探索商業地產投資風險管控路徑范文

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商業地產投入資金量大、資金回籠慢。良好的資本運作能力對于商業地產項目能否成功運營、達到預期的效果起著十分重要的作用。對于開發商沒有較強資金儲備，融資問題是商業地產快速發展過程中的一大難題。國內目前商業地產融資主要有：銀行信貸，依賴度70％－80％，成為大多數地產開發商主要的融資手段；房產預售，向客戶融資；上市募集（IPO）或發行金融債券等，由于房產商上市融資的國家限制條令，幾乎難以實現；房地產投資信托（REITS），目前仍處于探索階段，作用有限。市場風險是由于房地產市場供求狀況變化給房地產投資者帶來的風險。商業房地產的供給與需求的失衡所帶來的風險，主要表現為一是供過于求導致的大量空置。二是已建成的商業房地產項目的結構性矛盾突出，存在著業態嚴重同質化，或不能滿足商家經營的要求。

商業房地產投資風險控制的措施：

1．防范開發商的經營風險，加強商業房地產的管理運營。首先，開發商必須建立商業管理運營的觀念，增加人才儲備。商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域，商業地產的地產屬性包含建筑形態、功能空間、環境配套、技術要求等專業內容，而其商業屬性涉及相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合因素。由于商業地產的雙重特性，需要跨行業資源的整合力度和復合型專業人才團隊，進行項目的合理商業規劃和招商活動。其次，統一運營管理使項目具有商業核心競爭力。統一運營包含：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管；其中統一招商管理是基礎。最后，制定適宜的運營戰略規劃，選擇項目適合的運管理模式，包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結合的組合模式等。

2．按照國家政策及城市總體規劃，規避政治風險。開發商應關注宏觀政策（產業、土地及稅收等）的變化，依此選擇合理的經營及區位。城市規劃風險對商業地產項目影響巨大，對選址、定位、規模、檔次等內容做充分的市場調查，對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究，以規避城市規劃與項目不符，造成的項目利益損失的風險。

3．加強項目資本運作，選擇合理的現金流模型，防范資金風險。商業地產項目的開發成本和經營成本會隨項目推進和經營不斷變化。良好的資本運作和合理的項目現金流模型，是項目成功的關鍵。首先，制訂周密的財務和融資方案，著重規避融資時因銀行利率變動的風險；其次，拓寬融資渠道，加強與銀行、投資機構和信托公司的合作。再次，項目建設時選擇資金實力較強的施工單位，制定合理的工程款支付計劃，并合理地縮短建設周期，加快資金周轉；最后，確定適宜的資金來源結構，即自有資金、銀行抵押貸款和第三方投資在項目總投資上的構成比例；商業物業應租售并舉，確定合適的商業物業持有和出售比例；形成項目的資金平衡及流轉，實現項目的滾動開發和快速發展。

4．做好前期市場調查研究，預判市場風險，制定規避的策略和措施。商業房地產項目在開發的前期應總結包括經濟環境、區域城市結構與發展規劃、商業發展規劃和政策、區域零售市場、未來商業地產的供應量、消費者消費行為、立地條件、商圈的確定等幾方面的內容。通過時機性、進程性、地段性、規模性、硬件性、布局性、竟爭與兼容性、人氣性、穩定性、資源性、商圈分析、人口分析和人性等多個參數來綜合評判項目的可行性。（本文作者：曹嶺單位：上海陸道公司）