商業地產公司財務風險控制模式探析范文

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摘要：隨著我國經濟的不斷發展，各種類型的公司如雨后春筍般冒了出來，商業地產行業近年來呈現出火爆的態勢。本身商業地產在財務管理方面與其他行業存在著差別，擁有較高的風險。本文主要針對商業地產公司的財務風險控制模式進行探討，如何才能對財務風險進行有效的控制，并提出相關建議，對于以后商業地產企業的財務管理問題提供借鑒。

關鍵詞：商業地產公司；財務風險；控制風險

隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，國民經濟飛速發展，人們的生活水平不斷升高，對于住房的要求也在不斷提升，這使得我國的商業地產行業異常火爆，但由于多方面的因素使商業地產行業的財務管理方面存在較大的風險。這些因素設計的方面較廣，接下來我們就進行探討，并提出相關建議。

一、商業地產公司財務風險管理特點以及存在的主要問題

（一）對財務管理的定位存在偏差

很多商業地產企業經營者和決策者沒有重視企業財務管理工作，使得企業在這方面工作做的不夠多，忽視企業的財務管理工作對企業的經營發展不利，很難在市場競爭的浪潮中站穩腳跟，甚至是被淘汰。企業財務管理對與企業的發展而言尤其重要，是不可以忽視的，首先要從上而下進行從企業的經營者和決策者上就要提高他們的企業財務管理的重要性認識。企業的經營者尤其需要把財務管理的任務當做企業日常經營活動中一個重要方向來做，不能有任何的忽視，這不僅僅是簡單地進賬出賬，是更深層次的關于企業的財務狀況，企業的財務工作人員要做好財務管理工作。

（二）相應制度不健全

我國在企業財務管理制度法律法規的不規范，以及合同雙方在合作過程中存在的偏差，沒有明確各自的權利和義務，從而沒有嚴格遵守相關規則和要求，中國在這方面的制度建設還不完善，很多企業會鉆空子，就導致了很多公司在實際發展的過程中利益受損。一旦出現這類問題，企業財務管理中沒有說明主要的責任，就會不斷責任。任何人都對合同中的內容不表示重視，責任不夠明確，在這種情況下，企業財務管理工作的開展就難上加難，這對于中國企業的發展而言是一個巨大的挑戰。參與企業財務管理的工作人員缺乏法律意識，在進行企業財務管理的時候，沒有依據相關的法律法規來進行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到問題的時候無法保證自身的合法權益。這樣企業在開展財務管理的工作時，很多應在財務管理準則中指出的條款，都沒有進行明確的標注，更有一些黑心的商家，故意遺漏，與之合作的商家也沒有仔細審核合同的內容，就這樣在不知情的情況下“不平等條約”，一旦出現了問題，也無法通過法律途徑來挽回，必然會造成巨大的經濟損失，一方不履行義務，另一方想索賠又無處伸冤，這對于企業財務的管理無疑是一個巨大的災難。

（三）財務管理人員的素質有待進一步提高

我國缺乏對企業財務管理的專業人士，在這項工作中，許多公司的專業職員，多數都是文科出身，缺乏最基礎的財務知識，企業財務管理分析的過程中，也缺乏相關的法律法規常識，尤其是在各種行業中各個行業也必須有自己的專業知識，在缺乏科學知識與工科素養的情況下，完成的工作就很難保證質量與效率，總是會產生失誤的環節。當涉及到一些與法律相關的知識時，就會依據目前有的法律漏洞，使合同另一方鉆空子，損害了自身利益。財務管理的工作就很難開展下去。

二、財務風險控制模式構建

（一）償債風險控制

這種風險主要是在公司的發展中，因為各種因素使公司不能進行各種會計還金的風險造成，這主要是由債務引起的。通過上述分析，我們可以發現，債務率高的商業房地產公司主要是因為債務風險高，因此如何合理安排資本結構具有重要意義。在商業房地產企業經營中，要注意選擇合理的籌資渠道。企業的負債比例是適當的價值，沒有相應的規則。一般來說，他必須符合企業的償付能力。在企業中，企業所有者的資產是償還債務的主要來源，企業債務總體規模應調整為所有者權益，不得超過凈資產的總額。

（二）構建全面預算管理體系

全面預算管理是集團公司對旗下的子公司進行整體規劃和布置的有效方法，一般由經營預算、資本預算和財務預算構成。通過預算來確定后期的工作方向和目標，通過對可支配資金的計算，完成后期的統籌計劃，通過財務預算來不斷加強對相關數據的描述和分析，因此全面預算是經營預算的出發點，財務預算是最后的目標點，也是最終考核、評價過程中可以用來依據的標準。根據全面預算管理的特點，房地產企業子公司應根據項目公司的具體地域、經營情況，每年定期將經營計劃上報給集團，如有可能集團可成立專門的成本計劃審核部來做預算的后期推進和審核工作。可以借鑒2002年3月惠普公司收購康柏公司后采取的管理方法：為了使兩個公司合并后，不至于產生分歧，能夠有相同的企業文化和大致框架，惠普公司為此就成立了整合辦公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合辦公室在惠普集團中可以跨部門進行工作，負責橫向監督，并且將總部消息傳遞到每一個分公司，最主要的工作就是不斷跟蹤和調查每一項工作的開展情況，從而使公司后期的合并逐漸穩定下來，惠普中國的總裁孫振耀用三個詞語對此做出了評價：框架、規范、檢查,這三個詞語，在目前的房地產集團公司的預算管理中也是可以運行的。全面預算管理就是整個集團公司未來發展的大框架，在框架中就可以對未來的（下年度）的重要工作指標進行規范，例如：年度土地開發面積、竣工面積、銷售回款額、合同付款額、各項稅費、利潤等指標。在完成上述工作的基礎之上，集團就可以對預算其中的各項指標的實際情況進行分析，定期報告，不斷發展完善和規范化建設，這樣才能保障全面預算管理的實際功能得到最大化利用。

（三）強化企業內審制度

在財務風險管理過程中，企業內部控制風險控制非常重要。所以要注意建立和完善這個制度。良好的內部審計制度應獨立于企業其他部門。同時要加強內部審計制度，發現和改進企業控制制度的問題。通過實施這些措施，可以及時確定問題，根據實際情況提出有效措施，并按照審計情況和高層領導報告的結果。

（四）盈利風險控制

由于缺乏有效銷售，為了降低公司的利潤，公司面臨一些風險，盈余風險的原因是降低成本和收入的上漲。所以我們要注意收益的風險控制。一，性科學的定價。價格變動總是影響公司的流動性和流動性效益的商品住房開發，管理人員應該是實際開發區域，綜合分析板材質量和價格彈性以及競爭性市場定價的科學定價;二要合理推廣。為了增加銷售，商業房地產公司的宣傳活動，如使用廣告，宣傳，營銷人員的先驅，開發商業房地產項目信息不斷傳遞給消費者，使他們得到透徹的了解開發項目。

三、結束語

綜上所述，商業房地產企業財務風險控制模式的建設，對商業房地產業健康可持續發展起著關鍵作用。目前，中國商業房地產企業不具備財務風險管理意識，管理過程中存在諸多問題，結合現階段的實際情況，對債務風險控制，加強流動性，盈利能力，風險控制加強企業內部審計制度提出戰略，希望提高商業房地產公司的財務風險管理水平。

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作者：姜月霞 單位：南京世茂商業管理有限公司