房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同范文

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傳統(tǒng)的民法理論認(rèn)為，房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。但是，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體制改革、開(kāi)放搞活取得成效，房地產(chǎn)法律關(guān)系也呈現(xiàn)出多姿多彩的情況，原來(lái)的房地產(chǎn)理論已不能適應(yīng)房地產(chǎn)法律關(guān)系的發(fā)展，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)法律進(jìn)行了大量的修定，最近幾年我國(guó)頒布的有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)，司法解釋，已經(jīng)放棄了傳統(tǒng)的民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件的原則，向符合客觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的方向發(fā)展。下面我們從新舊的法律法規(guī)比較來(lái)看：

原來(lái)的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證;房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。第九條規(guī)定買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位或個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)。《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。

現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第六十條規(guī)定：......房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，......。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

現(xiàn)行法律放棄了原來(lái)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中關(guān)于房產(chǎn)過(guò)戶必須登記的規(guī)定，把房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移和登記作了分開(kāi)陳述，并沒(méi)有把登記作為房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必須條件,只是把登記作為房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移較明顯的法律標(biāo)志。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定：因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。中華人民共和國(guó)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十四規(guī)定：......房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。這里的規(guī)定，進(jìn)一步說(shuō)明權(quán)利人可以在房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移發(fā)生后，30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。登記并不是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必須條件，而是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公信力問(wèn)題，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行政管理問(wèn)題。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋的中進(jìn)一步把登記的公示信賴力問(wèn)題作了規(guī)定：當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。

從以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，最近幾年來(lái)，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)法律理論有了很大的發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)登記的效力，作了符合實(shí)際的規(guī)定，房產(chǎn)登記不再是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一形式。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，實(shí)際的民事關(guān)系中，至少有四種情況可以產(chǎn)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，這四種情況是：

一、受讓房產(chǎn)關(guān)系中根據(jù)合同規(guī)定履行完義務(wù)而實(shí)際交付房產(chǎn)使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移

其根據(jù)是，1.有法律根據(jù)。中華人民共和國(guó)民法通則第七十二條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》已沒(méi)有必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)的規(guī)定，可以按普通法的規(guī)定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。2.房屋買賣關(guān)系已經(jīng)成立。由于受讓雙方當(dāng)事人已經(jīng)履行完合同義務(wù)，交付了房屋，整個(gè)房屋買賣關(guān)系已經(jīng)終結(jié)，房產(chǎn)雙方當(dāng)事人進(jìn)行過(guò)戶登記僅是隨附義務(wù)，不影響房屋買賣關(guān)系的成立。3.出讓人已喪失對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。由于出讓人已按合同規(guī)定實(shí)際交付房產(chǎn)，對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分都沒(méi)有了，其權(quán)利也就不存在了。4..出讓人已喪失對(duì)房屋的管理權(quán)。出讓人已按合同規(guī)定實(shí)際交付房產(chǎn)，不僅對(duì)房屋沒(méi)有了所有權(quán)，連管理的資格都沒(méi)有了。

二、受讓房產(chǎn)雙方當(dāng)事人進(jìn)行過(guò)戶登記使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移

三、行政行為使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移(如房屋拆遷、稅務(wù)處罰拍賣、沒(méi)收等)

四、法院裁判使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移

就以上四種情況分析，如果它們?cè)谕坏臓?zhēng)議關(guān)系并列中，從整個(gè)法律理論上說(shuō)，審判權(quán)是憲法賦予的國(guó)家司法最終權(quán)，包含了對(duì)行政管理權(quán)與私權(quán)關(guān)系的審查，裁判是司法最終權(quán)的體現(xiàn)，所以，裁判使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式效力最高。行政管理權(quán)是憲法賦予的國(guó)家最高管理權(quán)，是公權(quán)，其效力顯然高于下位特別法賦予了房產(chǎn)的過(guò)戶登記的物權(quán)的私權(quán)效力和普通法賦予的實(shí)際交付房產(chǎn)使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，但低于國(guó)家司法最終權(quán)，因?yàn)樾姓?quán)受司法權(quán)的制約，行政行為使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式效力次之，但比下位物權(quán)轉(zhuǎn)移形式的法律效力高。房產(chǎn)的過(guò)戶登記使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況，有特別法的規(guī)定(中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十九條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度)，是特別法賦予了房產(chǎn)的過(guò)戶登記的物權(quán)效力，具有較強(qiáng)排他性，效力再次之。受讓房產(chǎn)關(guān)系中尚未進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記而實(shí)際交付房產(chǎn)使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況，有普通法的規(guī)定(中華人民共和國(guó)民法通則第七十二條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外)，是普通法賦予的物權(quán)效力，效力比房產(chǎn)的過(guò)戶登記使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力又次之。四種產(chǎn)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移形式的法律效力高低是不同的，而不是發(fā)不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題(房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移有效無(wú)效問(wèn)題是另一法律角度，在此不述)。

傳統(tǒng)的房屋未經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的理論，與訴訟時(shí)效理論也是相悖的。受讓房產(chǎn)關(guān)系中尚未進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記而實(shí)際交付房產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年，只要行為有效，讓房人已喪失法律對(duì)實(shí)際交付房產(chǎn)的所有權(quán)的保護(hù)，無(wú)法擁有該房屋合法產(chǎn)權(quán)，該房屋合法產(chǎn)權(quán)當(dāng)然轉(zhuǎn)移。因此，在司法實(shí)踐中，不應(yīng)再適用傳統(tǒng)的房屋未經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的理論。新晨：