金融支持房產業穩固發展探究范文
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房地產市場泡沫現狀和存在的問題
貨幣超發導致了房地產泡沫。2002年底，我國廣義貨幣18萬億元，而2012年5月廣義貨幣已超過90萬億元，不到10年的時間，廣義貨幣增長了5倍。扣除實際經濟增長，10年間我國貨幣超發大約50萬億。由于嚴重的負利率，人們把錢存在銀行會有損失，因此，有錢人寧愿買別墅養草，也不愿把錢存在銀行。超發的貨幣絕大多數都被房地產市場吸納，直接導致了房地產市場的泡沫和空置。過去10年中，我國房價平均飆漲5倍。房地產泡沫從一線城市，如北京、上海，逐漸向二線城市如哈爾濱、石家莊擴散，最終擴散到全國所有城市，無論是大都市還是小鄉村。
2003年以來，受住房投資需求拉動，中國房價大幅度上漲。住房既是消費品，也是投資品。作為消費品，住房的需求是有限的；與消費品不同的是，房地產作為投資品，低利率、寬松的信貸和房價上漲的預期等因素都會推動房價的大幅上漲，房地產市場的投資需求非常大。貨幣政策的極度寬松，極大地刺激了房地產的投資需求，使房價急劇飆漲。由于房地產吸納了大量的資金，所以通貨膨脹很低，但繁榮背后卻隱藏著巨大的、災難性的危險。如果房地產市場資金鏈斷裂，銀行、政府和居民戶難以獨善其身，房地產價格下跌引發的金融風險和消費者的悲觀預期，會使中國陷入嚴重的衰退。
房地產市場泡沫形成的原因
一是地方政府推動了房地產泡沫。地方政府缺乏有效的稅收來源。為了政績，地方政府在招商引資的過程中，競相壓低土地價格。外商來投資，當地政府免費提供土地，給予稅收優惠，甚至政府補貼。從農民手中征收來的土地，需要按市場價給予補償。地方政府儲備了大量從農民、市民手中征過來的土地，而征地費用都來自銀行，這便是幾十萬億元地方債的由來。土地免費給了投資商，大量的征地成本最終都轉嫁給了少量的商品房。除了工業用地，少量商品房還要繳納綠地費、交通費、保障房用地等經費。商品房土地采購成本的大幅增加，推動了房地產泡沫的形成。
二是金融機構推動了房地產泡沫。2008年底，為了應對全球金融危機，中央銀行推出了極度寬松的貨幣政策。由于中國貨幣的傳導機制嚴重失靈，名為重點項目、民生工程和中小企業，實際上相當一部分資金流向了房地產，占全國企業總數99%以上的中小企業，貢獻了50%的GDP，最后得到的貸款不到信貸總量的10%。這使中國經濟陷入了困境：一方面是流動性嚴重過剩，引發通脹和房地產價格泡沫，另一方面，重點建設項目、民營企業和中小企業卻非常缺少資金。由于貨幣超發引發了嚴重的通貨膨脹和資產價格泡沫。為了對抗通貨膨脹，中央銀行不得不緊縮信貸和增加利息，這會導致房地產抵押貸款成本上升，居民戶違約風險大幅增加，銀行壞賬增加會刺破房地產市場泡沫。
三是資本流入推動了房地產泡沫。2003年以來，伴隨著人民幣的升值預期，大量國際資本涌入中國房地產市場。當消費者預期房地產價格會上漲時，很多資金流入了房地產市場；當預期房地產市場不好時，資金迅速變現離場。外資的涌入和流出，增大了房地產市場泡沫的幅度。熱錢通過房地產市場的投機，從中賺取了巨額的利潤，導致中國的中產階層也買不起房子。2010年以后，隨著中央銀行貨幣政策的緊縮，以及歐美國家相繼陷入債務危機，熱錢開始離開中國。很多機構認為，美國已度過深度衰退，經濟開始緩慢復蘇，股票價格低，房地產價格也低，很多機構開始抄底美國理論探討市場。很多熱錢賣出中國股票，賣出中國房地產，賣出人民幣。熱錢大量離開中國，可能會刺破中國房地產的泡沫。
