房屋租賃稅收征管現狀及意見范文

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近年來，隨著國民經濟的迅猛發展、社會城鎮化進程不斷加快和城鎮建設規模的不斷擴大，工業、商業、住宅和辦公等各類房屋的租賃業務不斷增多，房屋租賃市場日益活躍，城鎮房屋出租業得到快速發展，對發展經濟和改善居民生活起到積極的推動作用。但是由于房屋出租戶納稅意識淡薄，租賃雙方受共同經濟利益驅使，想方設法隱瞞房屋租賃收入，給房屋租賃業稅收征管工作帶來相當大的困難，房屋租賃業稅收流失現象較為嚴重。筆者就目前房屋租賃征管工作存在的問題談一些粗淺的認識。

一、房屋租賃業稅收征管存在的問題

（一）房屋租賃大部分是自然人之間的租賃，收入控管難

1．房屋租賃行為大部分是出租戶將私有房屋出租給個人生活居住及出租給小型私營企業或個體生產經營者，因承租者業務較小，房屋租賃周期不定，方式靈活，基本是即時收取租金，不需要開具發票，業主多以收據或白條代替正式發票，租賃收入核查難度大，稅源難以準確掌控。

2．有相當部分私房出租戶一年簽訂一次合同，一次性結清租金，有的甚至一次性結清幾年房租。由于地稅機關對租賃信息掌握滯后，無法及時確定出租戶，承租戶又不愿代為繳納，給稅款征收工作帶來困難。

3．部分下崗職工或達不到起征點的業戶對國家下崗再就業和達不到起征點稅收優惠政策內容理解片面，認為減免的稅收應包括繳納房產類稅收，加之地稅機關稅法宣傳尚不到位，部分納稅人對房產租賃稅收征管產生抵觸情緒。

（二）租賃雙方惡意勾結，降低計稅依據，租賃收入認定難

1．出租方將房屋出租后，為達到少繳稅的目的，提供給地稅部門的是虛假合同，其合同金額遠遠低于真實租賃金額，而地稅機關對其收入取證非常困難，導致地稅機關只能按照虛假合同計征稅款。雖然地稅機關掌握核定征收權限，但實際征管工作中難以操作。

2.出租方將房屋出租后，不簽訂房產租賃合同，以內部承包名義，簽訂虛假的聯營承包合同，按期從承租方取得固定收入，變相將實際租金收入人為地轉化為聯營利潤，地稅機關難以區分認定。

（三）政府職能部門管理弱化，部門信息取得難

由于城鎮化進程步伐不斷加快，許多業戶將購置房產作為一種投資行為，有效推動了市場經濟的發展。但由于目前政府職能部門管理不到位，房屋租賃市場基本處于管理無序、監督不力狀況，導致大部分房屋租賃稅款大量流失。房屋出租經營是一項特殊的經濟活動，按照國家規定，房屋租賃經營應取得房產管理部門頒發的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發的《房屋租賃治安管理許可證》和鄉鎮街道辦事處簽訂的《房屋租賃計劃生育責任書》等許可執照。但實際工作中，房屋出租基本上未納入監管范圍，地稅機關無法有效從以上部門獲取有價值的信息。

（四）稅源零星分散，稅源監控難

1．房屋出租稅收征收成本高，征收效率低下，在“任務至上”的計劃管理和稅收考核體制下，往往對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，加之監控手段落后，國家相應的管理稅收法規相對滯后，造成眾多出租戶游離于稅收監管之外，使該行業稅收增長速度遠遠低于其稅源增長速度。

2．房屋出租點多面廣，收入較為隱蔽，而基層地稅機關人員少，管戶多，征管力量薄弱，加上享受達不到起征點或下崗再就業稅收優惠的個體工商戶在辦理《稅務登記證》和相關減免稅手續后，就不再申報繳稅，對于已養成“以稅控管”習慣的基層地稅機關來說稅源監管難度很大。

二、強化房屋租賃業稅收征管建議

（一）完善稅收法律，規范稅款征收

1．完善稅收法律體系。提高房產稅收法規法律的立法層次，使房屋租賃業稅收征管有章可循，借鑒國際經驗，堅持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業稅收如房產稅、土地使用稅等稅收合并統一征收營業稅，設計合理的房屋租賃業營業稅稅率。

2．完善房屋租賃監管法規。一是規范房屋租賃市場政策稅收監管措施，建立房屋租賃市場指導租金制度，以市場租金價格為依據，政府測算、制定并公布階段性租金，宏觀引導房屋租賃市場的良性發展，并實行房屋租賃登記備案，發生房屋租賃行為，租賃雙方必須簽訂房產管理部門印制統一格式的房屋租賃合同，合同金額執行房產管理部門統一制訂的政府指導價，合同事項中注明應繳納的稅款和合同需報送地稅機關備案等事項。二是考慮到出租方會通過合同、協議將稅負轉嫁給承租方，法律應明確規定房屋出租方如未按期申報納稅，限定承租方在規定期限內找到出租方，并要求出租方按規定繳納稅款及滯納金，否則承租人將承擔連帶納稅義務。也可通過法律規定直接由承租方繳納或由承租方擔負代扣代繳義務。

