健康狀況下房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

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本章在上文確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系基礎(chǔ)上，選取安徽省近年有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)健康狀況進(jìn)行實(shí)證分析和評(píng)價(jià)。

（一）樣本數(shù)據(jù)與來源

由于2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有完全完畢，導(dǎo)致數(shù)據(jù)有缺失。計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用房投資額/房地產(chǎn)開發(fā)投資額時(shí)，缺少2013年的經(jīng)濟(jì)適用房投資額，考慮到經(jīng)適房投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額有一定的相關(guān)性，采取房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)其擬合，利用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析。將缺失數(shù)據(jù)補(bǔ)充后整理安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)如表2。數(shù)據(jù)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，安徽統(tǒng)計(jì)年鑒收集所得。

（二）各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述

安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述如表3。由表3由商品房均價(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比X3標(biāo)準(zhǔn)差較大可知，近年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度不穩(wěn)定，與CPI增長(zhǎng)速度不夠同步，說明市場(chǎng)有一定的滯后性?？罩寐蔢7波動(dòng)最小，表明國(guó)家近年出臺(tái)的經(jīng)適房以及限購(gòu)政策有一定成效，政策實(shí)施穩(wěn)定連貫。

（三）實(shí)證分析

1.指標(biāo)權(quán)重計(jì)算將數(shù)據(jù)輸入SPSS軟件，采用因子分析的方法確定權(quán)重，得到初始因子荷載矩陣，求出主成分的方差，前5個(gè)主因子能夠解釋全體的86.696%，提取前5個(gè)因子代替原有14個(gè)變量。因子載荷矩陣中的數(shù)據(jù)除以主成分相對(duì)應(yīng)的特征根開平方根便得到五個(gè)主成分中每個(gè)指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的系數(shù)。以這五個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，得出綜合得分模型后，通過計(jì)算原始指標(biāo)在各主成分上的載荷值和公因子方差值,對(duì)各公因子方差值進(jìn)行歸一化,即可得到各指標(biāo)的權(quán)重。結(jié)果如表4。2.各指標(biāo)健康狀況區(qū)間的劃分對(duì)安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由實(shí)際出發(fā)，本文采用3σ理論（即根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)離均值越近，其可能性也越高。如果偏離超過1倍標(biāo)準(zhǔn)差（σ），可能性只有31.73%；如果偏離超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差（2σ），可能性不到5%；如果偏離超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差（3σ），可能性不足1%。）的方法劃分房地產(chǎn)健康區(qū)間[6]。結(jié)合系統(tǒng)化方法全面考慮系統(tǒng)的自身變動(dòng)規(guī)律和國(guó)際變化趨勢(shì)[7]，各指標(biāo)年份數(shù)據(jù)絕大部分分布在均值減去一倍標(biāo)準(zhǔn)差和均值加上一倍標(biāo)準(zhǔn)差內(nèi)，故把3σ的原則改進(jìn)為1σ原則。利用各指標(biāo)的平均數(shù)減去1/2倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為健康區(qū)間的下限，各指標(biāo)平均數(shù)加上1/2倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為健康區(qū)間的上限劃分健康區(qū)間。利用平均數(shù)減去1倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為基本健康區(qū)間的下限，平均數(shù)加上1倍標(biāo)準(zhǔn)差作為基本健康的上限，同時(shí)再挖去健康區(qū)間，所劃分的區(qū)間作為基本健康區(qū)間。其他范圍均屬不健康區(qū)間[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了極端值，使得標(biāo)準(zhǔn)差值過大，為了使劃分區(qū)間更加準(zhǔn)確，故采取去掉極端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法進(jìn)行區(qū)間劃分，結(jié)果如表5。3.指標(biāo)得分把各指標(biāo)與表5進(jìn)行對(duì)照，找出它們所在的區(qū)間并進(jìn)行打分。不健康、基本健康、健康對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)分別為1分、3分、5分，結(jié)果各指標(biāo)得分如表6。

（四）各二級(jí)指標(biāo)得分與健康狀況評(píng)價(jià)

