資產評估論文范文
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第1篇
論文摘耍:通過分析資產評估質對市場經濟發展的影響，探討了我國目前資產評估領域中存在的質問題，指出提高我國資產評估質應當從外挪環境建設、資產評估機構管理和資產評估人員素質培養三個方面著手.并提出了相應的具體措施。
論文關鍵詞:資產評估評估質評估風險
一、問題的提出
我國的資產評估業自80年代來誕生以來，經過十多年的發展，逐步發展壯大起來，為維護社會主義市場經濟秩序，保障各類產權主體合法權益等方面發揮了不可替代的作用。資產評估在社會主義經濟中的作用將會越來越重要.資產評估作為一種公正性的咨詢行業，其質量好壞是其存在的生命線，能否為社會提供公允的可信賴的資產評估價值信息是其立足之根本。隨著市場經濟的不斷發展，隨著世界經濟的一體化和我國加人WTO,資產評估業也加入到國際竟爭的行列中，對資產評估質量又提出了新的更高的要求，面對新的形勢.我國的資產評估業如侗提高自身的質量，在激烈的競爭中立于不敗之地是擺在我們面前一個急待解決的問題。
近年來，由于我國資產評估機構的迅速增長，評估人員規模的迅速擴大.而相應的評估理論規范卻嚴重滯后，行業管理不協調，與迅速發展的評估業務不相適應，造成資產評估市場處于一種無序竟爭的“混亂”狀態，一些評估機構和評沽人員無視職業道德，不按操作程序執業，評沽結果嚴重偏離客觀。有的評枯人員則完全按照委托方的意愿去評估.致使有些企業委托方稱資產評估為“皮筋”要長就長，要短就短，一些用戶對評估結果要“打折’等等，使資產評估在社會公眾中的形象嚴重受損。目前，在我國資產評估領域出現的質量問題既有市場不完善，執業環境不規范，管理體制不健全等客觀方面的原因，也有我們評估人員自身素質低、風險意識不強、執業水平不高等主觀方面的原因。這些因素之何往往相互影響、交織在一起發揮作用，影響著行業的生存和發展:
二、資產評估質量對市場經濟發展的影響
資產評估業是一種帶有鑒證功能的管理咨詢性質的服務行業.在產權轉讓、企業重組、資產流動等方面發揮了重要的作用，是我國國民經濟中的重要行業，在促進國民經濟市場化進程中占有重要的地位。資產評估質量是資產評估行業的生命
(一）資產評估質量是資產評估行業自身發展的客現要求
資產評估是由專業評估人員對委托評估的資產在某一時點的價值做出的專業判斷，是為委托方提供有關被評枯資產價值的意見.而資產評估結論的可信度在很大程度上取決于評估人員的職業判斷，這種判斷又依賴于評估人員的業務素質、職業道德水平和執業經驗的積累。評估人員所做的評估意見的可信度是這個行業存在的客觀基礎，當這種憊見的可信度降低到一定的程度時，它也就失去了其存在的價值，因此，作為提供專業價值咨詢意見的資產評估中介機構，必須向社會提供可以信賴的價值判斷，這是社會對資產評估行業的客觀要求。
(二)資產評估質，直接影晌優化資產配量和徑曹
通過資產評枯確定的資產實際價值量.是資產管理最重要的基礎資料，無論是宏觀上資產優化配量，還是徽觀上資產有效運營，都需要切實掌握資產價值的基礎資料和反映資產保值、增值及其收益狀況，對不同行業、地區、企業的資產收益率進行比較分析。所以，資產評沽質量的高低對優化資產配和經營起著決定性作用。
(三)提離資產評估質是憲公和岌展魏日杜會主義商品市場的客觀姍要
在商品經濟條件下，不僅是企業的產品進人市場進行交換.而且企業的勞動對象和勞動手段也進人商品市場進行交換，在這種情況下，如果不注重資產評估質量，會造成大量的資產流失，嚴重損害資產所有者的權益。因此，在企業的資產整體進人商品市場前.必須認真進行評估，確保資產評估質量，這是社會主義商品市場發育、完善和發展的客觀需要。
三、提高我國責產評估質量的兒點建議
(一)憲.資產評估法制，統一立法理
