城中村改造的影響范文
前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)城中村改造的影響文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
主題詞：土地產(chǎn)權(quán)；土地發(fā)展權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；產(chǎn)權(quán)缺失；城中村
改革開放后，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市用地規(guī)模迅速擴(kuò)張，過去的城市郊區(qū)和周邊農(nóng)村的土地被國(guó)家征用，但卻無力承擔(dān)征用后的農(nóng)民生活和就業(yè)，通過采用保留集體非農(nóng)用建設(shè)用地、村民住宅地以及少量留存的農(nóng)地，兼顧征地后的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民生活，從而在土地使用上促使了“城中村”的產(chǎn)生。所以土地問題是城中村的核心問題，完善土地產(chǎn)權(quán)制度就成為解決城中村問題的首要突破口。
1.城中村土地產(chǎn)權(quán)的概念界定和基本特征
土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地中的一系列排他性權(quán)力束，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)力，離不開產(chǎn)權(quán)的界定、保護(hù)、流轉(zhuǎn)和限制。土地產(chǎn)權(quán)制度包括土地所有權(quán)以及土地使用、收益與處分權(quán)力，其中所有權(quán)具有特殊的地位，它相當(dāng)于使用、收益和處分權(quán)力的總和。土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心，是體現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)力及其真實(shí)價(jià)值的制度安排。我國(guó)城中村土地制度一直實(shí)行農(nóng)村土地集體所有，其土地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)主體共同所有，包括農(nóng)村土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。城中村土地產(chǎn)權(quán)可理解為單項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利束或權(quán)利組合，其不同的組合方式形成不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，不同的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)形成了不同利益主體結(jié)構(gòu)，而不同的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也就具不同的產(chǎn)權(quán)效率。
按照產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，即產(chǎn)權(quán)是人們制定的行為規(guī)則；產(chǎn)權(quán)是個(gè)人和組織的一種受保護(hù)權(quán)利；產(chǎn)權(quán)具有排他性和界定產(chǎn)權(quán)的目的是為了降低費(fèi)用等分析城中村集體土地產(chǎn)權(quán)，具有以下明顯特征：
1.1具有公共產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
城中村集體土地產(chǎn)權(quán)的主體是城中村的全體成員，產(chǎn)權(quán)的主體資格取決于村落的成員資格，產(chǎn)權(quán)在村落內(nèi)部不具有排他性。這種公共產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)容易導(dǎo)致土地資源的耗竭性使用，降低資源的長(zhǎng)期利用效率，產(chǎn)生“公地的悲劇”。城中村村民對(duì)集體土地?fù)碛衅骄漠a(chǎn)權(quán)權(quán)利，人人有份參與集體用地的收益分成，人人有份獲得的宅基地。
1.2土地產(chǎn)權(quán)殘缺
城中村的集體土地產(chǎn)權(quán)是一種殘缺的權(quán)利，城中村村民對(duì)集體土地的使用權(quán)受到一定限制，土地只能用于村集體和村民的自用和自我發(fā)展，同時(shí)村民對(duì)集體土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)也受到限制，不能直接參與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的限制，導(dǎo)致其土地收益權(quán)的降低。
1.3形成了巨大的交易費(fèi)用
雖然不能參與市場(chǎng)流通，但是政府給予了城中村土地更多的福利，這就容易產(chǎn)生大量的“公共區(qū)域”，誘導(dǎo)人們花費(fèi)資源去攫取溢入公共領(lǐng)域的財(cái)富。如充分利用宅基地進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房等等，以最大地獲取極差地租。這樣，極大的社會(huì)收益與個(gè)人收益、社會(huì)成本和個(gè)人成本之間的矛盾，就形成了巨大交易費(fèi)用。
2.產(chǎn)權(quán)制度的缺陷及對(duì)城中村改造的影響分析
2.1產(chǎn)權(quán)主體的模糊導(dǎo)致村民失去城中村改造的參與權(quán)
