商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)范文

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［摘要］

我國(guó)近年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，也帶來(lái)了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展。這其中，風(fēng)險(xiǎn)不斷增加和集聚上升是目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款的現(xiàn)狀。文章從商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)狀及原因進(jìn)行分析，提出針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)對(duì)策。

［關(guān)鍵詞］

商業(yè)銀行;信用風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)貸款

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著這一熱度的不斷增加，房地產(chǎn)貸款額度不斷加大，成為我國(guó)商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中的主要業(yè)務(wù)，也越來(lái)越影響我國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展利益。與此同時(shí)，也產(chǎn)生了許多房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷加大、個(gè)人住房貸款引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也成為了社會(huì)性的問(wèn)題。在房地產(chǎn)貸款等各類風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的過(guò)程中，表現(xiàn)最為明顯、性質(zhì)最為惡劣、后果最為嚴(yán)重的就是信用風(fēng)險(xiǎn)。

一、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款是指將要貸款的房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用等級(jí)作為評(píng)定條件，而最終獲得商業(yè)銀行發(fā)放貸款的一種方式。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中面臨的最基本的一類金融風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)，自從有了貸款業(yè)務(wù)之后信用風(fēng)險(xiǎn)就成了貸款業(yè)務(wù)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)定義上信用風(fēng)險(xiǎn)就是指借款人在借了銀行的貸款后但卻不能按時(shí)還本付息而給商業(yè)銀行造成經(jīng)濟(jì)損失的一種風(fēng)險(xiǎn)。隨著人們對(duì)銀行貸款業(yè)務(wù)和信用風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)程度的不斷加深，現(xiàn)代意義上的信用風(fēng)險(xiǎn)已不僅僅是指借款人沒(méi)有按時(shí)還本付息而造成的風(fēng)險(xiǎn)，還包括已經(jīng)出現(xiàn)的不能按時(shí)還本付息的征兆。而房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融活動(dòng)領(lǐng)域中的房地產(chǎn)公司貸款和個(gè)人住房貸款的借款人違背了與商業(yè)銀行的約定而沒(méi)有按時(shí)還款，給商業(yè)銀行放出的貸款和利息收回增加了不確定性。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)如下幾個(gè)特征:

(1)綜合性:從房地產(chǎn)貸款目前的狀況來(lái)看，是由很多種風(fēng)險(xiǎn)并存的，但是當(dāng)所有的風(fēng)險(xiǎn)聚集到一起的時(shí)候，目前所出現(xiàn)的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)最后都會(huì)以信用風(fēng)險(xiǎn)的方式爆發(fā)出來(lái)。

(2)傳遞性:當(dāng)在房地產(chǎn)貸款交易活動(dòng)中的某一家出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就會(huì)通過(guò)多家房地產(chǎn)的共同商業(yè)合作伙伴傳遞下去，導(dǎo)致最終出現(xiàn)了一個(gè)惡性循環(huán)的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)鏈。

(3)擴(kuò)散性:擴(kuò)散性來(lái)源于它的傳遞性，當(dāng)房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，如若不能及時(shí)規(guī)避，則信用風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系而迅速擴(kuò)散到其他房地產(chǎn)企業(yè)。

(4)積累性:因?yàn)閭鬟f性和擴(kuò)散性的存在，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生就會(huì)迅速增加，金融危機(jī)的可能會(huì)是最終導(dǎo)致的惡果。

(5)突發(fā)性和隱蔽性:信用風(fēng)險(xiǎn)一開始發(fā)生我們是看不到的，況且信用風(fēng)險(xiǎn)還包括借款人不能按時(shí)還款的征兆，所以很難發(fā)現(xiàn)它的存在，但是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的集聚和積累，它就會(huì)突發(fā)，給商業(yè)銀行以措手不及。

二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)貸款資金一般都非常巨大，往往銀行都想利用給房地產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人貸款來(lái)增加本行的收益。所以，商業(yè)銀行采取各種方法，提供了各種適合不同資質(zhì)企業(yè)的貸款類型和貸款服務(wù)，將房地產(chǎn)貸款分為不同的種類。文章將從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款兩方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。發(fā)展起步較晚是我國(guó)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)之一，僅僅經(jīng)歷了還不到二十年的時(shí)間。我國(guó)GDP總值深受房地產(chǎn)貸款的影響，并且逐年增大，因此，必須重視房地產(chǎn)貸款所帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)巨大且并不規(guī)范，所以市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)水平和資質(zhì)參差不齊。那些規(guī)模小的、資金不到位的房地產(chǎn)企業(yè)就向所要貸款的商業(yè)銀行隱瞞本企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)狀況，向銀行提供自己資金充足的錯(cuò)誤信息，通過(guò)這些欺騙手段來(lái)獲得商業(yè)銀行的貸款。尤其是這種以提供不真實(shí)信息欺騙銀行得到貸款的企業(yè)，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的概率非常高。更為惡劣的一個(gè)現(xiàn)狀就是有許多所謂的皮包房地產(chǎn)企業(yè)，只有空架勢(shì)，利用各種低級(jí)手段獲得貸款之后，公司主要負(fù)責(zé)人就卷款而逃，以此來(lái)逃脫商業(yè)銀行的追款，公司也只剩下空殼。在追款期間，商業(yè)銀行的花費(fèi)也相當(dāng)巨大，甚至很多都無(wú)法追回。房屋銷售有問(wèn)題時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)利用按揭的方式來(lái)騙貸的行為也比比皆是。在貸款時(shí)承諾按時(shí)還款，收到貸款之后一轉(zhuǎn)眼就成了不誠(chéng)信企業(yè)，不僅不按時(shí)還款，而且利用故意拖欠的商業(yè)銀行貸款去開發(fā)自己企業(yè)其他的項(xiàng)目，以空補(bǔ)空，只考慮企業(yè)自身的發(fā)展，不考慮此種行為給各大商業(yè)銀行帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀產(chǎn)生的原因。首先，商業(yè)銀行與在自己本行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)信息不對(duì)稱是主要的原因。房地產(chǎn)企業(yè)為了貸款，可謂是想出了各種蒙騙銀行的奇招，使商業(yè)銀行不能或者沒(méi)有完全了解房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信度，讓企業(yè)乘機(jī)鉆孔，不講誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)自然增加。其次，要從商業(yè)銀行自身查找原因，許多時(shí)候內(nèi)部操作的不規(guī)范也會(huì)導(dǎo)致給房地產(chǎn)企業(yè)貸款之后，才發(fā)現(xiàn)貸款程序的錯(cuò)誤。再次，許多商業(yè)銀行貸款經(jīng)辦的工作人員的業(yè)務(wù)功底差，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，很多時(shí)候都只是為了完成自己的業(yè)績(jī)，審查貸款企業(yè)資料的真實(shí)性和合法性時(shí)流于形式。各種因素綜合起來(lái)，就會(huì)更加導(dǎo)致銀行信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。