我國資產評估立法現狀與評估業迅速發展的要求相比，在很大程度上存在滯后現象.因此，國家應盡快修改(國有資產評估管理辦法)，打破所有制局限，制定資產評估行業統一的法律法規，盡快出臺資產評估準則以及與此相關的一系列規范指導意見.對評枯質量控制、評估方法運用、評估報告等方面的問題進行統一規范‘通過統一立法管理，將資產評枯納人法制軌道.以避免和減少評估風險.提高資產評估質量.為資產評估的發展創造良好的執業環境。
(二)加強評估理論與方法研究
按照事物的發展規律，資產評估行業的發展客觀上要求評估理論與方法能夠及時地指導評估實踐.甚至在某些方面超前于評估實踐。而我國的資產評估是在實踐中摸索著前進的.資產評估理論滯后于評估實踐，評估理論發展的遲緩已經嚴重地影響了評估實踐的發展。要從根本上解決我國目前評估業的現狀，提高資產評估的質量.必須從資產評估理論與方法研究人手。
(三)建立一套完著的資產評估質控制系統
我國目前對資產評估往往側重于事后控制，如對評估機構的年鑒、評估出現問題時對機構和人員的處罰等。這種事后的控制對于提高整個評估行業的質量是非常必要的.但如何不讓問題出現.防患于未然是現代控制論所強調的。因此.應當將資產評枯活動視為一個完整的系統，建立一套從國家評枯協會、地方評估協會到資產評估機構，從不同角度、運用不同方法、從事前控制、事中控制到事后控制的一套完整的質量控制體系。
(四)加強資產評估機構自身建設，建立一套全面的質控制體系
建立和完善資產評估機構的質量控制體系是保證評估業務質量的關鍵，合格的質量控制體系應貫穿于整個項目管理工作，重點是在評估過程的控制方面。即項目的計劃、組織、協調、監控的始終。
項目的計劃階段是評枯質量控制的重要階段，在這一階段，評估機構首先應詳細了解評估項目的基本情況，對評估項目的風險程度做出合理的判斷。其次應當擬訂一套較為詳盡的資產評估方案，對評估的事項做出整體安排，包括評估方法的選用、人員分工的安排、時間進度計劃、可能發生的風險等，良好的評估方案是保證評估質量的前提:在項目的實施階段應重點做好與項目負責人的雙向溝通，充分發揮項目負責人在評估過程中的重要作用，通過完善評估工作底稿加強對評枯人員的質量監督和控制。在項目的報告階段.應建立完善的內部審核制度.通過三級審核。把好評估工作過程的最后一道關。
（五）增強資產評估人員的質和風險派識
評估人員在執業過程中，應牢固樹立質量意識和風險意識，對于沒有能力完成的項目，不應接受;對于沒有經過現場勘察、分析的項目不能出具評估報告;在評估具體項目時，應當嚴格按照評估準則和規范執業，認真撰寫工作底稿和評估報告.充分利用評估報告中的“重要事項說明，等項內容，合理規避風險。
(六)提離資產評估人員業務班質
中國資產評估行業與西方發達國家資產評估行業相比，誕生的時間短，起步比較晚，且行業組成人員由于受歷史條件所限，知識結構不盡合理，人員水平參差不齊。提高評估人員的業務水平是提高資產評估質量的關鍵。針對我國評估人員的現狀，應當加強評估人員的后續教育，建立一套適合我國國情的資產評估職業教育培訓體系。
(七)進一步加強資產評估職業道.建設
為提高資產評估質量，應逐步加強評枯職業道德規范，促進評估人員整體素質的提高。加強資產評枯職業道德建設.應采取具體措施如下:
第2篇
森林資源資產評估過程中的難點在于如何核實委托評估森林資源的種類、數量和質量？委托方所提供的森林資源資產清單的編制依據、資料的完整性和時效性如何核驗？如何使用立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數表等測樹經營數表資料？這些工作均需要評估機構和注冊資產評估師聘請具有森林資源專業知識和經驗的專家承擔或專業機構來提供。根據《森林資源資產評估管理暫行規定》第十二條規定：從事國有森林資源資產評估業務的資產評估機構，應具有財政部門頒發的資產評估資格，并有2名以上（含2名）森林資源資產評估專家參加，方可開展國有森林資源資產評估業務。資產評估機構出具的森林資源資產評估報告，須經2名注冊資產評估師與2名森林資源資產評估專家共同簽字方能有效。簽字的注冊資產評估師與森林資源資產評估專家應對森林資源資產評估報告承擔相應的責任。依據此項規定，森林資源資產評估專家在參與了森林資源資產的評估并在評估報告上簽字就應承擔相應的法律責任。值得思考的問題是：注冊資產評估師與森林資源資產評估專家各自應承擔的法律責任如何界定？又如何分擔呢？
