住房市場價格歧視范文

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內容摘要：本文利用價格歧視理論對我國住房市場劃分的福利效應進行了分析，得出在我國實行經濟適用房政策時，必須準確地區分高低收入人群，避免高收入人群進入經濟適用房市場，才能有利于社會福利的改善的結論。

關鍵詞：住房市場經濟實用房價格歧視

住房是一種特殊商品，是現代社會居民生活中所必須的，因此其具有商品和社會保障品的雙重性質。作為商品屬性，人們想擁有它就必須付出一定的代價；作為社會保障品屬性，是指社會每一個成員都有獲得基本居住的權利。因此，在我國取消福利分房后，根據不同的收入對象，國家對新增住宅劃分為商品房、經濟適用房和廉租房三個層次，分別面對高收入家庭、中低收入家庭和城市最低收入家庭，對這些房屋實行不同的價格。中低收入家庭在我國所占比例達到80％以上，推行經濟實用房政策是為了實現“居者有其屋”，是一項民心工程，但這項政策實施起來卻遇到了很多的困難，因此有人對我國住房市場的劃分提出了質疑。下面利用價格歧視理論對我國住房市場劃分的福利效應進行分析。

價格歧視理論

所謂價格歧視是指生產者對同一商品針對不同的消費者索取兩種或兩種以上的價格，而這些價格的差別并不反映成本的差別。根據價格歧視實行的方式不同，價格歧視可劃分為完全價格歧視、數量價格歧視和買者價格歧視三種。

完全價格歧視也稱一級價格歧視，指開發商對每一單位住房商品的銷售價格等于買房者對該單位住房商品的最大支付意愿的方式。假定每個購房人對于每一種住房商品有一個他愿意支付的價格（評價）C。壟斷的開發商通過定價p=c，以獲取全部的消費者剩余。開發商實行完全價格歧視后，實現了利潤的最大化，并且增加了社會總福利。其實質是價格差別化形式下銷售量的最大化導致利潤的最大化。該種方式在企業增加利潤的同時增加了社會總福利，相對提高了低收入家庭的購買能力，促進了社會公平。雖然這種方式能實現開發商的利潤最大化，也能實現社會福利的最大化，但在實際中確是難以實現的，因為它要求開發商能準確地知道每個消費家庭的需求曲線，而這在現實中幾乎是不可能的。

數量價格歧視亦稱二級價格歧視，指開發商的銷售價格依賴于買房人購買的數量，而與買房人的特征無關。買者價格歧視也稱三級價格歧視，賣者通常根據買者的各種特征（如年齡、職業、收入等）把他們劃分成不同的市場，不同市場對同一商品支付不同的價格。

我國目前住房供給市場的劃分主要是根據居民的收入劃分為高收入、中低收入人群和城鎮最低收入人群。作為住房商品，從保證安全、舒適的角度出發建造，其建造成本是不同，如果不考慮土地成本的影響，不同市場價格的差異是由賣者的利潤水平造成的。賣者的這種價格策略實質就是買者價格歧視。在制定政策過程中，代表這里所說的賣者就是政府，作為有限房地產資源，政府是作為壟斷者存在。作為壟斷者，政府除了追求最大經濟效益外（開發商是執行政策的人，政府應考慮其人的經濟利益），還應該追求社會總福利的提高與公平。

買者價格歧視模型分析

在目前的住房市場上，只有商品房和經濟適用房是滿足消費者購買需求的，而廉租房是滿足租賃市場需求的。為了分析簡單，下面只考慮前兩個市場的情況。

首先假定存在兩個相互獨立的市場，并且這兩個市場很容易分割。

假定壟斷者以c(q)的總成本生產某一種住房產品，其為每一個群體（不妨設有兩個群體）制定不同的價格p1、p2，且p1>p2，兩個市場的彈性分別為ε1、ε2，且滿足p1’(q1)<0，p2’(q2)<0，│ε2│>│ε1│，令q1=D1(p1)，q2=D2(p2)代表需求數量，

代表兩市場的總需求。

壟斷者通過選擇價格最大化的利潤：

由利潤最大化的一階條件有：

，

式中，

為第i個市場的需求彈性。可以看出，壟斷者應該在需求彈性市場較低的市場制定較高的價格，而在需求彈性高的市場制定較低的價格。在我國目前中低收入家庭占全國家庭的80％左右，而高收入家庭僅占10％左右，因此在需求彈性較高的經濟房市場應制定較低的價格。

如果消費者的特征不明顯，兩個市場不能清楚地進行分割，則在一個市場索要的價格將影響另一個市場的需求，那么反需求函數不僅受本身需求量的影響，而且還要受另一個群體需求量的影響。

此時壟斷者通過選擇在兩個市場的銷售量來最大化他的利潤：

若假設代表消費者具有擬線性效用函數形式，則交叉價格效應是對應的。假設q1>q2，則有：

，

由這個式子看出，若│ε2│>│ε1│，必然有p1>p2。這說明，如果較小的市場有更高的彈性需求，則其必然有一個較低的價格。

福利效應分析

所謂福利效應就是指實行價格歧視后的社會福利效果的變化，社會福利包括壟斷者的利潤和凈消費者剩余之和。如果把買者價格歧視與壟斷者統一定價相比，可以看出買者價格歧視的福利效應。一般情況下低彈性市場上的消費者會受到價格歧視的不利影響，所以更希望統一定價，而高彈性市場上的消費者則更喜歡價格歧視。

