小議綠色建筑物業(yè)管理模式范文

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1傳統(tǒng)物業(yè)管理與綠色建筑物業(yè)管理比較分析

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理

我國幅員遼闊，受發(fā)展階段、資源環(huán)境條件等的影響，不同區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大差異，即使在同一個城市中，不同地區(qū)之間也存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊的現(xiàn)象，因而，我國目前物業(yè)管理模式表現(xiàn)出明顯的多樣性特征，大體有以下六種。第一，以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司在其轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理的模式。第二，房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司對既有居住區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的模式。第三，房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司對其自身開發(fā)項目進(jìn)行物業(yè)管理的模式。第四，單位直管公房自我管理模式。第五，完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的模式。第六，由街道居委會、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的物業(yè)管理模式。

1.2綠色建筑物業(yè)管理

綠色建筑物業(yè)管理是在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上的提升，它除了具有物業(yè)管理的一般特點之外，還具有自身的特點，主要體現(xiàn)在以下四個方面。

1.2.1實施全壽命周期管理

運用全壽命周期理論，制定綠色建筑物業(yè)管理的目標(biāo)與流程，做到最大限度節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境。綠色建筑物業(yè)管理要從物業(yè)的全壽命周期出發(fā)，即將物業(yè)管理活動深入到前期策劃、設(shè)計和規(guī)劃、施工和運行各個階段，物業(yè)管理人員從前期開始全面了解綠色建筑所使用的先進(jìn)設(shè)備與技術(shù)，為后期實現(xiàn)綠色物業(yè)管理節(jié)能減排的目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。

1.2.2堅持“以人為本”理念

人類居住環(huán)境的健康問題已經(jīng)引起世界各國政府、專家學(xué)者和居住者的共同關(guān)注。堅持“以人為本”的理念，主要體現(xiàn)在為業(yè)主提供服務(wù)方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮不同業(yè)主的需求、層次、時間和費用支付能力等的差異，盡可能提供菜單式服務(wù)，滿足業(yè)主的個性化需求，體現(xiàn)人性化服務(wù)。在管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從各方面引導(dǎo)業(yè)主主動節(jié)能，樹立保護(hù)環(huán)境、節(jié)能減排的良好意識，并使業(yè)主可以切實體會到主動節(jié)能所帶來的環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.3應(yīng)用節(jié)能、智能化技術(shù)

傳統(tǒng)物業(yè)管理主要是勞動密集型，科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中應(yīng)用率較低，日常運作過程中的資源消耗較大，環(huán)境保護(hù)不到位。綠色建筑物業(yè)管理通過應(yīng)用節(jié)能、智能化技術(shù)，包括供熱、通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備節(jié)能技術(shù)、能源管理系統(tǒng)、樓宇能源自動管理系統(tǒng)以及建筑設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)等，來實現(xiàn)節(jié)能降耗的目標(biāo)。

1.2.4注重數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析

綠色建筑相關(guān)技術(shù)與設(shè)備的應(yīng)用效果需要通過對綠色建筑運行數(shù)據(jù)的監(jiān)測來獲取，綠色建筑在運營階段的監(jiān)測是綠色建筑科學(xué)評價和不斷優(yōu)化管理手段的可靠依據(jù)。綠色建筑的運營監(jiān)測可提供大量真實的數(shù)據(jù)，通過對環(huán)境、能源和設(shè)施實時監(jiān)測數(shù)據(jù)的分析，及時進(jìn)行設(shè)備優(yōu)化與控制來提高綠色建筑性能，實現(xiàn)真正的節(jié)約資源。

1.3傳統(tǒng)物業(yè)管理與綠色物業(yè)管理的區(qū)別，對傳統(tǒng)物業(yè)管理與綠色物業(yè)管理

從管理目標(biāo)、管理范圍、管理過程、管理方式、管理機制等五個方面進(jìn)行比較，不難看出綠色物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理存在顯著差異。

2綠色建筑物業(yè)管理模式設(shè)計

2.1管理主體專業(yè)化

綠色建筑物業(yè)管理作為綠色物業(yè)管理的分支，以“創(chuàng)造價值”和“以人為本”為核心理念。綠色物業(yè)管理需要專業(yè)化的管理主體，政府應(yīng)建立健全綠色物業(yè)管理的準(zhǔn)入機制，建立綠色物業(yè)管理評價機構(gòu)，根據(jù)科學(xué)的指標(biāo)體系評價綠色物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)認(rèn)證證書。綠色物業(yè)管理與環(huán)境管理關(guān)系密切，通過ISO14000系列環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)獲得資質(zhì)的必要條件。為了保證綠色建筑節(jié)能減排效果，必須嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，只有具備專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)才能從事綠色建筑物業(yè)管理。

2.2管理措施精益化

綠色建筑物業(yè)管理工作涉及面廣、技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜，需要采用精益化的管理措施。將企業(yè)內(nèi)部管理數(shù)據(jù)化，注重環(huán)境、能源和設(shè)施的相關(guān)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)分析與管理經(jīng)營的關(guān)聯(lián)。借助數(shù)據(jù)化管理，企業(yè)不僅可以有效測量和分析管理效果，而且還能為企業(yè)提供決策依據(jù)。數(shù)據(jù)化管理為企業(yè)數(shù)量化評價提供條件，通過分析評價更精確地掌握企業(yè)管理的動態(tài)。

