農地入市中的銀行金融論文范文

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一、農地入市中的金融需求分析

農地的不同入市途徑會衍生不同的金融需求，所以分析農地入市的金融需求需要結合具體的入市途徑。對經營性集體建設用地而言，如果真的實現了與國有土地的同權同價，那么其入市的途徑將與國有土地一致，即首次入市和二次入市都可以通過出讓、出租、入股、抵押等形式實現。這里需要說明的是，盡管本文重點討論農地的二次入市，但若經營性集體建設用地的首次或二次入市途徑一致，那么其金融需求不會有重大差異，所以下文對此不再區分。對以宅基地為主的非經營性集體建設用地而言，由于法律將其轉讓限定在了集體經濟組織內部，其直接入市不僅存在較大的體制障礙，而且政策也未對此改革方向提出更深入的意見，所以我們預計，非經營性集體建設用地的直接入市在可預見的未來仍將難以成形，以土地增減掛鉤和地票交易為主的間接二次入市模式仍是主流。下文就結合這幾種入市途徑，具體分析其中的金融需求。

（一）信貸需求由于農村資金外流等狀況的存在，農村經濟組織尤其是農民貸款難一直是我國金融領域的難題。按姚長存（2012年）的測算，我國銀行業對全國小型企業的整體信貸覆蓋率大致在5.5％～6％，對鄉鎮企業的信貸覆蓋率低于2％，影響其貸款難的一個重要原因就是抵質押物缺乏。隨著農地可入市，這一瓶頸問題將獲得緩解的可能。對擁有農村集體建設用地使用權的經濟組織或個體而言，在需要擴大生產規模、引進先進技術和裝備時，將可以選擇以土地使用權作為抵押，向銀行申請貸款；對擬進行農地交易的買賣雙方而言，供方將可以用土地作為抵押申請資金進行前期的投資，以更好促成交易；需求方也可以在土地成交后以該土地使用權進行抵押，申請銀行信貸支持，置換其已占用的資金，緩解流動性壓力，甚至可以申請做成按揭貸款模式。在土地增減掛鉤和地票交易中，這種信貸需求更為強烈。盡管兩種操作模式存在“先占后補”和“先補后占”順序上的巨大差異，但兩種模式的共同點在于運作周期都較長，且在項目前期整合復墾農民宅基地和公共建設用地、安置農民階段，都需要墊付巨額的資金。尤其是在地票交易中，如果農地不能作為抵押物，那么在取得地票之前，將很難獲得信貸資金支持。即使是取得地票后，如果不能及時拍買到國有建設用地，那么地票就很難變現，將一直占用著企業的資金，形成企業巨大的資金壓力。這也是我國現階段土地增減掛鉤以及地票交易存在“爛尾”項目的重要原因。農地入市后，增減掛鉤項目或地票交易項目只需在完成第一階段的安置農民甚至在與農民簽訂安置協議后，就可用擬復墾的建設用地作為抵押申請信貸支持，在復墾驗收完成取得地票后，只需再將抵押物置換為地票即可。這就相當于打通了農地置換過程中的整個資金運轉鏈條，有利于確保整個項目的順利實施，實現農民、項目運作方、銀行的多方共贏。

（二）投融資顧問需求這一金融需求大多源于農地的需求方，尤其是已經與銀行建立業務往來的需求方。當客戶因經營戰略需要，擬購買、租賃或吸收農地作為出資入股時，出于專業與謹慎的考慮，往往需要對相關決策進行獨立第三方的評估，從而產生聘請顧問的需求。目前大型商業銀行普遍都提供有該種類型的咨詢服務，在提供該類型服務時，銀行會對客戶進行細致的盡職調查，并對客戶相關決策的前景、風險進行充分評估，最終對決策可行性出具專業意見并提供合理操作方案。從客戶角度來說，聘請銀行提供投融資顧問服務，有利于銀行加深對客戶經營與財務狀況的了解，從而有利于雙方擴大合作，如建立信貸業務往來等，這是銀行從事該類型服務較券商類金融機構無法比擬的優勢。此外，站在農地供給方角度，進行農地入市方式決策，是選擇轉讓還是出租、聯營、入股等，往往也涉及較為專業的研判，也會滋生投資融決策顧問需求。最后，由于商業銀行尤其是大型商業銀行客戶基礎廣泛，且對客戶了解程度較深，當某一客戶存在購買或出讓特定類型農地的需求時，商業銀行還可在一定程度上提供居間信息服務。總之，隨著農地入市項目的逐漸增多，圍繞農地投資、轉讓、出租、購買等顧問服務需求會大幅增長。

