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一、工作目的
通過(guò)開(kāi)展全市基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作,科學(xué)反映我市當(dāng)前的地價(jià)水平,對(duì)全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)全面了解和科學(xué)調(diào)控,進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地招拍掛為主導(dǎo)的土地市場(chǎng)健康發(fā)展,為推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展服務(wù)。
二、工作任務(wù)
根據(jù)《省基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡技術(shù)方案》運(yùn)用綜合分析方法,對(duì)全市城鎮(zhèn)土地進(jìn)行更新分等定級(jí),調(diào)整土地級(jí)別,同時(shí)重新評(píng)估各級(jí)土地、分用途土地的基準(zhǔn)地價(jià),確定各種用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整幅度,并對(duì)評(píng)定后的基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行技術(shù)審核與科學(xué)平衡,形成新一輪的具有可比性和操作性的基準(zhǔn)地價(jià)體系。
范圍包括市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地,以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地城鎮(zhèn)建成區(qū)。
三、技術(shù)依據(jù)
1《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》
2《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
3《省基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡技術(shù)方案》
四、技術(shù)路線
1以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為依據(jù),以《省基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡技術(shù)方案》為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合市城鎮(zhèn)實(shí)際情況,因地制宜,選擇對(duì)土地級(jí)別有重大影響并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等因素采用綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)土地的等級(jí)別進(jìn)行重新評(píng)定,并劃分出新的土地等級(jí)。
2土地定級(jí)基礎(chǔ)上,以土地收益為依據(jù),根據(jù)調(diào)查資料,參考市場(chǎng)交易地價(jià)資料,更新基準(zhǔn)地價(jià)。
3利用重新劃分的土等級(jí)和評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)成果,參照市各建制鎮(zhèn)及城區(qū)實(shí)際情況及特征樣本點(diǎn)地價(jià),結(jié)合各部門(mén)專家征詢意見(jiàn),經(jīng)過(guò)對(duì)影響地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政等因素進(jìn)行綜合分析,確定不同土地等和級(jí)別、不同用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)變化幅度,并進(jìn)行適應(yīng)調(diào)整,確定最終成果,實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡。
4利用計(jì)算機(jī)技術(shù),對(duì)定級(jí)與估價(jià)中涉及的數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化和標(biāo)準(zhǔn)化處理,建立城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)平衡信息系統(tǒng),最后進(jìn)行成果匯總和報(bào)告編寫(xiě)。
五、提交成果
(一)文字成果
1市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作方案、技術(shù)方案。
2市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告。
(二)圖件成果
1土地級(jí)別圖
2基準(zhǔn)地價(jià)圖
3土地定級(jí)單元分值圖
4土地定級(jí)因素作用分值圖
(三)基礎(chǔ)資料匯編
1土地定級(jí)分級(jí)面積匯總表
2基準(zhǔn)地價(jià)表、影響因素權(quán)重表、基準(zhǔn)地價(jià)上下調(diào)整幅度表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)及宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表
3原始資料中間計(jì)算結(jié)果和其他過(guò)渡圖表
六、工作進(jìn)度安排
(一)準(zhǔn)備階段
1政府下發(fā)文件,建立領(lǐng)導(dǎo)組織
2繪制工作底圖和編寫(xiě)工作方案
3設(shè)計(jì)并印制表格
(二)實(shí)施階段
1基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡資料調(diào)查。
城區(qū)資料搜集與調(diào)查由地籍事務(wù)所負(fù)責(zé),鄉(xiāng)鎮(zhèn)資料搜集與調(diào)查由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所調(diào)查。
2基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡資料的整理及量化。
1根據(jù)城區(qū)實(shí)際情況和各建制鎮(zhèn)情況,選擇定級(jí)因素及因子,通過(guò)特爾裴法專家征詢,最終確定定級(jí)因素、因子體系及權(quán)重值,對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行整理與分析,同時(shí)用手工標(biāo)注到定級(jí)估價(jià)工作底圖上;
2確定各定級(jí)因素影響分值,定級(jí)單元的建立及分值計(jì)算,并用計(jì)算機(jī)標(biāo)注到圖上;
3土地分級(jí)面積的量算;
4采用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》里要求的方法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算;
5確定新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整幅度;
6確定新調(diào)整的基準(zhǔn)地價(jià);
7編制定級(jí)圖件和基準(zhǔn)地價(jià)成果圖。