住房反向抵押養(yǎng)老的市場(chǎng)需求范文

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1風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)，難以調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司的廣泛興趣

1.1風(fēng)險(xiǎn)因素之一———房屋定價(jià)的合理性不少保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士并不看好反向抵押養(yǎng)老市場(chǎng)，主要考慮的因素是對(duì)中國(guó)房市價(jià)值的波動(dòng)難以預(yù)測(cè)和評(píng)估，以及“70年建設(shè)用地使用權(quán)”到期后的續(xù)期等問(wèn)題尚未準(zhǔn)確界定.對(duì)于參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，被抵押房產(chǎn)的價(jià)值無(wú)疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問(wèn)題，而準(zhǔn)確估價(jià)就是重中之重.對(duì)此問(wèn)題，《指導(dǎo)意見(jiàn)》給出了解決辦法，保險(xiǎn)公司可以通過(guò)聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由消費(fèi)者和保險(xiǎn)公司共同負(fù)擔(dān).房產(chǎn)資產(chǎn)如何精準(zhǔn)估價(jià)？我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)建成時(shí)間不長(zhǎng)，市場(chǎng)周期波動(dòng)大，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值的漲跌誰(shuí)都無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)期，更加難以實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避與對(duì)沖.考慮到我國(guó)房屋建設(shè)的整體質(zhì)量情況，房屋意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)也是保險(xiǎn)公司需要考慮的.

1.2風(fēng)險(xiǎn)因素之二———老人長(zhǎng)壽的可預(yù)期性隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步和科學(xué)合理的營(yíng)養(yǎng)，人類(lèi)平均壽命不斷延長(zhǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，這對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)承受能力要求更高.根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》中的規(guī)定，保險(xiǎn)公司在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中要承擔(dān)老人長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司要確保投保老人的晚年生活無(wú)憂，必須定期向老人支付養(yǎng)老年金直至其身故.并且在老人過(guò)世后，房產(chǎn)處置所得資金在償還保險(xiǎn)公司已經(jīng)支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險(xiǎn)公司已支付的相關(guān)費(fèi)用，這份風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，不得再向投保老人的家屬追償.保險(xiǎn)公司基于經(jīng)營(yíng)的謹(jǐn)慎性和營(yíng)利性考慮，一般會(huì)低估房?jī)r(jià)，再經(jīng)過(guò)年金折現(xiàn)，投保老人事實(shí)上可以得到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養(yǎng)老方式.

1.3風(fēng)險(xiǎn)因素之三———房地產(chǎn)相關(guān)法律制度有待完善由保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，由于其仍然是一項(xiàng)新鮮事物，加上產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)難度較大，流程較復(fù)雜，涉及到的相關(guān)領(lǐng)域廣泛.不可否認(rèn)的是，保險(xiǎn)公司開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，如果不能在房地產(chǎn)稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，首當(dāng)其沖的就是倍受大家關(guān)心的70年產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定《.物權(quán)法》等法律中明確規(guī)定的住宅占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為70年，期滿后，雖然法律規(guī)定會(huì)自動(dòng)續(xù)期，但是，對(duì)于續(xù)期后土地使用權(quán)的使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法未作規(guī)定；另外，國(guó)外的保險(xiǎn)公司在處置反向抵押養(yǎng)老的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的盈余所得，是可以享有稅收的優(yōu)惠政策，以及最終的風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)由政府兜底擔(dān)保，將保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而我國(guó)目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會(huì)影響保險(xiǎn)公司的參與熱情.

2完善住房反向抵押養(yǎng)老的對(duì)策建議

這項(xiàng)業(yè)務(wù)雖然在短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)太大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看“，以房養(yǎng)老”具有較好的發(fā)展前景和市場(chǎng)需求，這就需要我們的政府加強(qiáng)引導(dǎo)和宣傳，保險(xiǎn)公司需要設(shè)計(jì)科學(xué)合理的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)吸引老年人的興趣，社會(huì)各相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該鼎力協(xié)作.

