投資性房地產納稅會計處理研究范文

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【文章摘要】

對于房地產企業(yè)來說，投資性房地產是其經營的一種重要業(yè)務類型，涉及到的稅種非常多，并且金額也非常大。因此，房地產企業(yè)一定要密切關注納稅會計處理規(guī)范，對投資性房地產納稅會計進行有效的處理，這樣有利于房地產企業(yè)減少稅務支出，提高經濟效益。基于此，本文筆者將結合自己的工作經驗談一談投資性房地產納稅會計處理的有關問題，希望可以發(fā)揮一定的現實意義。

【關鍵詞】

投資性房地產；納稅；會計處理；分析

設水平的不斷提高，我國的房地產行業(yè)發(fā)展迅速，已經成為國家稅收的主要來源，國家也出臺了一些政策對房地產納稅會計進行有效的監(jiān)督。投資性房地產是房地產企業(yè)經營的一項非流動資產，主要的目的就是收取租金和實現資本的增值，投資性房地產主要包括以下幾種類型：已經出租的建筑物、土地使用權以及準備在增值后轉讓的土地使用權。目前，企業(yè)開始實施新的投資性房地產會計準則，在這種情況下引入了公允價值計量模式，導致房地產企業(yè)的納稅會計處理發(fā)生了很大的變化，為了幫助企業(yè)更好的進行納稅會計處理工作，下面本文就主要針對投資性房地產納稅會計處理的有關問題進行研究，以供參考。

1影響投資性房地產納稅會計處理的因素

1.1投資性房地產涉及到的主要稅種方面

投資性房地產涉及到的稅種主要包括房產稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅，這其中每一個稅種都會對投資性房地產納稅會計處理產生重大的影響，下面我們就一一進行分析。

（1）房產稅對投資性房地產納稅了解處理的影響。房產稅屬于財產稅的一種，這種稅目基于房屋而產生，也就說其征稅對象為房屋，主要包括兩種計稅方式，即從價計征方式和從租計征方式，這兩種方法存在一定的差異性，從而導致企業(yè)對投資性房地產納稅會計處理也會有所不同。從租計征方式對稅基不會產生影響，從而不會對納稅會計處理產生太大的影響，但是采用從價計征的方式就沒有對房屋中增值的部分進行全面的考慮。目前，會計準則允許投資性房地產在后續(xù)的處理中可以采用公允價值模式，如果資產負債表日公允價值和賬面價值出現差異，則表明稅務處理和會計處理存在差異。

（2）企業(yè)所得稅對投資性房地產納稅會計處理的影響。企業(yè)所得稅是一項企業(yè)比較的稅目，其中有些部分可以在交稅之前進行列支。對于企業(yè)所得稅，稅法規(guī)定：如果企業(yè)按照稅法規(guī)定的方式對折舊和攤銷的生產費用進行計算，那么這些費用可以進行稅前列支，從而在此基礎上對應該繳納的稅款進行計算。但是在會計準則中規(guī)定，如果企業(yè)在對投資性房地產的后續(xù)計算采用了公允價值模式，則在計算折舊和生產費用攤銷時需要企業(yè)根據資產負債表的日公允價值來對賬面價值進行調整，兩者存在的差異計入企業(yè)當期的損益。

（3）土地增值稅對投資性房地產納稅處理的影響。土地增值稅就是一種針對土地使用權在流轉的過程中增值部分收取的一種稅目，屬于流轉稅的一種。在稅法規(guī)定下，增值稅是對增值收入進行收稅，而在會計準則下，如果企業(yè)使用公允價值模式，則需要根據公允價值來調整企業(yè)的賬面價值。

1.2投資性房地產初始計量以及后續(xù)處理方面

（1）從投資性房地產初始計量方面進行考慮。在稅法處理規(guī)則下，企業(yè)在對投資性房地產進行初始計量時需要在歷史性成本的基礎上進行，并且這各歷史成本是不可以隨意進行更改的。在對投資性房地產進行初始計量時需要根據類型的不同而采取相應的計量方式，如對于買入的投資性房地產需要根據買入的價款和相關的稅費作為計量的基礎，而對于自建的投資性房地產，則需要按照竣工結算之前的一切收入為計量標準。而在會計準則下，需要根據投資性房地產的成本進行計量。

