城中村建設管理細則范文

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第一章總則

第一條為加快推進城中村改造進程，切實改善城中村村民的居住環境，解決好城中村村民的長遠生計問題，促進城市建設順利進行，根據《城鄉規劃法》等法律法規規定，借鑒外省市城中村改造的經驗，結合我市實際，制定本細則。

第二條本實施細則所稱城中村是指位于本市建成區內，但土地權屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農村模式或者由履行原村民委員會職能的股份制公司為組織形式，由成片農宅組成的村落或街區。

第三條通過城中村改造使原村莊或街區成為規劃合理、公共服務設施配套齊全、居住條件和環境改善、城市形象提升、村民就業崗位和經濟收入增加，有利于城市管理的現代化居住社區。

第四條按照“政府主導、區級負責、市場運作、村民自愿、一村一案”的改造方針，市人民政府統一領導全市城中村改造工作，各區人民政府、高區管委會是城中村改造工作的直接責任單位。

(一)市政府職責：負責制定本市城中村改造的相關政策；審定全市城中村改造計劃；按照城中村改造計劃指導和協調各區人民政府、高區管委會及城鄉規劃、建設管理、國土資源、拆遷管理、房產管理等各職能部門工作。

(二)市城中村改造建設管理辦公室職責：作為市政府城中村改造工作的日常辦事機構，具體負責組織編制全市城中村改造計劃，監督、指導各區、高區管委會城中村改造工作，審核已納入改造計劃的城中村改造建設方案、確定城中村改造項目及宣傳教育、調查研究工作、協調土地征用、規劃審批、施工管理、產權登記等手續的辦理，監督、考核評定各責任單位城中村改造建設工作業績。

(三)各區人民政府、高區管委會職責：按照市城中村改造總體規劃，編制本轄區城中村改造計劃；組織、協調、實施本轄區城中村改造建設項目；制定本轄區相關優惠扶持政策。

負責組織本轄區城中村改造項目的招商引資工作；組織編制本轄區城中村改造項目建設實施方案(包括開發建設時序、規劃方案、拆遷安置方案、生產經營用地安排、舊村拆除計劃等內容)，并報市城中村改造建設管理辦公室備案后方可實施。

各區人民政府、高區管委會也應成立常設工作機構，明確責任領導和配備專職工作人員，落實相應的辦公條件、通信、交通工具、撥付專項辦公經費。(四)市國土資源、城鄉規劃、住建管理、拆遷管理、房產管理等相關部門，根據各自的工作職責對全市城中村改造建設項目進行相應的管理工作，明確城中村改造項目手續辦理的責任領導、責任人、工作要求和辦事時限，開辟城中村改造項目的“綠色通道”，特事特辦，全力服務。

市人民政府將根據市城中村改造建設管理辦公室對有關部門的考核情況，對工作業績突出的給予表彰，對推諉扯皮、工作不力，嚴重影響城中村改造項目進程的，予以嚴肅處理。

第五條城中村改造可根據各村實際情況，在充分保證村民利益的前提下，經市政府批準可以采取由村民委員會(股份制公司)組織實施改造，也可以村民委員會(股份制公司)由與房地產開發企業聯合實施改造等其他改造方式。

第二章申報程序

第六條各區人民政府、高區管委會每年12月10日之前將本轄區計劃改造的城中村報市城中村改造建設管理辦公室，市城中村改造建設管理辦公室對符合條件的城中村進行審查，并上報市人民政府下達下年度全市城中村改造計劃。

第七條列入改造計劃的城中村改造項目實施前，需由各區人民政府、高區管委會以正式文件方式上報市城中村改造建設管理辦公室備案。改造項目備案資料應包括以下基本內容：(一)“4+2”工作法會議記錄、公示證明、開發商與村委會簽訂的正式開發協議、開發企業資信證明、開發保證金繳納證明。

(二)編制的改造建設實施方案：

1.村莊基本情況：村莊四至、人口、戶數、房屋建筑面積、非住宅建筑面積、改造用地情況、村集體經濟收入等情況說明。

2.分期建設方案：整個村莊共分幾期開發改造，每期開、竣工時間、開工面積、安置村民面積、開發銷售面積。

3.拆遷安置辦法：明確房屋拆遷補償標準、村民安置樓房位置、樓房分配方法及舊村拆除辦法。

4.市城市規劃委員會的會議紀要。

5.經批準的修建性詳細規劃。

6.土地出讓合同或土地證。

7.需提供開發公司的資料(工商營業執照、稅務登記證、開發企業資質證書、銀行資信證明、開發業績證明)。

8.其他所需文件、資料。

第八條經審查批準同意實施的城中村改造項目，由市城中村改造建設管理辦公室向項目實施單位發放《市城中村改造項目備案確認表》，項目實施單位持《市城中村改造項目備案確認表》和相關部門的繳費通知單到行政服務中心或相關部門辦理繳費手續，享受本細則規定的各項優惠政策。

