無物業老舊小區管理問題調研報告范文

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一、什么是物業管理？

物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。從而使物業發揮其使用價值，并使物業盡可能地保值、增值。物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動。

二、物業管理市場現狀

物業服務企業是按照市場化運作產生的，其根本目的是通過提供有償服務獲取合理利潤。現在大家都認為物業服務行業是朝陽行業，屬國家大力扶持和鼓勵的行業，要使其日益成長壯大，首要問題是保證其不能虧本運行，否則誰也不愿從事這個行業。而目前的實際現狀是普通住宅樓（特別是老舊小區）各物管企業興趣不大，寫字樓、高檔公寓大家爭著干。其根本原因就是普通住宅樓收費標準低，居民的消費能力也低，而矛盾特別多，物業服務企業只能保本甚至虧損。

下面主要針對普通住宅樓（老舊小區）的物業管理進行研討

1、無物業管理老舊小區問題多多

上世紀九十年代前建成的住宅小區，大多是單位福利房、拆遷安置房等普通住宅。房改后，房屋產權性質發生了變化，由業主個人和未參加房改的公房原產權單位混合而成的開放式小區（如上海路菜場片區，有單位購買的商品房分給職工和拆遷安置房），實際形成了無管理的狀況：居住環境差、安全隱患多，偷竊事件常有發生，卻無人管理；屋面漏水、墻面滲水、管道堵塞、化糞池漫溢、電線老化、樓道燈損壞等房屋公共設施無人維修。

由于老舊小區無人管理，住戶就像一盤散沙，遇到問題大家都只能干瞪眼，“臟、亂、差”幾乎成為這些老舊小區的代名詞。

2、有物業管理的普通住宅，物業公司運行不堪重負

在實行房屋貨幣拆遷前，城市拆遷是實行實物拆遷的。上世紀九十年代前大多是多層安置房，九十年代初起，陸續出現了高層拆遷安置房。而高層住宅的配套設備遠遠多于多層住宅，主要是電梯、水泵、消防設備、配電房等，沒有人管理是不行的。當時這種高層安置房建成后都是由開發商的物業管理公司接管的，物價部門批準的收費標準也是最低的。

以我公司的項目為例。是我公司10年前交付使用主要安置拆遷戶的高層樓房，由我公司下屬的物業服務公司接管其物業管理。十年前批準的物業費標準是0.3元/M2•月，十多年后的今天仍然是0.3元/M2•月。現將其物業管理費用作如下分析：如果僅僅考慮住宅部分的物業收入，十年前基本能夠支付物業管理人員的工資。而在今天，物管費標準至少需增加0.4~0.6元/M2•月，才能夠滿足工資開銷。由于我們這兩處含有裙房非住宅物業，所以才使得工資支付虧損有所減少。但從整個物業管理成本來看，這兩處就使得物業公司虧損近20萬元/年。

再加上電梯、水泵等公共設施經過10年的運行，已到更換期。每年物業公司需倒貼幾十萬元的各種維護、保養費用，物業服務公司早已不堪重負。這種模式如果再運作下去，一旦物業管理企業自身支撐不下去，唯一的選擇就是離開。

依照現行的相關規定及市場運行機制，我們完全可以選擇退出，以減少企業的虧損。但是我們沒有，我們堅持了十年。其根本原因就是我們沒有忘記企業的社會責任，沒有忘記群眾的根本利益。一個企業如果沒有社會責任感，是不會得到社會的認可，也不可能長久的、可持續的發展壯大；一個企業如果沒有社會責任感，就像一個人忘記了含辛茹苦的撫養了自己的父母，是會遭到人們的唾棄。與此同時，一個企業要想回報社會，對社會做出更大的貢獻，僅靠社會責任感是遠遠不夠的，要具備一定的能力。這個能力要在發展壯大中增強。只有在適度盈利的條件下，才能挑起回報社會的擔子。一個沒有盈利能力的企業不能稱其為好企業，也根本談不上回報社會。

簡而言之，虧本經營物業管理，是管不好物業的，最終受害的只能是住戶。

3、老舊小區出新后面臨的新問題

老舊小區出新工程是區委、區政府落實“以人為本”發展理念，改善城區老舊小區居住環境、提高居民生活質量、提升城區品位的辦實事工程，但出新后出現了新問題。

（1）物業管理沒有跟進，公共設施運行無資金保障

在早期的小區出新工作中，由于沒有落實出新后的長效管理，物業管理沒有跟進，造成“一年出新；二年回潮；三年臟、亂、差、損；四年再出新”的現象，以至于三度出新、四度出新。，由于無人管理，很快就被破壞殆盡，又需重新出新。

