老舊住宅區物業工作計劃范文

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一、指導思想

堅持以黨的十七大和全會精神為指導，按照科學發展觀和構建社會主義和諧社會的總體要求，以便民、利民、為民為宗旨，以構建與經濟社會發展水平相適應的老舊住宅區物業服務模式和長效管理機制為標準，繼續大力推進老舊住宅區整治改造，著力形成條塊結合、以塊為主、屬地管理、多方協調的老舊住宅區管理體制，基本建立行政部門職能管理強化、公用事業單位專業服務到位、業主自我管理服務規范的長效管理機制，不斷穩定和完善物業服務，進一步改善人民群眾的居住生活環境。

二、總體目標

遵循“政府引導，社會參與，政策扶持，市場運作，立足社區，長效管理”的工作方針，以“穩定覆蓋率，擴大參與率，提高收費率，提升滿意率”（簡稱“四率”）為目標，在全區老舊住宅區繼續推進“路面平、管道暢、樓道亮、環境美”整治工程，擴大社會各界參與面，引導市民群眾轉變物業消費觀念，逐步推進市場化有償物業服務，改進服務方式，完善服務措施，基本實現“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有綠化養護、有設施維護”（簡稱“五有”），促進服務質量和收費率穩步提高，努力提升社會和市民對物業服務的滿意度，實現老舊住宅區物業服務的可持續健康發展。

三、工作標準及內容

為實現上述總體目標，制定“四率”、“五有”兩項工作標準，明確所需完成的工作內容。

（一）“四率”工作標準

1、穩定覆蓋率。全區45個社區老舊住宅區物業服務覆蓋率保持100%。

2、擴大參與率。推動物業服務企業參與社區物業服務結對幫扶共建，企業對口支持非專業化物業服務模式的社區幫扶面達50%。

3、提高收費率。全區45個社區老舊住宅區100%啟動物業服務收費，其中有50%以上的社區物業服務收費率超過30%。

4、提升滿意率。社區群眾對物業服務的滿意率不得低于60%。

（二）“五有”工作標準

1、每個社區要按不低于20平方米的標準配置物業服務用房，暫時不能配置或配置面積未達標的可臨時采取租賃、借用或與社區服務中心共用等方法過渡；

2、針對公共保潔、秩序維護、綠化養護、設施維護等基礎服務完善服務標準、操作規范和考核方法，建立管理無空檔、服務有標準、辦事有時限、投訴有反饋的物業服務運作機制，使內部管理制度化、科學化。

（三）工作內容

1、繼續開展社區環境綜合整治。圍繞“路面平，管道暢，樓道亮，環境美”的整治目標，繼續在尚未完成綜合整治的老舊住宅區，有計劃、分階段實施道路整修、排水管網改造、綠化補植、違章建筑拆除、樓道粉刷、管線序化等環境改造工程。

2、配建和完善物業服務必備的設施設備。落實物業服務用房，添置消防設施和器材，配建值班崗亭（房），增設攔車器，增建和改造停車場所，設置交通標識，添置維修工具，逐步改造老舊電梯和二次供水設施。

3、籌備成立業主大會和選舉業主委員會。在條件成熟的物業服務區域籌備成立業主大會，引導業主選舉知法守法、熱心公益事業、責任心強、公正廉潔并有一定組織能力的業主擔任業主委員會成員，逐步規范業主自我管理行為，健全業主自我管理、自我約束機制。

4、規范物業服務行為。根據老舊住宅區實際和業主（居民）需求，加強制度建設，完善服務標準和管理規范，嚴格履行物業服務合同和各項服務承諾，實行“四公開一監督”制度，即公開服務人員姓名和照片、公開服務內容和標準、公開物業服務收費價格、公開報修和投訴監督電話，接受廣大業主（居民）監督；落實負責人接待制度，每周定期接待業主（居民）來訪，及時了解業主（居民）需求，從細節入手，改進日常服務，促進收費率穩步上升，提高業主（居民）對物業服務的滿意度。

5、完善應急維修保障機制。在資金投入、業務指導、設施設備添置等方面，加大對區應急維修服務中心的保障力度；完善區、街、社區三級報修平臺，建立健全全天侯、全覆蓋的應急維修服務網絡。各相關職能部門和專業管理單位對應工作職責，成立應急搶修隊伍，實行24小時值守工作制，方便居民報修，解決突發問題。

四、保障措施

（一）保持資金穩定投入

1、整治資金按市、區兩級財政撥款為主，相關部門專項資金支持、社會單位自愿捐助、受益業主（居民）合理承擔的原則分擔。根據市人民政府年度財政預算配比安排要求，區人民政府按每社區10萬元標準在區年度財政預算中配比對應安排；按照“誰投資、誰受益”的原則，引導、鼓勵社會單位采取自愿方式捐助部分資金支持社區環境改造；按照“一事一議”原則，發動受益業主自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設施設備的改造完善，把政府支持、社會參與和業主自主投入緊密結合，調動各方積極性，形成互為補充、有機結合的多途徑資金籌集渠道。

