閑置土地處置辦法范文
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第1篇
第一條為加強土地管理,規范土地市場行為,依法處理和充分利用閑置土地,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內國有閑置土地(以下簡稱閑置土地)的認定和處置。
第三條閑置土地處置應當符合土地利用總體規劃和城市總體規劃,遵循盤活存量、以用為先、依法處置的原則。
第四條市、縣(市)、上街區人民政府負責閑置土地處置工作的領導,建立閑置土地處置協調機制,依法批準閑置土地處置方案。
第五條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門負責閑置土地的認定和處置工作的組織實施。
發展改革、規劃、建設、房管、市政、文物、財政、監察等有關部門和鄭東新區、鄭州高新技術產業開發區、鄭州經濟技術開發區、鄭州航空港區的管理機構應當在各自職責范圍內,共同做好閑置土地的處置工作。
第六條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門應當加強閑置土地的監督檢查工作,建立閑置土地宗地檔案,跟蹤監督閑置土地利用情況。
市、縣(市)、上街區土地行政主管部門應當建立與發展改革、規劃、建設、房管、文物等部門有關閑置土地信息的互通機制,實現信息共享。
第二章閑置土地認定
第七條認定閑置土地以宗地為單位。
符合下列情形之一的宗地,認定為閑置土地:
(一)未經原批準用地的人民政府同意,超過國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規定的期限未動工開發建設的;
(二)國有土地使用權出讓合同未約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)未規定動工開發建設期限,自國有土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)頒發之日起滿1年未動工開發建設的;
(三)未經批準中止開發建設連續滿1年,且開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%,其中,房地產開發項目中六層以下(含六層)的商品房項目,未完成二層以上(含地下室)結構封頂工程;七至十二層(含十二層)小高層建筑,未完成三層以上(含地下室)結構封頂工程;十三層以上(含地下室)高層建筑,未完成五層以上結構封頂工程的;
(四)法律、法規規定的其他情形。
第八條國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規定分期開發的,核定閑置土地面積時,按照分期開發的范圍核定。
第九條因不可抗力、政府及其有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作(不含用地單位或個人應承擔的工作)造成動工遲延的,不認定為閑置土地。
用地單位或個人應當在前款規定造成動工遲延情形結束后30日內,持相關證明材料向市或縣(市)、上街區土地行政主管部門提出申請,經審查屬實的,由土地行政主管部門重新確定動工、竣工期限。重新確定的動工時間不得遲于造成動工遲延情形結束后1年。
第十條本辦法第九條所稱政府及其有關部門造成動工遲延的行為包括:
(一)用地單位或個人申請報建,規劃行政管理部門因規劃調整暫停受理報建造成土地閑置的,但用地單位或個人報建時土地閑置已滿2年的除外;
(二)國有土地出讓合同約定政府修建基礎設施,但政府未按約定完成,致使項目不具備動工開發建設條件的;
(三)權屬登記重疊或權屬不清,致使用地單位或個人無法動工開發建設的;
(四)政府及其有關部門書面告知用地單位或個人停止施工的,但因用地單位或個人違法行為導致的除外;
(五)因國家政策重大調整造成動工開發建設遲延的;(六)因政府及其有關部門的行政不作為或其他違法行為造成動工遲延的。
有前款所列情形之一的,市或縣(市)、上街區人民政府及其有關部門應當向用地單位或個人出具書面證明文件。
第十一條土地使用權被法院依法查封或因訴訟、仲裁而無法按原來約定、規定的期限動工開發建設的,按本辦法第九條規定辦理。
第十二條土地行政主管部門認定閑置土地,按下列程序進行:
(一)立案;
(二)調查取證;
(三)書面告知用地單位或個人擬認定閑置土地的事實、理由、依據以及要求聽證的權利;
(四)聽取陳述和申辯;
(五)認定為閑置土地的,作出閑置土地認定書;
(六)閑置土地認定書自作出之日起7個工作日內送達用地單位或個人。閑置土地設有抵押權或查封的,同時抄送相關土地抵押權人和司法機關、行政機關。
第十三條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門在認定閑置土地時,用地單位或個人應就該宗土地的利用情況作出說明,并按要求提供土地審批、土地利用現狀和土地他項權利等相關證據和材料。
