金融支持房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)固發(fā)展探究范文
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房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)狀和存在的問題
貨幣超發(fā)導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫。2002年底，我國廣義貨幣18萬億元，而2012年5月廣義貨幣已超過90萬億元，不到10年的時間，廣義貨幣增長了5倍。扣除實際經(jīng)濟增長，10年間我國貨幣超發(fā)大約50萬億。由于嚴(yán)重的負(fù)利率，人們把錢存在銀行會有損失，因此，有錢人寧愿買別墅養(yǎng)草，也不愿把錢存在銀行。超發(fā)的貨幣絕大多數(shù)都被房地產(chǎn)市場吸納，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的泡沫和空置。過去10年中，我國房價平均飆漲5倍。房地產(chǎn)泡沫從一線城市，如北京、上海，逐漸向二線城市如哈爾濱、石家莊擴散，最終擴散到全國所有城市，無論是大都市還是小鄉(xiāng)村。
2003年以來，受住房投資需求拉動，中國房價大幅度上漲。住房既是消費品，也是投資品。作為消費品，住房的需求是有限的；與消費品不同的是，房地產(chǎn)作為投資品，低利率、寬松的信貸和房價上漲的預(yù)期等因素都會推動房價的大幅上漲，房地產(chǎn)市場的投資需求非常大。貨幣政策的極度寬松，極大地刺激了房地產(chǎn)的投資需求，使房價急劇飆漲。由于房地產(chǎn)吸納了大量的資金，所以通貨膨脹很低，但繁榮背后卻隱藏著巨大的、災(zāi)難性的危險。如果房地產(chǎn)市場資金鏈斷裂，銀行、政府和居民戶難以獨善其身，房地產(chǎn)價格下跌引發(fā)的金融風(fēng)險和消費者的悲觀預(yù)期，會使中國陷入嚴(yán)重的衰退。
房地產(chǎn)市場泡沫形成的原因
一是地方政府推動了房地產(chǎn)泡沫。地方政府缺乏有效的稅收來源。為了政績，地方政府在招商引資的過程中，競相壓低土地價格。外商來投資，當(dāng)?shù)卣赓M提供土地，給予稅收優(yōu)惠，甚至政府補貼。從農(nóng)民手中征收來的土地，需要按市場價給予補償。地方政府儲備了大量從農(nóng)民、市民手中征過來的土地，而征地費用都來自銀行，這便是幾十萬億元地方債的由來。土地免費給了投資商，大量的征地成本最終都轉(zhuǎn)嫁給了少量的商品房。除了工業(yè)用地，少量商品房還要繳納綠地費、交通費、保障房用地等經(jīng)費。商品房土地采購成本的大幅增加，推動了房地產(chǎn)泡沫的形成。
二是金融機構(gòu)推動了房地產(chǎn)泡沫。2008年底，為了應(yīng)對全球金融危機，中央銀行推出了極度寬松的貨幣政策。由于中國貨幣的傳導(dǎo)機制嚴(yán)重失靈，名為重點項目、民生工程和中小企業(yè)，實際上相當(dāng)一部分資金流向了房地產(chǎn)，占全國企業(yè)總數(shù)99%以上的中小企業(yè)，貢獻(xiàn)了50%的GDP，最后得到的貸款不到信貸總量的10%。這使中國經(jīng)濟陷入了困境：一方面是流動性嚴(yán)重過剩，引發(fā)通脹和房地產(chǎn)價格泡沫，另一方面，重點建設(shè)項目、民營企業(yè)和中小企業(yè)卻非常缺少資金。由于貨幣超發(fā)引發(fā)了嚴(yán)重的通貨膨脹和資產(chǎn)價格泡沫。為了對抗通貨膨脹，中央銀行不得不緊縮信貸和增加利息，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款成本上升，居民戶違約風(fēng)險大幅增加，銀行壞賬增加會刺破房地產(chǎn)市場泡沫。
三是資本流入推動了房地產(chǎn)泡沫。2003年以來，伴隨著人民幣的升值預(yù)期，大量國際資本涌入中國房地產(chǎn)市場。當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格會上漲時，很多資金流入了房地產(chǎn)市場；當(dāng)預(yù)期房地產(chǎn)市場不好時，資金迅速變現(xiàn)離場。外資的涌入和流出，增大了房地產(chǎn)市場泡沫的幅度。熱錢通過房地產(chǎn)市場的投機，從中賺取了巨額的利潤，導(dǎo)致中國的中產(chǎn)階層也買不起房子。2010年以后，隨著中央銀行貨幣政策的緊縮，以及歐美國家相繼陷入債務(wù)危機，熱錢開始離開中國。很多機構(gòu)認(rèn)為，美國已度過深度衰退，經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇，股票價格低，房地產(chǎn)價格也低，很多機構(gòu)開始抄底美國理論探討市場。很多熱錢賣出中國股票，賣出中國房地產(chǎn)，賣出人民幣。熱錢大量離開中國，可能會刺破中國房地產(chǎn)的泡沫。