森林資源資產評估專家由國家林業局與中國資產評估協會共同評審認定，經認定的森林資源資產評估專家進入專家庫，并向社會公布。利用森林資源資產評估專家工作有兩種情況，一種情況是：注冊資產評估師在開展森林資源資產評估業務過程中可以聘請具有森林資源專業知識和經驗的專家，利用他們在這一領域中具備的專門知識、技能和經驗為森林資源資產評估提供專業支持，森林資源資產專家作為資產評估機構聘用執業人員參與評估工作。評估機構和注冊資產評估師在聘請森林資源專家參與評估工作時，應綜合考慮所聘專家的專業特長、職稱、專業資格、聲望和職業道德等因素，綜合分析評判專家的專業勝任能力；了解專家的工作程序和方法等，以確信專家工作可以滿足評估業務的需要；評價專家的獨立性；最終決定是否聘任該專家參與評估工作。在評估過程中，應對專家所運用評估方法、評估程序進行監督、指導，決定最終是否信賴專家的工作成果。
另一種情況是：注冊資產評估師在評估過程中運用森林專業機構提供的森林資源專業核查報告，如：森林資源資產清單。森林資源資產清單是由具有相應級別調查設計資格證書的森林資源調查規劃設計單位提供的森林資源規劃設計調查（二類調查）、作業設計調查（三類調查）成果，或按林業資源管理部門要求建立并逐年更新至當年，且經補充調查修正的森林資源檔案資料編制，并由林業主管部門認定的森林資源資產清單。注冊資產評估師聘請森林資源的專業機構出具專業報告時，應當：綜合考慮專業機構的業務范圍、執業資質、業績、地位等因素，綜合判斷其專業報告作為評估依據的可靠性；了解專業機構的工作程序和方法等，以確信其專業報告可以滿足評估業務的需要；評價專業機構的獨立性。注冊資產評估師利用專業報告，應當分析其是否滿足評估業務需要，通常包括：利用與評估同時開展相關工作的專業機構出具的專業報告作為評估依據時，應當考慮其與資產評估的專業銜接關系；利用委托方提供的、評估前已經正式出具的專業報告作為評估依據時，應當判斷其作為評估依據的時效性和可靠性；專門為評估而聘請專業機構出具專業報告時，應當向專業機構介紹資產評估相關規定和評估業務相關情況，提出出具專業報告的具體要求。
評估機構和注冊資產評估師無論采用直接聘用森林資源專家參與評估工作，還是運用有資質機構提供的森林資源專業報告，均屬于評估機構和注冊資產評估師在資產評估過程中利用專家工作成果，適用于《資產評估準則——利用專家工作》。該準則第十一條規定：評估機構和注冊資產評估師不因聘請專家協助工作而減輕或免除法律責任。顯然，評估機構和注冊資產評估師利用森林資源專家的工作成果，森林資源專家是不應承擔法律責任的，而應由評估機構和簽字的注冊資產評估師來承擔。
二、注冊資產評估師在森林資源資產評估方法選擇時的特殊考慮
注冊資產評估師在承辦森林資源資產評估業務時，一般情況下采用市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法，恰當選擇其中一種或者多種方法。由于森林資源資產屬于生物性資產，它與其他實物資產有著較大區別，如：森林資源資產屬于一種可再生資源，具有周期性、地域性、季節性、生態性等顯著特征。與此同時，注冊資產評估師還應充分考慮到森林資源資產用途，如是經濟林木還是公益林木，是生產性森林資源還是消耗性森林資源，因此，在選擇評估方法時，注冊資產評估師應充分考慮森林資源資產的特征和用途。
