綜合模擬法的房地產市場評估范文

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一、研究方法與數據來源

(一)研究方法

當前，房地產市場風險評估研究所采用的方法主要有景氣循環法和綜合模擬法。景氣循環法是根據指標之間的時差關系和周期變動編制房地產經濟的綜合指數和擴散指數，然后對房地產業發展變化趨勢和變化程度進行量化反映。由于重慶市房地產市場目前正處于快速上升的階段，還不是一個平穩的市場，各種經濟指標會發生較大的經濟波動。在這種情況下，景氣循環法的準確度就很難保證。相對于景氣循環法而言，綜合模擬法不要求分析指標間的時差關系以及相互影響，而是通過模擬之后對經濟系統或需要研究的對象做整體評價，因此更適合對當前發展階段的房地產市場進行研究。綜上，本文選擇采用綜合模擬法對重慶市房地產市場風險展開研究。綜合模擬法的基本思路是:(1)依賴統計事實和經驗方法選擇恰當的評價指標;(2)確定單指標的警情界限，即單指標的安全區間，并將各區間按約定的規則賦予不同的分值;(3)確定綜合指標的警情界限和綜合指標警度值;(4)結合綜合指標的警度值和警情界限，對房地產市場風險進行評價。

(二)數據來源

本研究所用的原始數據主要來源于《重慶統計年鑒》(2002－2012)的分年度數據，各評價指標數據主要通過對原始數據進行增長率計算得到。

二、重慶市房地產市場風險評估

(一)指標體系構建

科學地選擇評價指標體系，是進行房地產市場風險評估的重要前提和基礎。目前房地產市場風險評價指標體系的構建方法主要有主成分分析法、聚類分析法、時差相關分析法和K－L信息量等。每種方法對房地產市場風險評價指標的篩選都有合理的理論依據，但單獨使用其中任何一種方法，都難以保證所篩選指標的全面性和適用性。為實現對目標層房地產市場風險的綜合評估，本文采用文獻頻度統計法和因子分析方法，結合重慶市房地產市場的發展現狀，從房地產業同國民經濟的協調關系、房地產業自身增長速度、房地產市場供求狀態以及房地產自身結構的協調關系4個方面選取11項指標構建重慶市房地產市場風險評價指標體系。

(二)評價準則確定

由于重慶市房地產發展歷程較短，且其總體發展態勢與一線城市相比相對穩定，綜合這兩點，本文把單個指標和總體指標的警情區間分為偏冷、平穩和偏熱3個區間，并對3個區間分別賦值為1，2，3。1．單指標評價準則的確定鑒于重慶市房地產市場從整體上而言發展一直比較平穩，本文擬采用系統化方法中的總體經濟偏好時的多數原則來確定各指標的警情界限，具體思路為:假設研究對象城市的房地產經濟狀態總體上是穩定和健康的，即評價指標在大部分年份均無警，可將指標X的2/3年份的區間作為無警區間。3．總體評價準則的確定在確定好單指標的警情界限、各指標的警度賦值和各指標的權重之后，根據上文求各指標警情界限的原理和方法求出各個年度的綜合警情界限。由于前面分別用1，2，3三個值代表各個指標所處警度的偏冷、平穩和偏熱三種狀態，因此綜合警值處于，最終得出綜合警情界限。

(三)警情分析

在單指標警情分析的基礎上，根據綜合指標警情判斷準則，根據綜合警值=單指標警值*各指標的權重，得到重慶市房地產各年的綜合指標警度值以及總體運行狀態。重慶房地產市場2002—2011年整體發展比較平穩，局部出現較小幅度的波動。2005年出現了偏冷現象，進一步分析可知，這是由于2004年房地產升溫過快，引起了消費者和投資者的關注，從而其投資和消費行為更趨于理性。另外，2005年重慶市土地供給開始減少，開發投資的增速也開始減緩，這進一步促進了2005年的偏冷現象。繼2005年之后，重慶房地產市場2006—2009年一直保持相對平穩的發展狀態。2010年之所以出現偏熱現象，主要是因為自2009年7月以來，重慶樓市成交量迅速增加，2010年重慶房地產市場在2009年的基礎上持續升溫，購房市場甚至出現了“恐慌情緒”，以致出現了偏熱的現象。另外，由于2009年政府投資千億進行重慶危舊房改造以及“五個重慶”的建設，政策的支持給予重慶較好的定位和利好，也為2010年重慶市房地產市場的上行打下了堅實的基礎。但隨著一系列宏觀調控政策的實施，2011年重慶房地產市場也開始逐漸降溫、趨于平穩。總體來講，評估結果與重慶市房地產市場2002—2011年發展的實際情況是比較吻合的。

三、結束語

通過研究結論可知，采用綜合模擬法評估重慶市房地產市場風險是可行的，能夠較好地為政策制定者、房地產開發企業、消費者以及投資者提供直觀量化的決策依據。整個研究過程中，房地產市場風險的評價指標以及風險準則的確定是評價過程的關鍵所在。但由于受到房地產數據收集工作方面的限制，本研究在以下方面還有待完善:(1)全面收集數據，增加風險因子，建立更全面的指標體系;(2)提高風險評價準則的科學性，從而使評價結果更符合房地產市場發展的現實狀況。（本文來自于《重慶理工大學學報.社會科學》雜志。《重慶理工大學學報.社會科學》雜志簡介詳見.）

作者：秦建成王景舒單位：重慶理工大學管理學院