投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量范文

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摘要：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已經(jīng)出租的土地使用權(quán)、持有并打算增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已經(jīng)出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量包括計提折舊、計提減值準(zhǔn)備、取得租金收入、轉(zhuǎn)換等方面的計量。文章結(jié)合例題淺析了兩種計量模式下投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量的賬務(wù)處理及兩種模式轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計量；成本模式；公允價值模式

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量有兩種方法：成本模式和公允價值模式。企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，在滿足特定條件時可以采用公允價值計量模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種計量模式對其所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不允許同時采用兩種方法對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

一、成本模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的賬務(wù)處理

在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量賬務(wù)處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等會計科目。這時，可以參照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理方法對其進(jìn)行賬務(wù)處理。一般情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對其所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。成本模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量原則包括以下幾點：

1．企業(yè)外購或者自行建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照其外購或者自行建造投資性房地產(chǎn)的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目；貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2．企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，按期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或者進(jìn)行攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊/攤銷”科目。

3．企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的租金時，借記“銀行存款”等科目；貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

4．投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行經(jīng)減值測試，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，會計分錄，借記“資產(chǎn)減值損失”科目；貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

二、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的賬務(wù)處理

只有當(dāng)企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其所擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠計量（通常房產(chǎn)所在地有比較活躍的房地產(chǎn)交易市場或者能夠從活躍的交易市場上獲得類似房地產(chǎn)的市場價格），才可以采用公允價值計量方法對其所擁有的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。一旦企業(yè)采用公允價值計量方法，就必須對其所有投資性房地產(chǎn)都采用公允價值計量方法進(jìn)行后續(xù)計量。公允價值方法下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量原則包括以下幾點：

1．企業(yè)外購或者自行建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照其外購或者自行建造投資性房地產(chǎn)的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目；貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2．公允價值模式下，企業(yè)不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。但是，在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值。公允價值與原投資性房地產(chǎn)的賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”。投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目；貸記“公允價值變動損益”科目。公允價值低于原賬面價值的差額，借記“公允價值變動損益”科目；貸記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目。

3．企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的租金時，借記“銀行存款”等科目；貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

三、兩種計量模式的對比

由上可以看出，兩種計量模式有以下相同點和不同點：

（一）相同點

1．在兩種后續(xù)計量模式下，企業(yè)外購或自行建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)投資性房地產(chǎn)時，都是按照企業(yè)實際取得投資性房地產(chǎn)的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目；貸記“銀行存款”、“在建工程”等會計科目。

2．在兩種后續(xù)計量模式下，企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)租金時都是借記“銀行存款”等科目；貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

（二）不同點

1．在成本計量模式下，企業(yè)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對投資性房地產(chǎn)按期計提折舊或進(jìn)行攤銷；而相反，在公允價值計量模式下，企業(yè)不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。

2．采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行經(jīng)減值測試。如果發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。會計分錄，借記“資產(chǎn)減值損失”科目；貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

3．成本模式下，企業(yè)只需調(diào)整折舊數(shù)額影響的所得稅納稅調(diào)整；公允價值計量模式下，企業(yè)既要對投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值差異進(jìn)行調(diào)整，還要按稅法規(guī)定的折舊年限重新計算折舊調(diào)整數(shù)額。同時，還要隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值的變動相應(yīng)調(diào)整利潤表納稅數(shù)額。總之，采用公允價值后續(xù)計量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性都比成本模式復(fù)雜。新晨

4．成本模式下，因有時要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，有時甚至計提減值準(zhǔn)備，這樣就會使得投資性房地產(chǎn)的賬面價值變小；同時，由于對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，使得利潤表費(fèi)用項目增加，導(dǎo)致當(dāng)期利潤減少。公允價值計量模式下，沒有必要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，相對于成本模式下增加了會計期間的利潤。

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作者簡介：呂元香（1973-），女，山東平度人，供職于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司青島市分公司財務(wù)部，研究方向：財務(wù)與會計。