老舊住宅區(qū)物業(yè)工作計劃范文

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一、指導思想

堅持以黨的十七大和全會精神為指導，按照科學發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的總體要求，以便民、利民、為民為宗旨，以構(gòu)建與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的老舊住宅區(qū)物業(yè)服務模式和長效管理機制為標準，繼續(xù)大力推進老舊住宅區(qū)整治改造，著力形成條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方協(xié)調(diào)的老舊住宅區(qū)管理體制，基本建立行政部門職能管理強化、公用事業(yè)單位專業(yè)服務到位、業(yè)主自我管理服務規(guī)范的長效管理機制，不斷穩(wěn)定和完善物業(yè)服務，進一步改善人民群眾的居住生活環(huán)境。

二、總體目標

遵循“政府引導，社會參與，政策扶持，市場運作，立足社區(qū)，長效管理”的工作方針，以“穩(wěn)定覆蓋率，擴大參與率，提高收費率，提升滿意率”（簡稱“四率”）為目標，在全區(qū)老舊住宅區(qū)繼續(xù)推進“路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美”整治工程，擴大社會各界參與面，引導市民群眾轉(zhuǎn)變物業(yè)消費觀念，逐步推進市場化有償物業(yè)服務，改進服務方式，完善服務措施，基本實現(xiàn)“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有綠化養(yǎng)護、有設(shè)施維護”（簡稱“五有”），促進服務質(zhì)量和收費率穩(wěn)步提高，努力提升社會和市民對物業(yè)服務的滿意度，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務的可持續(xù)健康發(fā)展。

三、工作標準及內(nèi)容

為實現(xiàn)上述總體目標，制定“四率”、“五有”兩項工作標準，明確所需完成的工作內(nèi)容。

（一）“四率”工作標準

1、穩(wěn)定覆蓋率。全區(qū)45個社區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務覆蓋率保持100%。

2、擴大參與率。推動物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)物業(yè)服務結(jié)對幫扶共建，企業(yè)對口支持非專業(yè)化物業(yè)服務模式的社區(qū)幫扶面達50%。

3、提高收費率。全區(qū)45個社區(qū)老舊住宅區(qū)100%啟動物業(yè)服務收費，其中有50%以上的社區(qū)物業(yè)服務收費率超過30%。

4、提升滿意率。社區(qū)群眾對物業(yè)服務的滿意率不得低于60%。

（二）“五有”工作標準

1、每個社區(qū)要按不低于20平方米的標準配置物業(yè)服務用房，暫時不能配置或配置面積未達標的可臨時采取租賃、借用或與社區(qū)服務中心共用等方法過渡；

2、針對公共保潔、秩序維護、綠化養(yǎng)護、設(shè)施維護等基礎(chǔ)服務完善服務標準、操作規(guī)范和考核方法，建立管理無空檔、服務有標準、辦事有時限、投訴有反饋的物業(yè)服務運作機制，使內(nèi)部管理制度化、科學化。

（三）工作內(nèi)容

1、繼續(xù)開展社區(qū)環(huán)境綜合整治。圍繞“路面平，管道暢，樓道亮，環(huán)境美”的整治目標，繼續(xù)在尚未完成綜合整治的老舊住宅區(qū)，有計劃、分階段實施道路整修、排水管網(wǎng)改造、綠化補植、違章建筑拆除、樓道粉刷、管線序化等環(huán)境改造工程。

2、配建和完善物業(yè)服務必備的設(shè)施設(shè)備。落實物業(yè)服務用房，添置消防設(shè)施和器材，配建值班崗亭（房），增設(shè)攔車器，增建和改造停車場所，設(shè)置交通標識，添置維修工具，逐步改造老舊電梯和二次供水設(shè)施。

3、籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會。在條件成熟的物業(yè)服務區(qū)域籌備成立業(yè)主大會，引導業(yè)主選舉知法守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔并有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會成員，逐步規(guī)范業(yè)主自我管理行為，健全業(yè)主自我管理、自我約束機制。