2.1政府應(yīng)加大對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策支持1980年代初，美國(guó)剛推出這一業(yè)務(wù)時(shí)，公眾也很排斥.美聯(lián)邦政府通過(guò)出臺(tái)了很多的優(yōu)惠政策和保障措施，比如通過(guò)下調(diào)整體利率水平、進(jìn)行貼息優(yōu)惠，對(duì)承擔(dān)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的虧損進(jìn)行“兜底”擔(dān)責(zé)，最終才使得美國(guó)的以房養(yǎng)老為社會(huì)公眾所廣泛接受.因此，我們現(xiàn)在進(jìn)行以房養(yǎng)老相關(guān)試點(diǎn)工作時(shí)，政府依然要擔(dān)負(fù)起宣傳推廣的主要責(zé)任.更為重要的是，我國(guó)目前的社會(huì)養(yǎng)老保障體系尚不健全，各種社會(huì)評(píng)價(jià)都有，在這種情況下，如果不進(jìn)行正確的引導(dǎo)、宣傳，容易被看成是政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場(chǎng)性和公益性的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式而被大家接受.

2.1.1政府要大力宣傳和倡導(dǎo)以房養(yǎng)老方式拓寬養(yǎng)老方式，建立多層次的養(yǎng)老保障制度，是有效應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然要求.住房反向抵押養(yǎng)老這一新型的養(yǎng)老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經(jīng)濟(jì)壓力，又可以適度地提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量，政府應(yīng)加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時(shí)間的推移，人們會(huì)逐漸突破傳統(tǒng)的倫理觀念并接受這一新型的養(yǎng)老方式.

2.1.2政府在相關(guān)領(lǐng)域應(yīng)進(jìn)行制度創(chuàng)新為了進(jìn)一步推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)，政府可以在保險(xiǎn)、稅務(wù)、銀行、社區(qū)管理等領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新，這樣會(huì)鼓勵(lì)老人積極地選擇這樣的養(yǎng)老方式，并激發(fā)保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的熱情，例如減免保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)等在開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)時(shí)獲得的房產(chǎn)增值收益等的稅收，這會(huì)大大提高機(jī)構(gòu)從業(yè)的積極性.

2.1.3政府應(yīng)建立健全相關(guān)法律制度借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的東風(fēng)，政府應(yīng)建立嚴(yán)格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險(xiǎn)公司等債權(quán)人的合法權(quán)益；政府還應(yīng)建立健全保險(xiǎn)公司在進(jìn)行住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)情況時(shí)的審查制度，并明確養(yǎng)老保險(xiǎn)年金的發(fā)放程序和監(jiān)督制度，對(duì)相關(guān)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理.

2.1.4建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價(jià)值基金考慮到我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老尚處于起步階段，保險(xiǎn)公司因?yàn)閷?duì)高風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而不愿參與其中，我國(guó)可以適度借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價(jià)值基金來(lái)緩解保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)壓力.美國(guó)聯(lián)邦政府在推行住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃時(shí)，就為貸款到期時(shí)貸款本息超過(guò)房屋價(jià)值的借款人提供了擔(dān)保，從而消除了貸款機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂.可以通過(guò)向保險(xiǎn)公司定期對(duì)老人發(fā)放的養(yǎng)老年金中收取一定的費(fèi)用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險(xiǎn)基金，當(dāng)貸款到期時(shí)，如若抵押的房產(chǎn)資不抵債時(shí)，差額就由保險(xiǎn)基金來(lái)補(bǔ)償，當(dāng)保險(xiǎn)基金也不足以補(bǔ)償時(shí)由財(cái)政補(bǔ)貼，這樣可以將保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)降到最低.

2.2保險(xiǎn)公司應(yīng)加大與其他機(jī)構(gòu)的合作反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是養(yǎng)老保障方式的創(chuàng)新，涉及老年人的切身利益，社會(huì)關(guān)注度較高；同時(shí)，作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，其法律關(guān)系復(fù)雜，保險(xiǎn)公司面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn).其中，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房產(chǎn)估值和保單定價(jià)，而這并不是保險(xiǎn)公司擅長(zhǎng)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域.保險(xiǎn)公司若要順利地開(kāi)展這項(xiàng)工作，既要提高自身的業(yè)務(wù)水平，更需要多與其他房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持.例如保險(xiǎn)公司可以考慮和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，因?yàn)榻o房產(chǎn)估值是房產(chǎn)中介的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，他們可以提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)估；還可以考慮與社區(qū)和物業(yè)管理公司合作，在給老人提供無(wú)微不至的關(guān)心的同時(shí)對(duì)房產(chǎn)加強(qiáng)管理；可以與醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)合作，建立起良好的醫(yī)療救護(hù)機(jī)制.

2.3保險(xiǎn)公司應(yīng)創(chuàng)新以房養(yǎng)老相關(guān)衍生產(chǎn)品以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展保險(xiǎn)版的以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作，保險(xiǎn)公司應(yīng)結(jié)合中央和地方各項(xiàng)養(yǎng)老政策，通過(guò)解放思想，大膽創(chuàng)新，在改善老年人養(yǎng)老待遇和服務(wù)等方面廣開(kāi)思路，以期取得突破性的進(jìn)展.