《土地管理法》（1998）第十條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有”，其界定的產(chǎn)權(quán)主體不明晰，產(chǎn)權(quán)代表多元化。現(xiàn)實(shí)中，“農(nóng)民集體”是一個(gè)看不著、摸不準(zhǔn)的“抽象的、沒有法律人格意義的集合群體”，不同于農(nóng)民集體組織，也不是法人或自然人，因此不具有法律上的人格。在具體城中村改造過程中，很多部門就把“農(nóng)民集體”和“農(nóng)民集體組織”混為一談，賦予村民委會(huì)議或村民小組這一非法組織的法人地位，村民委員會(huì)只是一個(gè)社區(qū)自治團(tuán)體，而非集體經(jīng)濟(jì)自治，讓它實(shí)際掌握土地所有權(quán)，控制所有“農(nóng)民集體”意志，而使每一個(gè)村民卻失去了直接的參與權(quán)和決策權(quán)，造成抽象的“農(nóng)民集體”取代農(nóng)民個(gè)體及其群體，從而為領(lǐng)導(dǎo)自己或小集體謀利，大搞領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)的立見效益的土地開發(fā)。同時(shí)這種主體模糊使每個(gè)村民失去了在城中村改造過程中的知情權(quán)和參與權(quán)，還導(dǎo)致了在改造過程中的村民利益保證無法得到司法保障，土地使用權(quán)益的爭(zhēng)議與侵權(quán)往往因主體不清被法院駁回。
2.2缺乏有效流轉(zhuǎn)機(jī)制導(dǎo)致土地隱形市場(chǎng)活躍
我國(guó)新修訂的《土地管理法》第六十三條規(guī)定“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。使得集體土地非農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)行為無法得到法律認(rèn)可，流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)力得不到有效保護(hù)，管理部門難以實(shí)施全面有效的管理，造成城中村土地隱形市場(chǎng)活躍，違法用地屢禁不止，一些未經(jīng)審批的建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)，交易行為扭曲，交易方式得不到正常體現(xiàn)，工業(yè)用地以聯(lián)營(yíng)為名進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租，住宅用地通過房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進(jìn)行交易。同時(shí)還造成城中村土地利用混亂，規(guī)劃難以落實(shí)，村民私搭亂建等問題。
2.3發(fā)展權(quán)的缺失導(dǎo)致基本保障轉(zhuǎn)換障礙
農(nóng)地的發(fā)展權(quán)是將農(nóng)業(yè)用地開發(fā)成非農(nóng)業(yè)用地而獲得更高的利益。農(nóng)地在非農(nóng)化過程中，存在著明顯的的政府壟斷行為，主要為：對(duì)農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用實(shí)行土地指令化管理；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)用審批；對(duì)農(nóng)民土地的補(bǔ)償按原用途倍數(shù)補(bǔ)償。這些規(guī)定明顯地帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特征，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不能反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地資源及其附屬物的潛在價(jià)值，也沒有考慮農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后可能帶來的巨大增值收益，使得村民被排除在土地增值的收益分配之外，這種土地發(fā)展權(quán)的缺失直接導(dǎo)致城中村村民的就業(yè)和社會(huì)保障轉(zhuǎn)換機(jī)制障礙。城中村土地不僅是村民的財(cái)產(chǎn)，更重要是承擔(dān)著村民的社會(huì)保障和基礎(chǔ)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如果土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或消失，而相應(yīng)的承接機(jī)制又沒有很好地建立起來，那么城中村的改造不可能成功。
2.4產(chǎn)權(quán)的缺失導(dǎo)致村民的弱勢(shì)地位
土地的使用權(quán)是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，而獲得土地收益是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)。我國(guó)的相關(guān)法律明確規(guī)定，任何組織和個(gè)人不能買賣和轉(zhuǎn)讓土地，也不能出租和抵押土地，但國(guó)家可以征用集體土地，同時(shí)部分地方性政策法規(guī)對(duì)“農(nóng)民集體”的土地所有權(quán)還給予種種限制，造成農(nóng)村土地最終的處分權(quán)依然是國(guó)家政府，只有經(jīng)過政府征用后，農(nóng)民集體才能轉(zhuǎn)讓其所有土地，其剝奪了農(nóng)民對(duì)土地的受益權(quán)，造成農(nóng)民即沒有土地是否被征用的決策權(quán)，也沒有對(duì)征地價(jià)格談判的權(quán)利，農(nóng)民所作的只有被動(dòng)去接受政府提供的不公平的土地補(bǔ)償。政府與農(nóng)民就土地權(quán)益所作的博弈中，政府永遠(yuǎn)處于超越法律的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。這就是德國(guó)著名法學(xué)家Carl Schmitt所言，國(guó)家具有永遠(yuǎn)的“例外狀態(tài)”，農(nóng)民永遠(yuǎn)無法與者處于平等的法律地位，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)能也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)有土地的所有權(quán)權(quán)能，農(nóng)村土地的征用、征用的用途和補(bǔ)償?shù)仁乱酥荒鼙仨毞膰?guó)家與政府的意志。.