1.價(jià)格指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)價(jià)格類分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.125，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.625分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的三個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表7。如表7可見，安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份國(guó)家積極治理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，整體沒有大問題。從08年開始，受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，平均價(jià)格上漲較快。2010年又受限購(gòu)影響，使得房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定。可見政策對(duì)價(jià)格影響較大。2.規(guī)模指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)規(guī)模分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.22，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為1.1分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的兩個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表8。由表8可知，2003年到2006年間，安徽省房地產(chǎn)規(guī)模狀況并不健康發(fā)展不夠協(xié)調(diào)。2007年開始轉(zhuǎn)入健康快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額都有顯著提升。而到了2013年總體積存房屋較多，投資過熱，市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展較快，呈不健康狀況。3.均衡指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)均衡分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.196，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.988分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的兩個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表9。由表9可以看出安徽省房地產(chǎn)在均衡指標(biāo)上一直不穩(wěn)定，2007年以前供銷比指標(biāo)大部分都負(fù)值，說明供大于求，2008年以后擴(kuò)大投資逐步滿足了市場(chǎng)需求，但在2011年以后暴露出了過度投資的問題，空置率不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失衡。4.結(jié)構(gòu)指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.156，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.762分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的三個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表10。由表10可以看出2007年之前由于經(jīng)適房投資額和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比大幅下降，住宅占比過高，導(dǎo)致不健康，2008年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，經(jīng)適房比例逐漸增多，未來可能將會(huì)進(jìn)一步上升。5.速度指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)速度分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.303，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為1.512分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的四個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表11。由表11可以看出安徽省房地產(chǎn)發(fā)展速度整體健康平穩(wěn)，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面積增長(zhǎng)率來看，2010年以后出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，說明速度在放緩。房地產(chǎn)投資額占GDP比重在2003年極大，2007年是金融危機(jī)之前的最后一年，房屋銷售面積增長(zhǎng)率大幅上升，之后收到金融危機(jī)沖擊，銷售面積增長(zhǎng)率迅速降低，在2012年回歸健康水平。

（五）綜合得分及健康狀況評(píng)價(jià)

每個(gè)年度的單個(gè)指標(biāo)健康狀況得分乘以該指標(biāo)所占的權(quán)重得到綜合得分，綜合得分除以最高分得到比重。把該比重作為評(píng)價(jià)的唯一指標(biāo)，得出2003—2013年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，結(jié)果如表12。由表12可知，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于健康的狀況。在2004年以前的不健康狀況，主要是受到規(guī)模，結(jié)構(gòu)，均衡的三重影響，市場(chǎng)在迅速適應(yīng)需求。之后偶有規(guī)模和速度的過快發(fā)展，也受到了政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，基本保持在健康水平。在2010年以后，由于房市發(fā)展過快，才不得不出臺(tái)限購(gòu)政策。通過因子分析法對(duì)安徽省2003年到2013年房地產(chǎn)健康狀況評(píng)價(jià)分析，從總體上，可以看出安徽省房地產(chǎn)在價(jià)格、規(guī)模、速度上，大部分年份中均處于基本健康和健康狀態(tài)，說明安徽省房地產(chǎn)在這三個(gè)方面的健康狀況比較良好。主要是價(jià)格方面，在07年之前政府采取了一系列積極的政策，治理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；并且在03到07年是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金發(fā)展階段，因而價(jià)格波動(dòng)比較平穩(wěn)。規(guī)模方面，06年到12年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)固定投資增長(zhǎng)率保持在一定合理的健康范圍內(nèi)，從而使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額都有顯著提升。速度方面，在03年到13年，盡管安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)在個(gè)別年份速度出現(xiàn)過猛增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，但由于市場(chǎng)自動(dòng)迅速的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)在速度方面總體處于基本健康和健康狀態(tài)。從均衡和結(jié)構(gòu)上，大部分年份均處于不健康狀態(tài)，說明安徽省房地產(chǎn)在這兩個(gè)方面的健康狀況出現(xiàn)了問題。主要是結(jié)構(gòu)上，安徽省房地產(chǎn)多數(shù)年份處于不健康狀態(tài)，是因?yàn)?7年之前由于經(jīng)適房投資額和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比大幅下降，住宅需求過猛，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失調(diào)；08年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，經(jīng)適房比例逐漸增多，未來可能將會(huì)進(jìn)一步上升；均衡上，由于金融危機(jī)的影響，07年以前供銷比指標(biāo)大部分都負(fù)值，說明供大于求，在2011年以后暴露出了過度投資的問題，由于市場(chǎng)已到達(dá)飽和，空置率不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失衡。

作者：梁秋霞姚旺黃根發(fā)單位：安徽工業(yè)大學(xué)工商學(xué)院