第十四條閑置土地被認定后,土地行政主管部門應當書面告知有關部門。土地行政主管部門不得為閑置土地辦理土地使用權轉讓、抵押、出租手續,其他有關部門不得為閑置土地辦理相關批準手續。
第三章閑置土地處置
第十五條土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。土地閑置超過2年,用地單位或個人選擇在限期內開發建設的,除按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費外,還應按規定征繳增值地價。
增值地價為該宗土地現行評估地價與原出讓地價的差價。
土地閑置費和增值地價由土地行政主管部門負責征收,納入財政專戶管理。
第十六條土地閑置超過2年的,按下列方式處置:
(一)具備動工開發建設條件的,限期開發建設;
(二)不具備動工開發建設條件的,由政府協議收購;
(三)符合法定收回條件的,由政府依法無償收回;
(四)法律、法規規定的其他方式。
第十七條用地單位或個人選擇限期內開發建設的,應當符合下列條件:
(一)符合城市規劃和現行產業政策;
(二)具備相應的資金實力;
(三)已實施通水、通電、通道路及場地平整工程;
(四)已按時足額繳納土地閑置費和增值地價。
用地單位或個人選擇限期內開發建設的,應當自收到閑置土地認定書之日起20個工作日內,持有關證明材料向市或縣(市)、上街區土地行政主管部門提出申請。
第十八條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門應當根據節約集約用地的要求,結合用地單位或個人提出的限期內開發建設申請,擬定該宗閑置土地處置方案,報經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
限期動工的期限自處置方案批準之日起最長不超過1年。
第十九條閑置土地不具備動工開發建設條件的,用地單位或個人在全額繳納土地閑置費后,可以選擇政府協議收購,其取得土地使用權支付的土地價款全額退還。
選擇政府協議收購的,用地單位或個人應當自收到土地閑置認定書之日起20個工作日內與市或縣(市)、上街區土地儲備機構簽訂收購協議。收購協議應當報市或縣(市)、上街區土地行政主管部門備案。
市或縣(市)、上街區土地行政主管部門應當根據收購協議,擬定該宗閑置土地處置方案,報經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第二十條用地單位或個人滿2年未動工開發建設,且符合下列條件之一的,經原批準用地的人民政府批準,由政府無償收回閑置土地使用權:
(一)未繳清出讓或劃撥土地價款的;
(二)未按時足額繳納土地閑置費和增值地價的;
(三)接到閑置土地認定書后20個工作日內未選擇閑置土地處置方式的;
(四)選擇在限期內開發建設,限期期滿仍未動工建設或雖已動工建設,但仍符合第七條第二款第(三)項規定閑置土地條件的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
第二十一條依法無償收回閑置土地使用權的,市和縣(市)、上街區土地行政主管部門應當按下列程序進行:
(一)立案,并向用地單位或個人發出書面調查通知;
(二)調查取證;
(三)書面告知用地單位或個人作出擬收回閑置土地決定的事實、理由、依據以及要求聽證的權利。閑置土地設有抵押權的,還應通知相關抵押權人;
(四)聽取陳述和申辯;
(五)報經原批準用地的人民政府批準后,作出收回國有土地使用權決定書;
(六)收回國有土地使用權決定書自作出之日起7個工作日內送達用地單位或個人。閑置土地設有抵押權的,同時抄送相關土地抵押權人;
(七)報請原批準用地的人民政府撤銷建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)或者終止國有土地使用權出讓合同,并注銷土地登記和土地證書,同時書面通知發展改革、規劃、建設、房管等部門撤銷相關批準文件,并向社會公告。
第二十二條用地單位或個人拒不交出被依法收回的閑置土地的,由市或縣(市)、上街區人民政府土地行政主管部門責令其在20個工作日內交還土地,并處以每平方米10元以上30元以下罰款。
第2篇
【關鍵詞】《閑置土地處置辦法》；主要問題；梳理
國土資源部的經修訂通過的《閑置土地處置辦法》（以下簡稱《辦法》，將原《閑置土地處置辦法》稱為“原《辦法》”）于2012年7月1日實施，該辦法是1999年制訂以來第一次修訂。對促進集約節約利用土地，健全土地市場有重要作用。筆者在對《辦法》及之前與閑置土地有關的規定進行學習，并通過幾年的實踐，對《辦法》的問題進行了梳理。
一、關于“閑置土地”的定義
在《辦法》修訂之前，雖然不乏閑置土地有關的各種規定，但因相關規定對閑置土地的定義不一而足，極易引發爭議。而《辦法》則明確規定了閑置土地的概念和范圍，使上述問題得到解決。
根據《辦法》的規定，屬于以下情形之一的國有建設用地均可認定為“閑置土地”：①國有建設用地使用權人（以下簡稱“土地使用權人”）超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。②已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地。