注冊資產評估師在評估幼齡林、中齡林時，一般情況下采用成本法、市場法進行評估，注冊資產評估師在采用成本法估算出培育幼齡林、中齡林全過程所支付成本，包括外購種子、人工費、肥、農藥、合理利潤等，構成重置全價，由于幼齡林、中齡林不存在所謂的實體性、功能性、經濟性貶值，無需考慮其成新率。注冊資產評估師若采用成本法評估成熟期經果林時，它是需要考慮其實體性、功能性、經濟性貶值因素的，因為經果林是有一定使用壽命和經濟壽命，它需要考慮其成新率。
注冊資產評估師在評估防護林、公益林時，通常應采用成本法進行評估。因為我國現行的法律、法規對防護林、公益林轉讓、抵押、采伐是嚴格限制的，不具備公開市場交易的條件，而且我國財政對防護林、公益林所有權人給予一種補償機制，這種補償主要給予森林資源資產所有權人所支付成本加合理的利潤，因此，成本法是注冊資產評估師在評估防護林、公益林時應優先采用的評估方法。注冊資產評估師在采用市場法評估森林資源資產時，應考慮市場的活躍程度、可比森林資源資產交易數據、地域的差異性對森林資源資產交易價格的影響等因素，評估出來的結果反映林地上現有森林資源資產的現時價值。值得關注的是：評估結果并沒有包括林地資產的所有權或使用權價值，即：林地在剩余可使用年限內帶來的經濟利益。因此，注冊資產評估師在采用市場法評估森林資源資產時，不僅應評估森林資源資產的價值，還應評估林地所有權或使用權的價值。
第3篇
對584戶農戶和98位專業人士的問卷分析表明，在問及“是否需要開展農村土地資產評估？”問題時，有近70％的農戶及88％的資產評估專業人士回答需要。這一問題同時也被另一問題所佐證，在“您認為開展農村土地資產評估重要嗎？”問題中，有近80％的農戶和95％的資產評估專業人士回答很重要。調研數據表明，人們已經逐漸認識到農村土地資產評估的重要性，開展農村土地資產評估已成為時展的潮流。
1．1建立農村土地市場，統籌城鄉一體化發展改革開放30多年來，我國社會主義市場經濟取得了長足的發展，農村土地市場得到逐步發展。一方面，在社會主義市場經濟下，農村土地既是一種資源，又是一種資產，以土地為主要內容的農業資源必將進入市場，參與流通和交換；另一方面，國家鼓勵農村土地市場建立和發展。2003年3月1日實行的《中華人民共和國農村土地承包法》標志著國家對農村土地流轉市場放開，隨后黨和國家相繼一系列法律政策，鼓勵引導農村土地市場的建立。農村土地流轉過程中，涉及土地估價的問題越來越多，如農村土地承包經營權出讓、租賃費用計算，農村土地抵押貸款、耕地復墾價值計算，新農村建設中住房置換價值確定等，使得農村土地資產評估變得日益重要。調研數據顯示，53．25％的農戶參與農村土地流轉，占被調查農戶一半以上，表明忠縣已存在農村土地流轉市場，67．81％的農戶愿意流轉土地，他們普遍認為，在社會保障體系逐步完善的條件下，土地流轉不僅不會威脅到他們的生存安全，還會給他們帶來更多的財產性收入。具備合理的農村土地價格是確保農村土地合理流轉的首要條件。目前，我國農村土地交易價格混亂，缺乏一個明確、統一的土地評估標準，因而這種市場存在一定的局限性和盲目性，從長遠來看，在一定程度上阻礙了我國農村土地市場的健康發展。黨的十指出要深化經濟體制改革，健全現代土地市場。健全現代土地市場，應加快發展農村土地市場，建立健全農村土地資產評估體系，開展農村土地資產評估。一方面，有利于實現資源優化配置。價格是市場的靈魂，按照價值規律建立農村土地資產評估體系，有利于促進我國農村土地資產流動，引導土地從低效率經營者流向高效率經營者，實現資源的優化配置，促進我國農村土地規模化、現代化、產業化發展。另一方面，有利于統籌城鄉一體化發展。我國城鄉土地資產市場的二元特征明顯，主要表現為：土地產權城鄉二元、土地價格城鄉二元、土地市場城鄉二元、土地用途城鄉二元、土地規劃和管理城鄉二元。開展農村土地資產評估，建立城鄉一體化的土地資產評估標準，有利于建立“同地、同權、同價”的城鄉土地市場，促進土地資源在城鄉間的合理、有序流動，促進城鄉土地市場一體化發展。
