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一、
1998年下半年以來，住房實物分配在全國范圍內停止。隨著住房分配貨幣化的推進，個人住房抵押貸款所占比重快速上升。到2001年9月個人住房抵押貸款在房地產信貸中的比重已超過房地產開發貸款，成為房地產信貸中最重要的增長點。2003年城鎮個人購買商品房的比例從1998年不到80％上升到94％以上，商業銀行個人住房抵押貸款余額也從1998年的190億元增加到2003年底的12000億元，占全部貸款余額的比重由0.39％上升為7.6％,其中上海廈門等城市的比例達到了20％以上。
隨著個人住房抵押貸款的快速發展，銀行信貸資產中長期信貸資產的比重將逐漸增大。從國外的情況看，當長期資產占資產總量的20％以上時，就會對銀行信貸資產的流動性產生較大壓力。總體來看，我國商業銀行流動性壓力還不大，但就其某一支行來看，其住房抵押貸款的比重已超過20％，流動性壓力比較大。此外，我國銀行資金的來源多為短期存款，而屬于零售性質的住房抵押貸款多為長期信貸資產，期限上的不匹配會給銀行帶來一定風險。另外，由于個人住房貸款的風險一般在發放貸款后3至8年中逐步顯現，而目前國內個人住房貸款余額中，80％是2000年以來發放的，因此即使現階段住房抵押貸款的資產質量在銀行信貸中屬于質量最好的資產，潛在的風險也不容忽視。另一方面，應當看到現階段住房抵押貸款的規模還比較小，有能力申請抵押貸款的居民的收入和信用都比較高，還款能力也較強，但當這一信貸規模繼續擴大，放貸范圍進一步拓展之后，隨之帶來的信用風險也要增加。出現的購房者違約的案例也越來越多，許多購房者在償付首期款后，因各種理由不償還或拖欠，近期建設銀行廣東分行已經開始限制個人住房抵押貸款壞賬率超過0.3％的支行貸款規模。
2003年6月，央行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，主要目的是提醒金融機構、商業銀行在支持房地產業發展的同時，要切實加強信貸管理，警惕房地產泡沫的出現。同時，央行有關方面提醒，個人住房抵押貸款還貸風險加大。各銀行在開展個人住房抵押貸款業務時，需多留一份清醒。可見，住房抵押貸款的風險問題，已引起了央行的重視。隨后在年底，央行又對全國商業銀行進行了一次房地產信貸大檢查。這些都傳遞出這樣一個重要信息必須警惕房地產貸款風險。本文對個人住房抵押貸款風險進行研究，對銀行防范住房抵押貸款風險，保證貸款安全，防止金融風險的發生有著重要的現實意義。
二、商業銀行面臨的主要風險
目前我國商業銀行的個人住房抵押貸款主要面臨以下三種風險:
(1)借款人引發的風險。由借款人主觀上導致的個人住房貸款風險主要是指信用風險。信用風險是指貸款人因借款人沒有依約按時足額償還貸款本息或擔保人未能履行擔保義務而使貸款本息受損的風險。
信用風險主要包括兩類:理性違約風險和欺詐風險。
1理性違約風險。從經濟學的意義上來理解，如果把抵押貸款合同看作一種期權，那么違約就是借款人放棄了這種期權，其首付款及已還款則可視為期權的押金。也就是說，違約借款人把他的房產賣給銀行而由此免去抵押所需負擔的債務和責任。理性違約是指借款人認為放棄繼續還款反而可以帶來更大利益而導致的違約行為，通常該風險與購房者的個人財力無關。一般來說，房價不斷升值時，不存在理性違約的問題，只有在房價下跌幅度大于投入的資金及成本時，理性違約才有可能發生。
