投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更分析范文

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摘要:公允價(jià)值計(jì)量屬性在學(xué)界一直備受關(guān)注，本文以投資性房地產(chǎn)為切入點(diǎn)，分析上市公司對投資性房地產(chǎn)采用的不同計(jì)量模式。通過對滬深上市公司年報(bào)的研讀，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更對公司的資產(chǎn)、利潤、財(cái)務(wù)指標(biāo)和納稅產(chǎn)生了巨大的影響。本文將理論研究與數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，以金地集團(tuán)為例，分析了財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，深入研究了投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對公司產(chǎn)生的影響以及變更的原因，從而有助于對公允價(jià)值的理解和更加熟練地運(yùn)用。

關(guān)鍵詞:計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

一、引言

會(huì)計(jì)是一種專門的經(jīng)濟(jì)管理工作，伴隨著社會(huì)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的蓬勃而愈發(fā)顯得重要，它以貨幣為主要衡量單位，運(yùn)用自己所特有的學(xué)科語言與方法來管理特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體的財(cái)務(wù)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)或交易能以確定的金額進(jìn)行記錄并在財(cái)務(wù)報(bào)表中進(jìn)行反映離不開計(jì)量；如果計(jì)量不夠準(zhǔn)確，將直接影響財(cái)務(wù)信息的真實(shí)可靠性，影響報(bào)表使用者做出及時(shí)準(zhǔn)確的判斷(王靜，2017)，因此會(huì)計(jì)計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的重中之重。歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值，這五種都屬于具體的計(jì)量屬性。其中，歷史成本通常反映的是資產(chǎn)或負(fù)債過去某一時(shí)點(diǎn)的具體價(jià)值，重置成本、可變現(xiàn)凈值、公允價(jià)值通常反映的是現(xiàn)在的價(jià)值，現(xiàn)值是指向未來時(shí)間的折現(xiàn)值。但是，當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)也將改變?yōu)檫^去，公允價(jià)值、重置成本、可變現(xiàn)凈值和現(xiàn)值也將變?yōu)闅v史成本，因此，公允價(jià)值和重置成本、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值是交叉鏈接的關(guān)系。表1從縱向上直觀地進(jìn)行了對比。不同的計(jì)量屬性所得到的會(huì)計(jì)信息是截然不同的，企業(yè)在對經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行計(jì)量時(shí)應(yīng)該結(jié)合自身的會(huì)計(jì)目標(biāo)，合理的選擇計(jì)量屬性，提高信息質(zhì)量。

二、公允價(jià)值計(jì)量屬性在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

國際上對于公允價(jià)值計(jì)量屬性的運(yùn)用各執(zhí)一詞，在公允價(jià)值會(huì)計(jì)應(yīng)該停止還是繼續(xù)的爭論中，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量問題顯得引人注目，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是目前國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則唯一將公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用于非金融資產(chǎn)的項(xiàng)目，也是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一個(gè)重大的分歧所在(張奇峰，2011)。本文主要討論公允價(jià)值計(jì)量屬性在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。通過對2010年至2018年滬深A(yù)股年度報(bào)告的回顧，我們分析發(fā)現(xiàn)，2010年全國共有2129家上市公司。其中，擁有投資性房地產(chǎn)的公司有833家，833家公司中又有27家在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用了公允價(jià)值模式，其余的806家仍然使用成本模式進(jìn)行計(jì)量。與2010年相比，2011年上市公司的數(shù)量增加了164家，擁有投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量增加到905家，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的公司較上年度增加了22.22%(吳曄，2018)。在接下來的幾年里，所有的統(tǒng)計(jì)量都在環(huán)比增加，但是總體來說，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，并且采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的在總數(shù)中所占的比例依然比較小。本文以金地集團(tuán)為例，通過分析其2012年至2018年所披露的財(cái)務(wù)信息，深刻領(lǐng)會(huì)了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中成本模式與公允價(jià)值模式之間的差異，了解上市公司會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的應(yīng)用及其影響。

(一)金地集團(tuán)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更

金地集團(tuán)股份有限公司(600383)成立于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)，2001年4月在上海證券交易所正式掛牌上市。經(jīng)過多年的努力打拼，金地集團(tuán)現(xiàn)已在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著重要的地位，2020中國上市企業(yè)市值500強(qiáng)榜單出爐，金地集團(tuán)排名254名。金地集團(tuán)在2013年11月30日發(fā)表了《關(guān)于會(huì)計(jì)政策變更的公告》，決定自2013年12月1日起，對其投資性房地產(chǎn)由成本模式改變?yōu)楣蕛r(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并對2012年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。在此之前，金地集團(tuán)投資性房地產(chǎn)具體的賬面價(jià)值為3.09億，占總資產(chǎn)的3.01%。從2013年資產(chǎn)負(fù)債表及其附注看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為7.59億元，高于賬面價(jià)值4.50億元。