2.3管理過程規(guī)范化

綠色建筑物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，為使其正常運轉(zhuǎn)，需對各項管理要素進(jìn)行規(guī)范化、流程化和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，形成有效的管理運營機制，是綠色建筑達(dá)到最佳運營效果的前提和基礎(chǔ)。管理制度和標(biāo)準(zhǔn)是綠色建筑物業(yè)規(guī)范化管理的有效工具，是管理人員進(jìn)行物業(yè)管理的主要依據(jù)。傳統(tǒng)物業(yè)管理以“計量考核”為重點，綠色建筑物業(yè)管理制度的核心應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱冃Э己恕薄！翱冃Э己恕睉?yīng)含有數(shù)量的概念，更注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果。

2.4管理行為動態(tài)化

綠色建筑的種類復(fù)雜，包括居住、公共、工業(yè)等，種類不同決定了管理上的差異，因此，必須實現(xiàn)動態(tài)化管理。就同一綠色建筑而言，在全壽命周期的不同階段，由于設(shè)備及系統(tǒng)的逐漸老化和運行效率的變化，物業(yè)管理的技術(shù)手段和管理方法必須有所不同，需體現(xiàn)綠色建筑不同時間維度的不同管理行為。

2.5科技支撐引領(lǐng)

加大科技投入，以科技作為綠色建筑物業(yè)管理的有力支撐，既含有綠色建筑物業(yè)管理理論層面上的創(chuàng)新研究，也包含先進(jìn)技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，諸如供熱、通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備節(jié)能技術(shù)，能耗監(jiān)控系統(tǒng)，水、電、氣、熱等的分項計量，水循環(huán)利用，新型綠化灌溉技術(shù)，垃圾分類收集與處理技術(shù)，樓宇能源自動管理系統(tǒng)等。科學(xué)研究和新技術(shù)開發(fā)是推動綠色物業(yè)管理發(fā)展的重要保障。

2.6業(yè)主參與互動

綠色建筑物業(yè)管理活動過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)從“意識”和“行為”兩方面引導(dǎo)業(yè)主參與。一方面，“意識引導(dǎo)”要求物業(yè)管理企業(yè)開展多形式、多渠道、有針對性的綠色物業(yè)管理宣傳活動，培養(yǎng)業(yè)主生態(tài)文明意識，引導(dǎo)廣大業(yè)主主動支持和參與綠色物業(yè)管理，同時開展綠色文化社區(qū)的建設(shè)，使業(yè)主融入其中，構(gòu)建和諧鄰里關(guān)系，實現(xiàn)人與人、人與建筑、人與自然的和諧共生。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)通過“行為引導(dǎo)”，調(diào)動廣大業(yè)主配合綠色物業(yè)管理的工作，主動實施節(jié)能、節(jié)水行為，自覺進(jìn)行垃圾分類、選用節(jié)能環(huán)保材料及環(huán)保方式進(jìn)行房屋裝修等。

2.7綠色建筑物業(yè)管理模式

結(jié)合綠色建筑的特點，通過對物業(yè)管理主體、管理過程、管理措施、管理行為等的分析，筆者認(rèn)為綠色建筑物業(yè)管理應(yīng)采取如下模式。

3我國現(xiàn)階段推動綠色建筑物業(yè)管理的對策建議

3.1加強綠色建筑物業(yè)管理的政策支持

為了促進(jìn)綠色建筑的物業(yè)管理，政府管理部門要制定相應(yīng)的政策法規(guī)，出臺綠色物業(yè)管理的導(dǎo)則及實施細(xì)則，推進(jìn)綠色物業(yè)管理的實施。國家和地方政府以經(jīng)濟(jì)激勵作為調(diào)整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，促進(jìn)相關(guān)主體實施綠色物業(yè)管理的積極性。

3.2政府和企業(yè)制度保障

政府層面要建立健全綠色物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，完善綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入機制，全面提高物業(yè)管理人員素質(zhì)；企業(yè)層面應(yīng)根據(jù)企業(yè)和項目的實際情況制定實現(xiàn)“節(jié)能減排”目標(biāo)的各項物業(yè)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。

3.3提升物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)

綠色建筑物業(yè)管理對管理人員提出了更高的要求。綠色建筑物業(yè)管理人員不僅要掌握專業(yè)技術(shù)，還需要有強烈的社會責(zé)任感和環(huán)保意識。由于我國物業(yè)管理領(lǐng)域，高學(xué)歷的專業(yè)人才所占比例還很小，能夠真正勝任綠色建筑物業(yè)管理的人員就更少了。因此，應(yīng)采取各種有利措施，通過普及性、專業(yè)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)等措施，提升物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，以適應(yīng)推行綠色建筑物業(yè)管理對人才的需求。

3.4大力宣傳教育

通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，大力宣傳綠色建筑物業(yè)管理帶來的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，改變消費者的消費觀念，形成推進(jìn)綠色物業(yè)管理良好的環(huán)境氛圍，為綠色物業(yè)管理的實施創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

作者：王建廷葛晨單位：天津城建大學(xué)