2.3.1保險(xiǎn)公司應(yīng)進(jìn)行服務(wù)領(lǐng)域與服務(wù)內(nèi)容的創(chuàng)新在設(shè)計(jì)保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”時(shí)，其資金來(lái)源是保險(xiǎn)公司的自有資金，本質(zhì)上住房反向抵押是一款終身年金保險(xiǎn)產(chǎn)品.作為一個(gè)單獨(dú)的險(xiǎn)種，它如能跟養(yǎng)老產(chǎn)品、護(hù)理產(chǎn)品一起配套開(kāi)發(fā)，就能讓風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到一定的中和.中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展以房養(yǎng)老試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)中規(guī)定：保險(xiǎn)公司可以在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域拓展延伸，通過(guò)提供豐富的服務(wù)內(nèi)容、多樣化的服務(wù)手段、新穎的服務(wù)方式，形成一條完善的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的服務(wù)鏈條，如可以針對(duì)不同需求的客戶嘗試推出個(gè)性化的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品.

2.3.2開(kāi)發(fā)住房反向抵押保險(xiǎn)相關(guān)的險(xiǎn)種可以嘗試設(shè)計(jì)“醫(yī)療服務(wù)不及時(shí)險(xiǎn)”類(lèi)：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人因?yàn)槲茨塬@得及時(shí)的醫(yī)療和救助導(dǎo)致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險(xiǎn)人依約定給付保險(xiǎn)金.還可以設(shè)計(jì)“業(yè)余生活不豐富險(xiǎn)”類(lèi)：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，因?yàn)轲B(yǎng)老保險(xiǎn)管理方?jīng)]有提供相應(yīng)的業(yè)余活動(dòng)，導(dǎo)致老人業(yè)余生活匱乏，保險(xiǎn)人要承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任.通過(guò)這些險(xiǎn)種的配套銷(xiāo)售，既可以降低保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，又可以增強(qiáng)老人及其子女對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老方式的認(rèn)可.

2.3.3保險(xiǎn)公司應(yīng)完善養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量為了更好地推行以房養(yǎng)老方式，現(xiàn)階段亟需解決的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是不斷增強(qiáng)的養(yǎng)老需求與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的矛盾.保險(xiǎn)公司需要承擔(dān)的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)擴(kuò)大養(yǎng)老增值服務(wù)和提供配套的養(yǎng)老醫(yī)療產(chǎn)品去緩解風(fēng)險(xiǎn).當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老普遍存在服務(wù)設(shè)施不完善的問(wèn)題，花錢(qián)也未必能享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此我們要高度重視如何完善養(yǎng)老服務(wù)配套體系的建設(shè)，可以通過(guò)提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，讓“以房養(yǎng)老”群體能真正享受到這種養(yǎng)老方式為自己帶來(lái)的種種便利和舒適.以房養(yǎng)老，重在養(yǎng)老，老人用一生的積蓄換取老年的幸福生活，沒(méi)有理由不倍加重視，所以我們?cè)谶M(jìn)行制度設(shè)計(jì)和試點(diǎn)工作的摸索中，一定要體現(xiàn)出以人為本，以養(yǎng)老為重的原則，面對(duì)不斷加劇的老齡化趨勢(shì)，為老人提供一種科學(xué)可行的、溫馨合理的養(yǎng)老方式，來(lái)減輕政府和社會(huì)養(yǎng)老的壓力，增強(qiáng)老人的幸福感，減輕子女的負(fù)擔(dān)，提高社會(huì)的穩(wěn)定性，以房養(yǎng)老具有現(xiàn)實(shí)可行性.但就目前來(lái)講，“以房養(yǎng)老”仍處于摸索和試點(diǎn)階段，這一新型的養(yǎng)老方式還存在著一定的障礙，有待于我們的政府需要結(jié)合具體的國(guó)情，通過(guò)大量深入細(xì)致的工作，完善相關(guān)的規(guī)章制度，增強(qiáng)老人和保險(xiǎn)公司推行以房養(yǎng)老的信心；也還需要社會(huì)上的各相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)與合作，共同為老人構(gòu)建幸福安逸的晚年生活。

作者：吳鳳麗 單位：安徽大學(xué) 安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財(cái)經(jīng)學(xué)院