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為進一步了解區老舊小區實施物業管理工作的現狀，找出影響住宅小區實施物業管理的主要原因，進一步完善管理措施，規范管理行為，為居民營造良好生活環境，在區房管局的積極配合與大力支持下，區政協經濟界三組、挹街道政協工委聯合對我區老舊小區實施物業管理的情況進行了調研，走訪了院等住宅小區，基本情況如下。
一、老舊小區管理現狀
（一）老舊小區基本情況
全區老舊小區總數量448個，建筑面積1090.5萬平方米，占全市八城區老舊小區總量的25.5%。其中，1.5萬平方米以上小區245個，建筑面積約為883.6萬平方米；1.5萬平方米以下零散或不封閉小區203個，建筑面積約為206.9萬平方米。
我區老舊小區長效管理現況：一是實行市場化物業管理的老舊小區有52個，面積225.6萬平方米；二是實行業主自治管理的有283個，面積584.5萬平方米；三是由產權單位進行管理的有100個，面積233.6萬平方米；四是由街道物業服務中心進行管理（只有、、三個街道）的有13個,面積46.8萬平方米。
（二）老舊小區長效管理實際效果
從調研情況來看，目前全區七個街道都對住宅小區加強了管理，落實了部分管理職能，對老舊小區的物業管理單位有檢查、有管理，尤其是對物業矛盾受理調處效果較為明顯。管理形式上基本按照全市推進方案要求，對老舊住宅小區采用四種模式管理（市場化管理、單位自管、業主自治管理、街道物業服務中心托管）。從老舊住宅小區長效管理實際效果看，可分為三個檔次：第一檔是已落實市場化物業管理的老舊小區，建筑總面積為225.6萬平方米，占老舊住宅小區總面積的20.9%，由于是市場化運作，管理與服務效果相對比較好；第二檔是街道物業服務中心接管小區和單位自治管理小區，建筑總面積為268.1萬平方米，占所有老舊小區住宅總面積的24.9%，此類小區通過各街道服務中心接管或原產權單位派人管理，已落實最基本物業服務，實現了大門有人值守、衛生保潔有人清掃、下水管網及糞化池有人疏通等，管理與服務基本能夠讓廣大居民接受；第三檔是業主自治管理小區，建筑總面積為584.5萬平方米，占所有老舊小區住宅總面積的54.2%，這類小區主要是通過廣大居民成立小區自治管理委員會，由社區牽頭組織小區居民積極分子或黨員積極分子與各派出所治安聯防隊，共同落實區域治安防范，衛生保潔仍由區環衛所負責，管理效果不明顯，與全市住宅區規范管理要求仍有較大差距。
二、老舊小區長效管理存在的困難及原因
一是基礎設施薄弱，維修養護難。老舊小區的一些房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，并且因其建造并交付使用時間較久，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。由于中心城區老舊住宅區基礎設施當初規劃建設標準低，配套也不甚完善，如沒有綠地或綠化嚴重不足等等，與新建小區形成較強烈的反差，雖然有一些小區通過整治后，園林綠化、路面窨井等公共設施得到一定的改善，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決。并且很多老舊小區多為開放式、半開放式小區，監控設施不完善，治安防治方面存在問題。
二是物業費收繳率低，物業服務保障難。老舊小區的物業費收繳率普遍較低，造成這種情況的原因非常多，從主觀上講，很多居住在老舊小區的居民多為退休職工，在思想觀念上沒有完成從計劃經濟向市場經濟的轉變，沒有形成花錢買服務的思想意識；有的業主認為物業公司服務不到位，收費不透明而不交物業服務費用；有的業主認為小區基礎設施差，生活環境質量低而不交物業服務費用。由于對不交物業服務費用的業主并沒有相應的處罰措施，很多原本交物業費的業主認為自己吃了虧，也拒絕交費。從客觀上講，居住在這些小區的居民確實有的生活比較困難，物業費進一步增加了其生活成本。老舊小區物業費收繳率低，導致物業公司經營壓力逐年遞增，虧損經營又導致物業服務人員勞動報酬降低、人員流動增大、服務質量進一步下降。全區06-09年出新的45個小區，最初引進物業公司的32個小區，幾年來已有20家物業公司因經營虧損先后退出。另外，街道在落實老舊小區長效管理中，迫于檢查和上級的壓力，重覆蓋輕實效，引進管理的物業企業則重效益輕服務質量，大多數老舊小區只有簡單的管理形式，應有的管理效果難以達到。
