商業銀行個人住房貸款風險防范措施范文

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［提要］通過了解個人住房貸款的大背景，本文闡述個人住房貸款市場發展現狀和暴露出的風險及其成因。針對風險管理制度的缺陷，提出具體實施建議，期望個人住房貸款能夠在我國的金融環境中得到穩步發展。

關鍵詞：個人住房貸款；風險成因；風險防范；商業銀行

一、我國商業銀行個人住房貸款市場發展狀況

（一）相關概念1、商業銀行定義。以營利為主要目的，為借款人籌集多種資金，為存款人提供各種運用資產的方案，多功能運用的金融機構叫商業銀行。銀行對于貸款人發放貸款是銀行相關的行業的主要業務之一，是一項風險與收益都較大的業務，其資金通常規模較小，大部分資金來自儲戶存款，業務開發貸款資金由存款業務積累，從中賺取利息差。2、個人住房貸款定義。需要貸款的人向銀行貸款，用于購買個人住房的相關貸款。

（二）我國商業銀行個人住房貸款分類1、個人住房貸款委托貸款。住房公積金管理部門委托銀行按照規定向按時繳存的職工發放貸款并以職工繳納的住房公積金存款作為貸款來源。商業銀行委托基金管理部門發放政策性貸款。2、個人住房貸款自營貸款。個人住房自營貸款，銀行運用信貸資金向在購買、建造的自然人發放的貸款，主要有各商業銀行發放的個人用于購買住房的抵押貸款、個人用于商業用途的貸款、個人自己用建房而選擇貸款等品種。3、個人住房貸款組合貸款。個人住房組合貸款指商業銀行向借款人發放個人住房貸款和用于商業性用途貸款的組合貸款。借款人申請的貸款支付相關費用不夠時，可向商業銀行申請資金。

（三）我國商業銀行個人住房貸款業務發展現狀及問題1、我國商業銀行個人住房貸款業務發展現狀。隨著我國住房制度的改革，各地方政府先后開辦了有關個人住房貸款的業務。為此，國家制定了相關政策引導和鼓勵銀行開拓自己的個人貸款業務。它的發展滿足了社會各界對個人貸款的日益增長的需求，也帶動了銀行業務的發展。根據中國人民銀行最新報告顯示，幾個季度以來，流動性較好，經濟平穩較快增長，貨幣很好地在銀行系統運行，人民幣匯率彈性較好。2、我國商業銀行個人住房貸款業務存在的主要問題。基礎管理工作薄弱，沒有嚴格執行貸款審貸分離制度。借款人信用檔案缺乏。部分基層行長過度行駛權力，由此存在了一些像貸款亂批、投資較亂、擔保不足等不良的現象，于是乎這種不良的監督約束機制從而失去它真正的效用所在。貸款責任不能責任到人，導致沒有人負責。

二、我國商業銀行個人住房貸款風險及成因

（一）個人住房貸款風險1、個人信用風險。信用風險是貸款人沒有履行義務造成經濟損失風險所承擔的風險，實際受托人沒有完成債務還清本金并支付利息的責任，是金融風險的主要類型，如果一旦發現有重要的客戶有違約的現象則很有可能會使銀行遭受到一定的的損失，嚴重的情況下會出現難以償付的危機。因此，現代商業銀行加強信用風險管理的行為勢在必行。2、利率風險。利率風險是指在利率變動的情況下給銀行帶來的風險，利率無論是漲還是跌，其輕微變動都會對銀行產生一定影響，主要是由業務資本結構決定的，如投資相對穩定的金融產品，當遇到市場利率上升時，間接使其價值下降，收入減少。3、銀行操作風險。在相關法律條件約束的前提下，很多的商業銀行會在有限的市場空間內展開一系列的競爭，從而使得相關資貸部門為了擴充他們的業務量，而選擇減輕對貸前以及貸后工作的審查力度，從而會加大相關部門的操作風險，所以銀行內部操作風險應引起銀行高度關注。對借款人的收入等因素放寬貸款審查，不能確保其真實性的證據，從而留下風險的貸款漏洞。4、個人住房貸款法律風險。目前，在金融監管方面，我們發現許多商業銀行在貸款的一般規則上不符合借款人的要求。借款人條件不符合《貸款通則》，存在滯后的問題。第十二個五年期間利率市場化的推進也使得貸款一般修改更加復雜，可見其國家對其高度重視。