2欺詐風險。欺詐風險是指借款人或擔保人違反金融管理規定，采取捏造事實、隱瞞真相或其他不正當手段，以不具擔保資格的住房“幌子”作為擔保物載體，騙取根本無償還能力或超過其償還能力，甚至主觀上就要抽逃的貸款，致使貸款人本息受損的風險。當采取抵押方式時，通常欺詐行為主要有三種:其一，重復抵押，抵押人以一本房屋權證將房屋多次抵押，貸款額遠遠超過房屋價值，貸款人無法通過處置抵押物獲得足額清償。其二，虛擬抵押，抵押人將并不存在的房屋或租賃的房屋作為抵押物與貸款人簽訂抵押協議和借款合同。其三，故意遺漏共有人抵押，借款人未經房屋其他共有人的允許，私自將共有房產作為抵押物取得貸款。當采取保證方式時，借款人主要采取虛擬保證人的方式騙取擔保貸款。借款人可能使用根本不存在的空殼機構或自然人作保證人，或故意用無擔保資格的保證人作保證，在騙取貸款人信任井獲取貸款后注銷保證人抽逃資金，從而使貸款人利益受損。此外，保證人虛立存款賬戶或保證金，或采取多方保證方式，其實根本不具備代償能力，也將使貸款人遭遇欺詐風險。
借款人引發風險的生成原因主要是，由于我國一直未能建立起個人信用制度，造成了廣大居民信用消費意識的淡漠。這不僅體現在申請住房抵押貸款時，所提供的個人信用信息混亂、虛假，還體現在借了錢之后也缺乏信用，在經濟利益的驅使下不惜犧牲個人信用，甚至采取各種欺詐手段騙取貸款人的貸款。因此銀行很難對借款人的資信情況做出準確判斷。在實際操作過程中，銀行在信息的獲取上存在著嚴重的不對稱性，所掌握的信息十分有限，不利于貸款人做出客觀、公正的評價，所以信用風險是我國銀行目前所面臨的一個主要風險。
(2)處置風險。處置風險是指當借款人因各種原因違約時，貨款人對其抵押物〔或質物)進行處置時未能及時足額變現而使利益受損。這種風險主要有兩個方面的含義:其一，當借款人被動違約后，大部分無力購買新的住所，考慮到社會穩定因素，抵押權人又不可能令其無家可歸，就會出現雖然取消了抵押品回贖權，卻又不可能處置抵押住房的情況。其二，抵押物不易及時足額變現而喪失了金融市場出現的更有利可圖的投資機會，間接導致收益損失。
一般說來，貸款人發放住房貸款時，為確保債權利益都要求借款人以購置的住房作為抵押物。但在處置住房抵押物時，也可能會因房屋產權糾紛等原因而不能實施處理，也可能因城市建設或城市規劃的需要做出調整等原因需要拆遷抵押房屋，拆遷補償不能足額補償貸款本息;還可能會因發生訴訟費、律師費、拍賣費等，導致處置成本上升，從而降低貸款人處置抵押住房實際獲取的收益，使貸款人利益受損。要想消除處置風險，應該做好三方面的工作:第一，建立一個功能齊全的住房二級市場，使得違約住房能夠及時變現，從而避免房屋貶值帶來的風險；第二，在廉租房中保留一定比例的“周轉房”，既可使無力還款的購房者遷出原購住房后生活有所保障，又可使法院順利地將違約住房拍賣，保障銀行的利益；第三，建立和完善抵押貸款二級市場，使銀行的風險能夠以證券化的方式轉移到資本市場去。這是一項復雜的系統工程，單靠銀行一方是無法解決的。
(3)不可預期風險。不可預期風險主要包括抵押物價格風險、購買力風險、意外風險和利率風險。利率風險方面，商業銀行可以通過改進貸款產品來減少利率風險帶來的損失。其他風險銀行一般無法規避，當各種災害造成財產損失或借款人出現意外時，所產生的損失就要由銀行單方面承擔。這時，就需要有完善的住房貸款保險或擔保制度來轉移銀行的損失，保證銀行資產的安全性。我國現有的住房保險品種單一，只對房屋進行財產保險，而且費率水平較高，還需要在辦理抵押貸款時一次性支付，購房者對此抱怨頗多。因此，必須盡快建立一整套完善的保險或擔保體系。
三、結論
個人住房消費信貸作為住房金融的一個重要組成部分，在深化住房制度改革、推動住房分配貨幣化、實現人們住房有效需求、啟動住房消費市場、擴大內需、促進國民經濟持續快速健康發展方面起到重要作用。個人住房抵押貸款發展與穩定，不僅對金融業，也為住宅產業的發展帶來重要的影響。個人住房抵押貸款風險的分析，對保證貸款安全，防止金融風險的發生有著重要的現實意義。