商業地產稅務籌備探究范文

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稅收籌劃的主要方法

1、壓低土地增值額

在進行項目開發時，房地產企業要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規定的土地增值稅起征點及相關優惠的稅收政策。在出售房產時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎，以減少企業的應納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標。

2、降低企業所得稅

在進行商業地產項目開發時，如果條件允許，可以適當的放慢項目竣工時間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業保險、醫療保險以及養老保險等，這種方法可以在提高企業員工福利的同時降低企業所得稅。

3、利息費用的稅務籌劃

對于房地產企業而言，每個項目均需占用大量資金，相應的這些資金會產生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務籌劃意義非常。根據利息支出的性質不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應的會產生不同的處理結果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業處于免稅期，或者發生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業金融機構外的借款均做了強制性規定，如果利率大于同期同類商業銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產企業盡量不要向金融機構以外的個人或組織貸款，以防止納稅調整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術、緊扣臨界點及提高經營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關稅法中有所規定，應繳稅額超出特定的范圍內，稅率會發生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務負擔。此外，在商業地產項目標銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經營方式，可以有效降低稅收成本。

房地產企業所得稅稅收籌劃實例分析

1、案例一

A房地產企業所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發該項目A房地產企業所支付的地價款為550萬元，房地產的開發成本為600萬元，準予稅前扣除的房地產開發成本為110萬元，房地產轉讓所產生的相關稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據相關規定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：

2、案例二

B公司一經過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關設施，按照相關稅法規定可知，B公司開發的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產銷售合同，所以需要繳納相應的土地增值稅、營業稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：表2：稅收籌劃前后稅收益對比表（單位：萬元）

3、案例三

某房地產開發公司采購了一套建設專用設備，價值300萬，預計資產殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設計以下兩種方案：一種方案是按10年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：300*（1-2%）/10=29.4(單位：萬元)設企業資金成本為10%，則期數為10的年金現值系數為6.154，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：29.4*25%*6.145=45.17(單位：萬元)第二種方案是按6年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：300*（1-2%）/6=49(單位：萬元)期數為6的年金現值系數為4.355，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：49*25%*4。355=53.35(單位：萬元)雖然從數字上看，改變折舊期限對企業所得稅稅負總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。

作者：梁麗霜單位：南寧五象新區投資有限責任公司