2.5轉(zhuǎn)性制度阻礙城中村改造進(jìn)程
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)性用地的供地方式無法適應(yīng)城中村的改造需要。城中村改造不僅涉及對(duì)環(huán)境面貌的更新，還要完善城市功能，配備商業(yè)、服務(wù)業(yè)等附屬配套建設(shè)，更重要的是要兼顧解決農(nóng)轉(zhuǎn)居后村民的生活出路。所以在改造過程中，城中村集體經(jīng)濟(jì)組織就會(huì)希望將住宅建設(shè)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目相互結(jié)合，以經(jīng)營(yíng)收益支撐城中村改造投入，但這種經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)的獲得必需經(jīng)過土地的招、拍、掛方式公開出讓，在這方面，大部分城中村集體經(jīng)濟(jì)組織不具備足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使得村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地出讓制度面前遭遇困境。同時(shí)城中村改造在用地上繳納的各種稅費(fèi)較高，也嚴(yán)重地影響了城中村集體經(jīng)濟(jì)組織投入改造的積極性。
3.對(duì)城中村改造條件下集體土地產(chǎn)權(quán)制度的思考
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，土地二元制度向一元制度邁進(jìn)，城中村的土地環(huán)境將與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，理順和盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，將需要進(jìn)一步規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)制度。
3.1明晰土地產(chǎn)權(quán)
按照科斯定理，足夠清晰界定的產(chǎn)權(quán)和足夠低廉的交易費(fèi)用是市場(chǎng)達(dá)成交易的前提條件。明晰的城中村土地和房屋產(chǎn)權(quán)，完善的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，有利于減低城中村改造的社會(huì)成本。所以要完善土地登記發(fā)證制度，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查，明確各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，防止權(quán)利的虛化,使其不被他人侵害，使得農(nóng)民真正享有土地使用權(quán)。
3.2完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制
在明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，加快建立和完善集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，特別是要允許房屋及其土地使用權(quán)作為資產(chǎn)參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、增加村民收入和家庭財(cái)產(chǎn)的重要方面，也是促進(jìn)村民自主改造城中村的重要條件。要明確土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍、條件、程序，逐步建立規(guī)范有序的集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序。將城中村集體土地聯(lián)通集體其它財(cái)產(chǎn)股份化，使得股權(quán)成為聯(lián)系股東和集體土地財(cái)產(chǎn)的紐帶，切斷股東對(duì)土地的依賴關(guān)系，促進(jìn)城市化發(fā)展。同時(shí)通過分股不分地，保存土地的完整性，集體土地也可參股流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
3.3確認(rèn)農(nóng)地發(fā)展權(quán)