1．2完善征地補償制度，保障農民合法權益據調查，63．18％的農戶認為我國現行征地制度不合理，73．97％的農戶對我國現行征地補償標準不滿意。黨的十指出要讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。農村土地是農民發展的經濟資源，是農民從事生產與維持生計的固定資產，也是農民最主要的財產。顯化農村土地資產、盤活農村集體經濟、保障農村土地平等入市、增加農民財產性收入是實現農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果的有效途徑，是農民產權權益的經濟實現形式。然而，在農村土地資產化過程中，作為弱勢群體的農民其合法權益難以得到保障。據《中國統計年鑒》的數據，2007～2011年，農村家庭財產性收入占總收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在農村土地資產化過程中，土地并沒有發揮其增收的功能，農民的財產權益受到了侵犯。一方面，我國現行的征地補償制度損害了農民權益。《中華人民共和國土地管理法》規定土地補償費包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，采用“產值倍數法”的計算方式，并且規定土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均產值的30倍。這種政府壟斷和干預的土地補償機制并沒有以市場機制為基礎，農民缺少話語權，導致土地補償標準偏低，嚴重扭曲了土地真實價格，最終損害了農民權益［5，6］。國際上通行的做法是根據土地市場價格進行補償，被征地的人員在獲得公平交易后自謀生計。結合國際經驗及遵循市場主體平等、利益均衡的原則，開展農村土地資產評估是完善我國征地制度的前提條件。農村土地資產評估有利于實現“按價征地”和充分保障失地農民權益。另一方面，我國農村土地交易中，交易價格大多是由雙方自行協商或由農村基層組織協商確定的，缺乏科學依據，作為弱勢群體的農民，其合法權益難以得到保障。開展農村土地資產評估，引入第三方專業的資產評估機構和評估人員對交易土地進行評估，給出獨立、客觀、公正和科學的評估價格能有效維護農民的權益。
1．3規范農村土地流轉行為，加強農村土地資產管理農村土地所有權和使用權分離的過程必然導致農村土地流轉［7］。由于我國農村土地市場發展滯后，缺乏政府的統一管理，土地流轉大多是流轉雙方私下協商交易，導致流轉行為不規范，在流轉中容易產生欺行霸市、倒買倒賣等投機行為，而土地流轉的投機性又導致了農村集體土地資產的流失和農地非農化。加強農村土地資產評估有助于確定合理的土地流轉價格，建立農村土地市場價格體系，規范農村土地流轉行為，促進農村土地合理流轉。土地既是一種重要資源，又是一項重要財產，推進農村土地資產評估有助于加強國家對土地的宏觀管理，為國家決策提供科學依據。第一，有助于提高耕地保護質量。我國實行了世界上最嚴格的耕地保護制度，制定了包括基本農田保護制度、土地用途管制制度和耕地占補平衡制度在內的一系列制度。《中華人民共和國土地管理法》明確指出“非農業建設經批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地?！遍_展農村土地評估，建立農村土地價格體系是促使我國耕地管理向數量質量雙重管理轉變的重要依據。第二，有助于加強國家對農村土地的監測。加強農村土地資產評估，有助于摸清全國各地農村土地生態質量（包括數量和質量），實現農業可持續發展；有助于測算我國農村包括土地在內不動產的價值總量。第三，有助于指導農村土地開發整理。應用農村土地資產評估成果，有助于合理確定土地開發整理的重點區域、區域土地開發整理潛力及應采取的措施，提高農村土地開發整理規劃編制的科學性。