(二)政策變更期間財(cái)務(wù)分析

1.對集團(tuán)資產(chǎn)的影響。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，只需要根據(jù)市場上的公允價(jià)值來確認(rèn)損益，這樣一來投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)市場的變化而波動(dòng)，使企業(yè)的非流動(dòng)資產(chǎn)總額高于成本模式下的計(jì)量，負(fù)債率下降，還本能力有所提高，勢必會(huì)有利于企業(yè)的融資。除此之外，由于公允價(jià)值的變動(dòng)所帶來的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于不計(jì)提折舊所增加的利潤，公司的凈利潤也會(huì)有所增加，從而使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值有了進(jìn)一步的提升。金地集團(tuán)在變更為公允價(jià)值模式后，更能反映公司的資產(chǎn)規(guī)模，詳見表2由表中數(shù)據(jù)分析可知，后續(xù)計(jì)量模式發(fā)生改變以后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值由30.88億元變動(dòng)到75.92億元，變化較大，增長了145.85%。調(diào)整后投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的比例都有所增加，且變化相對穩(wěn)定。公司的負(fù)債率有所下降，還本能力也得到了提升，有利于企業(yè)進(jìn)行融資。從表中數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)計(jì)計(jì)量模式的變更對于公司資產(chǎn)價(jià)值的變化產(chǎn)生了巨大的影響，且這種影響具有一定的必然性。2.對集團(tuán)利潤的影響。任何企業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性發(fā)生變化，都會(huì)影響其利潤。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，可能會(huì)使企業(yè)的凈利潤發(fā)生變化。公允價(jià)值的獲取，要求存在活躍的房地產(chǎn)市場以及取得類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格和其他相關(guān)信息的能力，因此其可靠性和真實(shí)性都會(huì)受到一定程度的質(zhì)疑與影響，波動(dòng)性較大，獲取成本較高，會(huì)使企業(yè)的利潤不穩(wěn)定。另一方面，由于計(jì)量模式變化對公司利潤的影響，一些公司使用這種方法來粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表以吸引投資并擴(kuò)大規(guī)模。這種方法會(huì)使公司凈利潤增高，甚至將報(bào)告的利潤從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)為正數(shù)，誤導(dǎo)報(bào)告的用戶。表3列出了會(huì)計(jì)計(jì)量模式變化對金地集團(tuán)利潤產(chǎn)生的影響。根據(jù)表中數(shù)據(jù)分析，2013年和2014年公允價(jià)值變動(dòng)損益都超過了非經(jīng)常性損益，在利潤總額方面占比較高，尤其是2013年，達(dá)到總利潤的32.18%。計(jì)量模式的變化使公司實(shí)現(xiàn)利潤增長20.31億元。另一方面，從數(shù)據(jù)中可以看出公允價(jià)值變動(dòng)的不確定性，公允價(jià)值變動(dòng)損益從2013年的20.31億元變?yōu)?014年的8.24億元，受市場環(huán)境影響較大，波動(dòng)幅度明顯，對利潤有較大影響。3.對集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響企業(yè)通過對財(cái)務(wù)報(bào)表中單純的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，運(yùn)用以數(shù)字形式呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，能更直觀的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。金地集團(tuán)改變了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的模式，其財(cái)務(wù)狀況也會(huì)受到一定程度的影響，通過整理金地集團(tuán)調(diào)整前后的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)中一些數(shù)據(jù)的變化，得出以下表4。公司采用公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目有投資性房地產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)①，其中可供出售金融資產(chǎn)對當(dāng)期利潤沒有產(chǎn)生影響，上述指標(biāo)反映的結(jié)果均是由投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量所帶來的影響，且當(dāng)年公司普通股股數(shù)沒有發(fā)生增減變動(dòng)，每股收益的變動(dòng)系凈利潤變動(dòng)所帶來的影響。由表中數(shù)據(jù)分析可知，金地集團(tuán)計(jì)量模式調(diào)整前后基本每股收益和稀釋每股收益略有增加，但增幅不大，扣除非經(jīng)常性損益后，基本每股收益、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率等在調(diào)整前后均有所降低，五項(xiàng)指標(biāo)變化各有不同。所以我們可以得出結(jié)論，財(cái)務(wù)報(bào)表使用者在利用報(bào)表信息進(jìn)行決策時(shí)，應(yīng)充分考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息、非財(cái)務(wù)信息，綜合利用，把握全局，不可片面、孤立的只盯著一項(xiàng)指標(biāo)作出決定。4.對集團(tuán)納稅的影響。根據(jù)法律規(guī)定，相關(guān)資產(chǎn)在存續(xù)期間發(fā)生的減值、折舊、攤銷可以進(jìn)行稅前扣除，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，但是若投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式變更為公允價(jià)值模式，不再進(jìn)行折舊與減值，可能會(huì)失去折舊抵稅所帶來的優(yōu)惠，無法發(fā)揮折舊的稅盾功能。其次，由于會(huì)計(jì)和稅法關(guān)于公允價(jià)值變動(dòng)損益的規(guī)定略有不同，計(jì)量模式的變更也會(huì)導(dǎo)致遞延所得稅的產(chǎn)生。最后，計(jì)量模式的變更導(dǎo)致所得稅的計(jì)算必須進(jìn)行全面的納稅系統(tǒng)調(diào)整，這無疑會(huì)增加有關(guān)工作人員的負(fù)擔(dān)(吳玲紅，2018)。