4、規(guī)范物業(yè)服務行為。根據(jù)老舊住宅區(qū)實際和業(yè)主（居民）需求，加強制度建設(shè)，完善服務標準和管理規(guī)范，嚴格履行物業(yè)服務合同和各項服務承諾，實行“四公開一監(jiān)督”制度，即公開服務人員姓名和照片、公開服務內(nèi)容和標準、公開物業(yè)服務收費價格、公開報修和投訴監(jiān)督電話，接受廣大業(yè)主（居民）監(jiān)督；落實負責人接待制度，每周定期接待業(yè)主（居民）來訪，及時了解業(yè)主（居民）需求，從細節(jié)入手，改進日常服務，促進收費率穩(wěn)步上升，提高業(yè)主（居民）對物業(yè)服務的滿意度。

5、完善應急維修保障機制。在資金投入、業(yè)務指導、設(shè)施設(shè)備添置等方面，加大對區(qū)應急維修服務中心的保障力度；完善區(qū)、街、社區(qū)三級報修平臺，建立健全全天侯、全覆蓋的應急維修服務網(wǎng)絡。各相關(guān)職能部門和專業(yè)管理單位對應工作職責，成立應急搶修隊伍，實行24小時值守工作制，方便居民報修，解決突發(fā)問題。

四、保障措施

（一）保持資金穩(wěn)定投入

1、整治資金按市、區(qū)兩級財政撥款為主，相關(guān)部門專項資金支持、社會單位自愿捐助、受益業(yè)主（居民）合理承擔的原則分擔。根據(jù)市人民政府年度財政預算配比安排要求，區(qū)人民政府按每社區(qū)10萬元標準在區(qū)年度財政預算中配比對應安排；按照“誰投資、誰受益”的原則，引導、鼓勵社會單位采取自愿方式捐助部分資金支持社區(qū)環(huán)境改造；按照“一事一議”原則，發(fā)動受益業(yè)主自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的改造完善，把政府支持、社會參與和業(yè)主自主投入緊密結(jié)合，調(diào)動各方積極性，形成互為補充、有機結(jié)合的多途徑資金籌集渠道。

2、我區(qū)按照不低于50萬元標準的房屋應急維修專項資金以及年底考評達標的社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)按2—3萬元標準獎勵的資金調(diào)度，納入?yún)^(qū)財政年度預算安排。

（二）落實各項扶持政策

1、啟動稅收減免和財政專項補助政策。地稅、財政部門要按照市有關(guān)對從事老舊住宅區(qū)物業(yè)服務的單位和機構(gòu)給予稅收減免及財政專項補助的要求，全面落實優(yōu)惠政策措施，指導各社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)了解、掌握政策的適用范圍以及相關(guān)辦理程序，幫助社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)解決好收費票據(jù)和稅收優(yōu)惠問題，實現(xiàn)物業(yè)服務費用“取之于民，用之于民”。

2、建立完善物業(yè)服務收費機制。房管、物價部門要加強對社區(qū)物業(yè)機構(gòu)收費工作的指導，規(guī)范其收費行為。區(qū)物價局會同區(qū)房管局根據(jù)物業(yè)服務基本標準，結(jié)合我區(qū)實際、物業(yè)綜合管理服務內(nèi)容以及業(yè)主（居民）經(jīng)濟承受能力等因素分等分類制定指導標準，以方便社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)和業(yè)主（居民）以“菜單式”方式選擇相應的服務內(nèi)容和具體收費標準，建立起平等協(xié)商、按價付費的物業(yè)服務收費新機制。

（三）建立協(xié)作共管機制

1、發(fā)揮各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)共管作用。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組各成員單位要按照工作責任分工，切實履行職責，密切配合，共同做好老舊住宅區(qū)物業(yè)服務的相關(guān)工作，形成良好的協(xié)作共管機制。

充分發(fā)揮區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的綜合協(xié)調(diào)作用，堅持定期例會、信息和檢查督導制度，及時研究解決工作中出現(xiàn)的新情況、新問題；以全面貫徹《市物業(yè)管理條例》為契機，發(fā)揮區(qū)直各部門、單位的職能作用，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門、單位加大老舊住宅區(qū)綜合管理工作力度，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，整合力量和管理資源，深入社區(qū)做好指導和服務，合力維護老舊住宅區(qū)物業(yè)服務發(fā)展。

