健康狀況下房地產市場論文范文

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本章在上文確定的房地產市場健康狀況評價體系基礎上，選取安徽省近年有關數據，對房地產健康狀況進行實證分析和評價。

（一）樣本數據與來源

由于2013年的統計數據沒有完全完畢，導致數據有缺失。計算經濟適用房投資額/房地產開發投資額時，缺少2013年的經濟適用房投資額，考慮到經適房投資額與房地產開發投資額有一定的相關性，采取房地產開發投資額對其擬合，利用SPSS軟件進行回歸分析。將缺失數據補充后整理安徽省房地產市場各指標的原始數據如表2。數據根據國家統計局，安徽統計年鑒收集所得。

（二）各指標的統計量描述

安徽省房地產市場各指標的統計量描述如表3。由表3由商品房均價增長率與CPI增長率之比X3標準差較大可知，近年的房價增長速度不穩定，與CPI增長速度不夠同步，說明市場有一定的滯后性。空置率X7波動最小，表明國家近年出臺的經適房以及限購政策有一定成效，政策實施穩定連貫。

（三）實證分析

1.指標權重計算將數據輸入SPSS軟件，采用因子分析的方法確定權重，得到初始因子荷載矩陣，求出主成分的方差，前5個主因子能夠解釋全體的86.696%，提取前5個因子代替原有14個變量。因子載荷矩陣中的數據除以主成分相對應的特征根開平方根便得到五個主成分中每個指標所對應的系數。以這五個主成分方差貢獻率為權重，得出綜合得分模型后，通過計算原始指標在各主成分上的載荷值和公因子方差值,對各公因子方差值進行歸一化,即可得到各指標的權重。結果如表4。2.各指標健康狀況區間的劃分對安徽省房地產市場發展的相關數據進行統計分析，由實際出發，本文采用3σ理論（即根據正態分布原理，數據離均值越近，其可能性也越高。如果偏離超過1倍標準差（σ），可能性只有31.73%；如果偏離超過2倍標準差（2σ），可能性不到5%；如果偏離超過3倍標準差（3σ），可能性不足1%。）的方法劃分房地產健康區間[6]。結合系統化方法全面考慮系統的自身變動規律和國際變化趨勢[7]，各指標年份數據絕大部分分布在均值減去一倍標準差和均值加上一倍標準差內，故把3σ的原則改進為1σ原則。利用各指標的平均數減去1/2倍的標準差作為健康區間的下限，各指標平均數加上1/2倍的標準差作為健康區間的上限劃分健康區間。利用平均數減去1倍的標準差作為基本健康區間的下限，平均數加上1倍標準差作為基本健康的上限，同時再挖去健康區間，所劃分的區間作為基本健康區間。其他范圍均屬不健康區間[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四個指標出現了極端值，使得標準差值過大，為了使劃分區間更加準確，故采取去掉極端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法進行區間劃分，結果如表5。3.指標得分把各指標與表5進行對照，找出它們所在的區間并進行打分。不健康、基本健康、健康對應的分數分別為1分、3分、5分，結果各指標得分如表6。

