縣老舊小區改造實施方案范文

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為扎實做好老舊小區改造工作，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《省人民政府辦公廳關于省老舊小區改造實施方案的通知》（閩政辦〔2020〕43號）、《市人民政府關于印發市老舊小區改造實施方案的通知》（政辦〔2020〕60號）等文件精神，結合我縣實際情況，制定本實施方案。

一、指導思想

以新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，以提升居民生活品質為出發點和落腳點，著力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理服務缺失、環境臟亂差等群眾反映強烈的問題，通過全面實施小區改造、重要街區精準改造、片區綜合提升，把老舊小區改造成基礎設施完善、防災防疫設施完備、居住環境整潔、社區配套齊全、管理機制長效、文明和諧的宜居社區，增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感。

二、基本原則

（一）政府主導，居民參與。貫徹黨的提出的改善民生“人人盡責，人人享有”的精神，堅持以居民為主體，調動居民參與老舊小區改造提升全過程，實現共謀、共建、共管、共享，形成“政府統籌、部門指導、屬地街道具體實施、社區協調推進、居民全程參與”的工作機制。

（二）突出重點，回應需求。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則，順應群眾期盼，重點解決嚴重影響居住安全和居住功能等群眾反映迫切的問題，在此基礎上，完善養老、托育、助餐、購物、文化、醫療、家政、快遞等服務設施。

（三）成片改造，注重特色。鼓勵連線成片改造，統籌布局公共服務設施，推進城市更新。改造要兼顧傳承歷史、完善功能和保護利用，落實歷史建筑、歷史文化街區等保護修繕要求，加強古樹名木保護。在改善居住條件、提高環境品質的同時，彰顯城市特色，延續歷史文脈。

（四）創新機制，治管并舉。充分發揮部門職能和街道、社區的作用，指導老舊小區成立業主大會、業主委員會或業主自治組織。探索老舊小區業主自治管理模式創新，實現小區后續管理的正常化、專業化，保持改造效果。

三、目標任務

（一）改造范圍。重點改造2000年前（條件允許可放寬至2005年前，比例不超過15%）在城鎮國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造（不含住宅拆除新建）。

（二）改造內容。老舊小區改造分為基礎類、完善類、提升類三種類型，以適應居民不同生活需求為出發點，重點實施基礎類改造，突出補齊功能性設施短板，有條件的地方推進完善類改造和提升類改造。基礎類改造主要是拆違拆臨、智慧安防、環衛、消防、道路、排水、照明、綠化、水電氣、光纖、建筑物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區綜合服務用房和物業用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車場、充電樁、文化、體育健身、無障礙設施等，完善配套服務設施，提升小區環境品質；提升類改造主要是完善社區綜合服務和養老、托育、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。

（三）目標任務。按照上級下達的任務目標和工作實際，我縣計劃用3年時間（2020年至2022年），全面完成建成于2000年以前的老舊小區改造。老舊小區（片區）涉及：金溪社區、棋盤社區、中解社區、建光社區、東門社區、城南社區、和勤社區、北門社區等社區，樓棟263棟、戶數6713戶、建筑面積64萬平方米以上。力爭在“十四五”末完成老舊小區改造任務。

（四）工作計劃。2020年計劃改造老舊小區（片區）涉及：金溪社區、棋盤社區、中解社區、建光社區、東門社區等社區，樓棟79棟、3039戶、建筑面積26萬平方米以上；2021年計劃改造老舊小區（片區）涉及：金溪社區、棋盤社區、建光社區、城南社區、和勤社區、北門社區等社區，樓棟94棟、1850戶、建筑面積19萬平方米以上；2022年計劃改造老舊小區（片區）涉及：城南社區、和勤社區、北門社區等社區，樓棟90棟、1824戶、建筑面積19萬平方米以上。

四、組織實施

（一）明確職責。按照“誰主管、誰負責，誰牽頭、誰協調”的原則，建立縣政府、街道、社區分級負責工作體系。縣政府牽頭各部門落實老舊小區改造主體責任，統籌謀劃、整體推進轄區內老舊小區改造工作；街道辦事處負責組織協調實施老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區全程參與老舊小區改造與管理具體工作。相關業主單位可以根據項目招投標管理規定，負責具體實施。

（二）計劃申報。縣住建局和雙溪街道密切配合，組織對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區數據庫，堅持居民自愿、自下而上的原則，合理確定改造項目和時序，制定老舊小區改造總體計劃和分年度計劃。社區綜合服務、養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、治安等領域涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃。涉及電力、通信、供排水、供氣等管線改造計劃的單位，應主動與老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進實施。

1．征集改造需求。縣政府統籌安排，縣住建局牽頭，組織城管、街道、社區，充分發揮黨組織、居委會或業主委員會、物業管理等基層組織的作用，扎實做好群眾工作，加大宣傳力度，動員群眾廣泛參與，認真征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的長效管理模式，形成改造項目清單。

2．制定初步方案。優先推進水電氣路網、雨污分流、消防等基礎類設施改造，滿足群眾基本需求。在此基礎上，完善和提升養老、健身、家政等服務設施，做到量力而行、能改則改、應改盡改。要按照“一小區一策”的原則，結合我縣財政承受能力，引導居民通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資，制定初步改造方案及預算；供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營企業同步制定初步改造方案。

3．確定改造計劃。街道辦事處在項目范圍內對初步改造方案進行公示，公示時間不少于5個工作日。按照“先急后緩、統籌平衡、分步實施”的原則，確定下一年度改造項目清單，報經縣政府同意后，于每年12月底前將下年度改造計劃項目清單報送縣住建局匯總。

