投資性房地產中公允價值的應用范文

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【摘要】在我國會計的發展歷程中，以過去信息為計量基礎的歷史成本計量模式長期占據著主導地位。然而隨著我國資本市場及市場經濟的發展，歷史成本計量越來越不能滿足環境需求，公允價值這一計量屬性由此引入。本文根據公允價值在投資性房地產的應用現狀，分析公允價值計量模式在應用中遇到的主要問題以及在推廣過程中面臨的障礙，并提出相應的解決方案，為我國發展和推廣推行公允價值計量模式提供參考意見。

【關鍵詞】公允價值;投資性房地產;信息披露

隨著我國資本市場及市場經濟的發展，我國房地產市場價格也隨之不斷變化。使用歷史成本計量模式無法根據市場變化反映投資性房地產的現時價格，比較之下，公允價值計量模式可以根據房地產市場價格及時調整投資性房地產的賬面價值，因此可以更準確地反映投資性房地產價格水平的變化。于是順應時代的發展，我國財政部于2006年新企業會計準則如投資性房地產準則(CAS3)，并在其中引入公允價值計量模式。CAS3中明確規定企業有在投資性房地產中選擇公允價值進行計量的權利。準則剛出臺時，專家曾預測多數上市公司將選擇使用公允價值計量模式。然而十年過去了，經過統計發現實際應用中選擇對投資性房地產使用公允價值進行后續計量的企業數量很少。

一、投資性房地產公允價值計量的國內發展現狀

我國正式開始實施投資性房地產準則是從2007年1月1日起，到如今已12年。自準則頒布之日起，專家即預測公允價值計量模式將在大多數擁有投資性房地產業務的上市公司中得到普遍推廣，但實際情況卻有所不同。由表1數據可知2007年僅發A股的境內上市公司共有1570家，這些上市公司中有投資性房地產業務的共有630家，其中有612家公司使用歷史成本模式進行計量，占比97．14%，使用公允價值進行計量的公司有18家，占比2．86%。2016年僅發A股的境內上市公司共有3034家，這些上市公司中有投資性房地產業務的共有1305家，其中有1236家公司使用歷史成本模式進行計量，占比94．81%，使用公允價值進行計量的公司有69家，占比5．29%。從統計數據可以清楚看到，各項指標都在逐年增加，但使用公允價值計量模式的企業數量增長十分緩慢。除增長速度緩慢之外，通過對財務報告研究還發現我國使用公允價值進行計量的公司中絕大多數沒有在年報中披露公允價值的確定方法。由此可見上市公司對于公允價值的計量和披露十分隨意。

二、公允價值在我國投資性房地產中應用中存在的問題

(一)公允價值應用限制條件多在我國，企業選擇公允價值計量模式，必須滿足多項前提條件，準則中規定只有當企業持有的投資性房地產存在相同或類似資產的活躍交易市場，且有證據表明企業可以持續可靠獲得該資產在活躍市場的價格信息時，才可以采用公允價值模式。目前，公允價值評估有三種方法:市場法，收益法和重置成本法。準則中并未明確規定統一的方法，并且估值時又分可觀察和不可觀察輸入值，十分復雜。其次，我國房地產市場發展還不成熟，還未形成標準的“主要市場”，大部分公允價值需要由外部評估結果決定，造成企業財務壓力大增。這種嚴格的使用條件并不利于實現會計要如實反映經濟現實的初衷。其次，準則對企業選擇公允價值計量具有整體性要求，無論企業中有多少投資性房地產，都只能選擇一種計量方式進行計量。有研究指出，部分上市公司不僅在大城市有投資性房地產業務，在一些房地產市場發展相對落后的中小城市也有投資性房地產業務，但由于在中小城市的業務無法滿足公允價值的使用條件，依照整體性要求，這些公司同樣不能使用公允價值對其他在大城市的業務進行后續計量。準則中的規定對此類公司有很大限制。準則中對選用公允價值計量前提條件的嚴格規定，雖然體現了在會計準則制定過程中的謹慎態度，但也使企業產生出“公允價值不宜采用”的感覺。

(二)監管不嚴導致公允價值模式被利用準則規定，企業不僅有選擇投資性房地產的后續計量模式得權利，也有決定是否確認公允價值變動損益的權利。在某些情況下，如主營業務預計會出現虧損時，可以將投資房地產成本計量模式改為公允價值計量模式，使得以前的隱性增值成為公司當前的凈利潤，并以此彌補為主要業務損失。再加上由于監管薄弱，一些上市公司可以通過此操作操縱利潤，掩蓋業績。例如冠福現代家用公司連續兩年虧損，深交所有權對其股票交易實行退市風險警示，如果其2012年依然無法盈利將被終止上市。在此情況下，冠福公司選擇利用公允價值進行保殼。從2012年1月1日起，冠福公司改變其控股子公司上海五天實業有限公司的投資性房地產的后續計量模式，將原來的歷史成本模式改為公允價值模式，通過一系列操作可以產生約1．49億元的公允價值變動損益。雖然該公司當年實際經營中未能盈利，但依靠公允價值變動損益產生的差額實現了賬面上兩千多萬的盈利，計入當期損益，成功保殼。這類企業的目的不僅僅是保殼，也有的是為了獲得銀行貸款或抬高股價，無論出于何種目的，這種手段都是不正當的，相關部門應加強監管。