2、強化街道辦事處及社區(qū)居委會的基礎(chǔ)職能作用。《市物業(yè)管理條例》對街道辦事處、社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的職責和作用作出了明確規(guī)定，各街道要盡快明確負責物業(yè)管理的專職機構(gòu)，并在人員編制和經(jīng)費上給予保障，為正常開展老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作提供基礎(chǔ)條件。區(qū)房管局會同街道辦事處、社區(qū)居委會做好老舊住宅區(qū)業(yè)主大會成立工作，完善老舊住宅區(qū)業(yè)主自治管理機制，促進業(yè)主有序參與、民主管理。建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和訴求暢通機制，協(xié)調(diào)解決好老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作中的各類問題。

3、調(diào)動行業(yè)協(xié)會的指導幫扶作用。針對老舊住宅區(qū)物業(yè)服務水平和人員整體素質(zhì)偏低的問題，區(qū)房管局要積極加強與市物業(yè)管理協(xié)會分會的聯(lián)動，啟動項目負責人和操作層員工分類培訓工作，采取集中授課、統(tǒng)一培訓的方式，從法律法規(guī)、專業(yè)知識、服務理念和服務規(guī)范等方面進行系統(tǒng)培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì)能力和專業(yè)服務技能。在年試行物業(yè)服務企業(yè)與社區(qū)結(jié)對幫扶的基礎(chǔ)上，全面發(fā)動協(xié)會會員企業(yè)主動聯(lián)系社區(qū)，擴大幫扶面，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)老舊住宅區(qū)的特點和物業(yè)服務實際，幫助編制工作規(guī)劃，擬定服務方案，制定管理制度，設(shè)計運作模式，并組織到專業(yè)物業(yè)管理項目進行“一對一”跟班實習，以提高老舊住宅區(qū)整體物業(yè)服務水平。

五、工作要求

（一）強化工作責任，嚴格實施獎懲。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級聯(lián)動工作責任機制。區(qū)人民政府以簽訂目標責任書的方式明確各街道辦事處、各相關(guān)部門和單位的職責、任務和要求，并將其納入年度績效目標考核、文明單位評選、社會治安綜合治理考核范圍。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組根據(jù)本工作方案制訂考核驗收表彰辦法，年底組織考核驗收，對完成目標任務的街道辦事處、部門和單位及先進個人給予表彰和獎勵；對未完成目標任務的單位和個人，予以通報批評并追究相應責任人的責任。

（二）抓好資金籌措，強化監(jiān)督管理。區(qū)財政部門要于年第一季度前將資金撥付到位。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組負責統(tǒng)籌安排使用資金，建立資金專戶，編制資金預算項目和撥付計劃，按期上報資金撥付額度，及時將資金下?lián)芨鲗嵤﹩挝弧８鲗嵤﹩挝粦局鴩栏窆芾怼⒕蚣毸愕脑瓌t，建立健全各項資金管理制度，資金使用要堅持群眾路線，在確定整治方案和資金預算前，應組織調(diào)查，廣泛征求群眾意見，并公示整治方案，按照《區(qū)政府采購管理辦法》等規(guī)定保障用實用好資金。在資金使用過程中，實行全程工程監(jiān)理，紀檢、審計全程跟蹤、實時監(jiān)督，確保資金規(guī)范使用。

（三）加大宣傳力度，營造良好氛圍。繼續(xù)通過各種宣傳媒體和輿論工具，采取多種形式大力宣傳，一方面引導物業(yè)服務機構(gòu)樹立以人為本的服務理念，為居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務，從而為自身贏得生存和發(fā)展的空間；另一方面，轉(zhuǎn)變住戶傳統(tǒng)福利性住房的消費理念，增強物業(yè)有償服務的消費意識，使群眾從理解、認可到支持，從而自覺繳費，努力營造一個有利于物業(yè)服務健康發(fā)展的良好氛圍。