社會管理中物業(yè)管理論文范文
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一、秦皇島市物業(yè)管理的發(fā)展狀況及存在的問題
（一）物業(yè)管理法規(guī)政策不健全、操作性不強我市現(xiàn)有的《秦皇島市物業(yè)管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》）頒布實施至今，缺乏與之配套的實施細則和健全有效的政策法規(guī)，導致基層部門在處理物業(yè)管理糾紛上無具體依據(jù)。一是對物管公司缺乏明確的法制規(guī)范，對其監(jiān)管缺乏有效抓手。目前對物管公司存在的管理問題，無法依據(jù)物管法規(guī)予以行政處罰，如個別小區(qū)物管公司在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛后，隨意對業(yè)主停水停電，引發(fā)業(yè)主上訪。二是對業(yè)委會的權利和義務缺乏明確的法制規(guī)范，對其監(jiān)管失控。業(yè)委會沒有法人資格，只有權力沒有義務或很少義務，政府無法對業(yè)委會進行有效的監(jiān)管、處罰及規(guī)范。三是對業(yè)主本身的權利和義務缺少明確規(guī)范，個人利益與小區(qū)共同利益沖突時如何定義和化解。如小區(qū)停車位改造損害了小部分業(yè)主的利益卻方便了大多數(shù)業(yè)主可不可行；部分業(yè)主欠繳物業(yè)管理費有沒有損害到公眾利益都值得探討。業(yè)主自治意識淡薄。
（二）物管公司與業(yè)委會及業(yè)主的關系緊張、矛盾重重首先，物管公司方面，物管公司觀念老化，擺不正自己與業(yè)主的位置，常以“管理者”自居，習慣于發(fā)號施令，使業(yè)主的地位和權益得不到保障。定位的偏差造成了業(yè)主與物管公司之間矛盾重重；部分物業(yè)服務企業(yè)與政府社區(qū)管理部門缺乏有效銜接，與公共安全、消防、聯(lián)防、供電、供水等職能單位的協(xié)調(diào)機制不夠完善，并普遍存在工作人員專業(yè)技術知識缺乏，人員素質(zhì)整體偏低，經(jīng)營效益差，在服務中經(jīng)常出現(xiàn)道路、廣場、停車場、綠地等公共區(qū)衛(wèi)生狀況不佳，垃圾清運不及時，安保措施不嚴密等現(xiàn)象，引發(fā)業(yè)主不滿，及物業(yè)管理費收繳困難等問題。其次，業(yè)主方面，部分小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物管公司不滿，積極籌備成立業(yè)委會，其目的就是為了“趕走”現(xiàn)有物管公司，進一步加深業(yè)主與物管公司的矛盾；部分業(yè)主法制觀念淡薄，加之法規(guī)不夠完善，缺乏自我約束，只強調(diào)權利而忽視相應的義務，拒絕繳納物業(yè)管理費。不愿主動繳費的業(yè)主感覺物業(yè)服務企業(yè)的服務可有可無，并沒有給自己帶來實際好處，即使自己不繳費也可以享受物業(yè)服務企業(yè)的公共服務。第三，業(yè)主委員會成立難。目前，全市成立業(yè)委會的小區(qū)只占少數(shù)，且即使成立了業(yè)委會的小區(qū)也仍然出現(xiàn)許多亂象，業(yè)委會與物管公司因利益的博弈很難和平共處，且缺乏相應的資金支持，物管公司為了更好的操控小區(qū)，不希望小區(qū)成立業(yè)委會，于是進行諸多阻擾，不配合、不提供小區(qū)業(yè)主資料及候選人信息等；業(yè)委會成員素質(zhì)低，不能發(fā)揮應有的作用。
（三）物管公司與居委會及社區(qū)服務站的分工協(xié)作不到位物業(yè)公司與居委會和社區(qū)服務站是城市建設管理的最基層單位，是城市管理工作的重要組成部分，它既是住宅小區(qū)居民日常生活迫切需要，不可離開的服務部門；又是政府聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶。但同時這幾方之間在小區(qū)日常管理中還存在不同程度的矛盾，主要表現(xiàn)在：有的物業(yè)公司與居委會，因職責分工不明確，出現(xiàn)了經(jīng)濟利益之爭、工作職責之爭、服務設施之爭，導致關系不夠協(xié)調(diào)。有的小區(qū)還出現(xiàn)“有利的事?lián)屩觯闊┲聼o人做，遇見責任‘踢皮球’”的現(xiàn)象，使小區(qū)的管理職責得不到有效的落實，引發(fā)各種各樣的問題和矛盾。其原因有兩方面：一是在觀念上，人們還習慣于將社會管理工作等同于行政工作，對傳統(tǒng)行政管理存在路徑依賴，不放心讓市場主體承擔更多的任務。在進行基層管理體制改革時，看不到物管公司提供的基層管理服務普遍比其他社會組織更具專業(yè)水平，運作更高明、品種更豐富、服務更便捷，具備天然的競爭優(yōu)勢，而只是簡單地將一些行政管理職責從居委會剝離出來，放到社區(qū)服務站里，卻沒能將包括物業(yè)管理等市場主體納入基層管理體制的整體框圖架中進行系統(tǒng)規(guī)劃設計，對公共服務和管理資源作進一步的整合；二是在具體分工和操作層面上，社區(qū)服務站承擔著紛繁的任務，其中類似采集信息、社區(qū)宣傳、社區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生、部分社區(qū)服務等與物管公司向居民和業(yè)主提供的服務內(nèi)容有高度的重合性和交叉關系，在管理上“撞車”與“真空”現(xiàn)象并存，由于兩不相讓、邊界不清，從而造成反復上門擾民的現(xiàn)象，引起居民和業(yè)主的不滿。