三是政策法規不完善，管理難、執法難。老舊小區普遍存在少數業主為一己私利，隨意改變房屋使用性質（作餐飲、旅館、棋牌室，更有將地下室出租給外地打工者等），影響相關業主權益，造成業主投訴，并將矛盾轉嫁給物業服務主體，而物業服務企業(主體)不具備查處的職能權限，協調勸阻作用不大，造成管理難。再有就是業主違規裝修、違規停車、毀綠占綠、破壞公共設施、侵占公共部位等小區各類違章違規事件，也是因政策法規不完善，導致職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。物業企業解決不了業主的實際困難，也是老舊小區落實長效管理難原因之一。
形成這些問題的原因十分復雜，主要有以下三個方面。
一是在小區建設方面，老舊小區歷史欠帳多。老舊小區由于規劃設計落后，造成基礎配套設施不完善，加之年久失修、翻修資金缺乏，使得生活環境質量較低。大多數老舊小區建設年代久、規劃布局不合理，多年沒有出新改造，而且老舊小區維修資金歸集不到位，缺口較大，再加上物業維修資金申請使用困難，老舊小區房屋公、私產權混雜，很難統一業主意見，使得維修養護工作難以開展。目前全區有近70%的舊小區公共維修資金現仍在原售房單位，其中有60%因單位改制等原因，主體已不存在。
二是業主大會、業主委員會成立率較低。目前很多老舊小區特別是拆遷安置小區都沒有成立業主大會或業主委員會。雖然《物業管理條例》規定一個物業管理區域應當成立業主大會和業主委員會，但目前已出臺的法規、政策沒有涵蓋物業管理的全部內容，整體性、連續性較差，可操作性不夠強。有的是因為小區規模較大、業主數量多，這類小區運作起來就極為困難；有的是因為小區業主參與意識薄弱，缺乏有能力、有公信力的組織者。由于缺乏居民自治理管理機構，在停車位、違章搭建、公用設施使用等方面業主為了自身利益各執一詞，很多小區管理較為混亂。
三是物業費收繳率低、政府經費補貼尚未落實到位。目前老舊小區物業費標準0.15-0.35元/月.平方米，費用標準偏低，再加上老舊小區業主繳納物業管理費的意識較差，老舊小區物業管理費的收繳率在30～60%之間，且政府對老舊小區的經費補貼未能落實到位，導致老舊小區管理單位（街道物業服務中心）在物業用工數量、人員工資標準上不能投入過多，低檔次服務情況普遍存在。此外，市職工最低基本工資調整為1140元后，用工成本增加，導致這類小區物業企業（街道物業服務中心）長效管理的后勁不足。從對我區當前的物業管理成本分析看，單一的住宅小區，物業管理費收繳率必須保持在85%以上，才能維持物業管理的基本運作。較低的收費水平和尚未落實到位的政府補貼，難以引入高水平的物業服務企業，難以維持高質量的物業服務，結果導致業主對物業服務更多的不滿意，進而影響物業服務費的收繳，形成一個惡性循環的怪圈。
三、各省市及各區縣有關老舊小區長效管理機制的探索
老舊小區長效管理機制是一個全國性的大課題，各省市也都結合地區實際進行了探索和嘗試，目前主要有以下幾種管理方式：
一是政府所屬企業全面接收管理。如市從年起就在房地集團有限公司搭建了非經營性資產接受管理處置平臺，由該企業保證破產退出企業的老舊小區的管理和服務。截至年底，該集團已接收管理了285.45萬平方米的老舊小區，并計劃于“十二五”期間接管1000萬平方米的老舊小區。該公司副總徐維恒表示，通過這種規模化管理可以降低以往分散管理的成本，并且通過系統管理的方式可以提高資金使用的科學性，用較低的人力和材料成本取得更大的效益。
