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一、
1998年下半年以來(lái)，住房實(shí)物分配在全國(guó)范圍內(nèi)停止。隨著住房分配貨幣化的推進(jìn)，個(gè)人住房抵押貸款所占比重快速上升。到2001年9月個(gè)人住房抵押貸款在房地產(chǎn)信貸中的比重已超過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，成為房地產(chǎn)信貸中最重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。2003年城鎮(zhèn)個(gè)人購(gòu)買商品房的比例從1998年不到80％上升到94％以上，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款余額也從1998年的190億元增加到2003年底的12000億元，占全部貸款余額的比重由0.39％上升為7.6％,其中上海廈門等城市的比例達(dá)到了20％以上。
隨著個(gè)人住房抵押貸款的快速發(fā)展，銀行信貸資產(chǎn)中長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的比重將逐漸增大。從國(guó)外的情況看，當(dāng)長(zhǎng)期資產(chǎn)占資產(chǎn)總量的20％以上時(shí)，就會(huì)對(duì)銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性產(chǎn)生較大壓力。總體來(lái)看，我國(guó)商業(yè)銀行流動(dòng)性壓力還不大，但就其某一支行來(lái)看，其住房抵押貸款的比重已超過(guò)20％，流動(dòng)性壓力比較大。此外，我國(guó)銀行資金的來(lái)源多為短期存款，而屬于零售性質(zhì)的住房抵押貸款多為長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)，期限上的不匹配會(huì)給銀行帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般在發(fā)放貸款后3至8年中逐步顯現(xiàn)，而目前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額中，80％是2000年以來(lái)發(fā)放的，因此即使現(xiàn)階段住房抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量在銀行信貸中屬于質(zhì)量最好的資產(chǎn)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。另一方面，應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)階段住房抵押貸款的規(guī)模還比較小，有能力申請(qǐng)抵押貸款的居民的收入和信用都比較高，還款能力也較強(qiáng)，但當(dāng)這一信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，放貸范圍進(jìn)一步拓展之后，隨之帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)也要增加。出現(xiàn)的購(gòu)房者違約的案例也越來(lái)越多，許多購(gòu)房者在償付首期款后，因各種理由不償還或拖欠，近期建設(shè)銀行廣東分行已經(jīng)開始限制個(gè)人住房抵押貸款壞賬率超過(guò)0.3％的支行貸款規(guī)模。
2003年6月，央行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，主要目的是提醒金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)，央行有關(guān)方面提醒，個(gè)人住房抵押貸款還貸風(fēng)險(xiǎn)加大。各銀行在開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，需多留一份清醒。可見，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，已引起了央行的重視。隨后在年底，央行又對(duì)全國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行了一次房地產(chǎn)信貸大檢查。這些都傳遞出這樣一個(gè)重要信息必須警惕房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，對(duì)銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
二、商業(yè)銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
目前我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款主要面臨以下三種風(fēng)險(xiǎn):
(1)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。由借款人主觀上導(dǎo)致的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要是指信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人因借款人沒(méi)有依約按時(shí)足額償還貸款本息或擔(dān)保人未能履行擔(dān)保義務(wù)而使貸款本息受損的風(fēng)險(xiǎn)。
信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩類:理性違約風(fēng)險(xiǎn)和欺詐風(fēng)險(xiǎn)。
1理性違約風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上來(lái)理解，如果把抵押貸款合同看作一種期權(quán)，那么違約就是借款人放棄了這種期權(quán)，其首付款及已還款則可視為期權(quán)的押金。也就是說(shuō)，違約借款人把他的房產(chǎn)賣給銀行而由此免去抵押所需負(fù)擔(dān)的債務(wù)和責(zé)任。理性違約是指借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)還款反而可以帶來(lái)更大利益而導(dǎo)致的違約行為，通常該風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)房者的個(gè)人財(cái)力無(wú)關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不斷升值時(shí)，不存在理性違約的問(wèn)題，只有在房?jī)r(jià)下跌幅度大于投入的資金及成本時(shí)，理性違約才有可能發(fā)生。
