房屋查驗合同范文范文

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“嚴(yán)格來說，這個通知只是針對預(yù)售商品住宅交接程序的一種規(guī)定，而非針對房屋查驗細(xì)節(jié)的規(guī)定，房屋查驗應(yīng)該怎樣操作，還是應(yīng)該遵照雙方合同來進(jìn)行。”

2008年1月1日，《關(guān)于規(guī)范預(yù)售商品住宅交接前房屋查驗的通知》將在北京市正式施行。按照這個《通知》，預(yù)售商品住宅在辦理交接手續(xù)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織預(yù)購人對所購預(yù)售商品住宅進(jìn)行查驗，不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗預(yù)售商品住宅的前提條件。日前，法律界和工程監(jiān)理界的一些專業(yè)人士對于這一《通知》如何實施，談了自己的看法。

先驗后收填補(bǔ)法律空白

“近年來，北京市發(fā)生了一系列的‘收房門’事件，究其原因，還是房屋交接的程序缺乏足夠的法律規(guī)定，《通知》的施行，將使‘收房門’事件的發(fā)生得到較好的控制。”北京市建誠律師事務(wù)所的律師告訴記者，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易活動日漸頻繁，而相對于市場的發(fā)展而言，法律法規(guī)的制定還略顯滯后。

現(xiàn)行的法規(guī)體系中，僅《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(市政府第135號令)第五十條對預(yù)售商品房交付條件與交付手續(xù)要求做了基本規(guī)定，但是對于預(yù)售商品住宅交付程序，具體說就是查驗房屋和辦理手續(xù)的先后順序和相互關(guān)系，以及費(fèi)用繳納等方面沒有特別詳細(xì)的規(guī)定。此外，現(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》(示范文本)對交接手續(xù)中相關(guān)稅費(fèi)的繳納方式也有約定，《合同》第十五條約定了三種方式，即：開發(fā)商出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件，買受人同意委托開發(fā)商代交專項維修資金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和供暖費(fèi)等稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時將上述稅費(fèi)交給開發(fā)商，買受人自行向相關(guān)單位繳納專項維修資金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和供暖費(fèi)等稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。但是，在實際操作中，開發(fā)商通常都要求消費(fèi)者選擇第一種方式。先繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件，再進(jìn)行房屋查驗，已經(jīng)成為行業(yè)的通行作法，這種程序極易導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅交付時發(fā)生糾紛。

其實，在辦理交接程序前查驗房屋既是合同的約定，也是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，開發(fā)商不應(yīng)以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗預(yù)售商品住宅的前提條件。《通知》的施行，可以說填補(bǔ)了法律體系中的一項空白，將進(jìn)一步規(guī)范本市預(yù)售商品住宅交付程序，保障預(yù)售商品住宅順利交付，較好地預(yù)防此類糾紛的發(fā)生。

授權(quán)查驗應(yīng)明確授權(quán)范圍

《通知》規(guī)定，預(yù)售商品住宅竣工驗收合格后，辦理交接手續(xù)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織預(yù)購人對所購預(yù)售商品住宅進(jìn)行查驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在查驗7日前，書面通知預(yù)購人辦理查驗手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。預(yù)購人因故不能親自到場查驗的，可出具書面授權(quán)文件，授權(quán)他人或者其他組織辦理。

律師告訴記者，按照相關(guān)法律，這里所說的房屋竣工驗收，是指工程項目按設(shè)計要求全部完成，并已符合竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位有關(guān)人員進(jìn)行工程竣工驗收。竣工驗收后，需到建設(shè)行政主管部門備案，取得建筑工程竣工驗收備案表，方可視為達(dá)到交付條件。當(dāng)然，竣工驗收備案表僅僅為商品房應(yīng)達(dá)到的交付條件之一。按照現(xiàn)行《合同》相關(guān)條款，商品房達(dá)到相關(guān)交付條件后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。房屋查驗應(yīng)在辦理房屋交接手續(xù)前進(jìn)行。當(dāng)預(yù)購人無法親自到場時，可書面授權(quán)他人或其他組織辦理，但是授權(quán)范圍必須明確，預(yù)購人須對被授權(quán)人的查驗結(jié)果予以認(rèn)可。

對于預(yù)購人在7日內(nèi)未能親自或者授權(quán)他人查驗房屋的問題，律師認(rèn)為，這不能簡單地認(rèn)為預(yù)購人對相關(guān)結(jié)果予以默認(rèn)，而是應(yīng)該在雙方合同中進(jìn)行約定，按照合同辦理。

查驗內(nèi)容看合同

對于房屋查驗應(yīng)該查哪些內(nèi)容，律師認(rèn)為，應(yīng)該依據(jù)合同約定來進(jìn)行查驗。按照現(xiàn)行《合同》條款，主要包括采暖系統(tǒng)，保溫材料，外墻，內(nèi)墻，頂棚，室內(nèi)地面，門窗的外窗結(jié)構(gòu)尺寸、開啟方式、門窗型材，廚房的地面、墻面、頂棚、廚具，衛(wèi)生間的地面、墻面、頂棚，陽臺，電梯等內(nèi)容。

對于查驗所發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照合同約定解決。按照現(xiàn)行《合同》，主要包括兩種方式，一是由出賣人在約定期限內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān);二是由出賣人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在商品房交付之日起約定期限內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買受人造成的損失由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，雙方還可以在《合同》中約定其他的解決方式。雙方有退房約定的，按照約定處理;沒有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。

消費(fèi)者不應(yīng)因為查驗發(fā)現(xiàn)問題而濫用拒收權(quán)。按照現(xiàn)行《合同》條款，出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足《合同》約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān);此外，當(dāng)商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，或者商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人方有權(quán)退房。

業(yè)主原因?qū)е卵悠诘牟贿m用此規(guī)定

律師提示說，按照此《通知》，先查驗后交接的相關(guān)規(guī)定應(yīng)自2008年1月1日起施行。按照《合同》約定，應(yīng)于2008年1月1日前辦理交接手續(xù)而未辦理的，若因業(yè)主原因造成的，不應(yīng)適用此《通知》相關(guān)規(guī)定;若因開發(fā)商原因造成的，則應(yīng)適用此《通知》相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房應(yīng)該參照此《通知》執(zhí)行。

律師同時表示，這一《通知》歸根結(jié)底，還是對操作程序的規(guī)定，具體如何查驗，還是應(yīng)該遵照合同來進(jìn)行。目前，北京市建委正在會同北京市工商局，對《北京市商品房預(yù)售合同》(示范文本)進(jìn)行修訂，修訂后的《合同》條款，將在房屋交接程序上做出更明確的約定。新晨：