（二）個人住房貸款成因分析1、個人貸款客戶信用風險體系不完善。個人信用的真實性是商業銀行管理的前提和基礎，而個人信用體系則是銀行正常運轉的必要保障，而且個人信用體系建立的是否完善對銀行的信貸工作有著舉足輕重的地位。不僅能幫助商業銀行在一定程度上對客戶的誠信以及未來可能發生的情況加以了解，而且還能有效地幫助銀行在很多重大的決策上做出正確的選擇來盡可能減少風險帶來的損失。但是，與國外發達的地區相比，我國建立的個人信用體系還相差甚遠，還缺少一個統一的標準來判斷一個客戶是否誠信，是否貸款給他。由于一些其他原因的存在，如個人在房產方面過剩、人們的整體素質提高等等，導致銀行開始放松對借款人各項指標的審查，如資產是否真實、是否有其他不誠信的記錄。銀行好貸款深深地印在了我們的腦海里。2、政府監管力度不足。政府相關部門雖然多多少少都對金融機構的發展動態關注著，但干預的范圍不廣，只是抓重點問題，而對于其他很多方面只是稍微涉及，再加上上有政策，下有對策，政府恐怕是有心無力，所以相關法律法規出臺進程較慢。20世紀90年代末的金融改革，在一定程度上使銀行發展規范化進程加快，很多專業銀行由國家注資改為國有商業銀行。2005年，國有銀行在國家的號召下進一步深化并且轉型，在改革的過程中建立和完善了銀行內部制度，制訂了相關法律法規來規范。在改革初期建立的相關制度中，信用風險方面還存在大量的空白，其完整性、科學性還有待加強，規定的不是那么嚴謹。政府監管力度不夠，間接導致了風險的加大，給我國商業銀行有關個人住房貸款業務增加了難度。3、銀行內部風險控制和防范制度存在缺陷。我國銀行的內部控制相較于發達的地區來說還是比較落后的，裙帶關系和中國的人情世故使得銀行很難建立起專門的組織部門對風險進行監控和管理。風險管理人員的缺失，導致內部結構不合理，權力集中，很難把控風險的大小，無疑給銀行帶來了潛在損失。還有相關部門在職責分工上，削減多余的人員，希望提高效率，降低成本，可是忘記考慮職務相分離是否達到規定的標準和要求。4、相關法律法規不健全。我國法律法規的不健全，從而使很多人認為不遵守個人住房貸款業務的法律法規可以降低損失的成本。在現階段，我國的法律體系不成熟，相關體制之間配合不合理，共享機制和約束體系并不完整。“誠信光榮”這一觀念尚未深入人心，誠信成本越高，收入越少，失信成本越高，收入越高，信用失衡成為社會普遍現象。另外，相關配套措施的不到位和我國司法、立法、執法等部門的不相互配合導致法律風險正嚴重影響著相關金融機構的運行，銀行不能維護自己的正當權益。

三、我國商業銀行個人住房貸款風險防范措施

（一）完善個人住房貸款信用保障體系。建立有關住房貸款的所以數據關系網，形成數據庫，對銀行貸款管理進行實時監測。在科學分析的基礎上，建立和完善違約金制度。商業銀行需要靈活運用當前的相關政策，并根據自己的相關制度，例如在網絡上公布故意違約的借款人、信用等級越高越容易獲得貸款等，最大限度地保障自己的權益。我國也應借鑒國外在信用制度上的研究成果，建立權威的資信評級中介機構，完善信用制度的機構。

（二）強化政府監管職能。加強政府監管，重點做好房地產市場監管與引導，加強對項目建設的監管，完善市場監管體系。房地產行業存在著不確定性，國家需要針對不同的時期制定不同的政策來調控，建立良好的外部環境，而商業銀行可以隨時根據國家政策調整自己的制度，及時掌握形勢變化。

（三）建立健全商業銀行風險控制體系。我國商業銀行對個人住房貸款必須堅持兩證缺一不可，并在兩主管部門審核完權利證書時，方可發放貸款。此外，房地產部門和金融機構應該經常溝通，交流時事政策。如果有相關條件的支持，可以建立相關的基本信息聯網，信息共享，以防漏洞的出現。對按揭貸款相同的土地，商業銀行應堅持地圖和實地標明土地面積相應的進行抵押范圍分割，然后根據計算報告，考慮實際情況，評估抵押金額，從而保證土地抵押貸款的順利進行，債權實現的有效保障。

四、結論

對于我們國家部分商業銀行來說盡可能建立完善個人信貸方面的業務和風險管理體制，個人住房貸款方面的操作和不規范的風險、道德缺失的風險和相關市場變化的不定風險，這都可能導致部分銀行產生一定的損失，造成一定的風險，只有加強控制才能使銀行的經濟價值最大化。總之，我國個人住房貸款業務正面臨著繼續前進的動力，也面臨著來自社會各階層的嚴重挑戰。

參考文獻：

［1］阮晶.建設銀行個人信貸業務的風險研究［D］.山東大學，2014.

［2］袁野.我國商業銀行住房抵押貸款業務的風險控制機制研究［D］.廈門大學，2014.

作者：邱金金 單位：華東交通大學