商業(yè)銀行處置抵押資產(chǎn)范文

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一、問題的提出

押和保證商業(yè)銀行為貸款等授信業(yè)務(wù)設(shè)立的擔(dān)保方式最常見的主要有三種，抵押、質(zhì)方式。其中抵押擔(dān)保在日常業(yè)務(wù)中倍受青睞，所謂抵押，就是以借款人或第三人的特定財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，未來貸款到期未獲清償時，抵押權(quán)人相對于其他債權(quán)人在特定的財產(chǎn)上有優(yōu)先受償權(quán)。在銀行業(yè)務(wù)實(shí)踐中，設(shè)定抵押也考慮了不高于70%的抵押率，但仍然不足以變現(xiàn)收入償付全部貸款本息，與抵押合同簽訂時所期待的利益目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。據(jù)粗略統(tǒng)計，通過處置抵押財產(chǎn)變現(xiàn)收入（剔除處置費(fèi)用）不到應(yīng)收本息的一半。這么低的收益率，我們不禁要問，形成這一結(jié)果的原因是什么？對我們的貸款擔(dān)保的設(shè)置、處分政策應(yīng)怎樣檢討，以及以何種對策來提高抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)能力？

二、風(fēng)險及成因

我們認(rèn)為回答上述問題，僅囿于理論層面的探討是不夠的，現(xiàn)結(jié)合筆者所涉業(yè)務(wù)實(shí)踐，并從抵押信貸業(yè)務(wù)受理、處理、發(fā)放、監(jiān)管和處置等業(yè)務(wù)流程中尋求答案。我們認(rèn)為，抵押貸款業(yè)務(wù)至少存在以下幾種風(fēng)險：法律風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。

（一）法律風(fēng)險。它主要是指因違反有關(guān)法律規(guī)范的強(qiáng)制性規(guī)定而帶來種種不利甚至是導(dǎo)致合同無效的后果。

首先是抵押人主體資格方面，國家機(jī)關(guān)、以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，為其股東或其他個人提供擔(dān)保的公司，法律對其擔(dān)保行為有限制性的規(guī)定；其次是抵押標(biāo)的物方面，法律規(guī)定違法、違章的建筑物，依法查封、扣押或監(jiān)管的財產(chǎn)，權(quán)屬關(guān)系不明或有爭議的財產(chǎn)不得抵押，以及鄉(xiāng)村集體土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押等等。筆者曾在某單位檢查中發(fā)現(xiàn)一企業(yè)以正進(jìn)行商檢的進(jìn)口設(shè)備設(shè)押，后未通過商檢而不具備國內(nèi)交易的合法資格，抵押合同遂成一紙空文。另外，企業(yè)受托而為加工承攬之物，租賃物對外設(shè)定抵押，因產(chǎn)權(quán)歸屬他人而無權(quán)抵押。還有在抵押合同的起草簽訂方面也存在諸多瑕疵。盡管銀行抵押合同為制式合同，借貸雙方僅需填空則可，但相關(guān)要素錯填、漏填現(xiàn)象屢查不止，為未來風(fēng)險發(fā)生留下隱患。

《物權(quán)法》生效在即，該法在抵押擔(dān)保的許多方面規(guī)定了與以往《擔(dān)保法》不同的內(nèi)容，如不能因法適事，操作匯總也可能產(chǎn)生法律風(fēng)險。

（二）操作風(fēng)險。主要是指在抵押貸款辦理和抵押物處置等操作層面存在的種種問題和不足，致使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受阻或?qū)嶋H變現(xiàn)價值減損。它至少包括以下幾個方面：

1.抵押物的選擇。檢視銀行抵押物的種類，無外乎房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備和交通工具等。日常操作中沒有對抵押物進(jìn)行細(xì)分，并針對其不同特質(zhì)進(jìn)行分類管理。其實(shí)何種抵押物擔(dān)保變現(xiàn)價值高、風(fēng)險小并無定論，只能在具體個案中具體分析。比如設(shè)備的產(chǎn)權(quán)變動，不需履行登記手續(xù)，但設(shè)備抵押登記后，一旦抵押人擅自將設(shè)備轉(zhuǎn)售他人，貸款風(fēng)險隨即發(fā)生。天津靜海農(nóng)行就遇到此類案件。又如某開發(fā)商以擬建設(shè)土地辦理貸款，盡管辦理了土地抵押登記，但開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)后，將地上商品房分套賣給消費(fèi)者，致使銀行到期客觀上無法處置抵押物，導(dǎo)致抵押設(shè)定的合同目的落空。