國(guó)家要征用集體土地時(shí)，除了要支付給農(nóng)用地的所有者傳統(tǒng)的土地所有權(quán)價(jià)格外，政府同時(shí)還要從農(nóng)民手里購(gòu)得土地發(fā)展權(quán)，要“還權(quán)于民”，要考慮農(nóng)民土地和房屋的附加值。制定有關(guān)土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的政策，依靠發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度及交易市場(chǎng)，村民可將他們擁有的土地發(fā)展權(quán)出售給開發(fā)商，這樣，開發(fā)商可在政府許可下進(jìn)行高密度的開發(fā)利用(例如增加建筑物的層數(shù))，獲利的同時(shí)改善社區(qū)面貌。被限制發(fā)展權(quán)的土地所有者也可通過這種轉(zhuǎn)移間接地實(shí)現(xiàn)了自己的權(quán)益，社會(huì)同時(shí)獲得了環(huán)境效益。
第2篇
[關(guān)鍵詞] 城中村改造；市場(chǎng)化運(yùn)作；規(guī)劃設(shè)計(jì)；存在問題；相應(yīng)對(duì)策
中圖分類號(hào)：C913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1 城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主導(dǎo)、村集體自行改造以及市場(chǎng)化的公私合作開發(fā)三種改造模式。在政府主導(dǎo)的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)城中村改造政策、村民住宅拆遷補(bǔ)償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和具體實(shí)施。在村集體自行改造模式中，往往是村委會(huì)自行籌資開發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。改造完成后，村集體將多余的房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，形成滾動(dòng)開發(fā)。在市場(chǎng)化的公私合作開發(fā)模式中，政府、村委會(huì)和開發(fā)商三方合作，由政府完成土地轉(zhuǎn)性及戶籍調(diào)整，由開發(fā)商出資完成舊村改造建設(shè)，并通過結(jié)余土地的增益來平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。
2 市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村改造的主要特征
2.1 以村為單位的就地改造方式居多
雖然政府對(duì)城中村改造已有一定的規(guī)劃安排，但由于城市建設(shè)的持續(xù)性，城中村改造就地改造的方式居多，這主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：①大多數(shù)的城中村安置點(diǎn)在短期內(nèi)不能滿足建設(shè)條件，難以實(shí)現(xiàn)集中安置；②由于多數(shù)城郊村村民希望原地回遷，不愿離開自己已經(jīng)熟悉的環(huán)境；③由于各村之間的經(jīng)濟(jì)條件差異較大，適合改造的時(shí)機(jī)也有所不同。由此可見，以村為單位的就地改造居多。
2.2 需要通過土地收益平衡支撐城中村改造
雖然城中村改造會(huì)獲得政府適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)支持，但對(duì)于建設(shè)工程來講仍然是杯水車薪。因此，在城中村改造中，勢(shì)必需要集約使用土地，將多余土地進(jìn)行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場(chǎng)運(yùn)作，一般需要將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能進(jìn)入常規(guī)的房產(chǎn)開發(fā)程序。
2.3 需要對(duì)局部控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整
控制性詳細(xì)規(guī)劃(以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”)作為城中村改造中規(guī)劃主管部門的管理依據(jù)之一，無疑需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。由于城中村改造的權(quán)屬?gòu)?fù)雜、矛盾較多，而控規(guī)無法在各個(gè)方面(短期需求及長(zhǎng)期控制之間)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性報(bào)告初步確定后，還需要獲得相關(guān)部門的認(rèn)可，并進(jìn)一步對(duì)控規(guī)進(jìn)行局部調(diào)整，提供完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
2.4 需對(duì)失地的回遷居民提供生活保障