（三）資金托管需求這一需求主要出現在農地轉讓、土地增減掛鉤以及地票交易項目中。農地轉讓過程中，由于涉及土地權屬的審驗、登記、變更等多個環節，完成整個流程往往耗時較長。在這個過程中，任何一個環節的意外事件都可能導致交易中斷。所以，對農地購買方而言，交易協議簽訂后，即將全部地價款支付給賣方存在交易中斷后不能及時收回價款的風險；而對農地的出讓方而言，也存在農地權利變更后不能及時足額收到價款的風險。此時，對地價款的資金托管需求自然產生。在雙方簽訂交易協議后，農地的轉入方就可以將全部或約定比例的購地價款存入指定托管賬戶，非雙方同意該資金不能劃轉，直到農地權利變更完成，銀行直接將托管賬戶中的資金轉入賣方賬戶。同理，在土地增減掛鉤和地票交易中，由于前期宅基地的收集、整理、復墾需要較長的時間，從項目啟動到與所有農民簽訂完宅基地置換協議之前，存在對土地補償款及安置費用進行托管的需求。這樣有利于打消農民收不到價款的擔憂，也保證了萬一項目中斷對項目方形成的損失，確保整個交易順利實施。

（四）支付結算需求支付結算需求是農地入市過程中最基本的金融需求，也是最常見的需求。從農地轉讓中的一對一支付結算，到土地增減掛鉤或地票交易中的一對多支付結算；從一次性支付價款，到分期定時支付或分期不定時支付，農地的不同入市途徑會產生不同的支付結算需求，且這種需求呈現出越來越“個性化”與“定制化”的特征。受益于信息技術的快速發展與中央對“三農”金融領域的重視，以農業銀行為代表的大型商業銀行已將基礎金融服務覆蓋到了幾乎所有的縣域，即使是在暫時不能提供物理網點服務的鄉村或邊遠山區，農業銀行也都基本覆蓋了“惠農通”等專用金融機具，可以滿足村民任何時候足不出村的資金查詢、轉賬與小額取現需求。也就是說，無論農地入市中的資金支付結算需求涉及到多偏遠的鄉村，也不論其需求多“個性化”，以農業銀行為代表的大型商業銀行都具備提供優質服務的能力。

（五）資金理財需求理財需求是由農地入市而衍生的金融需求。不論采用何種入市途徑，一般都會涉及大額的資金往來，加上農地的出讓方往往是農村居民或鄉鎮企業，投資經驗普遍缺乏，投資意識相對薄弱，風險偏好也較為穩健，隨著土地價款的到賬，其資金很可能沉淀在賬戶上，從而產生保值增值的理財需求。尤其是在土地增減掛鉤或地票交易中，宅基地被置換的村民往往集中收到大額土地補償款和安置費用，如果沒有合理的投資渠道，這筆款項很容易被揮霍掉，如我們在媒體上經常見到的“被征地村民獲得補償款后賭博返貧”的故事。所以商業銀行在完成對農地價款的支付結算后，可進一步進行專項理財營銷，既幫助農民獲得投資渠道，也將資金循環在了自身體內。此外，對前述農地入市過程中可能產生的托管資金，商業銀行也可為其配套專項理財方案，滿足客戶資金增值需求。

（六）資產證券化需求資產證券化需求既可能來自于農地轉出方，也可能來自于商業銀行。來自于農地轉出方的土地資產證券化是一種資產支持型證券化，銀行可在這一過程中提供信貸支持、托管、結算、理財等金融服務，不過對運作方要求極高，目前在我國基本無法實施，所以真正具有現實可行性的是銀行主導的農地抵押貸款證券化。基本原理為：銀行將農地抵押貸款出售給某一特殊目的實體（SPV），由該SPV對貸款打包組合并發行證券，再經過增信和評級后，將證券向社會或特定機構發售。由于實施土地抵押貸款證券化后，可減少原農地抵押貸款對商業銀行資本的占用，有利于銀行投放更多的貸款，支持更多的農地入市，所以對農地入市的買賣雙方和銀行來說，都具有支持證券化的理由。目前，我國商業銀行還處在證券化業務試點階段，但已取得較好效果。我們預計，隨著試點的逐步深入，這一金融需求將快速增長。此外，農地入市后，將農地委托給信托公司經營管理的農地信托模式（如中信集合信托計劃1301期）；以農地換取養老保險等社會保障的農地社保化模式（如寧夏永寧征地農民養老項目）；甚至由銀行系的融資租賃公司根據客戶需求，投資農地并租賃給客戶使用的情形都可能出現并獲得發展，由此可為商業銀行的業務開展創造更大空間。