(二)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款中值得重視的另一個(gè)問(wèn)題就是個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。目前很多借款人到期不能按時(shí)歸還銀行貸款、利用買房為借口騙貸進(jìn)行金融投資。而銀行在幫其完成貸款之后，事后監(jiān)督并不完善，導(dǎo)致借款人將所貸款項(xiàng)隨意花費(fèi)，違背了與銀行的貸款約定。當(dāng)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后，銀行雖然有權(quán)處置抵押財(cái)產(chǎn)，但是處理過(guò)程難周期長(zhǎng)，不利于銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀產(chǎn)生的原因。首先，針對(duì)借款人無(wú)法按時(shí)還款這一現(xiàn)象來(lái)看，原因主要為居民個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力有限，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展迅速，但兩極分化及其嚴(yán)重，導(dǎo)致很多人并不真正的主動(dòng)違約，只是缺乏按時(shí)還款的能力。再著我國(guó)股市行情近年利好，使很多人以購(gòu)房、裝修、買車等理由，貸款炒股。我國(guó)個(gè)人誠(chéng)信體系也并不完善，銀行對(duì)其資產(chǎn)狀況與資金使用無(wú)法全面了解，缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

三、房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的建議

我國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展受到房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的直接影響，因此，必須高度重視已出現(xiàn)的問(wèn)題。

(1)借鑒國(guó)外商業(yè)銀行成功的經(jīng)驗(yàn)，建立全國(guó)性的信用查詢系統(tǒng)。我國(guó)可以在商業(yè)銀行之間實(shí)行企業(yè)信用查詢系統(tǒng)，這樣就方便掌握借款人自身信用狀況是否良好，也能夠查詢貸款方的信用歷史。如此一來(lái)，只要該借款人曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，那么各銀行均可對(duì)該用戶實(shí)施相應(yīng)的防范措施，如此可以提高銀行的工作效率，針對(duì)不同的還款人采取不同的應(yīng)對(duì)措施，隨時(shí)防范貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(2)商業(yè)銀行對(duì)貸款客戶的企業(yè)信息要做到全面了解，這是一種直接從源頭來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法，只要降低銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱。

(3)完善相關(guān)法律法規(guī)，簡(jiǎn)約商業(yè)銀行處置違約借款人的流程。這樣就可以在法律層面加大對(duì)商業(yè)銀行的保護(hù)，給商業(yè)銀行更大的支持力度，縮短商業(yè)銀行處置違約借款人的周期，降低成本。對(duì)惡意拖欠貸款不還的借款人采取嚴(yán)厲的懲罰措施，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

(4)商業(yè)銀行對(duì)貸款項(xiàng)目的資金流動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。在監(jiān)控力度上做到“精”與“細(xì)”，不僅要做到對(duì)借款人的嚴(yán)格管理，更重要的是做到對(duì)具體貸款項(xiàng)目的嚴(yán)格控制和隨時(shí)監(jiān)督，降低借款項(xiàng)目的資金外流所帶來(lái)無(wú)力還貸現(xiàn)象的發(fā)生。

(5)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“獎(jiǎng)勵(lì)”政策。對(duì)不同信用資質(zhì)的企業(yè)實(shí)行不同的政策，如果是信用度高的企業(yè)，商業(yè)銀行就可以在打款條件上予以優(yōu)惠，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)早日還款，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。而針對(duì)信用度不高的企業(yè)，采取嚴(yán)格的控制措施，提高門檻，防范信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率的提高。如今房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)成為我國(guó)商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要根基，在大力支持房地產(chǎn)貸款的情況下還應(yīng)該多從風(fēng)險(xiǎn)尤其是信用風(fēng)險(xiǎn)方面考慮，要保證這種貸款業(yè)務(wù)既能夠給商業(yè)銀行和國(guó)家?guī)?lái)收益，也要能夠保證風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最小，最終使得商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)順暢發(fā)展。

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作者：司馬宏昊 單位：蘭州文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院