入市對房地產市場的影響及規制范文

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一、相關背景

(一)“入市”的涵義

“入市”指的是讓農村集體建設用地實現與城市國有土地同等地位的健康流轉模式，不需要先經過國家征收然后轉變為國有土地的途徑，而是可以直接進入土地交易的一級市場。十八屆三中全會中的表述即是“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”

(二)入市的驅動因素

隨著城市用地日益緊張，不斷抬高的土地價格導致房地產價格的飆漲。通過放開農村集體建設用地市場，可以有效盤活農村閑置的建設用地，補給城市稀缺的土地資源，改變房地產市場供小于求的被動局面，實現房價的合理下降。另外我國集體土地價格相對較低，開發商往往非法購買低價的集體土地謀取利益，導致農村土地非法買賣市場的形成。在此過程中可能會損害農民的權益，擾亂農村土地管理秩序。這就要求政府通過制度改革將其合法化，從根本上保障農民的利益。同時，國家征收集體土地的補償往往較低，土地資源收益的城鄉配置出現不平等，城鄉差距逐步擴大。最后，農村集體建設用地的“入市”是統籌城鄉發展的重要舉措，是優化城鄉資源要素配置的重要渠道。

二、對房地產市場的影響

(一)積極影響

正如前文所述，農村建設用地的直接入市，能夠緩解城市建設用地的緊張局面，改變供求格局，平抑房價。同時，集體建設用地的直接入市能夠打破國有建設用地的壟斷格局，充分發揮競爭機制的優勢作用，使農村集體晉升為建設用地買賣的新的合法主體，推動了市場主體的多元化，有效打破壟斷格局。另一方面，土地隱性市場大量存在，房地產交易秩序出現混亂，農民權益受到損害。農村集體建設用地入市改革能夠促進相應法律法規的完善，使集體建設土地的交易甚至小產權房的買賣規范化，維護農民的權益。當然現今的宅基地依然不是入市改革的對象，小產權房的買賣仍然被政府明令禁止，但是農村集體建設用地的逐步、全面入市已是大勢所趨，只是有待法律和政策在實踐中進一步完善和推進。

(二)消極影響

土地隱性市場一旦合法化，不良開發商可能會更加肆無忌憚地低價收購謀取利益，進行大量的房地產投資，加大政府的管控難度，這也是國家禁止小產權房交易的原因所在。房地產建設用地的急劇擴大，導致投資過熱，甚至引發市場泡沫，進而影響房價的穩定，不但沒有起到平抑價格的作用，反而加劇了市場波動。當然，這并不是否定今后將集體建設用地進行房地產的開發，相反的，如果始終禁止其進入房地產領域，會加劇城鄉二元化經濟結構的擴大，建立城鄉統一的市場將無法實現。綜上，集體建設用地的入市對房地產的影響有利有弊，但總體上始終是利大于弊的。只有推動農村集體建設用地的逐步、全面入市，并以有力的法律保障作為后盾，就能有效促進房地產市場的良性發展。

三、入市的法律規制

(一)完善相關法規

之前的相關法規規定只有國有土地的使用權才可以依法轉讓，顯然這已不符合現今改革的發展要求，首先無論在形式或內容上，應該賦予農村集體建設用地使用權的轉讓在法律上與國有土地的同等地位。然后，出臺相應法律法規進一步系統設置建設用地入市的制度架構，規范交易秩序。

(二)加快明確權利主體

建立城鄉統一的建設用地市場，使集體建設用地入市逐步規范化，首要前提是須盡快解決農村土地普遍存在的主體混亂問題。隨著十八屆三中全會提出要賦予農民更多權利，當下更應該加快確權工作，以明確集體建設土地的法律主體。因此，做好確權、登記、頒證工作是實現農村土地入市有序流轉的前提，也能充分發揮這一改革對房地產市場的積極影響。

(三)確保競爭機制的實質公平

農村土地入市要想真正起到抑制房價的效果，顯然需要競爭機制的引入以及利益關系的重建。然而如何實現這一機制的實質公平，還需要法律的規制和保障。需要充分發揮反不正當競爭法對交易秩序的維護作用;通過招標、拍賣等公平方式確定受讓人;為維護實質公平，在適當情況下還應為農村土地的買賣提供便利。

(四)將年度用地計劃納入法治軌道

實現農村集體建設用地的有序入市，需要將政府的管控手段納入法治軌道。年度用地計劃就是其中的一個重要方面。政府必須按照法律的規定來規劃集體建設用地入市的范圍和進度;并將集體建設用地納入到建設用地的年度計劃中，實現城鄉的統一規劃。農村集體建設用地的市場化和自由化，賦予農民更多的利益，對于房地產市場今后的發展也將產生極大影響。然而如何真正發揮制度優勢，促進房地產市場的良性重構乃至我國社會經濟的總體變革，則必須通過法律的手段實現合理規制。（本文來自于《法制博覽》雜志。《法制博覽》雜志簡介詳見.）

作者：江凌單位：浙江工業大學法學院