四是實體經(jīng)濟缺乏吸引力導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫。從中國貨幣傳導(dǎo)過程來看，貨幣寬松，大量資金會流入國有企業(yè)，而大型國有企業(yè)會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一擲千金，拍出大量地王。相反，民營企業(yè)和中小企業(yè)非常缺少生產(chǎn)性資金。一方面房地產(chǎn)泡沫越吹越大，另一方面實體經(jīng)濟又飽受缺少資金之苦。房地產(chǎn)價格上漲，導(dǎo)致房租增加，帶動原材料和工資價格上漲，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本大幅提高。物價持續(xù)上漲，導(dǎo)致居民戶實際可支配收入連續(xù)下降。由于購買力下降，對商品的需求也在減少。一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面銷售價格下降，雙向擠壓的結(jié)果是實體經(jīng)濟生存日益艱難，很多企業(yè)陷入了虧損。受房地產(chǎn)暴利的吸引，大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫化。經(jīng)濟泡沫越來越大，總有一天，房地產(chǎn)泡沫一定會破滅，到時中國經(jīng)濟會陷入嚴(yán)重衰退。
一是深刻認(rèn)識貨幣超發(fā)和房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的損害。貨幣超發(fā)對國民經(jīng)濟的損害體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，貨幣超發(fā)損害了經(jīng)濟效率。我國近十年全要素生產(chǎn)率不僅沒有增加，還在下降。這意味著我國貨幣使用量的大幅增加，導(dǎo)致了資源使用效率的降低。第二，樓市泡沫導(dǎo)致了富者愈富、窮者愈窮。據(jù)報導(dǎo)，中國的有錢人，60%以上與房地產(chǎn)有關(guān)。房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致一部分人富甲一方，多數(shù)人卻因物價上漲而更加貧困。第三，樓市泡沫造成了資源的極大浪費。高高在上的房價，吸納了大量的資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給過剩，大量房屋空置，造成了資源的浪費。第四，樓市泡沫擠出了消費。由于房價太高，買一套房子需要動用幾代人的儲蓄。買了房子之后，幾代人的消費能力會全面下降，最終會妨礙經(jīng)濟增長。只有人們深刻認(rèn)識了房地產(chǎn)泡沫的巨大危害，房地產(chǎn)泡沫才可能被刺破。
二是重點建設(shè)社會主義保障房。房地產(chǎn)是社會政策的組成部分，而不應(yīng)該是經(jīng)濟政策的組成部分。住房、社會保障、醫(yī)療和教育等社會領(lǐng)域，是一個社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在中國，各級政府把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，通過和開發(fā)商結(jié)盟，利用高價獲取暴利。大量的國有企業(yè)也跑馬圈地，投資房地產(chǎn)，賺取巨額利潤。房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致兩極分化，會威脅政權(quán)的穩(wěn)定。因此，我國應(yīng)當(dāng)建設(shè)大量的保障房，解決低收入人群的居住問題。保障房是社會主義的一個組成部分，政府應(yīng)該在賣地款中拿出很大比例，建設(shè)保障房，以解決低收入人群居住問題。如果住房成為極少數(shù)人牟取暴利的工具，那么絕大多數(shù)人就必然失去住房，這必然加大社會的兩極分化，甚至對政權(quán)的穩(wěn)定也會造成極為不利的影響。
三是采取差別化信貸政策。中國貨幣傳導(dǎo)機制嚴(yán)重失靈，一方面流動性過剩導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，另一方面重點工程、中小企業(yè)和民營企業(yè)還缺乏資金。因此，我們必須采取差別化的信貸政策：即對于重點工程、中小企業(yè)和民營企業(yè)要保證充足資金供給，同時對于房地產(chǎn)領(lǐng)域要采取資金控制，避免大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以緩慢擠出房地產(chǎn)市場泡沫。由于房地產(chǎn)市場存在自住需求和投資需求，而房地產(chǎn)泡沫是由投資需求導(dǎo)致的，因此，我們要保障自住需求，抑制投資需求。因此，對于房地產(chǎn)貸款也要采取差別化政策。對購買首套房的家庭，首付為30%，利率最低為7折。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對第三套及以上住房的，銀行不能提供任何貸款。
作者：鄭連成單位：哈爾濱金融學(xué)院