(三)金地集團(tuán)改變計(jì)量方法的原因分析

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響。2006年，財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布對金地集團(tuán)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式起到導(dǎo)向作用，雖然目前上市公司中采用公允價(jià)值模式的企業(yè)不多，但是有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為會(huì)計(jì)發(fā)展的導(dǎo)向，越來越多的企業(yè)逐漸開始使用這一模式，并且增長速度較快。2.公司對統(tǒng)一管理的需求。金地集團(tuán)日益發(fā)展壯大，在原本持有的北京金地中心、西安購物中心、深圳金地工業(yè)區(qū)等投資物業(yè)的基礎(chǔ)上，2012年又收購了之前屬于香港上市公司的北京搜狐大廈和深圳威新軟件園，這些投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，采用了公允價(jià)值計(jì)量。為了提高工作效率，并且還綜合考慮到商業(yè)地產(chǎn)以后的發(fā)展戰(zhàn)略，公司決定統(tǒng)一會(huì)計(jì)政策，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量統(tǒng)一采用公允價(jià)值模式。公司管理層預(yù)計(jì)未來投資物業(yè)將繼續(xù)增長，公允價(jià)值計(jì)量可以更加客觀真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，促進(jìn)公司管理層和投資者及時(shí)了解公司的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，為決策提供更多有用的信息；同時(shí)，采用這種方法可以降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高公司融資能力，符合全體股東的利益。

(四)金地集團(tuán)在改變計(jì)量模式方面的問題

公允價(jià)值的引入與運(yùn)用是中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的重要一步，金地集團(tuán)在新形勢下變更計(jì)量模式符合會(huì)計(jì)發(fā)展的要求，但就企業(yè)自身而言也存在著一定的問題。一方面，采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)的成本，公允價(jià)值的獲取需要有活躍的交易市場以及同類或類似商品的報(bào)價(jià)，相較成本模式計(jì)量難度更大；另一方面，會(huì)增加企業(yè)的納稅壓力，在成本模式下由于計(jì)提折舊可以抵減一部分稅額，緩解企業(yè)的賦稅壓力，采用公允價(jià)值模式后其稅盾功能無法實(shí)現(xiàn)，公司的稅務(wù)壓力也會(huì)增大。

三、結(jié)論

本文通過以金地集團(tuán)為實(shí)例，用理論分析和案例分析相結(jié)合的方法，具體分析了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方法從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式給企業(yè)帶來的影響，采用公允價(jià)值的方法可以使企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值更加符合現(xiàn)實(shí)情況，更有利于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做出及時(shí)、科學(xué)、合理、正確的決策。但是公允價(jià)值模式也存在一些弊端，容易受人為因素干擾，而且對市場的發(fā)展和信息的獲取要求更高。然而，我們不能因噎廢食，不能因?yàn)槟壳半A段公允價(jià)值發(fā)展遇到的一些問題而徹底否定它，于會(huì)計(jì)的發(fā)展而言，形容公允價(jià)值為一把雙刃劍更加貼切，我們要充分利用其優(yōu)點(diǎn)，其不足之處更要認(rèn)真鉆研使之降到最低。此外，上市公司在對企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，更要全面考慮，統(tǒng)籌兼顧，在遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法律的前提下，針對不同要素的不同特點(diǎn)選擇合適的計(jì)量屬性，必要時(shí)也可以選擇多種其他屬性輔助計(jì)量，以求最真實(shí)合理的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，使會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性、相關(guān)性都能夠得到大幅提升。

作者：向未名 單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院