城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變?yōu)槌鞘芯用瘢钪匾氖且龑?dǎo)村民適應(yīng)城市的生活形態(tài)。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后將面臨一系列生存問題。因此在城中村改造中，往往是通過增加商業(yè)出租房或者增加集體物業(yè)等方式對(duì)居民的日后生活提供生活保障。
3、市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)難點(diǎn)
3.1 傳統(tǒng)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的不適性
由于市場(chǎng)化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成，其控規(guī)指標(biāo)的不適性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
①“一村一策”的實(shí)際操作需求，造成規(guī)劃管理部門在可行性研究階段對(duì)控規(guī)指標(biāo)的需求具有模糊性；
②開發(fā)單位經(jīng)過利益平衡后帶來了控規(guī)指標(biāo)需求的變化；
③城市區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度變化后引起了城市空間環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的變化，從而引起控規(guī)的調(diào)整。
3.2 規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定中部分指標(biāo)的不適性
由于城中村本身是在按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行建設(shè)的區(qū)域，自其形成時(shí)就存在土地屬性混雜、與城市管理規(guī)定相沖突的問題，加之在城中村改造中必須實(shí)現(xiàn)資金平衡，故在規(guī)劃實(shí)施中往往需要對(duì)城中村改造提出專項(xiàng)的控制指標(biāo)，這主要體現(xiàn)在以下幾方面：①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低；②基地周邊現(xiàn)狀建筑或設(shè)施引起了建筑退界的變化；③改造的資金平衡以及對(duì)商業(yè)用房后期經(jīng)營(yíng)收益的需求使開發(fā)強(qiáng)度得到增強(qiáng)，進(jìn)而產(chǎn)生用地屬性的復(fù)合性，并帶來了傳統(tǒng)居住區(qū)概念的變化；④住宅高強(qiáng)度的開發(fā)帶來了對(duì)周邊建筑的日照影響。
3.3 傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路的不適性
市場(chǎng)化的城中村改造涉及市政府、區(qū)政府、開發(fā)商和村集體等多方利益，實(shí)施中又存在規(guī)劃管理、土地管理、政府政策等方面的協(xié)調(diào)問題，因此簡(jiǎn)單的“設(shè)計(jì)條件―規(guī)劃設(shè)計(jì)方案―修建性詳細(xì)規(guī)劃―建筑設(shè)計(jì)”的設(shè)計(jì)流程無法適應(yīng)市場(chǎng)的需求，而多采用“專項(xiàng)規(guī)劃―設(shè)計(jì)條件―總體規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)―分期修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)”的流程，以適應(yīng)以下幾方面的要求：①改造村民有多種多樣的訴求，要相對(duì)明確的回遷方案，這樣他們才會(huì)支持拆遷工作；②回遷房區(qū)域是否轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后與商品房區(qū)統(tǒng)一開發(fā)，以及未來回遷房的產(chǎn)權(quán)及管理等問題，各地均有不同的計(jì)劃安排；③城中村改造是自我滾動(dòng)的平衡開發(fā)，分期的資金平衡及規(guī)劃的可實(shí)施性將成為項(xiàng)目成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。
3.4 傳統(tǒng)改造利益群體的不適性
城中村改造除涉及開發(fā)商和村集體等多方利益，由于改造主體――村民的話語權(quán)較大，以往的改造通常過多的集中在村民的改造補(bǔ)償問題上。大把改造更涉及到廣大社會(huì)群體――外來中低收入租賃者的利益，改造完成后，城中村往往搖身一變成為高檔居住社區(qū)，將中低收入租賃者拒于門外，租賃者只能往更為偏遠(yuǎn)的城中村移居，而城中村房源因改造而逐漸短缺，造成中低收入群體的成活成本大幅上漲，最終導(dǎo)致城市的包容性及競(jìng)爭(zhēng)力下降。