同時，《辦法》對上述情形中的有關概念進行了明確，使認定閑置土地有了更明確的標準：
動工開發：指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢：使用樁基的項目，打入所有基礎樁：其他項目，地基施工完成三分之一。
已投資額、總投資額：均不含國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。
最為值得一提的是，對于未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的情形，原《辦法》規定的計算未動工開發建設期限的起算點為“國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準頒發之日”，而《辦法》則以“實際交付土地之日”作為起算點，且規定“實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。”，較原《辦法》更公平、更具可操作性。
但實踐中仍會出現定義不明確而出現異議的情況。如在沒有取得土地使用權的情況下而認定為閑置土地。當事人簽定出讓合同后，長期未繳清出讓金，因此尚不能辦理土地登記，因為沒辦證，因此也不能認為其取得土地使用權。在此情況下，如果其符合“超過國有建設用地使用權有償使用合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”，依據《辦法》關于閑置土地的定義，可以認定為閑置土地，而其因未繳清出讓金而沒有取得土地使用權，這樣就出現了“未取得土地使用權卻閑置土地”的現象。如以閑置為由進行處理，當事人會說，我連土地使用權都未取得，怎么會閑置土地？顯然僅以合同規定的動工開發日期來界定閑置還不夠嚴密。
二、關于能否無償收回被司法機關查封的閑置土地問題
盡管1998年國土資源部已有批復（國土資函（1998）403號），“司法機關因債權債務糾紛而查封國有土地使用權，應當依法進行，被查封的土地也必須是訴訟當事人擁有合法使用權的土地。對于司法機關依法進行的查封，在查封期限內，人民政府不能收回國有土地使用權：查封期限結束后，則可以依法收回國有土地使用權。”但有觀點認為：司法機關查封土地，如因民事關系查封，因為公共利益高于私權利，處理閑置土地系為維護公共利益，應優先因私人利益而被查封的保全。另此批復系1998年作出，現在還是否有效，國土資源部在清理規范性文件中未明確。
三、關于無償收回閑置土地、征收土地閑置費的法律性質不明確
對閑置土地一年以上的，征收閑置費：閑置滿兩年的無償收回閑置土地的處理。閑置費相當于出讓金的20%，無償收回土地則更是對相對人利益重大，且具有明顯的處罰性質，符合行政處罰的特征。但這種對當事人嚴厲的處罰卻沒有明確是行政處罰行為，無論是《土地管理法》還是《城市房地產管理法》以及其他法律文件中都未規定這兩種措施為行政處罰性質（在法律責任一章中沒有規定），實踐中如按行政處罰進行處理，缺少法律依據。
行政征收是指行政主體憑借國家行政權，根據國家和社會公共利益的需要，依法向行政相對人強制地、無償地征集一定數額金錢或實物的行政行為。從文字上來看，好象收回閑置土地和征收閑置費符合行政征收的定義，且后果一樣，但從本質上來看，兩都還是有區別。法律性質不明確會導致救濟什么不清晰以及處理時效等問題。這不能不說是立法的重大遺憾。
四、時效未規定
第3篇
合肥市閑置國有土地處置辦法全文第一條 為依法處置閑置國有土地，提高土地利用率，促進經濟發展和城市建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《閑置土地處置辦法》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內閑置國有土地(不含國有農、林場使用的農用地)的處置，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱閑置國有土地，是指土地使用者在未經原批準用地的市、縣人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設或開發建設未達到規定條件的國有土地。主要包括以下幾種情形：
(一)土地使用者自動工開發建設起算日起滿1年未動工開發建設的;
(二)已動工開發建設，實際開發用地面積未達到應開發建設用地總面積的1/3且中止開發建設滿1年的;
(三)已動工開發建設，投資額占項目總投資額不足25%且中止開發建設滿1年的;
(四)未依法使用的征地轉戶后剩余的土地;
(五)法律、法規規定的其它情形。
第四條 本辦法所稱動工開發建設是指按照經批準的施工圖進行建設且建筑基礎達到0.00標高的情形;
本辦法所稱動工開發建設起算日，分別按下列規定確定：
(一)以有償方式(包括出讓、租賃、作價出資或入股，下同)取得土地使用權的，為國有土地有償使用合同約定的動工開發建設日期;國有土地有償使用合同未約定動工開發建設日期的，為簽訂合同滿1年之日;