二、商業銀行服務農地入市的策略

一是區域策略上，應漸次推進，避免一哄而上、全面放開。我國地域廣闊，各地區經濟發展水平、城鎮化進度、土地市場活躍程度甚至居民戀土情結差異巨大。在東部沿海地區，城鄉一體化特征日益鮮明，長期以來以隱形和間接方式實現農地入市的各種實踐，已經活躍了當地的土地交易市場，深化了當地居民對農地流轉的認識，農地入市的各種技術條件事實上均已具備；在中部地區，隨著產業梯度轉移的加快，以工業園區和產業集群為代表的建設用地增長正逐漸成為推動當地農地入市的主要動力；在西部地區，政策支持的農地入市試點早已開展，相關配套機制也一直在持續完善，但受制于工業基礎和基礎設施的薄弱，在試點地區之外的農地入市仍然存在市場需求不旺和居民意愿較低的雙重壓力。對商業銀行而言，農地是新事物，加上其高度的敏感性，所以對農地入市的支持尤其是信貸支持應采取穩步推進的策略，不能一哄而上、全面開花。我們認為，在東部城鄉一體化程度較高的地區，可全面放開農地入市的金融服務支持，但需制定嚴格的業務操作規范；在中部地區，可重點選擇經濟基礎好、有成熟工業項目和產業支撐的地區進行金融服務試點，為全面開展業務積累經驗；在西部地區，業務范圍可暫時限定在政策試點地區，并在提供金融支持時，盡可能引入政府的增信。

二是客戶選擇上，應優先支持信譽高、實力強、管理規范的運作主體。農地的資本密集屬性，決定了商業銀行在篩選運作主體時，應高度重視客戶的資金實力以及良好的投資經驗，并優先支持利用農地進行實體投資的運作主體；農地的政策密切性，又要求商業銀行高度重視運作方的管理規范性與內控體系的健全性，以盡可能避免操作不規范而導致的政策風險；農村經濟組織或農民對農地尤其是宅基地補償的高度敏感性，還要求商業銀行應高度重視運作方的信譽以及歷史信用記錄，并優先支持高信用等級客戶，以盡可能降低群體事件發生的概率。我們預計，禁錮農地與“市”隔離的門檻一旦被打破，必將在短期內迸發出巨量的金融需求尤其是信貸需求，這就更要求商業銀行要以審慎和穩健的眼光去選擇和評估客戶。對商業銀行而言，盡管信貸業務是農地入市供求方最可能需要的服務，但在信貸支持尚不具備條件的前提下，應盡可能營銷客戶的支付結算、資金托管和投融資顧問等中間業務需求，通過提供中間業務加深對客戶的了解，再尋求進一步的深化合作。

三是項目篩選上，應重點支持規劃清晰、市場前景廣闊的入市項目。選擇了好的客戶后還應該優選項目。由于我國土地實行用途管制制度，所以在審查農地入市項目時，應特別注意擬支持項目的土地使用規劃，并選擇規劃明確、用途合規、有市場潛力的項目進行針對性支持。我們建議，可從以下項目中重點選擇：一是技術含量高、市場前景廣的科技型、集約型現代農業和種業用地項目；二是立足新型城鎮化的土地開發、基礎設施完善、公共服務構建、新農村建設以及特色資源開發的城鎮化建設用地項目；三是大型企業在農村地區的落地公司或子項目，環境友好、低耗能、低污染的環保型項目，以及承接城市地區產業轉移的優質工業化用地項目；四是以農村物流體系、現代交通、通訊、互聯網、電子商務平臺建設為重點的信息化建設用地項目；五是為大型企業集團做配套產品和服務，有獨立技術含量的配套型用地項目；六是大型企業尤其是農業產業化龍頭企業擴大生產規模，在農村地區建設生產基地、延伸產業鏈條的用地項目。