4市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)策
4.1 通過城中村專項(xiàng)規(guī)劃來保證相關(guān)
部門制定切實(shí)可行的改造政策城中村的市場(chǎng)化改造往往通過兩種途徑來完成改造，一是政府積極引導(dǎo)，通過公開招標(biāo)形式進(jìn)行自上而下的項(xiàng)目改造；二是村集體自行招商，在獲得政府相關(guān)部門的認(rèn)可后，自下而上完成項(xiàng)目改造。無論采用哪種方式，都必須堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、村民認(rèn)同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開發(fā)單位編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，從經(jīng)濟(jì)、政策和城市協(xié)調(diào)等方面全面分析項(xiàng)目的成本及對(duì)周邊區(qū)域的影響，尤其應(yīng)在交通及城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力方面做深入研究，了解該項(xiàng)目的最低改造成本及最大承載力，以為相關(guān)部門制定相應(yīng)的“一村一策”提供改造政策。
4.2 從城市功能的角度引導(dǎo)市場(chǎng)化城中村改造
城中村是存在環(huán)境差及安全隱患等問題，但不能因此而對(duì)其一味地否定，應(yīng)該肯定其在城市發(fā)展初期，城市房源嚴(yán)重不足的情況下，為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果簡(jiǎn)單地將其視為毒瘤，通過建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的高端居住社區(qū)而改善了環(huán)境，實(shí)際上是破壞了其重要的城市功能，因此，對(duì)其實(shí)用功能及設(shè)計(jì)中應(yīng)注重對(duì)城市層面的分析研究，以公共利益與市場(chǎng)利益的平衡作為基本原則，避免由于市場(chǎng)化引起的利益最大化效應(yīng)而帶來的對(duì)城市發(fā)展的損害，應(yīng)將改造后的城中村納入保障住房體系。
4.3 形成規(guī)劃管理與多方公眾參與并重的機(jī)制
城中村改造不僅僅是一個(gè)技術(shù)問題，還是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅需要滿足相關(guān)的技術(shù)管理規(guī)定及改造地的業(yè)主村民的需求，從城市綜合利益出發(fā)，更應(yīng)傾聽現(xiàn)狀大量的租賃者意見，以確保改造項(xiàng)目符合各方利益要求地進(jìn)行。
4.4 分期開發(fā)，穩(wěn)步推進(jìn)的改造思路
對(duì)于城中村改造來講，通過全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想，但面對(duì)現(xiàn)實(shí)多方不一的意見，往往造成項(xiàng)目難以推進(jìn)，影響城市發(fā)展的進(jìn)程。因此，整體改造分期實(shí)施，通過細(xì)化制定分期開發(fā)的改造方案，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中平衡近期及遠(yuǎn)期的利益，成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過讓部分人先體驗(yàn)到改造的成效，增加村民對(duì)改造的信心，更利于推進(jìn)全村改造及實(shí)現(xiàn)保障村民近期及遠(yuǎn)期的利益。
4.5 充分運(yùn)用社區(qū)模式打造混合住區(qū)
在城中村改造過程中，短期內(nèi)可能會(huì)產(chǎn)生集體用地與國(guó)有土地、無償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時(shí)，在居民生活方面，也會(huì)存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區(qū)管理問題。雖然改造在短期內(nèi)對(duì)土地價(jià)值及社會(huì)生活有一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，卻給了我們打造階層融合、創(chuàng)造活力社區(qū)的機(jī)遇。
(1)“大社區(qū)、小組團(tuán)”的社區(qū)模式適