(二)以劃撥方式取得土地使用權的，為建設用地批準書規定的動工開發建設日期或者建設用地批準書頒發之日。
第五條 土地使用者應當按照土地有償使用合同或建設用地批準書的規定的期限動工開發。因不可抗力或者規劃調整等原因以及動工開發必需的前期工作造成動工開發延遲的，土地使用者應在規定的期限屆滿前1個月內向市、縣國土資源行政主管部門申請延長開發建設時間，經審查情況屬實的，應當予以延長，但每次延長不得超過1年。
第六條 市、縣國土資源行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，并擬訂該宗土地處置方案(閑置土地依法設立抵押權的，還應告知抵押權人參與處置方案的擬訂工作)，經原批準用地的市、縣人民政府批準后組織實施。
第七條 土地使用者閑置土地滿1年未動工開發建設，以出讓方式取得土地使用權的，按出讓金20%以下繳納閑置費;以劃撥方式取得土地使用權的，按每平方米5-10元的標準繳納閑置費。
第八條 土地使用者閑置土地滿2年(包括取得土地使用權滿2年未實施拆遷的)，經原批準用地的市、縣人民政府批準可無償收回土地使用權。因本辦法第五條規定的原因造成動工開發建設延遲的情形除外。
第九條 閑置土地時間未滿2年，或者已滿2年但該項目屬國家鼓勵發展的項目，可按下列方式處置：
(一)由市、縣國土資源行政主管部門安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發建設。
(二)收回現有國有土地使用權，為土地使用者置換等價的土地;
(三)采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，并對原土地使用者參照投入成本予以補償;
(四)收回土地使用權，對土地使用者所投入的成本進行審核，待該地塊處置后參照投入成本予以補償;
(五)土地使用者與市、縣國土資源行政主管部門簽訂土地使用權交還協議，將土地使用權交還給政府，該土地使用者需要使用土地時，政府按照土地使用權交還協議的約定供應與其交還土地等價的土地。
本條(三)、(四)兩項給原土地使用者補償金額最高不得超過該宗地處置后所得金額。
第十條 對規劃調整等原因造成土地閑置，土地使用者已支付部分土地有償使用費或征地費用的，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原用地者使用，其余部分由政府收回。
第十一條 閑置未滿2年，土地使用者自愿交回土地或申請協商退地的，待政府對該土地使用權處置后參照投入成本予以補償，其地上建筑物、附著物一并收回。
第十二條 受讓(劃撥)土地面積過大，土地使用者未按有償使用合同或建設用地批準文件投入資金導致開發進度滯后的，經原批準用地的市、縣人民政府批準，可以修改國有土地使用權出讓合同(劃撥決定書)，減少土地供應面積。
第十三條 房地產開發企業依法取得土地使用權后，房地產開發資質被依法注銷而不能繼續進行開發的，土地使用權由市、縣人民政府收回，并參照房地產開發企業對該宗土地的投入予以適當補償。
第十四條 土地使用權被法院依法查封或因訴訟、仲裁而無法按原來規定的期限動工開發建設的，土地使用者應按本辦法第五條的規定申請延期。該訴訟或仲裁并不影響開發建設的，土地使用者應當按規定的期限開發。
第十五條 因轉讓取得土地使用權的，新的土地使用者應當按照原土地有償使用合同規定的期限和條件開發建設。
第十六條 農村集體經濟組織的耕地被征用完以后，其全部成員轉為城鎮居民的，其余的土地屬于國家所有，由市、縣人民政府收回，按城市規劃統一開發利用，市、縣人民政府對原農村集體經濟組織和使用者按照征地辦法規定的標準給予補償。
第十七條 依法收回的國有土地應當納入政府土地儲備庫。原土地使用者對其領取的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、房屋拆遷許可證應當在15日內辦理注銷手續，逾期不辦理的，分別由發證機關直接注銷并予以公告。
第十八條 本辦法自20xx年4月1日起施行。
閑置國有土地國有土地概念
依法使用國家所有土地的權利。國家作為國有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個人來使用。國有土地的收益權能一部分由土地使用者實現，一部分由國家通過收取土地使用稅(費)和土地使用權有償出讓的形式來實現。由于中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區別。國家在收回農民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。依法有償受讓取得的國有土地使用權，成為一種完整意義上的財產權，可以依法轉讓、出租、贈與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是有償、有期，這是國家憑借土地所有權對使用權進行的一種限制，是實現土地所有權的一種措施。
集體土地