二是社區志愿者準物業方式管理。如市區一些老舊小區實行社區業主自管加志愿者物業公司管理模式，在政府先期投入進行小區出新后，在社區的引導幫助下，小區業主自己成立了社區志愿者物業公司直接管理業主事務，也向居民收取物業管理費，但費用從物業公司存在時的0.65元每平方米降低到目前的0.25—0.3元每平方米，物業公司成員由社區樓棟長、黨員及部分居民組成，服務項目都是自愿免費的，所以收取的物業管理費基本用于小區硬件維護，如修補漏水屋頂，興建自行車棚和小區綠化等。市蘇家屯區部分老舊小區也實行這種管理模式，這實際上就是業主自治的升級版，比原先成立家委會進行自治的方式更加規范，更加有序。
三是“1+1+1”老舊小區管理模式。如河北石家莊新華區的“1+1+1”老舊小區管理模式，即每個社區成立1個物業協調委員會，成員由社區工作者組成，負責協調轄區物業管理方面存在的問題；建立1名社工包樓院責任制，協助業主選舉成立自治管理小組，對存在問題及時向物業協調委員會進行反映；成立1個由老黨員、樓院長和熱心公益的居民組成的業主管委會或業主自治管理小組，組織社區志愿者開展衛生保潔、費用收繳、安全保衛等工作，形成“政府主導、社會協同、志愿服務、合理回報”的新型社會化服務體系，目前該區物業費標準為0.35元每平方米，部分小區還召開業主大會達成統一意見后與專業的物業公司簽訂了托管協議，物業費標準不變，仍為0.35元每平方米。
四是街道成立物業服務站進行管理。這種管理方式的典型是淮安的“物管211”管理模式。“211”即街道物管投訴調解工作站、物業應急維修服務站、物業服務中心、物業服務與社區服務結合平臺，該市還出臺了《街道物業管理投訴調解工作站實施方案》和《關于建立物業應急維修服務網絡的實施方案》等文件。對于老舊小區，由政府先期投入進行出新整改，出新后符合條件的小區可引入物業公司進行管理，不具備條件的由街道物業服務中心統一管理。無論是物業公司還是街道物業中心管理的小區，都由所在地街道辦牽頭，建立以業主為主體，社區居委會、派出所參加的物業服務監督考核小組，每月考核一次，發現問題，及時整改。淮安市房管局還建立了對物業管理企業誠信經營、人性化服務考核體系，考核實績與投標資格、評先創優、企業資質管理掛鉤。哈爾濱也嘗試在主城區建立不以盈利為目的、非企業性質的社區服務站，收取0.4元每平方米的物業管理費，再由政府補貼一部分資金，對服務站工作進行補貼，從而實現老舊無物管小區的托底管理。
我市其他區縣在老舊小區管理方面也進行了不同嘗試。
區：老舊小區總面積740萬平方米，由區城管局（原市容局）成立了潔安序物業公司與各街道物業服務中心聯合管理，潔安序物業公司主要負責對接管的舊小區衛生保潔、保安，街道負責零散的、不具備物業管理舊小區的管理服務。區政府每年撥付潔安序物業公司補貼經費350萬元，每年向全區6個街道補貼經費共175萬元（平均每個街道30萬元）。年525萬元補貼資金全部到位。
四、對加強區老舊小區長效管理的幾點建議
一是健全政府管理體制，積極形成全區各部門齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強區老舊小區物業管理組織領導，形成“區、街道、社區”三級管理網絡，共同構成社會管理模式的組織。
1、建議區政府成立區住宅區物業管理工作領導小組，區房產局下設領導小組辦公室，負責組織實施全區住宅區物業管理工作。制定下發“區住宅區物業管理實施意見”，明確街道“兩站一中心”責任主體，在人員定位、職能范圍、運行機制資金補貼等方面明確要求，提高街道落實小區物業管理的積極性和責任感。
2、建議各街道進一步完善“兩站一中心”工作機制，由城管主任兼任街道物業管理辦公室主任，指定一名城管副科長或一名專職干部任副主任，具體負責街道轄區內物業管理工作，聘請兩名工作能力強的人員，擔任物業服務中心和應急維修站經理或主任職務，負責老舊小區長效管理推進工作。街道“兩站一中心”所需辦公經費、人員工資均由區財政按時足額下撥，確保工作有效開展。