（2）從投資性房地產的后續(xù)計量進行考慮。在后續(xù)計量當中可以采用兩種計量的方式，即成本計量模式和公允價值模式。對于成本計量模式需要在事前就確定成本和費用，并且對于折舊費用和費用的攤銷都需要在稅法規(guī)定的標準之內進行扣除。而會計處理則需要重點考慮資產減值的情況，從而確定減值損失。利用公允價值進行計量，則不可以將公允價值的變動損益納入應納稅所得額的計算當中。

1.3投資性房地產轉換和處置處理方面

（1）從投資性房地產轉換處理進行考慮。在新的會計準則下，投資性房地產納稅會計處理和其它的資產進行需要滿足多種條件，如投資性房地產的目的為自用等。在公允價值模式下，如果企業(yè)將自用的房地產轉變?yōu)槌鲎獾龋髽I(yè)則需要根據轉換當天的價值進行計價，和賬面價值的差距則計入當期損益，這種計價的方式同樣適用于將投資性房地產轉換為自用的情況。但是在稅務處理的模式下，需要重點區(qū)分不同類別分別計算納稅的基礎。

（2）從投資性房地產處置處理進行考慮。在會計準則下，如果企業(yè)出售或者是轉讓投資性房地產，則需要將處置的收入減去賬面價值和相關的稅費之后才可以計入當期的損益，而在稅務處理方面，如果企業(yè)需要出售或者是轉讓投資性房地產項目，則需要將處置的收入納入到轉讓財產收入，并且在計算所得稅額時，還需要將此項資產的凈值和轉讓的費用進行稅前扣除。

2對進一步優(yōu)化投資性房地產納稅會計處理的建議

2.1建立健全稅法性格規(guī)定

健全完善的稅法是企業(yè)進行納稅會計處理的重要保障，也是縮小稅務處理和會計處理差距的重要保障，因此，國家一定要緊跟時展的形式對稅法的相關規(guī)定進行不斷的完善，改變其中不合理的地方，盡量實現新會計準則和稅法的協作應用。首先，我國的稅法可以對整個房地產項目的稅收進行調整，合理區(qū)分房地產的性質。明確規(guī)定什么是投資性房地產，什么是經營性房地產。其次，國家可以介入房地產的收益分配當中，對房產所有者的收入進行合理的調整，維護房地產市場的秩序。最后，隨著市場經濟的快速發(fā)展，市場信息的傳遞更加暢通，在這種情況下，國家可以逐步推行公允價值模式，將資產公允價值作為計稅的基礎，對于增值的部分需要全額征收所得稅，從而之間縮小稅務處理和會計處理兩者之間的關系，充分發(fā)揮稅法在市場經濟中的調節(jié)作用。

2.2房地產企業(yè)一定要加強內部控制，提高納稅會計處理的水平

首先，企業(yè)一定要加強對相關工作人員的教育和培訓，提高工作人員的綜合素質，從而保證納稅會計處理工作的質量，維護企業(yè)的合法權益。其次，企業(yè)應該采取有效的措施來加強內部控制，并對企業(yè)的財務管理和稅務會計管理流程進步不斷的優(yōu)化和改善，從而提高企業(yè)的財務管理水平以及稅務會計處理水平，提高企業(yè)的經濟效益，從而促使企業(yè)更快更好的發(fā)展。

3結語

總而言之，對會計處理準則和稅務處理準則進行全面的了解和掌握具有重要的意義，可以幫助企業(yè)做好會計處理和稅務處理的銜接工作，提高會計處理的水平。因此，企業(yè)一定要認真了解新的會計準則以及影響投資性房地產納稅會計處理的因素，并加強對企業(yè)的內部控制，保證企業(yè)的經濟利益不會損失，促進企業(yè)獲得更好的發(fā)展。

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作者：陸惠文 單位：陜西省西安市西京學院會計學院