2、我區按照不低于50萬元標準的房屋應急維修專項資金以及年底考評達標的社區物業服務機構按2—3萬元標準獎勵的資金調度，納入區財政年度預算安排。

（二）落實各項扶持政策

1、啟動稅收減免和財政專項補助政策。地稅、財政部門要按照市有關對從事老舊住宅區物業服務的單位和機構給予稅收減免及財政專項補助的要求，全面落實優惠政策措施，指導各社區物業服務機構了解、掌握政策的適用范圍以及相關辦理程序，幫助社區物業服務機構解決好收費票據和稅收優惠問題，實現物業服務費用“取之于民，用之于民”。

2、建立完善物業服務收費機制。房管、物價部門要加強對社區物業機構收費工作的指導，規范其收費行為。區物價局會同區房管局根據物業服務基本標準，結合我區實際、物業綜合管理服務內容以及業主（居民）經濟承受能力等因素分等分類制定指導標準，以方便社區物業服務機構和業主（居民）以“菜單式”方式選擇相應的服務內容和具體收費標準，建立起平等協商、按價付費的物業服務收費新機制。

（三）建立協作共管機制

1、發揮各相關部門的協調共管作用。區物業管理工作領導小組各成員單位要按照工作責任分工，切實履行職責，密切配合，共同做好老舊住宅區物業服務的相關工作，形成良好的協作共管機制。

充分發揮區物業管理工作領導小組的綜合協調作用，堅持定期例會、信息和檢查督導制度，及時研究解決工作中出現的新情況、新問題；以全面貫徹《市物業管理條例》為契機，發揮區直各部門、單位的職能作用，協調各相關部門、單位加大老舊住宅區綜合管理工作力度，發揮專業優勢，整合力量和管理資源，深入社區做好指導和服務，合力維護老舊住宅區物業服務發展。

2、強化街道辦事處及社區居委會的基礎職能作用。《市物業管理條例》對街道辦事處、社區居委會在物業管理中的職責和作用作出了明確規定，各街道要盡快明確負責物業管理的專職機構，并在人員編制和經費上給予保障，為正常開展老舊住宅區物業服務工作提供基礎條件。區房管局會同街道辦事處、社區居委會做好老舊住宅區業主大會成立工作，完善老舊住宅區業主自治管理機制，促進業主有序參與、民主管理。建立健全物業管理聯席會議制度和訴求暢通機制，協調解決好老舊住宅區物業服務工作中的各類問題。

3、調動行業協會的指導幫扶作用。針對老舊住宅區物業服務水平和人員整體素質偏低的問題，區房管局要積極加強與市物業管理協會分會的聯動，啟動項目負責人和操作層員工分類培訓工作，采取集中授課、統一培訓的方式，從法律法規、專業知識、服務理念和服務規范等方面進行系統培訓，提高從業人員素質能力和專業服務技能。在年試行物業服務企業與社區結對幫扶的基礎上，全面發動協會會員企業主動聯系社區，擴大幫扶面，由物業服務企業根據老舊住宅區的特點和物業服務實際，幫助編制工作規劃，擬定服務方案，制定管理制度，設計運作模式，并組織到專業物業管理項目進行“一對一”跟班實習，以提高老舊住宅區整體物業服務水平。

五、工作要求

（一）強化工作責任，嚴格實施獎懲。建立區、街道、社區三級聯動工作責任機制。區人民政府以簽訂目標責任書的方式明確各街道辦事處、各相關部門和單位的職責、任務和要求，并將其納入年度績效目標考核、文明單位評選、社會治安綜合治理考核范圍。區物業管理工作領導小組根據本工作方案制訂考核驗收表彰辦法，年底組織考核驗收，對完成目標任務的街道辦事處、部門和單位及先進個人給予表彰和獎勵；對未完成目標任務的單位和個人，予以通報批評并追究相應責任人的責任。

（二）抓好資金籌措，強化監督管理。區財政部門要于年第一季度前將資金撥付到位。區物業管理工作領導小組負責統籌安排使用資金，建立資金專戶，編制資金預算項目和撥付計劃，按期上報資金撥付額度，及時將資金下撥各實施單位。各實施單位應本著嚴格管理、精打細算的原則，建立健全各項資金管理制度，資金使用要堅持群眾路線，在確定整治方案和資金預算前，應組織調查，廣泛征求群眾意見，并公示整治方案，按照《區政府采購管理辦法》等規定保障用實用好資金。在資金使用過程中，實行全程工程監理，紀檢、審計全程跟蹤、實時監督，確保資金規范使用。

（三）加大宣傳力度，營造良好氛圍。繼續通過各種宣傳媒體和輿論工具，采取多種形式大力宣傳，一方面引導物業服務機構樹立以人為本的服務理念，為居民提供高質量的物業服務，從而為自身贏得生存和發展的空間；另一方面，轉變住戶傳統福利性住房的消費理念，增強物業有償服務的消費意識，使群眾從理解、認可到支持，從而自覺繳費，努力營造一個有利于物業服務健康發展的良好氛圍。