（四）老舊小區(qū)管理成難題在秦皇島市舊城區(qū)大多數(shù)住宅小區(qū)缺乏物業(yè)管理，目前仍游離于物業(yè)管理體制覆蓋之外。大量房屋公用區(qū)、庭院綠化區(qū)被任意占用，普遍存在私搭亂建、垃圾隨意堆放等現(xiàn)象；部分房屋失養(yǎng)失修，設備殘缺不全，道路、綠地、花園、廣場、路燈等市政公共設施損壞嚴重；地上、地下管道不暢，時常出現(xiàn)污水四溢的情況；個別小區(qū)環(huán)境臟亂，小區(qū)出口大門洞開，人、車暢行無阻，人員混雜，失竊案件頻發(fā)，居民苦不堪言，極大影響了居民生活質(zhì)量。
二、加快秦皇島市物業(yè)管理發(fā)展，進一步發(fā)揮在基層社會管理中作用的措施和建議
（一）通過修訂法規(guī)、建章立制、出臺政策，使業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)之間建立良性運作機制首先，加緊修訂法規(guī)及出臺相關實施細則。明確業(yè)主委員會主體地位，使業(yè)委會獲得法人主體資格，有利于公檢法機關加強監(jiān)管；對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管措施應具實操性，特別是要建立和完善物業(yè)服務企業(yè)準入、退出和獎懲制度。其次，將物業(yè)管理費繳交情況納入個人信用系統(tǒng)。同時將物業(yè)管理費欠繳案件作為簡易類案件，由物業(yè)服務企業(yè)向基層法院申請支付令的方式，確保物業(yè)管理費欠繳情況進入個人信用系統(tǒng)的工作效率及權威性。第三，出臺有關稅收等優(yōu)惠政策，支持物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。在我國，物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，其規(guī)模效益顯得尤為重要，通過出臺有關政策和積極引導，加速行業(yè)的轉型升級，支持口碑好、業(yè)績佳、實力強的物業(yè)服務企業(yè)收購吞并小型物業(yè)服務企業(yè)，通過市場化手段淘汰資質(zhì)差、管理混亂的企業(yè)，促進物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模化、集團化、品牌化發(fā)展。此外，比照新辦企業(yè)，減征或免征物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，或者適當調(diào)低營業(yè)稅稅率。對小區(qū)物業(yè)管理服務達到一定標準后，視物業(yè)服務企業(yè)對社會公共事務貢獻程度確定稅收優(yōu)惠比例。
（二）促進業(yè)主委員會建立，發(fā)揮積極作用充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，對具備建立業(yè)主委員會條件但還沒有建立的，物業(yè)管理行政主管部門給予幫助指導，推動落實。凡具備建立業(yè)主委員會條件的，物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)法律有關規(guī)定，會同開發(fā)建設單位、街道辦事處、居委會、轄區(qū)派出所制定業(yè)主委員會組建方案，組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，協(xié)調(diào)、指導選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并由市、縣物業(yè)管理主管部門備案登記后，在物業(yè)管理活動中代表全體業(yè)主依法開展活動，維護業(yè)主的合法權益。認真履行《物業(yè)管理條例》規(guī)定的五大職能：選聘或解聘物業(yè)公司，監(jiān)督物業(yè)公司的日常活動和小區(qū)管理經(jīng)費的使用，對管理服務提出批評和建議，依照有關法規(guī)和物業(yè)管理合同監(jiān)督物業(yè)公司服務好小區(qū)。
（三）發(fā)揮政府引導職能，明確職責分工要用法律法規(guī)來明確居委會和物業(yè)公司的職責，指導和規(guī)范其工作。這是避免二者產(chǎn)生矛盾的首要條件。同時，政府積極引導物業(yè)服務企業(yè)、居委會各基層服務組織通力合作、協(xié)同工作。明確物業(yè)管理主管部門，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，街道切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作。各街道基層組織要加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的關心和支持，將物業(yè)管理與創(chuàng)建和諧社區(qū)等中心工作結合起來，充分運用物業(yè)管理平臺進行組織、教育工作，與物業(yè)服務企業(yè)共同開展消防、安全、衛(wèi)生等方面的宣傳，使住宅小區(qū)成為社會主義精神文明建設的窗口和基層公共管理形式創(chuàng)新的典范。