第九條未列入年度改造計劃范圍而確實具備改造條件的城中村，由轄區政府補報，經市政府批準后，可按本細則要求進行改造，享受各項優惠政策。

第十條已列入改造計劃的城中村項目，從審批之日起2年內無實質性進展(未通過市土地資產委員會，市規劃委員會，進行拆遷建設的)，經區、市城中村改造建設管理辦公室確認，取消該村城中村改造項目，不再享受各項城中村改造優惠政策。

第三章土地管理

第十一條城中村改造用地應納入全市土地供應計劃。除重大公益建設項目外，城中村現有土地應全部用于城中村改造，與城中村改造開發無關的項目不予審批。

第十二條城中村改造原則上應當利用原建設用地，不得占農用地，確需重選址占用農用地的，應當按照國家有關規定和程序報批。

第十三條直接用于安置村民的居住用地、村集體經濟組織生產用地，可按劃撥方式或出讓方式辦理。用于公益事業和市政設施的用地按劃撥方式辦理。用于房地產開發等經營性用地應當按招標、拍賣、掛牌程序取得土地。

第十四條城中村改造工程開工建設后，其土地出讓金收益部分，扣除國家、省上解部分外，剩余部分全部返還各區人民政府或高區管委會，用于支持城中村改造。

第十五條建立對凈地出讓前介入城中村改造開發企業的補償機制。對參與拆遷安置原村民的開發企業，若在招標、拍賣或掛牌出讓中未竟得該宗土地，由市人民政府從該宗土地出讓收益中專項列支，補償其前期投入的成本及利息支出。

第四章規劃管理

第十六條城中村的改造建設規劃應當納入城鄉規劃的統一管理，符合城市總體規劃。

第十七條城中村改造應將改造村莊可利用的所有土地(含建設用地和可以轉為建設用地的農用地)納入該村整體改造的統一規劃。

第十八條城中村改造建設規劃應按照“功能第一、景觀并重、經濟實用、居住與就業統籌、集約節約用地”的原則和《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文(城鄉規劃部分)》從寬執行。

第十九條編制城中村改造修建性詳細規劃，應充分聽取村民意見，合理配套公共服務設施和市政基礎設施。

第二十條市城鄉規劃部門和各區人民政府、高區管委會要依據有關法律法規，加強對未改造城中村違法建設的管理，對私搭亂建的，堅決依法予以拆除，防止因城中村改造引發的搶建、亂建現象發生。

第五章拆遷和安置管理

第二十一條城中村的拆遷安置補償方案，應在各區人民政府、高區管委會的組織指導和監督下依照有關法律和政策規定進行制定，經“4+2”工作法通過后，在拆遷改造現場內張榜公示(公示7天)。在拆遷安置補償方案中，應載明貨幣補償或產權調換的參照標準，供被拆遷人選擇。

第二十二條城中村村民的房屋拆遷補償以房產證標注面積或基準建筑面積為準進行補償。依據省宅基地面積劃分標準，結合我市城中村村民居住區容積率控制標準測算出戶均基準建筑面積為200平方米。

第二十三條參與城中村改造建設的房地產開發企業，在與村民委員會(股份制公司)商議城中村改造建設拆遷安置補償事宜時，可以參照下列原則確定其拆遷安置補償方案：

(一)被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積，有房屋產權證的房屋，以房屋產權標注面積為準，按我市房地產市場評估價給予貨幣補償。沒有房屋產權證的房屋，憑宅基地證以基準建筑面積為準進行補償，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積在基準建筑面積內的，按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過基準建筑面積的部分，給予適當貨幣補償。

(二)被拆遷人選擇產權調換補償方式時，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積，有房屋產權證的房屋，以房屋產權證按標注面積1：1進行產權調換。沒有房屋產權證的房屋，憑宅基地證每處合法宅基地，按基準建筑面積予以安置，實際拆除面積未達到基準建筑面積部分，由被拆遷人按照建住宅建筑安裝成本價補齊差價；實際拆除面積超過基準建筑面積的部分，由拆遷人給予適當貨幣補償。