2.評估環(huán)節(jié)的問題。抵押物設(shè)定和處置時，需對其價值進(jìn)行評估。同一標(biāo)的物，影響評估價格的有兩大因素：評估目的和評估方法。評估目的即評估報告的用途，一定程度上反映評估行為的價值取向；不同的評估方法可能產(chǎn)生的結(jié)果差別甚遠(yuǎn)。以土地為例，某市土地分成三級九類，不同類別的地段，有一個不同的價格幅度，一個一類地段但位置偏僻的房地產(chǎn)，評估價格一般多于二類地段沿街房產(chǎn)，但實(shí)際變現(xiàn)時可能恰恰相反。同一地產(chǎn)按工業(yè)用途還是商業(yè)用途，評估結(jié)果也不一樣。因此如果評估價值與市場真實(shí)變現(xiàn)價相去甚遠(yuǎn)，未來變現(xiàn)時即便扣除一定的抵押率也往往難以足額清償貸款本息。

3.日常管理環(huán)節(jié)的問題。一是抵押合同簽訂后，未及時履行法律規(guī)定的審批、登記等手續(xù)；二是監(jiān)管職能不到位，有的銀行將企業(yè)財產(chǎn)設(shè)置抵押后便置之不管，等到抵押人將抵押設(shè)備變賣，抵押房產(chǎn)拆除后，貸款行方如夢初醒，正所謂抵押依然有效，權(quán)利實(shí)際落空。此外，對于一些房地產(chǎn)貸款，由于“房地產(chǎn)市場正開始進(jìn)行整合，重組洗牌，汰弱留強(qiáng)，一些實(shí)力弱的就淘汰出局”。貸款到期后，如我們未能及時了解企業(yè)動態(tài)，仍是通過多次轉(zhuǎn)貸方式重辦抵押，似乎風(fēng)險未降低，實(shí)際上抵押物經(jīng)年以久，損耗頗大，最佳處置時機(jī)已經(jīng)坐失。

4.處置環(huán)節(jié)的問題。擔(dān)保法規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)可以經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)議方式處置，協(xié)議不成的，需經(jīng)訴訟執(zhí)行程序解決。處置方式可通過拍賣或變賣取得現(xiàn)款來清償債務(wù)；拍賣、變賣不成，也可以抵押物折價即我們所說的以資抵債來代替現(xiàn)金清償，但收取抵押物非我所愿，銀行關(guān)注的終極目標(biāo)仍是變價受償。因此仍需進(jìn)行處置，但處置方式及處置措施的不同，直接影響了耗費(fèi)多大成本，取得多大的變現(xiàn)收益，比如一般的訴訟方式固然能依法確權(quán)，但往往曠日持久，且訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)費(fèi)用較高，增加了貸款人的財務(wù)負(fù)擔(dān)和交易成本。如果一次拍賣不成，有的便屈從個別法院的壓力，直接以評估價相抵，存儲、保管費(fèi)用且不說，二次過戶本身又增加了費(fèi)用負(fù)擔(dān)，而這些費(fèi)用基于量化的困難在辦理抵押之時是很少考慮的。

（三）政策風(fēng)險。國家政策具有一定的穩(wěn)定性，但也并非一成不變，相關(guān)財經(jīng)政策的變遷，對抵押財產(chǎn)的處置可能產(chǎn)生重大影響，而某些政策又具有溯及以往的特點(diǎn)，客觀上也使我們實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之時就已產(chǎn)生若干風(fēng)險。比如某企業(yè)貸款以劃撥土地上的房產(chǎn)設(shè)抵押并登記，但劃撥土地并未登記。以前涉及銀行案件的若干判決表明，這并不影響抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解釋有關(guān)劃撥土地抵押的規(guī)定明確其為無效，當(dāng)然后來又做出了修改。經(jīng)法院裁定將抵押房地產(chǎn)判歸銀行所有后，因交易費(fèi)用不菲而未及時辦理過戶的現(xiàn)象很多，但這很有可能面臨來自房產(chǎn)、土地等部門的行政處罰，遂置抵押銀行于兩難的尷尬境地，實(shí)務(wù)中已有這樣的案例。再就是市政規(guī)劃方面，特別是市政項目道路的拓寬往往使被拆遷的公有房產(chǎn)得不到補(bǔ)償，造成抵押權(quán)落空，而且現(xiàn)行的拆遷辦法是規(guī)定拆遷人與被拆遷人簽定協(xié)議，拆遷補(bǔ)償金在抵押權(quán)人不知情的情況下直接償付給被拆遷人，抵押權(quán)人對抵押物補(bǔ)償金的物上代位客觀上無法行使。