2欺詐風(fēng)險(xiǎn)。欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指借款人或擔(dān)保人違反金融管理規(guī)定，采取捏造事實(shí)、隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以不具擔(dān)保資格的住房“幌子”作為擔(dān)保物載體，騙取根本無(wú)償還能力或超過(guò)其償還能力，甚至主觀上就要抽逃的貸款，致使貸款人本息受損的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)采取抵押方式時(shí)，通常欺詐行為主要有三種:其一，重復(fù)抵押，抵押人以一本房屋權(quán)證將房屋多次抵押，貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房屋價(jià)值，貸款人無(wú)法通過(guò)處置抵押物獲得足額清償。其二，虛擬抵押，抵押人將并不存在的房屋或租賃的房屋作為抵押物與貸款人簽訂抵押協(xié)議和借款合同。其三，故意遺漏共有人抵押，借款人未經(jīng)房屋其他共有人的允許，私自將共有房產(chǎn)作為抵押物取得貸款。當(dāng)采取保證方式時(shí)，借款人主要采取虛擬保證人的方式騙取擔(dān)保貸款。借款人可能使用根本不存在的空殼機(jī)構(gòu)或自然人作保證人，或故意用無(wú)擔(dān)保資格的保證人作保證，在騙取貸款人信任井獲取貸款后注銷保證人抽逃資金，從而使貸款人利益受損。此外，保證人虛立存款賬戶或保證金，或采取多方保證方式，其實(shí)根本不具備代償能力，也將使貸款人遭遇欺詐風(fēng)險(xiǎn)。
借款人引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的生成原因主要是，由于我國(guó)一直未能建立起個(gè)人信用制度，造成了廣大居民信用消費(fèi)意識(shí)的淡漠。這不僅體現(xiàn)在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)，所提供的個(gè)人信用信息混亂、虛假，還體現(xiàn)在借了錢之后也缺乏信用，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下不惜犧牲個(gè)人信用，甚至采取各種欺詐手段騙取貸款人的貸款。因此銀行很難對(duì)借款人的資信情況做出準(zhǔn)確判斷。在實(shí)際操作過(guò)程中，銀行在信息的獲取上存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱性，所掌握的信息十分有限，不利于貸款人做出客觀、公正的評(píng)價(jià)，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)銀行目前所面臨的一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)。
(2)處置風(fēng)險(xiǎn)。處置風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)借款人因各種原因違約時(shí)，貨款人對(duì)其抵押物〔或質(zhì)物)進(jìn)行處置時(shí)未能及時(shí)足額變現(xiàn)而使利益受損。這種風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面的含義:其一，當(dāng)借款人被動(dòng)違約后，大部分無(wú)力購(gòu)買新的住所，考慮到社會(huì)穩(wěn)定因素，抵押權(quán)人又不可能令其無(wú)家可歸，就會(huì)出現(xiàn)雖然取消了抵押品回贖權(quán)，卻又不可能處置抵押住房的情況。其二，抵押物不易及時(shí)足額變現(xiàn)而喪失了金融市場(chǎng)出現(xiàn)的更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，間接導(dǎo)致收益損失。
一般說(shuō)來(lái)，貸款人發(fā)放住房貸款時(shí)，為確保債權(quán)利益都要求借款人以購(gòu)置的住房作為抵押物。但在處置住房抵押物時(shí)，也可能會(huì)因房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等原因而不能實(shí)施處理，也可能因城市建設(shè)或城市規(guī)劃的需要做出調(diào)整等原因需要拆遷抵押房屋，拆遷補(bǔ)償不能足額補(bǔ)償貸款本息;還可能會(huì)因發(fā)生訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)等，導(dǎo)致處置成本上升，從而降低貸款人處置抵押住房實(shí)際獲取的收益，使貸款人利益受損。要想消除處置風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該做好三方面的工作:第一，建立一個(gè)功能齊全的住房二級(jí)市場(chǎng)，使得違約住房能夠及時(shí)變現(xiàn)，從而避免房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；第二，在廉租房中保留一定比例的“周轉(zhuǎn)房”，既可使無(wú)力還款的購(gòu)房者遷出原購(gòu)住房后生活有所保障，又可使法院順利地將違約住房拍賣，保障銀行的利益；第三，建立和完善抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，使銀行的風(fēng)險(xiǎn)能夠以證券化的方式轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)去。這是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠銀行一方是無(wú)法解決的。
(3)不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)方面，商業(yè)銀行可以通過(guò)改進(jìn)貸款產(chǎn)品來(lái)減少利率風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。其他風(fēng)險(xiǎn)銀行一般無(wú)法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財(cái)產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時(shí)，所產(chǎn)生的損失就要由銀行單方面承擔(dān)。這時(shí)，就需要有完善的住房貸款保險(xiǎn)或擔(dān)保制度來(lái)轉(zhuǎn)移銀行的損失，保證銀行資產(chǎn)的安全性。我國(guó)現(xiàn)有的住房保險(xiǎn)品種單一，只對(duì)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而且費(fèi)率水平較高，還需要在辦理抵押貸款時(shí)一次性支付，購(gòu)房者對(duì)此抱怨頗多。因此，必須盡快建立一整套完善的保險(xiǎn)或擔(dān)保體系。
三、結(jié)論
個(gè)人住房消費(fèi)信貸作為住房金融的一個(gè)重要組成部分，在深化住房制度改革、推動(dòng)住房分配貨幣化、實(shí)現(xiàn)人們住房有效需求、啟動(dòng)住房消費(fèi)市場(chǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展方面起到重要作用。個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展與穩(wěn)定，不僅對(duì)金融業(yè)，也為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)重要的影響。個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析，對(duì)保證貸款安全，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。