工程招標及合同管理范文

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第1篇

[關鍵詞]房地產；成本控制；招標；合同管理

招投標及合同管理是房地產項目在運營階段的成本管理的重要工作內容影響整個房地產項目的經濟效益。因此，作為房地產管理人員，在房地產開發市場競爭愈加激烈的形勢下，進行有效的合同管理，擇優選擇承包商，確定合理的中標價格，從而保障房地產開發項目保質、保量、高效實施，加快資金回籠，降低開發風險，提高企業的投資收益。這里對房地產項目開發過程中的招標和合同管理相關工作做以簡要分析。

一、有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。

2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；

3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。

在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。

四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便

把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系

要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。

（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。

五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。

結語

隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。

參考文獻：

[1] 馬金敏，馬麗霞. 投標階段的合同管理[J]. 科技致富向導. 2011（24）

第2篇

關鍵詞：房地產開發項目；工程招標；合同管理

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。

2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；

3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。

在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。

四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便

把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系

要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。

（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。

五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。

結束語

隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。

參考文獻

[1] 馬金敏，馬麗霞. 投標階段的合同管理[J]. 科技致富向導. 2011（24）

第3篇

關鍵詞：房地產工程；招標采購；合同管理；措施

隨著我國國民經濟的飛速發展，國家對房地產市場進行合理調控，各個房地產商也調整了競爭戰略，主要以提高產品品質，降低項目成本為主要的發展戰略。在房地產項目開發過程中，要想大幅度的降低成本，提高企業的經濟收益，需要對工程進行成本控制，降低工程成本。因此，為了降低房地產工程成本，需要對工程招標采購及合同管理進行合理控制。

1房地產工程招標采購

1.1 房地產工程招標采購的重要性

招投標制度是房地產工程承包和發包的重要形式之一，也是各個地產商之間競爭的一種采購方法，目前在工程建設中得到廣泛的應用。同時，它也是國家市場經濟調節的一種手段，它具有兩方面的作用：一是可以為業主找到適當的承包商及供貨商，二是可以優化配置資源，以形成優勝劣汰的市場競爭機制。

1.2 規范房地產工程招標采購的措施

1.2.1提高技術標準的準確性

準確的技術標準是提高工程招標采購效果的前提。對于要求較高、專業性很強的分包工程，尤其是采用規范標準的分包工程，僅僅依靠建筑設計圖紙，難以準確說明技術的要求。在這此情況下，使用投標報價會使得各個投標單位根據不同的技術標準進行競價，競標成功后，中標單位一般會采取質量低標準競標的方案，這樣會造成采購質量不達標。因此，設計人員、技術人員和材料人員要在正規的市場調研以及保證質量效果的基礎上，對于投標的項目進行材料標準和性能的研究，同時要確保研究是建立在詳細的技術和經濟論證之后，確定相應的技術要求。

1.2.2 采用合理的招標付款方式

在符合工程實際情況下，合理的招標付款方式也是確保工程招標采購效果的基礎條件，對于吸引優秀的承包商來參與競標報價是十分重要的。為了吸引優秀的承建商來參與競標，靈活制定工程付款的方式，在投標的單位與本公司現金流之間取得平衡，即合理使用延期的支付方式。這不僅有利于施工單位的資金周轉，而且有利于建設單位對現金流的合理利用和控制。

1.2.3 邀標對象的選用

邀請投標對象的合理選擇是提高工程招標采購效果的重要環節。房地產項目工程招標采購一般采取邀請招標方式，邀請的投標單位為3～5家，盡量避免過多，減少招標的協調管理的難度以及縮短招投標周期；而如果少于3家，則不能達到相互競爭的目的，也容易引起串標事件。招標對象的邀請一般是通過各種渠道招標信息，接受報名，考察公司生產加工能力，以及近1年內完成的與本招標標的物相似的項目。根據以上方法優選出適合本項目的競標單位，是整個招標采購工作的源頭環節，但值得注意的是，如果考察下來確定投標的公司在承建實力、水準上不在同一檔次上，其承建質量和成本控制水平也有所差別，如果不同水平的公司一起競爭，將難以確保在提供相同優質水準服務基礎上優選出最低報價的，相反，最終會造成優汰劣勝的效果。當然，這也是公開招標形式的招標是進入市場的，也能符合市場招標的要求，有的家數會更多。為此，我們需要制定出符合項目要求的報名條件，以設置好招標的門檻，盡量避免不滿足招標項目要求的單位參與。