3．調整房產稅收計稅依據。科學認定房產出租行為經營方式，租賃雙方必須提供房產證、身份證、營業執照、稅務登記證和承租合同等資料，確保能準確區分房屋自營行為和租賃行為，對自營行為改從原值征收為從市值征收，定期評估房產價值，使計稅價值與房屋實際價值相差不大，實現從值與從價征收的稅負相對公平。

（二）加強登記管理，健全房屋征管檔案

1．加強登記管理。要求房屋出租人發生納稅義務，自租賃之日起30日內，按照《稅收征管法》有關規定持房屋產權證明、租賃合同、居民身份證等資料，前往房屋所在地主管地稅機關辦理稅務登記或臨時稅務登記。

2．加強部門配合。結合房地產稅收一體化管理，加強與國稅、公安、工商、房產、土地和城建等職能部門的聯系，建立科學的信息采集機制，積極開展房屋出租稅源普查，充分掌握房屋租賃的第一手資料，比對所采集的資料與征管信息，真正建立起分街道、分經濟類型的稅源檔案，使稅源信息涵蓋房產原值、租金收入、產權所有者、承租者及經營方式等各個方面。

3．加強信息管理。建立房屋租賃業的協稅護稅的動態網絡信息平臺，開發房屋租賃房稅收管理軟件，規范數據信息采集過程，對房屋租賃實施動態監控，實現數據資源信息共享。

（三）強化宣傳力度，提升納稅意識

按照“貼近生活、貼近工作和貼近納稅人”的三貼近原則，充分利用媒體，做好房產稅收政策的宣傳工作。

1．房屋租賃涉及社會各方面,有行政機關、企事業單位、個體工商戶和個人等,還有不少中介機構和服務性單位參與其中。針對房屋租賃稅收政策性強、涉及面廣、稅源分散、征管難度大、納稅意識差、稅收流失嚴重的實際情況，采取廣播、電視、報紙、政務公開欄、辦稅服務廳等多種渠道和載體，廣泛宣傳房屋租賃稅收法規，幫助納稅人樹立依法主動申報納稅的觀念。

2．發揮街道和社區居委會工作優勢，采取逐戶走訪、個別宣傳、文體活動等多種形式宣傳和普及稅法知識，把房產稅收征管與社區評先評優相結合，提升納稅人的納稅意識，在全社會真正形成誠信納稅的良好氛圍。

3．廣泛宣傳依法誠信納稅典型，曝光涉稅違法犯罪大案要案，強化震懾教育作用，提高納稅人的稅法遵從度和稅法宣傳的針對性和實效性。

（四）探索征管方式，實施源泉控管

依據納稅人取得的租金特點，分別采取“查賬征收”、“核定征收”和“以票控稅”三種征管方式。一是對租金收入申報屬實，能提供真實有效的合同、協議和收費依據的，以實際取得的租金收入按稅法規定依法計算征收各項稅款；二是對不申報租金收入或申報不實的，不能提供合同、協議和收費依據或提供的合同、協議和收費依據記載的租金收入明顯偏低的，由主管地稅機關按照房產管理部門制訂的政府指導租金標準，以納稅人實際出租的房屋建筑面積和適用的租金標準計算出的應稅租金收入，依法計算征收各項稅款；三是將“以票控稅”作為房屋租賃業稅收征管的一項重要手段，通過發票監管稅源，要求承租方辦理租金結算手續時應取得租賃業統一發票，出租人憑房產管理部門監制的租賃合同開具租賃業統一發票，對取得租賃收入未開具租賃業統一發票的出租人或未能取得租賃發票的承租人，按照《征管法》和《發票管理辦法》的規定予以處罰。

（五）發揮協稅作用，依法委托代征

1．建立規范化管理的房屋租賃市場，根據房產稅收征管特點，依法委托街道辦事處（居民委員會）、鄉鎮政府（村民委員會）、物業管理單位、建設管理部門等單位，按照地稅機關提供的政策依據和征管辦法，代征出租房屋稅款，并定期反饋房產稅收征管信息。

2．利用政府行政手段和財政會計核算中心的財務管理職能，全面準確核算行政事業單位經營房產原值和房租收入，在準確掌握征管基礎資料的前提下，計算房產租賃稅收的應納稅額，依法委代核算中心將房屋租賃稅款集中劃繳入庫。

（六）加大稽查力度，打擊違法行為

1．深入分析房屋租賃行為的新動向、新特點，有的放矢地開展房產稅收專項檢查，將重點稽查與日常征管有機結合，整頓和規范房產稅收秩序，實現以查促管，以查促收，建立以執法責任制為主體的崗責體系和地稅系統內部橫向和縱向信息交流的征管體系，提高稅務稽查效能。

2．加大處罰力度，實施小稅重罰，定期向社會公布房屋出租的稅款征收、減免稅、停歇業、處罰等情況，曝光涉稅違法犯罪行為，教育納稅人，震懾不法分子，設立舉報電話或信箱，接受社會監督。