（四）充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)近水樓臺的優(yōu)勢，政府所需要的基層信息由物業(yè)服務企業(yè)單一采集、法定提供住宅小區(qū)、樓宇大廈是社會管理的基本單元，與其對應的物業(yè)服務企業(yè)是最基本單元的具有法人資格的“網(wǎng)格員”。為此，充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)具有掌握第一手基層信息的優(yōu)勢，政府所需要的基層信息實行由物業(yè)服務企業(yè)單一采集、法定提供，改變過去多頭采集造成擾民的做法。從立法層面、健全機制著手，解決基層信息的采集和管理問題：明確賦予業(yè)主、租戶及其他人員應主動向其所對應的物業(yè)服務企業(yè)履行登記有關基礎信息的義務；同時，物業(yè)服務企業(yè)應承擔掌握社區(qū)各類設施及人員基礎信息的責任，定期向政府有關部門提供。政府部門的職責主要是做好監(jiān)管和督查工作，將物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)或樓宇基礎信息服務的責任納入資質(zhì)考核內(nèi)容，強化動態(tài)督查和考核，對物業(yè)服務企業(yè)提供信息真實性、完整性進行核實，作為對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)認定的一項重要標準和獎懲依據(jù)。
（五）鼓勵物業(yè)服務企業(yè)成立便民服務類社會組織，向居民提供日常的專業(yè)社區(qū)服務物業(yè)服務企業(yè)作為與社會管理和服務息息相關的行業(yè)，長期以來已經(jīng)在社區(qū)里開展了一些文體活動和便民服務，取得了一些經(jīng)驗，應趁此形勢向社會企業(yè)轉型，除了承擔傳統(tǒng)物業(yè)管理外，還可利用其24小時貼近居民的優(yōu)勢，更好地處理社區(qū)關系和社區(qū)事務，提供更專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務，如居家養(yǎng)老、日間照料、社區(qū)教育、社區(qū)文化、網(wǎng)購服務等，以進一步提高管理服務水平，改善與業(yè)主的關系。政府給予政策支持與獎勵，從而穩(wěn)定這支社會管理的骨干力量。
（六）完善配套，綜合整治，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的開展加大對老舊小區(qū)的整治，政策上給予重點扶持。舊住宅小區(qū)增建必要的物業(yè)管理設施，可享受舊城改造的優(yōu)惠政策，土地規(guī)劃等部門要給予優(yōu)先審批。承擔舊住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合整治任務的物業(yè)服務企業(yè)，稅務部門給予一定的優(yōu)惠政策。轉變業(yè)主的物業(yè)管理消費意識。借鑒國內(nèi)其他地區(qū)的一些先進經(jīng)驗，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理的范疇，街道辦事處和居委會可以整合各部門的管理資源，爭取轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的共同配合，盡快改善老舊小區(qū)的管理狀況。
（七）提升從業(yè)人員素質(zhì)搞好物業(yè)管理人員的培訓工作。要有計劃、有步驟地開展物業(yè)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員崗位培訓，實行持證上崗制度。同時，物業(yè)服務企業(yè)還應根據(jù)情況和工作崗位的需要，定期或不定期的對基礎作業(yè)層人員進行短期專題培訓，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)技術水平。
（八）促使物管行業(yè)協(xié)會成為樞紐型社會組織，指導和引領本行業(yè)提供更好的社會管理服務秦皇島市物業(yè)管理協(xié)會通過制訂行業(yè)標準、物業(yè)服務規(guī)范，完善物業(yè)服務價格形成機制和第三方審計、資質(zhì)監(jiān)理、調(diào)解糾紛、考核評估制度；進一步發(fā)揮其在業(yè)務上的龍頭帶動作用和日常管理服務中的平臺作用，引領物業(yè)服務企業(yè)從單純的物業(yè)管理模式，逐漸改變成為更具社會責任的專業(yè)角色。
作者：張鵬劉琳琳郭婭付金萍劉瑞明單位：東北石油大學秦皇島分校秦皇島市永生建設工程咨詢有限公司