用于市場(chǎng)化開發(fā)多物業(yè)類型的需求。在城中村改造中，由于品質(zhì)及客戶人群的不同，回遷房與商品開發(fā)房之間需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指簦词故窃诨剡w房之間，由于各村管理方式的不同，各村的回遷區(qū)域也需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指簟Ｒ虼耍捎谩按笊鐓^(qū)、小組團(tuán)”的社區(qū)開發(fā)模式將適用于多數(shù)城中村改造區(qū)域，即公共區(qū)域?qū)⒏鹘M團(tuán)聯(lián)系為一個(gè)統(tǒng)一共享的整體，并提供各組團(tuán)之間交流的平臺(tái)；各組團(tuán)實(shí)行獨(dú)立封閉管理，以保證各區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性，并利于未來的管理。
(2)“社區(qū)中心―組團(tuán)配套”模式適用于市場(chǎng)化開發(fā)多層次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要設(shè)置適量的村民公共配套物業(yè)，作為村民未來經(jīng)濟(jì)收入的重要來源。但該類物業(yè)往往以臨街商業(yè)形式出現(xiàn)，其主要功能也僅限于中低檔的出租商業(yè)業(yè)態(tài)。另外，商品開發(fā)區(qū)需要較高檔次的物業(yè)配套，以滿足市場(chǎng)的需求。因此，通過多層次的社區(qū)配套，并根據(jù)城市建設(shè)的發(fā)展進(jìn)行配套建設(shè)，有助于營(yíng)造良好的居住氛圍。
第3篇
【摘要】城中村改造帶給城中村村民的的不僅僅是生活方式和居住條件的變化，更有著收支平衡、教育以及心理歸屬感等問題，這一系列的變化讓他們的未來充滿著無窮的未知數(shù)。如何讓村民在城中村改造之后福利得到更好地提升，需要政府、社會(huì)等多方力量的共同努力。
【關(guān)鍵詞】城中村改造 福利 變化
城中村改造是改善人們整體的居環(huán)境，消除不和諧隱患的重要舉措；是完善城市功能，提升城市現(xiàn)代化發(fā)展品味的必由之路；是消除城鄉(xiāng)二元管理體制，推進(jìn)城市社會(huì)綜合改革，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在這個(gè)改造過程中村民們的合法權(quán)益是否得到保護(hù)，村民們的生活質(zhì)量能否得到真正的提升，是衡量“城中村”改造成敗的關(guān)鍵。
一、城中村改造后村民福利的變化
（一）家庭收支
實(shí)施整體的搬遷改造安置之后，村民統(tǒng)一搬進(jìn)了按照城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的小區(qū)，這些小區(qū)水、電、氣、暖、電梯等設(shè)施齊全，極大地提高了村民們的生活水平，改善了村民們的生活質(zhì)量。在城中村改造之前村民的收入來源主要依靠務(wù)農(nóng)和房屋出租，然而在改造之后由于缺乏原有的種植和養(yǎng)殖條件，同時(shí)也沒有足夠多的閑置房間出租，村民的農(nóng)業(yè)收入以及房租收入也隨之消失。在家庭開支上，村民原本可以部分自給自足的生活必需品（如蔬菜、家禽）在改造之后要全部從市場(chǎng)上購(gòu)買；住進(jìn)小區(qū)樓房之后的水費(fèi)、煤氣費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用對(duì)村民來說也是一筆不小的開支。
（二）教育
城中村改造之前，村民子女的教育問題存在著重重的阻礙因素：學(xué)校師資力量匱乏，教學(xué)經(jīng)驗(yàn)不足；教學(xué)設(shè)施、設(shè)備資源緊張；政府對(duì)城中村學(xué)校的教育經(jīng)費(fèi)投入不足；家長(zhǎng)對(duì)子女的教育問題不夠重視等等。城中村改造之后，村民的子女的教育環(huán)境得到了極大地改善，教育資源的質(zhì)量也得到了提升。但是同時(shí)也出現(xiàn)了城中村村民子女成績(jī)普遍不理想，城中村父母教育方式不合理等問題。導(dǎo)致這些問題產(chǎn)生的原因主要是由城中村角色轉(zhuǎn)變引起的，包括城中村子女由貧到富的轉(zhuǎn)變，忽略了價(jià)值觀、人生觀的建設(shè)；城中村家長(zhǎng)由忙到閑的轉(zhuǎn)變，忽略了家庭榜樣示范教育的重要性；城中村由破到新的轉(zhuǎn)變，忽略了文化、精神的提高。
（三）娛樂方式
作為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡慕M成部分，閑暇時(shí)刻的娛樂狀況如何直接影響著人們的生活質(zhì)量。相對(duì)而言，城中村村民的閑暇時(shí)刻較多。改造前由于大部分村民或多或少都有土地，所以種花種草成了村民的一種較為常見的休閑娛樂方式，同時(shí)，打麻將打牌看電視是村民最經(jīng)常的娛樂活動(dòng)。而改造之后村民們都住進(jìn)了社區(qū)，社區(qū)里自身配套的基礎(chǔ)健身器材使得參加體育活動(dòng)也成了村民的一項(xiàng)娛樂方式。受到城市文化的影響，看書看包的人數(shù)也慢慢地增加。除此之外，上網(wǎng)、看電影等娛樂活動(dòng)也逐漸地豐富著村民的閑暇生活。
