房屋登記中涉及生效法律文書范文

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一、憑生效法律文書單方申請(qǐng)房屋登記問(wèn)題

在房屋登記實(shí)務(wù)中，對(duì)涉訴案件是否可以由權(quán)利人持生效法律文書直接申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，各地做法不一。實(shí)務(wù)中對(duì)生效法律文書在房屋登記中的使用主要存在兩種意見，一種認(rèn)為：根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定，因人民法院仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。申請(qǐng)人只要持法院法律文書就可以單方申請(qǐng)相應(yīng)的登記業(yè)務(wù)[1]；另一種認(rèn)為：人民法院在辦理案件時(shí)，需要國(guó)土資源、房屋產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。對(duì)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書的執(zhí)行，除應(yīng)具備生效法律文書外，還應(yīng)提交協(xié)助執(zhí)行通知書[2]。筆者認(rèn)為，對(duì)持生效法律文書是否可以單方申請(qǐng)房屋登記應(yīng)當(dāng)具體分析。從生效法律文書內(nèi)容看，有確認(rèn)物權(quán)歸屬的，也有認(rèn)定物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的，還有責(zé)令債務(wù)人協(xié)助履行過(guò)戶手續(xù)的，不同訴訟請(qǐng)求導(dǎo)致不同的判決結(jié)果，要結(jié)合法律文書的具體內(nèi)容予以確認(rèn)。

（一）對(duì)確認(rèn)物權(quán)歸屬的訴訟，生效法律文書認(rèn)定房屋歸屬，無(wú)論受讓方是否給付對(duì)方財(cái)物補(bǔ)償，根據(jù)《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力[3]。其自法律文書生效時(shí)已發(fā)生物權(quán)效力，登記機(jī)構(gòu)的登記行為只是物權(quán)效力的補(bǔ)記載，應(yīng)當(dāng)憑生效法律文書直接受理單方申請(qǐng)辦理登記。如登記機(jī)構(gòu)不予登記，該物權(quán)變動(dòng)登記機(jī)構(gòu)無(wú)法掌握，可能造成登記機(jī)構(gòu)后續(xù)的錯(cuò)誤登記，進(jìn)而損害相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益，此舉顯然與立法初衷不符。

（二）對(duì)認(rèn)定合同效力的生效法律文書，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效法律文書行使權(quán)利履行義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人拒絕生效法律文書確定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，登記機(jī)構(gòu)不宜代為作出判斷。主要原因：房屋轉(zhuǎn)讓合同有效只是物權(quán)設(shè)立的原因，并不導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立。最高人民法院民一庭在其民事審判指導(dǎo)與參考中收錄了一個(gè)2010年案例：甲與乙簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，甲依約支付了全部?jī)r(jià)款，但乙以其妻子不同意為由拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)，甲訴至法院要求認(rèn)定合同有效，并責(zé)令乙協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。法院審理認(rèn)為，甲基于對(duì)房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的信賴，與乙簽訂了房屋買賣合同，且支付了合理價(jià)款，其買賣合同有效；甲要求乙履行合同過(guò)戶，因乙的妻子作為共有權(quán)人明確表示不同意，駁回了甲請(qǐng)求過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求。最高人民法院民一庭支持了這一判決。同樣此類因在法律上或者事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)合同目的的有效合同常在司法實(shí)踐中存在，登記機(jī)構(gòu)不宜在僅認(rèn)定合同有效情況下憑申請(qǐng)人單方申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)。