（四）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險更大程度上表現(xiàn)為一種不確定性風(fēng)險。一是抵押物價值在抵押權(quán)存續(xù)期間內(nèi)發(fā)生的市場價值的變動，可能導(dǎo)致未來變現(xiàn)價值的減損。市場風(fēng)險還體現(xiàn)于上面所說的抵押物處置成本過高，也實(shí)際影響了變現(xiàn)收益。以劃撥土地上房地產(chǎn)過戶為例，除出讓金外，將負(fù)擔(dān)契稅、營業(yè)稅和過戶費(fèi)等10%以上的費(fèi)用，如果二次過戶所得現(xiàn)金就所剩無幾了；此外抵押物的精神損耗也殊值關(guān)注，如房地產(chǎn)的戶型、設(shè)計及配套設(shè)施，經(jīng)多年之后已經(jīng)落伍，在實(shí)際變現(xiàn)時價格必大打折扣；在銀行直接處置抵押資產(chǎn)場合，由于舊貨交易和房地產(chǎn)二級市場的不健全造成信息管道不通暢，甚至?xí)龅接袃r無市的情況也不足為奇；還有機(jī)器設(shè)備的技術(shù)含量降低，因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場需求的降低或替代產(chǎn)品的出現(xiàn)，都足以導(dǎo)致降低抵押物的變現(xiàn)價值。

三、對抵押方式的思考

正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析無法建立一個涵蓋本論題全部變量的模型，但我們?nèi)钥梢园l(fā)現(xiàn)造成抵押財產(chǎn)未能足額滿足全部貸款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，來自于法律的、市場的、政策的以及當(dāng)?shù)氐男姓芾憝h(huán)境的失范，均可能對該問題產(chǎn)生直接的負(fù)面影響。我們所應(yīng)被要求的只能是盡可能的掌握這些變量，達(dá)到趨利避害的目的。還有一個認(rèn)識上的問題，借款人自身的經(jīng)營現(xiàn)金流量是貸款真正的一般擔(dān)保，即所謂的第一還款來源。而那些認(rèn)為有足額、適格的抵押財產(chǎn)便可在借款人實(shí)力的考量上有所松動的想法是有害的，從貸款五級分類觀點(diǎn)來看，借款人以自身經(jīng)營收入不足以償還到期貸款本息，使用處置抵押物的方法來清償貸款，說明該貸款本身已近次級以下形態(tài)；或問，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保財產(chǎn)險不可以降低風(fēng)險了嗎？我們認(rèn)為作為具體貸款個案尚可考慮，作為整體的信貸政策導(dǎo)向則損害信貸市場展業(yè)的空間，交易的便捷與交易安全同樣重要。

貸款行自身的操作也存在值得反思之處，比如抵押擔(dān)保和保證擔(dān)保孰優(yōu)孰劣，同樣不可能形成一個定論。抵押擔(dān)保的手續(xù)煩瑣、法律環(huán)節(jié)較多，且擔(dān)保財產(chǎn)特定，遠(yuǎn)不如保證擔(dān)保手續(xù)簡便，但《擔(dān)保法》實(shí)施八年的今天，有充分實(shí)力愿意提供無償擔(dān)保的企業(yè)已是寥若晨星。還有采取訴訟拍賣的程序處置固是一條正規(guī)的路子，但費(fèi)用隨之增加，也實(shí)質(zhì)上減損了抵押物的變現(xiàn)能力。此外，外在的風(fēng)險需要我們正確的判斷和應(yīng)對，但自身管理的缺位才是造成抵押貸款損失的最重要因素。

