投資性房地產公允價值計量動因與影響范文

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〔提要〕近年來，繁榮的房地產市場促使著房地產價格不斷攀升，而部分上市企業為了如實反映房地產的真實價值，將后續計量模式由歷史成本計量模式改為了公允價值計量模式。但是，公允價值計量模式也可能帶來嚴重后果，一方面容易誤導投資者的投資決策，另一方面使債權人承受更大的財務風險。因此，深入分析企業采用公允價值計量模式的動因與影響刻不容緩。

〔關鍵詞〕公允價值計量模式；歷史成本計量模式；投資性房地產

一、投資性房地產公允價值計量模式理論概述

（一）投資性房地產的定義與特征根據CAS3的相關規定，用于資本增值或賺取租金，或兩者兼有而持有的房地產，我們稱為投資性房地產。其中主要包括：已出租的土地使用權、建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。但是，企業自用的房地產不能歸類為投資性房地產，應該作為固定資產來核算。

（二）歷史成本計量模式與公允價值計量模式的比較1.歷史成本計量模式。優點：一是歷史成本計量模式具有可靠性。二是歷史成本計量模式簡單、易操作。缺點：一是不能準確的反映最新價值。二是使得企業投資者難以作出正確的決策。2.公允價值計量模式。優點：一是便于決策者做出正確、有效的決策。二是有助于進一步提高相關性質量特征。缺點：一是公允價值獲得難度較大。二是增大了操縱利潤的空間。

二、金地集團投資性房地產公允價值計量模式案例介紹

（一）金地集團概況金地集團股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，證券代碼為“600383”）自1988年企業成立至今，一直秉持“以人為本、創新為魂”“用心做事、誠信為人”的企業精神，并在2001年4月在上海證券交易所掛牌上市。經過快三十年的發展，金地集團目前已經將業務覆蓋到國內外房地產開發、商業經營、地產金融、城市更新、物業管理、體育教育、互聯網金融及互聯網裝修等諸多領域。

（二）金地集團投資性房地產計量變更的背景縱觀我國房地產市場，房地產市場價格已經發生了天翻地覆的變化，當投資者通過分析報表的相關內容時并不能完全判斷出投資性房地產的真實價值，這就對投資者作決策造成了很大的偏差。2013年，金地集團將后續計量模式變更為公允價值計量模式，因為原有計量模式存在難以體現持有目的、難以準確掌握真實價值、降低企業財務信息的準確性等弊端，因此歷史成本計量模式不利于企業的成長。

三、金地集團投資性房地產公允價值計量的動因

（一）如實反映資產價值投資性房地產從市場、收益和風險的角度來看不同于固定資產及無形資產，其市場價值一般隨著時間而波動。另外，在持有目的上兩者都是為了出售后獲取資本收益和持有期間獲得的固定收益。因此，金地集團只有對投資性房地產采取公允價值計量模式，才能如實的反映資產的價值。

（二）改善公司業績在我國目前的發展狀況下，公允價值計量模式可以產生大量公允價值變動收益，然后增加企業的利潤，改善公司業績。根據金地集團2013—2014年財務報表，金地集團投資性房地產帶來的公允價值變動收益在集團凈利潤中占的比值均為正數，尤其在2013年比值甚至超過了50%。

（三）改善融資的需要由于房地產建設周期長，資金回收慢，因此房地產企業經常需要進行融資。股權融資成本高、程序繁瑣，而且也會帶來諸如導致公司控制權被稀釋等問題，使得企業大多都會選擇向銀行來進行債務融資，但向銀行貸款必須滿足其嚴格的風險評估標準，如企業的償債能力指標。只有當償債能力指標符合一定的標準，才能發放貸款。在目前房地產的公允價值往往高于歷史成本的情況下，當計量模式轉化后資產總額便會大量上升，企業可以依靠轉變投資性房地產后續計量模式來達到美化財務指標的目的。

四、投資性房地產公允價值計量模式的影響分析

（一）對償債能力的影響金地集團于2013年12月1日將其投資性房地產后續計量模式轉換后，經過追溯調整，從2012年以后企業的產權比率、資產負債率都有所下降，說明企業償債能力得到非常大的好轉，且利息保障倍數也有所上升，這得益于2013年變更會計政策后給企業息稅前利潤帶來的較大上漲。因此，金地集團在投資性房地產后續計量模式變更后確實改善了企業的償債能力。

（二）對盈利能力的影響通過對金地集團2012—2013年的財務數據整理，我們發現在采用公允價值計量模式后，營業凈利率和股本凈利率都呈現持續上升的趨勢，其中股本凈利率最為明顯。因此，在金地集團投資性房地產采用公允價值計量模式后企業的盈利能力得到了增強。

（三）對股價的影響股票的價格主要是由其價值決定的，但同時也受到許多其他因素的影響。當公司具有較強的盈利能力以及營運能力時，則公司的股價就會上漲，反之下跌。在對企業變更會計政策之后幾年的股價波動進行統計觀察可以發現，2013年公司通過投資性房地產變更為公允價值計量模式后，公司增加了13億元利潤，使股價也有了上漲，繼2013年后公司的股價一直處于高速增長的階段，這些都與公司2013年度的會計政策的調整息息相關。

五、投資性房地產公允價值計量模式的規范舉措

（一）加強對利潤操控的監管1.完善我國審計準則。我國的市場經濟發展時間較短，與先進的西方發達資本市場相比存在明顯不足，導致我國審計準則在實際運行中難免出現各種不匹配的情況。2.審計過程中提高公允價值計量模式對利潤影響的關注度。毫無疑問，金地集團具有依靠變更后續計量模式操控利潤的嫌疑。審計人員重點關注這類公司，尤其是關注其給出的變更依據是否有理可循。

（二）提高公允價值計量模式下相關信息透明度1.建設房地產信息網絡平臺。由于公允價值的計量模式存在不可靠性，其只能部分的反映投資性房地產的價值，并不能真實、完整、準確地反映出資產的真實情況，因此有關部門應當依據政府部門，結合銀行和稅務機關以及相關評估機構，來構建出一個信息共享的管理監督系統。2.構建符合自身實際情況的房地產數據庫。房地產企業擁有眾多投資性房地產且分布廣泛，如果不建立自身的信息數據庫，那么不管是出于信息質量的要求、還是出于成本考慮都是不明智的。

（三）提升會計人員的專業素質及道德修養1.會計人員應努力提升專業素質。在實際工作中，財務人員應該經常關注國內外房地產市場發生的變化，再向管理層提出針對性措施，以降低公允價值計量帶來的影響。而且，當企業采取公允價值計量模式后也會產生一定的經濟影響，因此要求財務人員對報表分析進行更細致的分析。2.應提升會計人員的道德修養。因為公允價值的確認需要會計人員的主觀判斷，所以為了保證會計信息的真實性與可靠性，會計人員需要道德修養，增強自身守法意識。

作者：張浩威 單位：江西財經大學