投資入股對(duì)房地產(chǎn)投資的影響范文

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案例情況：中興煤業(yè)集團(tuán)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“母公司”)擬將一座新建商務(wù)樓(賬面價(jià)值1000萬(wàn)元，公允價(jià)值1500萬(wàn)元)，投資成立一個(gè)專(zhuān)營(yíng)餐飲、食宿、旅游等服務(wù)業(yè)務(wù)的全資大酒店(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“子公司”)。該集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向筆者咨詢(xún)投資轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)涉及哪些稅？繳納哪些稅？

一、投資入股方式

根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。”母公司該項(xiàng)房地產(chǎn)投資行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費(fèi)附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”和第五條規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。”由于母公司和子公司均不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此該項(xiàng)房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬(wàn)分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)。”《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。”母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。”《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。”母公司的該項(xiàng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬(wàn)元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)125.5625萬(wàn)元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。”《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價(jià)值1500萬(wàn)元的4%計(jì)算繳納契稅60萬(wàn)元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。以上，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)60.75萬(wàn)元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)186.3125萬(wàn)元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聽(tīng)完筆者解答后，對(duì)于母公司不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿(mǎn)意，但對(duì)于子公司需要繳納60萬(wàn)元契稅卻不大樂(lè)意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人問(wèn)：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團(tuán)公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“37號(hào)文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司無(wú)需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無(wú)償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無(wú)需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時(shí)，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負(fù)。

二、無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式

（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位和個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。”母公司將其商務(wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈(zèng)送行為，應(yīng)按視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費(fèi)附加。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為84萬(wàn)元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則所稱(chēng)的‘贈(zèng)與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。”母公司將其商務(wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因?yàn)樯虅?wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計(jì)算土地增值稅的增值額為415.25萬(wàn)元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬(wàn)元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。《企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出”，以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入：(5)用于對(duì)外捐贈(zèng)。”母、子公司都是法人單位，因此，母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對(duì)外捐贈(zèng)，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值及所納稅費(fèi)的差額確定應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對(duì)子公司的無(wú)償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈(zèng)，而且由于捐贈(zèng)行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈(zèng)，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬(wàn)元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅款281.99375萬(wàn)元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號(hào)文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈(zèng)收入。”和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱(chēng)接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”第十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱(chēng)企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。前款所稱(chēng)公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值。”子公司接受母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈(zèng)，應(yīng)按公允價(jià)值1500萬(wàn)元確定捐贈(zèng)收入額，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅375萬(wàn)元(1500×25%)。

以上分析，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)375.75萬(wàn)元(0.75＋375)。以上是“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)657.74375萬(wàn)元(281.99375＋375.75)。通過(guò)上述兩種方式納稅分析比較，如果采用“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)657.74375萬(wàn)元，比上述“投資入股”方式多納稅費(fèi)471.43125萬(wàn)元(657.74375－186.3125)，其中：母公司多納稅費(fèi)156.43125萬(wàn)元(281.99375－125.5625)、子公司多納稅費(fèi)315萬(wàn)元(375.75－60.75)；顯然，采用“投資入股”方式進(jìn)行房地產(chǎn)投資節(jié)省稅金最多。因此建議放棄“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”想法，采用“投資入股”方式。

作者：靳萬(wàn)一 任二營(yíng) 單位：河南省平頂山市明審會(huì)計(jì)師事務(wù)所