物業(yè)企業(yè)將市場化，質(zhì)價相符原則要求企業(yè)要么降低服務(wù)標準以適應(yīng)物業(yè)費收入，要么提升物業(yè)費收費標準以滿足高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)企業(yè)一方，兩者均可行，但是在業(yè)主一方，任何一種模式都是不能接受的，因為他們已經(jīng)習(xí)慣了開發(fā)商注資的前期的物業(yè)管理模式。還有部分項目，開發(fā)商完成自己的目的既撤出，項目交給社會化的物業(yè)企業(yè)來管理，前期物業(yè)管理過程中給業(yè)主帶來的優(yōu)越條件根深蒂固，新的物業(yè)公司很難在項目上推行質(zhì)價相符的物業(yè)管理模式，致使這部分小區(qū)環(huán)境每況愈下，不再有當日開發(fā)商前期物業(yè)管理的輝煌，甚至淪為老舊小區(qū)或問題小區(qū)，無人敢問津，業(yè)主深受其害。
3實現(xiàn)前期物業(yè)管理質(zhì)價相符原則的必要性及對策
質(zhì)價相符的物業(yè)管理模式，業(yè)主理性消費、開發(fā)企業(yè)按市場規(guī)則辦事、物業(yè)公司獨立經(jīng)營，是物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的必要條件。在前期物業(yè)管理過程中，履行市場化的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)責明晰，為后期的物業(yè)管理鋪平道路，對于開發(fā)商來說形成的品牌效益是長期的，對于物業(yè)企業(yè)來說，市場化的物業(yè)管理更有利于企業(yè)的發(fā)展，對于業(yè)主來說，享受質(zhì)價相符的服務(wù)也是作為賣家應(yīng)該接收的，不能因為短期的利益犧牲后期多年的居住環(huán)境保障。面對這種現(xiàn)狀，多方必須齊抓共管，方能扭轉(zhuǎn)時局，多方受益。
3．1前期物業(yè)管理招投標過程監(jiān)管
在前期物業(yè)管理招投標過程中：①要將質(zhì)價相符原則作為衡量物業(yè)管理企業(yè)能否中標的一項重要指標，質(zhì)低價高不合理，質(zhì)高價低更不科學(xué)。②要將前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及到的開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主三方責任界定清楚，明確實施主體和費用承擔。
3．2前期物業(yè)管理實施過程監(jiān)管
部分地區(qū)的前期物業(yè)管理項目，招投標過程只能決定誰有管理權(quán)，卻對實施過程沒有實施有效的監(jiān)管，中標企業(yè)的投標文件、簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對服務(wù)的具體實施沒有約束和指導(dǎo)作用。在具體管理過程中，仍然是按照短期利益目標實施，或者是推行不專業(yè)的管理模式，給業(yè)主造成誤導(dǎo)，給今后的物業(yè)管理設(shè)置障礙，所以監(jiān)管部門除對招投標過程實施科學(xué)的監(jiān)管外，還要在前期物業(yè)管理的實施過程中發(fā)揮作用，不僅僅是指導(dǎo)工作、處理糾紛，更應(yīng)該對合同的具體實施進行監(jiān)管。
3．3房地產(chǎn)銷售合同監(jiān)管
部分開發(fā)商為了提高房屋賣點，在銷售過程中隨意許諾，甚至于在前期物業(yè)管理還沒有進行招投標的時候就對未來的服務(wù)和費用進行承諾，這種越權(quán)承諾嚴格的說是沒有法律意義的，是不負責任的做法，對今后項目的管理極為不利。所以房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該為房屋銷售合同把關(guān)，嚴查越權(quán)承諾的現(xiàn)象，凈化物業(yè)管理市場。
4結(jié)束語
在前期物業(yè)管理過程中實施質(zhì)價相符的物業(yè)管理模式，是推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)良性發(fā)展的必由之路，一個行業(yè)只有完全市場化才會大展拳腳，順應(yīng)民心。要想實現(xiàn)這個目標，有關(guān)部門首先要意識到問題的嚴重性，方能采取有效措施，從根源上解決物業(yè)發(fā)展路上的絆腳石。
［參考文獻］
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作者：裴艷慧 單位：內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院