2推進農村資產評估面臨的主要挑戰
2．1農村土地制度供給不足通過調研，筆者發現，絕大部分的資產評估專業人士認為制約我國農村土地資產評估發展最主要的障礙是農村土地制度供給不足。一方面，我國農村土地資產評估在國家層面上制度設計較少，又缺少相應層面的法律制度或規章制度，導致土地資產評估缺乏科學性，無法形成正常的市場價格表達機制，造成農村土地資產價格扭曲；另一方面，現行的農村土地制度，在一定程度上阻礙了我國農村土地資產的評估。根據地價理論，土地價格是土地所有權壟斷而產生地租的資本化。因此，推進我國農村土地資產評估首先應加強我國農村土地產權制度建設。目前，我國農村土地產權制度存在嚴重缺陷，主要表現在以下三個方面：第一，農村土地產權模糊，產權模糊將不利于產權主體形成有效的激勵和約束機制，并最終損害了分配機制［8］；第二，農村土地產權不穩定，主要表現為土地承包期及農民對所承包土地的不穩定性，不利于農民對土地進行長期投資，阻礙土地承包經營權流轉機制的建立；第三，農村土地產權不完整，土地使用權具有的轉讓、出租、抵押等權能受到法律法規的限制。正是由于殘缺的土地使用權，才導致了土地使用的隨意性以及土地流轉的困難性。姚洋［9］認為土地使用權的有效轉讓，能夠使得土地使用權具有邊際產出拉平效應與交易收益效應，從而提高資源配置的效率。此外，我國農村土地流轉制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農村土地資產化。農村土地流轉制度供給不足主要表現為：流轉主體的障礙、流轉權利的限制、流轉規則不明。農村土地市場制度供給不足主要表現為：農村土地市場體系不完善，農村土地市場管理機制缺乏。
2．2評估方法技術體系不健全現代估價方法體系的建立是基于一套固定的政策構架及市場環境假設，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法?，F代評估方法并不完全適用于中國國情的農村土地資產評估市場。一方面，中國農村土地市場是一個不完全的市場，國家政策對農村土地的收益影響較大，預期收益成為一個難以預期的變量，導致現有估價方法需要重新考慮標準化變量的誤差問題；另一方面，我國農村土地資產獨特的產權性質和保障功能決定了農村土地資產評估方法設計需要更多的考量。市場比較法。市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原理，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估日地價的方法［10］。運用市場比較法所求取的價格與市場價格最吻合。但是，由于我國農村土地市場不健全，流轉交易價格不規范，缺乏參照性。因此，在農村土地市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法。成本核算法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本核算法一般適用于新開發土地的估價，在農村土地資產評估中應用范圍有限。例如，運用成本核算法對在農村地理條件惡劣地區開墾的一塊貧瘠土地估價，由于投入多，估價高，這就與市場比較法、收益還原法所評估的結果相差甚遠。收益還原法。收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日收益總和的一種方法。目前，學術界大都形成共識，認為收益還原法是目前我國農村土地估價中最適宜的方法。但是，收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數因子很難確定，阻礙了收益還原法在實際中的應用。