2 房地產工程合同管理

2.1 房地產工程合同管理的重要性

合同管理作為房地產項目開發中重要的環節。在房地產的開發過程中，將會涉及到許多參與者和手續，這需要通過合同管理的方式來確保主體間的權利和義務。只有確定了當權利與義務關系，才能保證合同各方在開發中的權利、義務和責任，以規范化開發中的一些行為。過去，一些開發商和承包商由于不注重合同問題，事先未通過對合同的管理來規避和防范今后的風險，從而造成不必要的經濟損失。因此，作為房地產開發行為中的參與者，有必要明確房地產開發項目合同管理的重要性。

2.2 規范房地產工程合同管理的措施

（1）實現工程造價改革，實施工程量清單計價規范。結合市場的發展趨勢，由市場定價是工程造價改革和發展的主要趨勢，也是處理好招標投標管理與建設工程施工合同管理關系的基礎條件。根據施工企業現行的施工合同管理與招標投標管理問題研究發現，盡管施工合同中的合同條件就是招標投標文件的組成部分，但是投標文件中的“商務標”部分工程造價是依據社會的平均生產力及市場“人工、材料、機械”的市場平均價格綜合編制而成，這種靜態的工程造價體系通常是多年不變，從而難以滿足一些施工企業的現場施工管理要求，與企業的施工定額及市場“人工、材料、機械”價格相背離。因此，在實際工程施工中，企業需要結合自身的特點修改施工組織設計，根據企業定額重新編制施工預算。工程量清單計價規范實施后，招標投標時的工程量清單，將由投資商或業主委托有資質的工程造價咨詢單位依據設計圖紙和計價規范直接計算給出，可減少圖紙理解錯誤，從而大大減少工程量計算的重復勞動。施工單位在投標過程中可以結合自身的管理水平、企業定額及采購能力等報出適合自己企業的價格，并在施工中得以貫徹和落實。

（2）推行施工合同示范文本和招標投標示范文本的應用，規范合同表述形式。目前來說，FIDIC合同條款在世界范圍內得到了廣泛應用，那是因為FIDIC合同條款本身具有的嚴密性和完善性，同時它可以給工程管理帶來便利，減少合同履約過程中的爭議。因此，筆者認為，隨著我國建設工程施工合同示范文本的不斷完善，施工企業將能提高對合同示范文本的認識，促進建設工程施工合同示范文本的推廣和應用，規范合同的表述形式，它必將從根本上改變合同管理的現狀，減少合同中語句矛盾、錯誤問題的存在，提高合同履約率，進而提高建設工程施工現場管理水平。

（3）加強施工合同的價格管理。隨著建設工程造價的不斷改革，推行清單計價，理順市場，規范市場價格，建立完善工程成本管理機制，招標投標文件以及施工合同管理成為項目管理最有效的工具，以工程量清單中的單項報價以及招投標文件中的工期、質量以及進度條款作為合同執行的依據。同時，因為在工程建設中引入監理工程師和造價工程師等管理機構，他們受到業主的委托進入施工的現場，參與項目管理，實行項目成本的全過程控制，從而避免合同管理跟據不足現象的發生。同時也保證了合同中工期、質量、進度及投資的動態控制，進而從源頭上控制了工程實體形成過程的投資，降低工程的投資成本。

3 結語

總而言之，要想提高工程招標采購的效果，需要嚴把采購中各個環節的成本控制；同時，在招標采購活動中，工程招標采購中各個環節是互相聯系的，因此，我們需要提高各個環節的工作，這樣才能確保整個招標采購的效果。另外，在建設項目管理過程中離不開合同管理，其直接影響到建設工程中各個單位的利益，經常出現由于建設工程合同而引發的社會糾紛問題，因此，加強建設工程合同管理，可以維護建設工程市場穩定，降低工程成本，促進我國市場經濟的持續發展。

參考文獻

[1]王杰.大型房地產企業招標采購對策研究[J].大連海事大學，2012.