村民住宅審批管理工作通知范文

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各鄉（鎮）人民政府，縣直有關單位：

為了進一步提高農村住宅審批管理水平，滿足群眾生產、生活需要。根據《城鄉規劃法》、《省實施<城鄉規劃法>辦法》、《土地管理法》、《省人民政府辦公廳關于印發<省農村村民住宅建設管理辦法>的通知》、《市人民政府關于印發市規范農村住宅建設規劃用地管理的實施意見的通知》等文件要求，結合我縣實際，現就進一步加強我縣農村村民住宅審批管理有關事項通知如下：

一、適用范圍

本通知適用于我縣行政區域內農村村民住宅建設的用地、規劃、建設和產權登記、審批、管理。

二、審批職責分工及審查內容

（一）屬利用原宅基地改建的(至少持有《土地使用權證》)，不需辦理用地批準手續，由鄉鎮政府根據以下內容審查符合后直接辦理《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》。

1、是否符合“一戶一宅”的規定；

2、是否符合城鄉規劃、鄉鎮土地利用總體規劃等；

3、用地面積、建筑層數、建筑面積等是否超過法定標準；

4、建筑間距、建筑外立面、建筑高度、房屋使用功能以及四鄰簽章等是否符合要求，若四鄰不簽章，協調不成的應經村民會議或村民代表會議同意通過；

5、是否已完善用地手續；

6、是否違法建設及是否已查處結案；

7、是否位于地質災害危險區域；

8、是否選用或參照省市縣民居設計圖集。

9、自行委托建筑設計單位進行設計的，設計單位是否持相應資質，所設計圖紙是否符合規范要求。

10、其他法律、法規、規章中要求審查的內容。

（二）屬新建、擴建的，包括新建住宅、加層、舊村連片改造及新村成片建設，由縣住建部門和國土部門根據以下內容審查符合后辦理農村村民住宅審批手續?？h城及開發區規劃區內鄉鎮、村居（具體名單附后）村民住宅建設核發《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》、《建設工程規劃許可證》。其他鎮規劃區內村民住宅建設核發《建設工程規劃許可證》、《建設用地批準書》。其他鄉和村莊規劃區內村民住宅建設核發《鄉村建設規劃許可證》、《建設用地批準書》。

1、國土部門負責審查：

（1）是否符合“一戶一宅”的規定；

（2）是否符合鄉鎮土地利用總體規劃；

（3）用地面積是否超過法定標準；

（4）是否已完善用地手續；

（5）是否違法用地及是否已查處結案；

（6）是否位于地質災害危險區域；

（7）其他法律、法規、規章中要求審查的內容。

2、住建部門負責審查：

（1）是否符合城鄉規劃；

（2）建筑層數、建筑面積是否超過規定標準；

（3）建筑間距、建筑外立面、建筑高度、房屋使用功能以及四鄰簽章等是否符合要求，若四鄰不簽章，協調不成的應經村民會議或村民代表會議同意通過；

（4）是否有違反建設行為及是否已查處結案；

（5）是否選用或參照省市縣民居設計圖集;

（6）自行委托建筑設計單位進行設計的，設計單位是否持相應資質，所設計圖紙是否符合規范要求;

（7）是否委托具有相應資質施工單位及監理單位;

（8）其他法律、法規、規章中要求審查的內容;

3、鄉鎮政府和村（居）委負責對以上內容初審。

（三）涉及農業、林業、水利、海洋漁業局等部門需要審查的內容，由相關部門負責辦理。

三、受理和辦結

（一）舊房改建受理和辦結

1、鄉鎮政府應負責本行政區域內農村村民住宅規劃建設日常事務。在鄉鎮行政服務中心設置專門窗口（以下簡稱“鄉鎮政務窗口”）收案，受理農村村民住宅建設申請。

2、鄉鎮政務窗口受理或者不予受理農村村民住宅建設申請，應出具加蓋專用的書面憑證，注明收案日期和辦結日期。鄉鎮政務窗口受理村民住宅建設申請經初步核查合格后，將申請材料送鄉鎮村鎮建設服務中心。

3、農村村民住宅建設申請應自鄉鎮政務窗口受理申請之日起10個工作日內辦結。由鄉鎮政務窗口將相關證件發給村民。對農村村民住宅建設申請不予批準的，應自鄉鎮政務窗口受理申請之日起5個工作日內書面通知申請人，并說明理由。