3、建議為各社區社工工作站增加一名社工編制，設房產社工一名，工資由區財政按照現行社工工資標準支付，具體負責物業矛盾協調和老舊小區長效管理推進工作。房產社工專門制定管理考核制度，定期由區房管部門進行業務培訓和考核。
4、區其他相關職能部門職責按《區住宅區物業管理實施意見》落實。通過各級聯動加強對老舊小區的長效管理，當具備市場化管理條件后，逐步向社會化市場化管理過渡，最終實現依托社會力量進行物業管理。
二是加大集中整治力度，解決當前我區老舊小區管理存在的突出問題。老舊小區大多存在規劃滯后，必要的配套設施嚴重匱乏，如機動車、非機動車停車位不足，傳達室、管理用房和公建配套體育器材等設施不全，必要的造血功能缺乏，應通過集中整治，讓惠于廣大居民，有效推行老舊小區長效管理。建議在每年的市級小區出新計劃之外，由區財政出資，每個街道選擇一到兩個合適的小區進行試點出新，打造樣板工程，發揮示范作用。對這些小區，除了要出新整體立面，完善門衛室、監控探頭、防盜門、停車位等必需的硬件配套設施，還要對群眾反映集中的樓道燈、下水道、化糞池等問題進行集中解決。在加大出新力度和范圍的同時，更應該重視后續管理，小區出新后無論是引入物業公司還是暫時由街道托管，區房管部門應在前兩年實行管理資金按比例補貼的方法，給小區管理一個適應期，逐步完成向市場化管理的過渡，避免出現“重出新、輕管理”的情況。對每個進行試點出新的小區都要認真總結經驗教訓，完善工作機制，逐步分批推開。
三是加大政府扶持力度，進一步健全我區老舊小區管理發展的長效機制。對已進行出新的老舊小區應以住宅區物業管理規范考核成績為基礎，設立老舊小區物業管理長效管理獎勵或補貼資金，對工作成績突出、管理成效好的街道或社區進行獎勵，以獎代補。針對老舊小區物業費收繳率低，物業公司經營壓力大被迫退出的情況，建議采取區政府補貼的方法，具體標準為：委托物業公司管理和單位自管的小區1.20元/月.年；業主自治和街道物業中心托管的零散小區1.8元/月.年，按70%比例預先撥付給各管理主體，剩余的30%用于考核后支付，以此解決小區實施物業管理所需的經費問題。補貼資金的建立和管理、發放標準和辦法、專項獎勵資金的統籌安排以及其它獎懲制約機制，應在征求街道、物業公司代表和其它職能部門意見的基礎上結合全區實際具體擬定。
四是加大綜合管理力度，完善老舊小區保潔工作機制，提升管理效果。考慮由各街道選聘一家市場化物業公司，對各街道轄區內老舊小區中符合管理條件的小區，統一委托管理，由政府長效管理補貼資金托底扶持，扶持經費由區政府直接撥付，消除托管物業企業的后顧之憂。對于暫時不符合條件的老舊小區，建議把環衛所對背街小巷和無人管理老舊小區的保潔職能與街道“兩站一中心”的物業服務中心職能進行對接整合，小區衛生保潔工作仍由城管局負責，保潔工作職責中增加老舊小區樓道清掃任務，工資增加80元/月，由政府補貼街道支付，同時把社區保安巡邏人員與已有的小區物業管理保安整合，對零散小區實行定時、定點、定線路巡邏的模式，降低物業管理用工成本。
五是加強宣傳教育大力營造良好物業管理氛圍。積極引導，轉變觀念，推進居住小區物業管理良性發展。一是要廣泛深入宣傳《物業管理條例》，在全區營造依法管理、依法履行義務、文明有序的物業管理良好氛圍。積極引導居民轉變觀念、更新理念，盡快實現由計劃經濟條件下的福利性生活方式思維向市場經濟條件下有償服務的思維轉變，樹立“花錢買服務”的意識。二是要樹立典型、表彰先進，對在物業管理中作出突出成績的街道辦事處、社區居委會、業主委員會、物業管理企業的管理經驗和先進事跡進行總結推廣，大力進行表彰。三要提高物業管理從業人員的服務意識、專業技能和服務水平，在物業管理中充分運用科學管理技術，不斷優化服務質量，以真正營造安全、整潔、文明、舒適的居住環境。