樓道亮化也是出新的亮點。可我們經常看到亮化不久后，樓道又失去了光明。究其原因，最主要的是電費無法解決。有些地方靠發動黨員“認領”，這也不是長久之計。其實，在實施亮化工程時，也應融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太陽能）。現在市有些小區準備試點了。如果能結合小區出新，采用“低碳”亮化，無疑對鞏固出新成果大有幫助。

出新前考慮后期管理之便，出新后引入物業公司，加強長效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。

（2）物業費標準過低，物業公司無法正常運轉

這種情況和前面的第2種（有物管的高層拆遷安置房）類似。

為了保持小區出新的成果，曾經也有物業公司參與了出新小區后的管理。但由于這些老舊小區的居民普遍收入偏低，“花錢買服務”的物業意識淡薄，物業費收繳缺口大。從調查情況看，和兩年出新的21個小區中，15個小區有六家物業公司進駐，其中三家比較大，1個小區由原物業公司管理，但因無法收取物管費而退出。據了解，三家較大的物業公司皆虧損10多萬元/年，其他小企業情況更糟糕。

據調查，上述15個小區共托管面積65.91萬m2，物業費標準0.25~0.35元/㎡•月，虧損158.61萬元，人員工資支出占大頭。如年出新的鐘阜路2號小區，出新前是出了名的臟、亂、差，出新后，引進了商廈物業公司進行管理，物管服務也得到了廣大業主的好評。但是，該小區總建筑面積99100m2，物業收費標準為0.25元，全年應收29.73萬元（100%收繳），年調查小區的物業費收繳率只有49.8%，一年約14.8萬元。物業公司為了管理好小區，按照標準配備了20名工作人員，工資支出32.28萬元/年，不計算公司其他運營成本及營業稅，年虧損17.48萬元。這樣必定造成物業公司無法正常運行，只能撤出。

（3）雖有物業管理企業介入，但未成立業主委員會，大型維修無法實施

一般老舊小區（包括高層拆遷安置房）都沒有成立業主委員會，如果遇上需要維修或更換與業主生活、安全息息相關的大型設備（如水泵、電梯、消防設備等），經費就無處著落。于是業主“病急亂投醫”，去找原房屋開發商，或向信訪部門投訴。其實他們不知道，房屋、設備、管線等都是有保修期的，超過保修期的維修，不應由開發商承擔。《市物業維修基金管理辦法》寧政發〔〕8號文第二條、第三條、第四條都有明確規定，物業維修基金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金，但前提是要成立業主委員會或三分之二以上的業主討論通過使用建議，才能申請使用物業維修基金，否則要維修、更新大型設備，幾乎是不可能的。

三、探索老舊小區物業管理新模式

隨著群眾生活水平的提高，大家普遍認識到住宅小區有無物業管理，直接關系到生活質量的高低。同時，房屋的保值、增值也與是否有物業管理以及物管水平的高低密切相關。但是在現實生活中存在著一方面迫切要求物業服務，另一方面又面臨消費能力不足的問題。

鑒于以上的調研分析，我們大膽地提出了“屬地管理、專業服務、政策扶持、業主自助、門棟自治、三位一體”的物業管理新模式。

1、實施屬地管理

這一點其實有關部門已經在試行了。街道成立了“兩站一中心”即“物業管理矛盾投訴調解站”，“物業應急維修服務站”，“物業服務中心”，全面接管小區物業管理問題。只是試點地區有的落實不到位。

年12月3日，在住宅區物業管理體制創新工作現場推進會上，市房管局局長陸春林表示，在年12月底前，全市的各個街道將成立物業管理領導小組，到2010年3月，各街道都將成立“兩站一中心”，同時，市也相應制定了街道物業服務中心物業服務收費標準。主要內容是：街道物業服務中心為暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅區提供物業基本服務，屬于社區公益服務性質，實行政府補貼、有償服務、合理收益、收支平衡或保本微利的原則。街道物業服務中心提供的物業基本服務主要包括公共秩序維護、清掃保潔、綠化養護；共用部位、共用設施設備日常維護管理；下水道疏通、化糞池清理等，物業服務費收費標準是：多層住宅0.2~0.4元/㎡•月，高層及小高層住宅為0.4~0.6元/㎡•月