（三）對(duì)責(zé)令債務(wù)人協(xié)助債權(quán)人履行過(guò)戶手續(xù)的生效法律文書上，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)生效法律文書執(zhí)行。該類法律文書一方當(dāng)事人不配合履行的，因訴訟請(qǐng)求清楚，可以通過(guò)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)生效法律文書可以單方申請(qǐng)登記的情況，很多同行在實(shí)務(wù)中猶豫，以是否雙方都履行了義務(wù)作為判斷依據(jù)。筆者認(rèn)為，要與法院多溝通，建立和完善執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制，達(dá)成共識(shí)：人民法院執(zhí)行生效法律文書明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，房屋登記機(jī)構(gòu)可直接根據(jù)生效法律文書辦理過(guò)戶登記；取得房屋所有權(quán)的一方當(dāng)事人未履行需承擔(dān)義務(wù)的，由對(duì)方當(dāng)事人通過(guò)人民法院申請(qǐng)依法執(zhí)行。法院生效法律文書只確認(rèn)合同有效未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。

二、關(guān)于房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效的后續(xù)登記問(wèn)題

案例：坐落于某小區(qū)5號(hào)樓203單元為鄭某、林某夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2012年6月，林某未經(jīng)鄭某同意，將該房屋轉(zhuǎn)讓給其女兒吳某（鄭某繼女），并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。鄭某知情后，訴至法院，經(jīng)區(qū)、市兩級(jí)法院審定，認(rèn)定該房屋為鄭某、林某共有，林某與吳某的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。2013年7月5日，區(qū)人民法院送達(dá)《執(zhí)行裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求“將該房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被執(zhí)行人林某名下”，并由申請(qǐng)執(zhí)行人鄭某協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。問(wèn)題：此案中房屋已登記在吳某名下，房屋登記機(jī)構(gòu)以何種方式恢復(fù)到原權(quán)利人名下？民國(guó)時(shí)期的涂銷登記是用紅色筆在登記內(nèi)容上涂銷，原登記記錄還是會(huì)看得出撤銷、恢復(fù)登記的過(guò)程。現(xiàn)有法定的登記類型中并無(wú)“恢復(fù)登記”這一業(yè)務(wù)類型，在實(shí)踐中也很少見到，各地做法不一。有以撤銷登記加補(bǔ)換證登記，有以撤銷登記加更正登記，也有直接以更正登記形式進(jìn)行登記。如何“恢復(fù)”登記成為各地的難點(diǎn)問(wèn)題。

筆者認(rèn)為：民事判決不同于行政訴訟的判決，行政訴訟判決直接對(duì)某個(gè)登記行為的合法有效性作出判斷，其判決結(jié)果表現(xiàn)形式為撤銷某一登記行為，登記機(jī)構(gòu)不宜也沒(méi)必要再就登記事項(xiàng)是否撤銷作出判斷。而民事判決解決的是合同效力、物權(quán)歸屬等問(wèn)題，不對(duì)登記效力作出判斷，因此民事判決中不會(huì)作出登記機(jī)構(gòu)“撤銷登記”的判定，需要由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定作出撤銷登記決定，對(duì)當(dāng)事人不愿交回房屋權(quán)屬證書的，還應(yīng)當(dāng)依法公告其作廢，僅以更正登記形式無(wú)法完成上述過(guò)程[3]。由于補(bǔ)證是針對(duì)房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的情形，換證針對(duì)的是權(quán)證破損的情形，所以撤銷登記加補(bǔ)換證登記也不符合《房屋登記辦法》規(guī)定的補(bǔ)換證的本意。以撤銷登記加更正登記辦理本案，雖《房屋登記辦法》第七十四條規(guī)定涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記薄的記載錯(cuò)誤應(yīng)由權(quán)利人親自申請(qǐng)更正登記，但本案基于法院明確作出協(xié)助執(zhí)行要求，可以由利害關(guān)系人持生效法律文書申請(qǐng)更正登記。

綜上所述，不同訴訟請(qǐng)求導(dǎo)致不同的判決結(jié)果，對(duì)持生效法律文書是否可以單方申請(qǐng)房屋登記應(yīng)當(dāng)具體分析。確認(rèn)物權(quán)歸屬的生效法律文書可以單方申請(qǐng)，認(rèn)定物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)雙方申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)生效法律文書登記的，對(duì)當(dāng)事人不愿交回房屋權(quán)屬證書的，還應(yīng)當(dāng)依法公告作廢。