基于以上的分析，便不難得出這樣的結(jié)論和認(rèn)識：對于抵押貸款業(yè)務(wù)仍應(yīng)同其它業(yè)務(wù)一樣，把借款人的償還能力放在第一位考慮；為降低抵押貸款風(fēng)險或損失所采取的措施，并沒有“放諸四海而皆準(zhǔn)”的法則，需具體問題具體分析，創(chuàng)造性的開展工作，才是顛撲不破的道理；同時人是最可寶貴的資源，真正提高客戶經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平和創(chuàng)新能力，重新構(gòu)建抵押物監(jiān)管的約束機(jī)制已是當(dāng)務(wù)之急。

四、幾點(diǎn)建議

基于上面的認(rèn)識，筆者認(rèn)為，規(guī)范和創(chuàng)新是業(yè)務(wù)發(fā)展的兩翼。規(guī)范運(yùn)作是前提，殷鑒不遠(yuǎn)，必須警惕新一輪大發(fā)展醞釀新一輪風(fēng)險的怪圈。同時，具體的貸款業(yè)務(wù)操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，發(fā)散思維，創(chuàng)新方式，在個案中或許會“柳暗花明”。

1.創(chuàng)新?lián)７绞剑稚⒌盅簱?dān)保風(fēng)險。參照按揭貸款模式，個案中尋求銀保合作，辦理履約保證保險作為銀行貸款的擔(dān)保方式而取代財產(chǎn)抵押擔(dān)保。一些個私法人類貸款，可適當(dāng)引入大股東10%份額的個人保證等，還可以充分考慮《物權(quán)法》第181條規(guī)定的浮動抵押制度，增加抵押的品種。當(dāng)然新型擔(dān)保必須建立規(guī)范操作，尤其是浮動抵押等新類型合同，要由銀行總行統(tǒng)一制定。

2.銀行盡可能干預(yù)評估過程，并盡可能考慮變現(xiàn)期的因素，使之盡可能接近市場價值，引入評估報告聽證制度。對于評估報告結(jié)論，建議貸款審查機(jī)構(gòu)組織專業(yè)人士進(jìn)行必要的聽證。

3.靈活利用政策，切實(shí)降低處置費(fèi)用。鑒于目前抵押物尤其是不動產(chǎn)處置變現(xiàn)需高昂的交易費(fèi)用，盡可能減少處置環(huán)節(jié)非常重要。例如能夠協(xié)商解決無需訴諸公堂，訴訟程序中原則上堅持法院拍賣變現(xiàn)等。另外要用活用足改制政策，例如對劃撥土地過戶，要至少交40%的出讓金，但如果協(xié)調(diào)買主以改制方式出現(xiàn)，則適用改制政策，出讓金繳納比例是10%，如果以股份轉(zhuǎn)讓的買殼方式，則無需履行出讓手續(xù)。對于二次過戶問題，個案中不妨試用將確定債權(quán)讓與買受人方式或債務(wù)重組，抵押權(quán)依法隨之轉(zhuǎn)讓，可減少一次過戶手續(xù)。

4.重視抵押物的選擇。鑒于機(jī)器設(shè)備的動產(chǎn)性質(zhì)和技術(shù)發(fā)展等因素，個人認(rèn)為機(jī)器設(shè)備抵押應(yīng)當(dāng)慎行，且應(yīng)考慮以成套設(shè)備為主，避免損害整體價值，還應(yīng)考慮設(shè)備的行業(yè)普適程度。對于開發(fā)商土地項目貸款，除加強(qiáng)監(jiān)管之外，還要與按揭等配套貸款一體施行，可有效防止土地抵押權(quán)罹于“落空”。必要的時候，增設(shè)開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任，可起作用是“（1）控制兩證。（2）代位償付”。新建房產(chǎn)抵押貸款，則應(yīng)充分考慮欠繳稅款和該房屋的工程欠款，因?yàn)榈盅何锏奶幹庙樞蛄雍笥诜ǘǖ慕ㄖ?yōu)先權(quán)和稅收優(yōu)先權(quán)等。

5.選擇時機(jī)果斷訴訟。對于已經(jīng)或即將發(fā)生風(fēng)險的要依據(jù)合同約定，及時果斷起訴，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。當(dāng)然應(yīng)當(dāng)注意“采取必要的訴訟策略，打有把握之仗，做到訴之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，勝之能得”。