(三)每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置。在城中村改造期間，符合分戶條件的本村村民，原則上每戶可按建住宅建筑安裝成本價購買一套面積不大于120平方米住宅，具體分戶條件由各區人民政府、高區管委會根據本轄區的實際情況制定。

(四)拆遷補償安置方案中，應明確安置房源的位置、數量、層次、面積及結清差價計算方法和選擇房源先后順序的辦法等內容。

第二十四條進行改造建設的城中村涉及拆除村民委員會(股份制公司)的辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照評估機構的評估結果或雙方協商簽訂拆遷補償安置協議。

第二十五條進行改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準參照市城市房屋拆遷補償補助標準有關規定標準執行。

第二十六條拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償標準，原則上執行市國家建設征用土地上附著物補償標準。

第二十七條年5月1日以后未經市規劃部門批準、違規建設的村民住宅及其他建、構(筑)物，按違法建筑處理，拆遷時一律不予補償。

第六章優惠政策

第二十八條為降低改造建設成本，對全市城中村改造建設項目安置區(開發區域以市城中村改造建設管理辦公室測算、審核意見為準)所涉及的有關下列行政、事業、經營性收費予以減免：

(一)除國家、省明文規定不得減、免的各類行政事業性收費外的全部免收；

(二)市、區政府有關部門管轄單位收取的經營性收費，原則上按照標準的50%收取；

(三)市政基礎設施配套費除收取本市規定的用于補助供熱、供氣、供水企業部分外，其他予以免除；

(四)人防工程易地建設費參照經濟適用住房政策執行；

第二十九條城中村改造工程建設所涉及的建筑稅，市級留成部分全額支持給各區人民政府和高區管委會用于城中村改造建設。

第三十條城中村改造項目免建要求配建住宅總建筑面積5%的廉租房，安置區域免收菜地開發基金。

第七章監督管理

第三十一條自本辦法頒布之日起，城中村內必須停止除批準建設改造之外的一切建設活動，所在區人民政府、高區管委會、鄉(鎮)人民政府、街道辦事處及村委會按照各自職責負責城中村范圍內建設活動的管理工作，依法制止村內任何形式的私搭亂建，并配合市規劃行政主管部門依法對違法建筑組織拆除。

第三十二條城中村改造項目建設方案一經審批，不得擅自更改。凡未按審批方案實施的，由各職能部門依照相關法規予以處罰，并按審批方案予以糾正。

第三十三條城中村改造項目實施時除市政基礎設施建設外，城中村改造項目原則上應先安置后拆除，村民安置一塊，拆除一塊。不按規定拆除舊村的，不得進行下一期工程建設。

第三十四條在城中村改造建設中，凡建設審批手續不全；不優先安置本村村民，建住宅違規向社會銷售；建不拆舊；群眾意見較大且造成嚴重不良后果的項目，經市城中村改造建設管理辦公室核實后，責成有關部門令其立即停工、整改，整改不合格的改造項目，有關部門不得為其辦理建設工程規劃許可、建設工程施工許可、土地使用、房產預售許可等相關手續，并記入不良紀錄。情節嚴重的今后不得參與我市城中村改造項目。

第三十五條城中村改造項目建成后，由市城中村改造建設管理辦公室組織有關部門進行綜合驗收，驗收合格后由房產管理部門辦理房產登記手續。

第三十六條城中村范圍內的住戶，應積極配合城中村的改造工作。對于阻礙改造違反治安管理規定的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》進行處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條各級政府部門及工作人員應樹立服務意識，不得以任何借口阻撓城中村改造工作，更不得借城中村改造之機牟取個人私利。凡不履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第八章附則

第三十八條本細則實施后至2013年月31日前開工建設的城中村改造項目，按本細則執行。

年12月31日前已簽訂正式聯合開發協議、拆遷安置協議、開工建設的城中村改造項目應按政文〔〕46號文件執行。

第三十九條各區人民政府、高區管委會可結合本轄區和改造村莊實際情況，制定相應城中村改造實施政策。各縣(市)、平原區、產業聚集區、工業園區涉及城中村改造項目的，可參照本細則制定相應城中村改造實施政策。

第四十條本細則自之日起施行。