商業(yè)地產(chǎn)投資影響因素分析范文

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一、文獻回顧

國內(nèi)外學者對商業(yè)地產(chǎn)的研究多集中在定位、商圈和投資風險等方面。對于商業(yè)地產(chǎn)投資的研究則是把商業(yè)地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟結(jié)合起來，研究投資與經(jīng)濟增長的相互關(guān)系。以及利用期權(quán)理論對商業(yè)地產(chǎn)的最優(yōu)投資規(guī)模和投資時機的研究。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模因素研究則主要是針對市場因素、宏觀經(jīng)濟因素、城市發(fā)展水平和居民生活水平等方面對商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的影響。比如聶振華(2013)和邊紅巖(2011)都研究了影響商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的影響因素，但是關(guān)于電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響則未涉及。此外，學者們已經(jīng)認識到電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊并有了一些研究，不過大多是定性的去分析網(wǎng)絡(luò)零售對傳統(tǒng)商業(yè)影響以及電子商務(wù)在房地產(chǎn)營銷時起到的作用，缺少實證方面的研究。本文試圖對影響杭州市商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的因素進行分析，通過文獻閱讀識別出影響因素，然后對各影響因素進行量化并利用多元線性回歸分析方法對各因素連同電子商務(wù)進行實證分析。最后，找出各因素以及電子商務(wù)對杭州市商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模影響的具體情況。以此來找出電子商務(wù)沖擊下，杭州市商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模影響因素的具體情況，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在投資時提供參考。

二、研究模型建立

(一)指標體系的建立

電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)不能忽視，尤其是網(wǎng)絡(luò)零售把本來屬于實體零售的銷售額轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)上，這樣實體店勢必受到影響，進而影響租戶對租金下降的愿望，如果下降了商業(yè)地產(chǎn)的利潤將會受到影響，如果不下降，許多零售商可能會放棄實體轉(zhuǎn)而進軍網(wǎng)絡(luò)零售造成店面空置率上升，更加影響商業(yè)地產(chǎn)的價值。

(二)指標的量化

對于商業(yè)地產(chǎn)的投資選取杭州市商業(yè)營業(yè)用房投資額來代表，電子商務(wù)的沖擊選取杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均通過互聯(lián)網(wǎng)購買的商品和服務(wù)支出來代表，還有就是杭州市社會零售額和杭州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入以及杭州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格代表商業(yè)地產(chǎn)價格。以上數(shù)據(jù)來自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和杭州市統(tǒng)計調(diào)查信息網(wǎng)以及中華人民共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站。

(三)模型的建立

Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+β4X4i+μi，i=1，2…，7，其中，Yi代表杭州市商業(yè)營業(yè)用房投資額，X1i代表杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均通過互聯(lián)網(wǎng)購買的商品和服務(wù)支出，X2i代表杭州市社會商品零售額，X3i代表杭州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入。

三、多元線性回歸分析

多元線性回歸方法主要通過變量的觀測數(shù)據(jù)來擬合所關(guān)注的變量(即因變量)與影響它變化的變量(即自變量)之間的線性關(guān)系式，并能夠比較各變量的作用程度和檢驗它們的顯著性程度，進而用多個變量的變化解釋和預(yù)測另一個變量的變化。通過以上模型可知杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均通過互聯(lián)網(wǎng)購買的商品和服務(wù)支出和杭州城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入對杭州市商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模影響為負。杭州市社會商品零售額對杭州市商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模影響為正。

四、結(jié)論及建議

(一)結(jié)論

由模型可知，杭州市網(wǎng)購支出的增加會導致商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的下降，電子商務(wù)的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)確實存在著沖擊，而且是負面的沖擊。原因有以下兩點:一、傳統(tǒng)零售額下降。在網(wǎng)絡(luò)購物出現(xiàn)之前，消費者只能在傳統(tǒng)零售渠道消費。隨著網(wǎng)絡(luò)購物的普及，消費者開始在網(wǎng)上消費，這一部分網(wǎng)購額就是傳統(tǒng)零售減少的部分，網(wǎng)購額越多，傳統(tǒng)零售額損失的越多。而傳統(tǒng)零售以商業(yè)地產(chǎn)為載體，傳統(tǒng)零售受到?jīng)_擊勢必導致商業(yè)地產(chǎn)價值的損失。二、零售商觀念的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)零售商在認識到網(wǎng)絡(luò)零售的優(yōu)勢時，勢必有一部分放棄傳統(tǒng)店面轉(zhuǎn)戰(zhàn)電子商務(wù)，這一部分零售商觀念的轉(zhuǎn)變會導致大量店鋪空置或降價，這直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的價值。杭州市社會商品零售額的增加會導致商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的增加。隨著我國經(jīng)濟快速增長，消費者的消費能力也在上升，社會商品零售額也會上升，而且社會商品零售是以商業(yè)地產(chǎn)為載體，社會商品零售額的增加勢必增加了商業(yè)地產(chǎn)的價值，進而影響到商業(yè)地產(chǎn)的投資。杭州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入在回歸分析中影響相對其他兩個因素并不顯著。說明居民的可支配收入對商業(yè)地產(chǎn)投資影響相對不是太明顯。

(二)建議

網(wǎng)絡(luò)時代電子商務(wù)的興起，各種商品幾乎都能在網(wǎng)絡(luò)上購買。人們外出消費的目的不再是單一的購買性消費，還是休閑娛樂體驗性消費。時至今日，人們選擇商場、商業(yè)街時，并不僅僅考慮購物，更多地關(guān)注自己購物時的心理需求、情感需求，是否愉悅，是否是自己喜歡的風格類型，是否有自己喜愛的附加配套設(shè)施等顯得很重要。所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該緊緊抓住消費者消費觀念的轉(zhuǎn)變做出適當?shù)霓D(zhuǎn)變。此外，商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)應(yīng)該發(fā)展O2O或移動互聯(lián)網(wǎng)用商品鏈接把顧客拉倒線下商場來購買。主題式的購物中心通過細分沉淀優(yōu)質(zhì)客群，商業(yè)地產(chǎn)與電子商務(wù)還有很長一段時間的共榮時代。

作者：秦宗陽單位：浙江財經(jīng)大學工商管理學院