假設只有兩個消費者群體1和2，他們具有擬線性效用函數u(q1,q2)+y，其中y為住房商品的最初稟賦；u’>0，u”<0，即u(.)為嚴格遞增的凹函數且可微，其反需求函數分別為：

令c(q1,q2)為成本函數，從而社會福利函數為：w(q1,q2)=u(q1,q2)-c(q1,q2)。

考慮兩個產量組合(q11，q12)和(q21，q22)，其相應的價格分別為(p11，p12)和(p21，p22)。設不同產量下的福利差為Δw，則有：Δw=u(q21,q22)-c(q21,q22)-[u(q11,q12)-c(q11,q12)]

由于u(q1,q2)為凹函數且可微，因此：

類似地，可得出：

Δu≥p21(q21，q22)Δq1+p22(q21，q22)Δq2

故在考慮邊際成本條件下，福利約束為：(p21-c)Δq1+(p22-c)Δq2≤Δw≤(p11-c)Δq1+(p12-c)Δq2

若定義初始的價格集合為不變的壟斷價格，p11=p12=p1，實行歧視的價格為(p21，p21)，則福利約束可寫為：(p21-c)Δq1+(p22-c)Δq2≤Δw≤(p1-c)(Δq1+Δq2)。

在壟斷定價下，p1>c，因此，要使Δw>0，必須有Δq1+Δq2>0，即總產量增加是福利增加的必要條件；另一方面，如果，(p21-c)Δq1+(p22-c)Δq2≥0則Δw>0，即加權產量變化的總和（權重可認為是價格減邊際成本）為正是價格歧視下福利增加的充分條件。

從上面的分析可得出，如果價格歧視不能增加總產出，它就會降低福利。價格歧視使得消費者之間的邊際替代率不同，因此從社會角度分析，如果目標是在既定的消費者之間進行分配的話，它不如統一定價好。所以對整個社會來說，價格歧視更為有利的必要條件是能夠提高產量。

在我國住房市場劃分中，由于中低收入者所占比例遠遠超過高收入人群，而他們的購買力又是較低的，因此在經濟適用房市場實行較低的定價，其目的是有效地增加住房市場的供給，從而滿足整個社會對房產的有效需求，達到增加整個社會房產總產出的目的。從這個角度看，對高收入人群實行較高的商品房價格，對中低收入人群實行較低的實用房價格，有利于社會總福利的提高，因此這個政策應該是有效率的。

我國經濟適用房政策問題的福利效應分析

從上面的分析結果看，對我國住房市場進行劃分是有利于社會福利的改善的，但在實際中卻出現了一些不協調的結果，導致人們懷疑這一政策的效率。為了對經濟適用房政策問題進行具體分析，簡單假定住房市場的需求曲線為線性的，而這樣得出的結論不失一般性。

為了分析的方便，假設住房市場的第i個市場的需求曲線為：qi=αi-bip，為保證在價格歧視下所有的市場皆有產品供給，假設對所有的i，α*i>cbi。

實行價格歧視，壟斷者在不同市場上選擇pi以滿足利潤最大化，因此，在第i個市場，壟斷者的利潤為：

統一定價p0，壟斷者選擇p0來最大化其利潤：

由

由于總產出在兩種安排下是相同的：

這是由羅賓遜（Robinson，1933）所得到的一個結果。由于沒有增加總產出，福利在價格歧視的情況下降低了。

得出上述結論的原因是所有的市場上都有商品供給，而這個假設又是跟目前住房市場的現狀相吻合的。由于目前沒有一個非常有效的手段區分中低收入者（或者某些職能部門沒有認真地履行職責），導致所有的人群都進入統一定價的經濟適用房市場，其結果是“搶了東家給西家”，造成“殺窮濟富”的結果。高收入人群的進入導致經濟適用房的價格上升，商品房的價格下降，而經濟房價格的上升，可能迫使中低收入者停止購買。

假設有兩個消費群體（m=2）：中低收入群體（i=1）和高收入群體(i=2)，又假設在政府統一定價下，第2個群體不被供給，此時關于福利的結論就顛倒過來了。

在此情況下，價格等于第1個市場的價格：p01=pm1，且q01=qm1。另一方面，q02=0≤q2。顯然實行價格歧視時社會總產出增加了，社會福利增加了。壟斷者獲得了更多的利潤，第二個市場的消費者剩余為正，而第1個市場的消費者剩余不變。

因此在住房市場實行價格歧視時，必須嚴格限制高收入群體進入經濟房市場，只有這樣才會有效地改善住房的社會福利。

在采用購買者價格歧視時的主要政策問題是對收入分配的影響，價格歧視把低彈性群體的部分收入再分配給了高彈性群體和壟斷者。這樣顯然對低彈性群體是不合適的。但在住房市場上，低彈性群體通常是高收入的富有者，因而在維護社會公平和效率上應該是有效的。

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