（三）項目實施。按照年度改造計劃，各級各部門要加強溝通，密切合作，落實項目方案審查、招投標、工程實施和監管等具體工作。

1.簡化項目審批。老舊小區改造方案經相關部門組織聯合審查后，可直接辦理立項、用地、規劃審批。鼓勵同一建設單位實施的一定區域內老舊小區改造項目捆綁打包，一次報批，分批實施。不涉及土地權屬變化的項目，無需再辦理用地手續。對新增建設用地和新建、改建、擴建公共服務用房、市政公用設施的，自然資源部門加強指導協調；增設電梯后，住宅采光、日照間距參照舊區改建標準適當調整。因改造利用公共空間，新建、改建各類設施，影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。發包前無法準確確定施工圖預算的項目，可采取暫定預算價下浮方式先行組織施工發包，按實決算。對不屬于依法必須公開招標的項目或政府采購項目，住建部門可公布一批專業化、實力強、口碑好、信譽優的設計、施工、監理單位，供建設單位擇優選擇。

2.加強施工管理。建設單位要會同施工單位科學制定施工方案，確保施工質量和安全文明施工，減少施工擾民。鼓勵分片區由一家網絡通信企業牽頭組織實施通信管線集中整改，統一清理未按期完成割接或無主的網絡通信線路。鼓勵建設單位統一采購老舊小區改造的主要材料和設備，確保質量。設計、施工、管線等技術團隊要現場提供全過程技術服務。加強施工現場管理，強化對隱蔽工程全過程監管。施工現場要公布投訴熱線電話、明確現場聯絡人，接受居民群眾投訴、咨詢及監督。

3.竣工驗收。項目完工后，建設單位按照有關規定組織竣工驗收，同時邀請居民代表參加。涉及水、電、氣、通信、有線電視等改造驗收的，可由專業經營單位按有關政策組織實施。驗收通過后，應及時完成工程決算，做好資料整理、歸檔和移交工作。

（四）健全機制。物業主管部門可公開征集專業化、實力強、口碑好的物業服務企業建立資源庫。街道可結合實際，將若干個老舊小區捆綁打包，統一委托物業服務企業管理。對未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，街道、社區可委托準物業服務機構實行托底過渡管理，開展環境衛生、門衛等基本物業服務，逐步提高物業服務費繳交率，實現改造小區物業服務自主管理。建立健全老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。

五、資金籌措與使用

通過居民合理出資、政府財政支持、管線單位出資、社會力量參與等渠道，籌措改造資金，落實改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加大金融支持力度。

（一）居民合理出資。按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民以出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益、捐資捐物、投工投勞等方式，參與城鎮老舊小區改造和維護管理。

（二）財政資金支持。縣財政部門應將老舊小區改造費用納入財政預算，統籌安排專項資金用于老舊小區改造。符合中央、省級獎補范疇的改造項目，各有關部門應積極爭取上級獎補資金，統籌使用。

（三）管線單位出資。老舊小區改造項目范圍內電力、通訊、有線電視的管溝、供水、站房及箱柜設施改造，土建部分建設費用由地方財政承擔。燃氣改造費用，由相關企業承擔；上述管線（除燃氣外）的遷改、規整費用，由相關企業承擔。供電線路及設備改造，產權歸屬供電企業的由供電企業承擔改造費用；產權歸屬單位的，由產權單位承擔改造費用；產權歸屬小區居民業主共有的，供電線路、設備及“一戶一表”改造費用，政府、供電企業各承擔50%。非供電企業產權的供電線路及設備改造完成后，由供電企業負責日常維護和管理，其中供電企業投資部分納入供電企業有效資產。小區供水、供電改造已經明確費用分擔政策的，繼續執行原有政策。

（四）社會力量參與。鼓勵原產權單位（含行政企事業單位）捐資捐物，共同參與改造工作。積極探索政府和社會資本合作模式，通過特許經營權、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規則，帶動社會資本參與改造。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造和運營。鼓勵以“平臺+創業單元”創新模式，結合夜間經濟、戶外經濟等新需求，依法依規統籌利用小區及周邊存量房屋、存量用地，活化利用歷史建筑，發展養老、托育、家政、物流、便民服務、物業服務、商旅文創等新業態，打造特色街區街巷，注入創新動力，推動舊城復興。

（五）金融稅收支持。支持老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。開發性金融機構、政策性銀行要加大產品和服務創新力度，依法合規對實施老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。認真落實國家相關稅費減免政策。

六、工作保障

（一）強化組織保障。縣老舊小區改造工作領導小組，負責全縣老舊小區改造統籌協調工作。領導小組根據工作進展情況，定期組織召開聯席會議，協調解決全縣老舊小區改造有關問題和事項，完善相關政策，統籌推進項目實施。

（二）強化宣傳引導。充分利用新聞媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和工作成效，營造改造方案群眾認可、改造過程群眾參與、改造成果群眾共享的良好氛圍。

（三）整合利用存量資源。加強服務設施、公共空間共建共享，統籌使用各類公共房屋、閑置房屋，清理違建、臨時建筑騰退用地，用于完善社區、小區配套設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道、社區統籌。支持對部分零星用地和既有用房實施改（擴）建，通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式依法建設經營性用房、停車場等，發展社區服務，扶持培育一批服務業龍頭企業。

（四）完善社區治理。推動建立健全基層黨組織牽頭，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。社區與物業服務企業建立社區、小區相關數據共享機制，提升信息化水平，提高管理效率。強化對物業服務工作的考核、監管，將老舊小區物業管理納入社區治理范疇，理順后期管理養護機制，提升社區治理能力。