市物業管理部門自去年上半年開始，在全市范圍內挑選了10個街道，進行了物業體制創新試點，設置了“兩站一中心”。據秦淮區房管分局相關人士表示，他們區的5個試點街道，物業管理補貼達到了150萬元，對一直無人管理的老舊小區，則由街道收費管理。交由街道托管的老舊小區物業費收繳率達到了70%，半數以上的小區收繳率超過90%。

不過據我們所知，有些試點街道落實的不理想。比如區的試點街道中央門街道，其所管轄的三牌樓地區，這里的住宅大多是十多年前的拆遷安置房，沒有物業管理，也沒有收物業管理費。小區公共設施的維護理應由實行試點的中央門街道物業服務中心進行管理。可是，前不久這里的設備出現問題，街道居然找到原開發企業，這是沒有道理的。試想一下，如果是外地的開發企業，他們可能早就離開了，還能找到他們嗎？再說，房屋保修期都是有規定的，設備只能保兩年。而且，作為試點的街道，政府都是給予補貼的。所以，作為街道的物業服務中心，應端正思想，真正管理好無物業管理的老舊小區，敢于承擔責任，為民服務，做到管理到位。

2、引進專業服務

試點時畢竟“點少面窄”，人員管理分配跟得上。而一旦推廣起來，特別是我們區，老舊小區多，管理人員和精力顯然嚴重不足。同時也為了能規范化長效管理，物業服務逐步過渡到市場化管理，可以吸收正規物業管理企業參與老舊小區的管理，由街道牽頭成立小區物業管理公司。但要保證物業服務企業不能虧損經營，要保本微利，否則，物業管理是不會長久的。

3、加大政策扶持

主要是從兩方面給予政策扶持。

一方面是針對物業管理企業的。政府有關部門應制定相關規定，建立規范的物業管理經費不足的補貼機制，對參與老舊小區管理的物業公司，按照管理面積給予補貼，適當減免物業管理企業的稅費。

從前面的分析不難看出，要維持物業管理企業的正常運行，住宅物業管理費多層至少要達到0.6~0.8元/㎡•月，高層0.8~1.0元/㎡•月，這與市里制定的街道物業服務中心物業服務收費標準相差甚多。相差部分就要靠政府給予補貼（事實上在試點小區，政府都進行了經濟補貼）。如果以多層來測算，向居民收取0.3元/㎡•月，收繳率預計70%，（相當于收繳率按100%時，物業費0.2元/㎡•月），而多層物業管理成本實際至少需要0.6元/㎡•月。區老舊小區面積約500萬㎡，若按0.4元/㎡•月補貼，政府每年需支出約2000萬元作為后期物業管理的費用。

另一方面是針對低收入住戶。政府應當提前考慮到這些低收入人群的民生問題。許多地方已經采取對普通小區實行財政補貼的方式，就像政府對經濟困難的人群在無力購房的情況下，根據不同情況可以申購經濟適用房、承租廉租房，以使這部分人群也能改善居住條件。同樣對低收入人群采取物業服務費補貼政策，建立完善的低保戶物業管理費補貼申請、審核、進入和退出機制。可以采取“先交后返”的物業費收取辦法。努力做到低收入居民也能交得起物業費，享受到改革開放的成果。

4、探索業主自助

鼓勵有一定勞動能力的低收入者“以工代費”，通過應聘到物業公司從事清掃、門衛等服務工作，抵交相應的物業服務費。

5、推行門棟自治

建立以門棟為單位的共有設施設備使用、維修責任分擔的物業管理模式。同一門棟的住戶相互比較了解，也容易溝通。由于超過保修期的設施設備只能由業主自己解決維修和保養費用，所以，他們自己管理共有設施設備會更可靠，維修更及時。

6、實現“三位一體”

建立社區托管中心、業主委員會、物業服務企業三方互動的物業管理機制。

我們已經知道要想使用物業維修基金，必須由業主委員會出面申請。可見業主委員會是多么的重要。所以要由街道牽頭盡快成立業主委員會，這樣才能動用維修基金對共用部位、共用設施進行維修和更新改造。比如，上世紀九十年代末建成的上海路菜場片小區，消防系統管道和設施由于無人管理，造成無法正常使用（當初交房時都是通過驗收的）。要想恢復消防系統的功能，業主完全可以在成立業主委員會后，向市管理住宅專項維修基金的部門申請。

所以，對于老舊小區真正實現“三位一體”的管理機制，才能長治久安。