四是實體經濟缺乏吸引力導致了房地產泡沫。從中國貨幣傳導過程來看，貨幣寬松，大量資金會流入國有企業，而大型國有企業會進入房地產市場，一擲千金，拍出大量地王。相反，民營企業和中小企業非常缺少生產性資金。一方面房地產泡沫越吹越大，另一方面實體經濟又飽受缺少資金之苦。房地產價格上漲，導致房租增加，帶動原材料和工資價格上漲，導致企業生產成本大幅提高。物價持續上漲，導致居民戶實際可支配收入連續下降。由于購買力下降，對商品的需求也在減少。一方面生產成本增加，另一方面銷售價格下降，雙向擠壓的結果是實體經濟生存日益艱難，很多企業陷入了虧損。受房地產暴利的吸引，大量企業涌入房地產，導致經濟泡沫化。經濟泡沫越來越大，總有一天，房地產泡沫一定會破滅，到時中國經濟會陷入嚴重衰退。
一是深刻認識貨幣超發和房地產泡沫對國民經濟的損害。貨幣超發對國民經濟的損害體現在以下幾個方面：第一，貨幣超發損害了經濟效率。我國近十年全要素生產率不僅沒有增加，還在下降。這意味著我國貨幣使用量的大幅增加，導致了資源使用效率的降低。第二，樓市泡沫導致了富者愈富、窮者愈窮。據報導，中國的有錢人，60%以上與房地產有關。房地產泡沫導致一部分人富甲一方，多數人卻因物價上漲而更加貧困。第三，樓市泡沫造成了資源的極大浪費。高高在上的房價，吸納了大量的資金，導致房地產市場供給過剩，大量房屋空置，造成了資源的浪費。第四，樓市泡沫擠出了消費。由于房價太高，買一套房子需要動用幾代人的儲蓄。買了房子之后，幾代人的消費能力會全面下降，最終會妨礙經濟增長。只有人們深刻認識了房地產泡沫的巨大危害，房地產泡沫才可能被刺破。
二是重點建設社會主義保障房。房地產是社會政策的組成部分，而不應該是經濟政策的組成部分。住房、社會保障、醫療和教育等社會領域，是一個社會穩定的基礎。在中國，各級政府把房地產視為經濟政策，通過和開發商結盟，利用高價獲取暴利。大量的國有企業也跑馬圈地，投資房地產，賺取巨額利潤。房地產泡沫導致兩極分化，會威脅政權的穩定。因此，我國應當建設大量的保障房，解決低收入人群的居住問題。保障房是社會主義的一個組成部分，政府應該在賣地款中拿出很大比例，建設保障房，以解決低收入人群居住問題。如果住房成為極少數人牟取暴利的工具，那么絕大多數人就必然失去住房，這必然加大社會的兩極分化，甚至對政權的穩定也會造成極為不利的影響。
三是采取差別化信貸政策。中國貨幣傳導機制嚴重失靈，一方面流動性過剩導致房地產泡沫，另一方面重點工程、中小企業和民營企業還缺乏資金。因此，我們必須采取差別化的信貸政策：即對于重點工程、中小企業和民營企業要保證充足資金供給，同時對于房地產領域要采取資金控制，避免大量資金進入房地產市場，以緩慢擠出房地產市場泡沫。由于房地產市場存在自住需求和投資需求，而房地產泡沫是由投資需求導致的，因此，我們要保障自住需求，抑制投資需求。因此，對于房地產貸款也要采取差別化政策。對購買首套房的家庭，首付為30%，利率最低為7折。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對第三套及以上住房的，銀行不能提供任何貸款。
作者：鄭連成單位：哈爾濱金融學院