（四）心理歸屬感
經(jīng)過城中村改造之后，城中村村民的居住環(huán)境整體得到提升，但很多固有的生活習(xí)慣卻難以得到延續(xù)，如村民多喜歡走街串巷、與隔壁鄰里聊天、打麻將或進(jìn)行其他多種娛樂活動(dòng)，但搬入新的社區(qū)，與老街坊聯(lián)系不便，又對(duì)新社區(qū)服務(wù)難以接受和認(rèn)同，造成心理空虛影響身心健康；其次，剛搬入新社區(qū)的城中村村民，與城市居民相比，在成長(zhǎng)環(huán)境、受教育程度、收入水平、生活習(xí)俗等方面均有所不同，很難融合成為一個(gè)溫馨的大集體。因此，在舉辦的各種社區(qū)活動(dòng)中參與度也不高，難以洋溢起積極樂觀的生活態(tài)度，長(zhǎng)此以往，有的村民會(huì)出現(xiàn)孤獨(dú)、恐慌等負(fù)面的心理因素。
二、提高城中村改造村民福利的建議
（一）建立完善的社會(huì)保障體系，提高城中村村民的生活水平
為失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社會(huì)保障是城市治理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。社會(huì)保障的內(nèi)容應(yīng)包括居民最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等。確定一定比例的國(guó)有土地出讓金，建立起社會(huì)保險(xiǎn)基金；引導(dǎo)村民在土地補(bǔ)償中拿出部分資金，購(gòu)買基本醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)；實(shí)行最低生活保障制度，對(duì)于部分生活確實(shí)困難的居民，由民政部門給予其必要的最低生活保障；同時(shí)，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)以及相關(guān)的就業(yè)的指導(dǎo)，多渠道地增加村民來源。
（二）制定對(duì)村民福利最具保障的拆遷補(bǔ)償方案
首先，要結(jié)合拆遷改造政策執(zhí)行的實(shí)際和群眾需要，對(duì)當(dāng)前的政策進(jìn)行全面的修改和完善。對(duì)于拆遷合法建筑物，可以采用等面積復(fù)建補(bǔ)償?shù)脑瓌t，對(duì)于違章建筑房屋也給予一定數(shù)額的補(bǔ)償，從而最大限度地保護(hù)村民的經(jīng)濟(jì)利益；彌補(bǔ)因拆遷帶來的租金損失，從而減少改造給村民生活帶來的負(fù)面影響。其次，要隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，使政策更加具有針對(duì)性和有效性，修改完善政策要充分聽取群各種意見，要使政策符合市場(chǎng)定價(jià)原則并能為大多數(shù)群眾所接受。最后，要科學(xué)編制城中村一對(duì)一策的改造規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，合理調(diào)整城市用地布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。
（三）關(guān)注村民子女的教育問題
首先，發(fā)揮政府在新屋村改造過程中村民子女教育的指導(dǎo)作用，政府需要加大研究和調(diào)研工作，制定相應(yīng)的教育政策法規(guī)，使教育政策法規(guī)具有時(shí)效性和前瞻性。其次，提高學(xué)校的教育水平，強(qiáng)化師資，保證教學(xué)；更新教學(xué)設(shè)施、設(shè)備，構(gòu)建和諧校園，形成良好的W風(fēng)、校風(fēng)。最后，發(fā)揮家長(zhǎng)在教育過程中的引導(dǎo)作用，深化家長(zhǎng)在孩子教育上的角色，家長(zhǎng)要加強(qiáng)對(duì)孩子的心理引導(dǎo)，及時(shí)解決他們的心理問題。
（四）關(guān)注村民的思想變化
城中村改造迫使村民放棄種地，又砍斷了其出租屋經(jīng)濟(jì)，使其搬進(jìn)了城市住宅小區(qū)，但是并沒有變成真正意義上的市民，所以要關(guān)注城中村常年民的心理變化。要更多地舉辦社區(qū)活動(dòng)并鼓勵(lì)村民們參加，使其能更好地融入到新的生活環(huán)境中去，增強(qiáng)他們的歸屬感。
城中村改造是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的必由之路、必經(jīng)之路、幸福之路。在這條道路上一定要做好城中村改造的規(guī)劃和建設(shè)工作，保障城中村村民的利益，提高城中村村民的的福利水平， 從而更好地促進(jìn)整個(gè)城市的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：