針對農村土地資產評估方法，62％的重慶市資產評估專業人士認為農村土地資產評估的原理和方法可以參照城鎮土地資產評估的原理和方法進行。還有部分人士認為，鑒于農村土地的多樣性及各種類型土地本身的特性，在開展農村土地資產評估時應采取分類評估的方法，建立分類評估技術路線。他們認為，農用地評估可以采用收益還原法、成本法，建設用地評估可以采用市場比較法。此外，沈秀峰等［11］認為，在測算農地價格時應根據農地流轉方向進行不同的估價，農地轉農地，則只需要測算其經濟價值，農地非農化，應測算經濟價值、生態價值和社會價值，而不同價值估價時所選擇的評估方法應不同。
2．3土地市場服務體系不健全完善的市場服務體系是保障我國農村土地資產評估順利開展的有利外部環境條件。目前，我國農村土地資產評估體系尚未建立，配套服務設施不全，主要表現在以下三個方面。1）缺乏專業的資產評估機構和專業的資產評估人員。以重慶市為例，重慶市國土資源房屋評估和經紀協會是重慶市主要從事土地資產評估的自律組織。通過對該協會及資產評估專業人士調研得知，目前該會從事土地資產評估工作的專業評估機構，其業務范圍大多集中于城市土地，很少涉及農村土地，有從事農村土地資產評估的專業人員則更少。在我國被政府認可的具有評估資格的專業人員有注冊資產評估師、房地產估價師、土地估價師，國家并沒有從法律層面上明確我國農村土地資產評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農民獲取資產評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產評估需求方與評估方的橋梁，加強評估雙方信息互通，促進農村土地資產評估工作的開展，進而促進農村土地流轉；另一方面有利于加強對資產評估機構和評估人員的監督管理，保障需求方利益，保護農民權益。3）缺乏政府對農村土地資產評估的有效管理。由于農村土地資產評估處于新生事物發展階段，政府對其管理處于探索階段，導致部分地方缺乏有效管理，主要表現為農村土地資產評估相關法律法規不健全、監督管理缺失、出現過分干預現象等。
3有序推進農村土地資產評估的政策建議
3．1堅持人民主體地位，保障農民合法土地權益黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。依法保障農民合法的土地權益是貫徹落實黨的十方針的基本要求。加強農村土地制度改革是保障農民合法土地權益的根本途徑，主要途徑有：一是完善農村土地承包經營權權能。一方面，通過法律制度的建設，按物權理論規范我國農地承包經營權制度，賦予農民完整的承包權權能；另一方面豐富農村土地承包經營權流轉形式。地方政府要在不改變農地用途，不損害農民利益的前提下，積極探索各種土地承包經營權的流轉模式。二是依法保障農民宅基地用益物權。通過土地管理制度改革，實行宅基地有償使用制度和允許宅基地有條件轉讓，制定宅基地流轉制度，建立合理健康的農村宅基地流轉市場，徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制，推動城鄉協調發展，依法保障農民的宅基地使用權和收益權，保護農民利益。
3．2促進城鄉統籌發展，健全農村土地資產評估體系目前，我國城市已形成比較完備的土地資產評估體系，而農村土地資產評估工作還處于試點階段，尚未全面開展。建立城鄉一體化的土地資產評估體系，健全農村土地資產評估體系，主要措施有：一是培育專業的農村土地資產評估機構和評估人員，保障農村土地價格的科學性、統一性和合理性；二是加快完善農村土地資產評估的基礎性工作，盡快建立全國性的農村土地分等定級；三是探索農村土地資產評估方法，建立具有全國性指導意義的評估技術路線；四是建立農村土地資產評估中介機構，建立資產評估信息服務平臺和仲裁調解機構；五是進一步完善農村土地資產價格體系。