四是服務內容上，應對接好客戶需求，注重服務的綜合化與多元化。除傳統信貸外，還應加大對客戶多元化金融需求的挖掘與開發，實現真正全面理解客戶需求，按需營銷。一是要注重供求雙方的服務營銷。如為農地的需求方提供信貸資金支持時，可同時向供應方營銷專項理財服務。二是要注重綜合金融服務方案的制定。從決策階段的投融資顧問到具體入市操作中的信貸資金提供、資金托管和結算支付，以及項目結束后的理財和還款計劃，應結合客戶的具體資金流轉匹配一攬子綜合金融服務，實現對客戶多角度、全方位的需求全覆蓋，真正做客戶的“財富管理專家”和“金融資源整合商”。三是要注重及時創新產品和服務。農地入市的具體操作千差萬別，新的入市模式也會層出不窮，商業銀行除要及時做好產品和服務對接外，還要加大對市場運行趨勢的前瞻性研判，并要能結合各地經濟發展水平和文化習俗，因地制宜地創新出區域性產品和服務。我們認為，在農村社會保障體系仍不健全、農民戀土情結仍然強烈的今天，以農地換取社保和不涉及農地使用權流轉的農地信托、證券化模式將更能獲得農地擁有者的青睞，圍繞這方面的金融需求，商業銀行可提前做好準備。

五是管理手段上，應注重技術支持和相關配套機制的構建和完善。作為金融服務的新領域，農地金融業務的持續健康發展還需要計量技術、風險管理、政策建設等配套機制的支持。一是在計量技術上，首先要解決農地的估價問題，這一問題在現行的業務實踐中尚屬于空白。我們認為，影響農地價值的最主要因素包括地理位置、所處區域土地市場活躍程度、當地基礎設施建設水平、當地房地產市場趨勢等。在具體估值技術上，可考慮市場比較法（以相近區域的農地歷史成交價格乘以一定修正系數獲得，適用于已有交易記錄的地區）、未來收益法（以農地入市后的未來一定期間內產生的收益折現后獲得）、成本法（以上繳政府的土地管理費加土地開發費、稅費、利息以及合理的開發利潤確定）等。二是在風險控制上，業務開展前，應對業務的風險容忍度、信貸限額、經濟資本占用率等進行詳細的測算、論證與說明，并建立有定期的監測體系，及時反饋業務開展中的問題并修正，確保將業務風險控制在可容忍的限度內。三是在政策完善上，應提前做好現有相關制度的修訂，將農地納入抵質押擔保體系，制定合理的抵質押率，明確抵質押物估值變動時的處理措施以及具體業務流程。

六是資源保障上，應建立并持續優化人力、資源配置、激勵約束等機制。一是應配備充足的客戶經理，滿足業務開展所需的人力支持。業務前期，應盡可能選配熟悉農村市場、業務素質較高且具有固定資產業務經驗的人員進行項目調查，逐步積累經驗后再培養新人。二是在資源配置上，應給予農地金融業務以適當優先考慮。首先在信貸資源配置上，限額內需求應盡可能滿足，確保全行整體業務能維持在一個事先規劃的規模水平；其次在費用配置上，應給予農地金融業務一定的彈性，滿足新業務開展初期可能出現的多次調查、論證的情形。三是在激勵機制上，應適當提高業績獎勵系數，鼓勵客戶經理投入更多精力鉆研業務，同時要制定合理的盡免職規定，適當放寬風險追責，慎用處罰措施，減輕客戶經理對新業務“不愿做、不敢做”的畏懼心理。四是在業務培訓上，除定期組織客戶經理進行業務交流，討論各自好經驗、好做法以及相關風險點外，還可適時聘請土地管理部門、行業專家進行農地政策、估價技術、風險防范等知識的講解，持續完善農地金融業務的智力支持。

三、結語

作為一種重要的資源要素，農地入市事實上是對農地使用權商品屬性的追認，有助于推動其與資本、勞動、企業家才能更好地組合，實現更大的經濟潛力。然而，農地與資本結合的過程，也是將經營風險擴散到金融領域甚至整個社會的過程，所以金融服務農地入市需要穩扎穩打地“試錯”。盡管銀行業具備提供優質金融服務的能力與信心，但農地金融業務的持續健康開展還需要政府部門的積極引導以及相關法律政策的盡快完善，目前急需解決的問題至少包括兩個方面：一是在農地的集體所有屬性下，集體如何行使決策權，誰能代表集體行使決策權需要明確，這也是本文回避農地首次入市的原因；二是農地的交易平臺如何構建，具體的交易流程應予以明確，否則沒有交易平臺的農地終將難以吸引金融資本的參與。

作者：姚長存單位：中國農業銀行農村產業與城鎮化金融部