（二）新建、擴建受理和辦結

1、農村村民住宅建設申請由鄉鎮政務窗口受理，對農村村民住宅規劃建設實行“集中式管理”，統一收案、集中分案、并聯審批、跟蹤督辦、統一監管，要求按批次送件。

2、住建部門應當在接到鄉鎮政府上報的有關材料之日起20個工作日內審批，受委托的鄉鎮政府應當在收到村民建房申請材料之日起20個工作日內審批，對符合條件的核發《建設工程規劃許可證》或者《鄉村建設規劃許可證》后，由鄉鎮政府在5個工作日內報縣政府審批用地，經縣政府批準后，由國土部門在10個工作日內核發《建設用地批準書》。

3、縣相關部門受理或者不予受理農村村民住宅建設申請，應出具加蓋專用的書面憑證，注明收案日期和辦結日期。

4、縣相關部門可以聯合審核，視審核需要可到申請人擬建住宅現場開展踏勘等工作。

5、縣相關部門將相關證件發給鄉鎮政府，由其轉發給村民。

（三）農村村民住宅建設申請涉及農業、林業、水利、海洋漁業局等部門需要審查的應自縣政務窗口受理申請之日起30個工作日內辦結。

四、審批條件和管理要求

（一）鼓勵村民進行舊村連片改造、新村成片建設。

（二）凡在鳳城、敖江、江南(縣城規劃區)、潘渡（貴安旅游區）、坑園、官坂、下宮、馬鼻、透堡（可門工業區）及琯頭鎮（省級小城鎮）規劃區內的村居，除D級危房有條件允許改建外，原則上停止零星建房審批。對個別確屬無房戶、緊房戶的，在不影響城鄉規劃的前提下，在規劃區邊角宅基地，經鄉鎮、村（居）主要領導簽字把關，可按規定予以審批。其他鄉鎮和村居規劃區內允許零星住宅審批與建設。

（三）零星新建、擴建條件及要求。

1、符合城鄉規劃、土地利用規劃等；

2、因無住宅或現有住宅宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建或擴建住宅的；

3、同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡要求分戶的；

4、因國家或者集體建設、實施城鄉規劃以及進行公共設施與公益事業建設，需要拆遷安置的；

5、因發生或防御自然災害，需要安置的；

6、原則上建筑占地面積不超過120平方米，建筑層數不超過三層，建筑面積不超過300平方米，在滿足相關規范要求情況下，人均住宅建筑面積低于60平方米的，可適當放寬至四到六層，且應納入建筑工程施工管理；

（四）零星舊房改建條件及要求。

1、符合城鄉規劃、土地利用規劃等；

2、土地權屬情況明晰；

3、符合“一戶一宅”的規定；

4、原則上原拆原建，但建筑層數不超過三層，建筑面積不超過300平方米;

5、屬危房改造，需經房屋鑒定中介機構鑒定為D級的。

（五）舊村連片改造條件及要求。

1、符合城鄉規劃、土地利用規劃等；

2、改造片區用地面積原則上控制在2000m2（3畝）以上；

3、按照整治規劃進行建設；

4、土地權屬情況明晰；

5、本著節約、集約土地的原則，在滿足間距、退讓情況下，可建多層以上住宅，并且配套設施齊全。

（六）新村成片建設條件及要求。

1、符合城鄉規劃等；

2、用地面積原則上控制在4000m2（6畝）以上，新村連片建設應實行分批分期建設，每期開發建設原則上控制在10畝以下，土地農轉非用地面積報批可適當放寬；

3、按照修建性詳細規劃進行建設；

4、本著節約、集約土地的原則，在滿足間距、退讓情況下，可建多層以上住宅，并且配套設施齊全。

（七）舊村連片改造、新村成片建設管理要求

1、村委會議或村民代表大會表決通過的會議紀錄；

2、應提供經鄉鎮政府和村居委負責審核把關允許入住村民的資格條件相關公示材料；

3、鄉鎮政府上報縣政府并經縣政府分管領導批示同意的相關文件；

4、無房戶、緊房戶、危房戶及拆遷戶優先；

5、應按照“三統一特”（統一規劃、統一設計、統一配套、特色明顯）的原則進行建設，盡量提高土地利用率，做到節約集約土地，小區形成后由專業物業管理機構進行統一管理。

6、應納入建筑工程施工管理。提供由具有相應資質的建筑設計單位設計并經圖審的施工圖，選擇具有相應施工資質的企業承接工程施工，委托相關監理資質的建筑監理單位進行監理，并依法承擔相應的質量與安全責任。