(三)公允價值計量中信息披露不充分目前，我國關于信息披露出現最多的問題是披露信息不充分、不及時。準則中有對公允價值的披露做出了一定的規定。但經過對上市公司年報及相關資料的研究發現，部分上市公司在使用公允價值進行計量時并未注明公允價值的確定方法，這種公允價值并不可靠。部分公司雖然注明了確定方法，但對于其他同樣需要披露詳細信息的項目未做出披露，如應用到的假設、具體參數等，對于投資性房地產的相關信息如具體的項目，所在的位置等也未曾披露讓人懷疑這些公允價值是否公允，投資者也無法根據這些公司提供的資料來判斷這些投資性房地產的真實性。如中冠股份在年報的附注中對投資性房地產的基本情況進行了披露，但這些未能體現出會計信息披露的完整性和準確性，中冠股份財務狀況和經營情況受投資性房地產公允價值變動的影響很大，因此企業需要進行全方面、高質量的信息披露，包括投資性房地產的種類、承租方具體信息、單項房地產、地理位置、出租時間公允價值相關情況等一系列內容，然而中冠股份并沒有能做到這一點，投資者未能根據企業提供的信息判斷其會計信息的真實性，很大程度的降低了會計信息的質量。在中冠股份2014年年報附注中明確表示新增投資性房地產是由固定資產轉入，原賬面價值29890075．39元，轉換日公允價值的評估值為97938885．32元，其中68048809．93元的差額扣除所得稅后計入其他綜合收益，但實際上這部分差額卻記錄在企業投資性房地產公允價值變動表中的公允價值變動一欄，表格記錄與附注信息不一致。

(四)公允價值計量模式的運用指南缺乏在我國2006年頒布的新會計準則中，有關公允價值計量模式的項目共有21類，但由于缺乏與公允價值運用相配套的法律法規、運用指南和相關指導，使得公允價值計量模式的運用范圍有限、使用程度不深。對于投資性房地產而言，在符合一定條件時可選擇使用公允價值計量模式，但如果多家上市公司中只有少部分選擇公允價值模式，多數公司仍然選擇使用歷史成本模式，就會影響到公司之間相關財務指標的可比性。公允價值計量的使用使數據緊扣市場價值，具有極高的相關性，但也在一定程度上對財務數據造成了波動。此外，在同一公司不同地區的子公司之間，由于計量依據不一致，也無法對其財務指標進行比較。同時，選擇公允價值計量模式的公司在操作過程中也有許多不規范的操作，如隨意變更計量模式。按照我國會計準則規定，企業確定投資性房地產的后續計量模式后，不得隨意變更。原先使用成本模式的企業轉換為使用公允價值模式，這種情況按照會計政策變更處理，但是這種轉換是不可逆的，即在選擇公允價值模式后，不得再由公允價值模式轉換為成本模式。但經過對部分公司年報的研究發現，仍有一些企業不遵守會計準則的規定，選擇公允價值計量模式后隨意變更為成本模式。例如深市的方大集團，查看其2013年財報發現公司對投資性房地產進行后續計量時，既有成本價值計量模式，也有公允價值計量模式，這種會計處理方式是不科學的。

三、公允價值在我國投資性房地產中應用中的改善措施

(一)改變會計準則導向并鼓勵使用公允價值就目前會計準則而言，我國對公允價值計量模式的選擇有諸多限制。就準則導向來看我國依舊偏向使用成本模式，而非公允價值模式。從一方面看，現有會計準則的制定符合我們國情，但種種限制仍然妨礙了公允價值模式的應用和推廣。公允價值計量模式與成本模式相比，能提高投資性房地產企業經濟效益，更符合會計質量要求，因此我國應適當放寬選擇公允價值的限制，改變會計準則導向，在政策和其他方面都應實現引導和鼓勵企業使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的目標。

(二)提高企業信息披露程度我國投資性房地產準則中對于披露沒有詳細且精準的規定，因此上市也有意或無意地忽略信息披露。投資者無法通過這種低水平的信息披露獲取完整有效的參考信息。所以，為提高我國信息披露水平，保證信息披露公開透明，制定信息披露相關規定時可以參照國際會計準則，如企業使用公允價值計量模式時，對需要的詳細信息必須做出詳細的說明，包括公允價值的確定方法、依據的假設、聘請的評估機構、證據來源等。即便企業沒有選擇公允價值計量模式，也要注明公允價值不能確定的原因，以便投資者能夠獲取更多信息。

(三)完善投資性房地產相關會計準則如今，我國在投資性房地產及公允價值方面尚缺乏完善的指南，想要使用公允價值進行計量的企業無法得到具體的指導，這種情況限制了公允價值的發展。由于我國房地產市場仍在發展中，根據準則對活躍市場或類似房地產進行劃分的難度很大，所以首先應該完善投資性房地產的相關準則。除此之外，對于在不活躍房地產交易市場下如何進行估值也應通過準則對企業進行指導。我國投資性房地產準則中嚴禁企業從公允價值模式轉為成本模式來避免企業利用公允價值操縱利潤，但在實際應用中，企業可以通過其他方式實現計量模式的逆轉換，如我國并未禁止將公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用的房地產，企業通過此操作獲得賬面上的房地產，再將其轉換為成本模式計量的投資性房地產，準則中的規定并沒有落到實處。有些投資性房地產確實無法獲取公允價值，但由于準則規定只能繼續使用公允價值計量模式，或采取上述方法進行轉換。因此準則可以在這方面放松限制，對此類產業允許企業從公允價值模式轉變為歷史成本模式。

【參考文獻】

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作者：崔秀芹 單位：江蘇商貿職業學院