（四）各二級指標得分與健康狀況評價

1.價格指標得分與評價價格類分項得分占一級評價目標的權重為0.125，則該分項指標的最高得分為0.625分。計算分項指標里的三個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表7。如表7可見，安徽省的房地產市場價格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份國家積極治理整頓房地產市場秩序，整體沒有大問題。從08年開始，受金融危機影響，房地產市場價格波動較大，平均價格上漲較快。2010年又受限購影響，使得房價逐步穩定。可見政策對價格影響較大。2.規模指標得分與評價規模分項得分占一級評價目標的權重為0.22，則該分項指標的最高得分為1.1分。計算分項指標里的兩個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表8。由表8可知，2003年到2006年間，安徽省房地產規模狀況并不健康發展不夠協調。2007年開始轉入健康快速增長，固定資產投資和房地產投資額都有顯著提升。而到了2013年總體積存房屋較多，投資過熱，市場規模發展較快，呈不健康狀況。3.均衡指標得分與評價均衡分項得分占一級評價目標的權重為0.196，則該分項指標的最高得分為0.988分。計算分項指標里的兩個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表9。由表9可以看出安徽省房地產在均衡指標上一直不穩定，2007年以前供銷比指標大部分都負值，說明供大于求，2008年以后擴大投資逐步滿足了市場需求，但在2011年以后暴露出了過度投資的問題，空置率不斷增長，市場需求不足導致房地產市場逐漸失衡。4.結構指標得分與評價結構分項得分占一級評價目標的權重為0.156，則該分項指標的最高得分為0.762分。計算分項指標里的三個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表10。由表10可以看出2007年之前由于經適房投資額和商業營業用房占比大幅下降，住宅占比過高，導致不健康，2008年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產政策方面以改善住宅供應結構和調整需求為主，經適房比例逐漸增多，未來可能將會進一步上升。5.速度指標得分與評價速度分項得分占一級評價目標的權重為0.303，則該分項指標的最高得分為1.512分。計算分項指標里的四個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表11。由表11可以看出安徽省房地產發展速度整體健康平穩，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面積增長率來看，2010年以后出現了負增長，說明速度在放緩。房地產投資額占GDP比重在2003年極大，2007年是金融危機之前的最后一年，房屋銷售面積增長率大幅上升，之后收到金融危機沖擊，銷售面積增長率迅速降低，在2012年回歸健康水平。

（五）綜合得分及健康狀況評價

每個年度的單個指標健康狀況得分乘以該指標所占的權重得到綜合得分，綜合得分除以最高分得到比重。把該比重作為評價的唯一指標，得出2003—2013年安徽省房地產市場的健康狀況，結果如表12。由表12可知，安徽省房地產市場整體處于健康的狀況。在2004年以前的不健康狀況，主要是受到規模，結構，均衡的三重影響，市場在迅速適應需求。之后偶有規模和速度的過快發展，也受到了政府強有力的宏觀調控，基本保持在健康水平。在2010年以后，由于房市發展過快，才不得不出臺限購政策。通過因子分析法對安徽省2003年到2013年房地產健康狀況評價分析，從總體上，可以看出安徽省房地產在價格、規模、速度上，大部分年份中均處于基本健康和健康狀態，說明安徽省房地產在這三個方面的健康狀況比較良好。主要是價格方面，在07年之前政府采取了一系列積極的政策，治理整頓房地產市場秩序；并且在03到07年是整個社會經濟快速發展時期，也是房地產市場的黃金發展階段，因而價格波動比較平穩。規模方面，06年到12年房地產投資增長率與全社會固定資產固定投資增長率保持在一定合理的健康范圍內，從而使固定資產投資和房地產投資額都有顯著提升。速度方面，在03年到13年，盡管安徽省房地產市場在個別年份速度出現過猛增長或負增長，但由于市場自動迅速的調節，使房地產在速度方面總體處于基本健康和健康狀態。從均衡和結構上，大部分年份均處于不健康狀態，說明安徽省房地產在這兩個方面的健康狀況出現了問題。主要是結構上，安徽省房地產多數年份處于不健康狀態，是因為07年之前由于經適房投資額和商業營業用房占比大幅下降，住宅需求過猛，導致房地產市場結構失調；08年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產政策方面以改善住宅供應結構和調整需求為主，經適房比例逐漸增多，未來可能將會進一步上升；均衡上，由于金融危機的影響，07年以前供銷比指標大部分都負值，說明供大于求，在2011年以后暴露出了過度投資的問題，由于市場已到達飽和，空置率不斷增長，市場需求不足導致房地產市場逐漸失衡。

作者：梁秋霞姚旺黃根發單位：安徽工業大學工商學院