7、鄉鎮政府應安排工作人員或技術人員定期或不定期對村民住宅建設進行巡查，并對工程質量、工程安全進行監管和指導。

五、竣工報備

住宅建設完工后，應當持以下資料向相關部門或鄉鎮政府申請竣工報備。

（一）舊房改建竣工報備

1、報備材料

（1）備案申請表。

（2）《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》。

2、受理及辦結

申請人應持報備材料向鄉鎮政府申請竣工報備手續。鄉鎮政府應自受理申請之日起10個工作日內辦結。鄉鎮政府經驗收后合格的，應作出備案意見。驗收不合格的，書面告知申請人不予備案并說明理由。

（二）新建、擴建竣工報備

1、零星新建、擴建報備材料

（1）備案申請表。

（2）《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》及《建設用地批準書》。

2、舊村連片改造、新村成片建設報備材料

（1）備案申請表。

（2）《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》及《建設用地批準書》。

（3）竣工圖。四層以上（含四層）住宅建設應提供竣工圖。沒有變更或者變更不涉及主體結構的，可以施工設計圖作為竣工圖；采用省市縣民居設計圖集進行施工的，應提供方案中的設計圖。

3、受理及辦結

（1）申請人應持報備材料向鄉鎮政府申請竣工報備手續。鄉鎮政府自受理之日起10個工作日內辦結，驗收合格上報縣相關部門。驗收不合格的，書面告知申請人不予備案并說明理由。

（2）縣相關部門自受理之日起15個工作日辦結。經驗收后合格的，應作出備案意見。驗收不合格的，書面告知申請人不予備案并說明理由。

六、補辦審批手續辦理

（一）村民住宅已建設完成，但未完全取得相關證件而要求辦理住宅建設相關手續的屬于補辦審批手續。

（二）辦理條件

1、應符合城鄉規劃及鄉鎮土地利用總體規劃等。

2、原則上經房屋鑒定中介機構鑒定為B級以上（含B級）的。

3、是否屬于變相房地產開發由鄉鎮政府負責確認，嚴禁進行變相房地產開發。

4、需提交相關部門出具的處理決定書及查處結案材料。

5、應符合本通知規定的審查內容。

（三）對未取得建設工程規劃許可證進行建設或者未按照建設工程規劃許可證進行建設的，依據《省實施<城鄉規劃法>》第六十七條規定，對尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的，按分檔予以相應處罰，具體如下：

1、1987年1月1日至1993年8月1日前建設完成的，按照現行工程造價的百分之五予以處罰。

2、1993年8月1日至2007年12月31日期間建設完成的，按照現行工程造價的百分之六予以處罰。

3、2008年1月1日后建設完成的，按照現行工程造價的百分之七予以處罰。

凡聯合建房建設完成的，按照現行工程造價的百分之八予以處罰。

住宅建設時間以鄉鎮政府、村居委確認為準。以上處罰僅限于縣城區和開發區及鎮規劃區范圍內。

七、遺失證件補辦

遺失《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設許可證》及《建設用地批準書》的，申請人應在省內本地市級以上公開發行報紙上聲明證件遺失三十日無人提出異議的，并提交相關申請補辦材料后，由原發證機構補發證件。

八、產權登記管理

（一）舊房改建產權登記管理

申請人持《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》、《土地使用權證》及竣工備案申報表等相關材料向房管部門申請辦理產權登記。

（二）新建、擴建產權登記管理

1、申請人持《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》、《建設用地批準書》及竣工備案申報表等相關材料向土地部門申請辦理《土地使用權證》。

2、申請人持《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》、《土地使用權證》及竣工備案申報表等相關材料向房管部門申請辦理產權登記。

九、監督和檢查

（一）國土、住建等部門和鄉鎮政府應在各自職權范圍內加強對農村村民住宅規劃建設的監督和檢查。

（二）各有關部門和鄉鎮政府應積極、穩妥、快速地處理農村村民住宅規劃建設過程中的各種問題和投訴。投訴的受理和處理應遵循“誰審批，誰負責”的原則，涉及其他部門的應積極配合。

（三）各有關部門和鄉鎮政府應當嚴格執行有關規定，發現有未取得規劃許可、用地批準書或未按許可內容進行建設的，應根據《城鄉規劃法》、《省實施<城鄉規劃法>辦法》、《土地管理法》、《省農村村民住宅建設管理辦法》等規定予以處理。

十、本通知自公布之日起執行。

特此通知