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城市房地產交易管理工作辦法范文

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城市房地產交易管理工作辦法

第一章總則

第一條為了加強城市房地產交易的管理,規范城市房地產交易行為,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《省城市房地產交易管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

第三條凡在本市行政區域內的城市規劃區(含開發區、建制鎮)國有土地上從事房地產交易,實施房地產交易管理,應當遵守本辦法。

本辦法所稱房地產交易,包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條房地產交易應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。

第四條市、縣(市)人民政府房產管理部門、土地管理部門按照各自職責,密切配合,負責本行政區域內房地產交易活動的監督管理工作

市、縣(市)房產、土地交易管理機構受市、縣(市)房產管理部門、土地管理部門委托,負責房產、地產交易的日常管理工作。

建設、規劃、工商、財政、稅務、物價、人民銀行等有關部門按照各自的職責分工,共同做好房地產交易有關的管理工作。

第五條市、縣(市)房產管理部門、土地管理部門及其房地產交易管理機構辦理房地產交易手續,應當公開條件,簡化程序,提高效率,方便當事人。

市、縣(市)房產管理部門、土地管理部門的房地產交易管理機構應當在本地一個場所統一受理房地產交易登記申請,并發放《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。

第六條市、縣(市)財政、物價、房產、土地等部門不得自行設定房地產交易管理收費項目。對房地產交易服務收費項目應當按宗收費,國家另有規定的從其規定。

收費項目、收費標準、法定的收費許可證明應當在受理房地產交易登記的場所予以公示。房地產交易當事人有權拒絕不合法的收費。

第三章房地產轉讓

第七條本辦法所稱房地產轉讓,是指權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式,主要是指:

(一)房地產交換;

(二)以房地產抵債的;

(三)以房地產作價入股、與他人成立企業法人,房地產權屬發生變更的;

(四)企業被收購、兼并或合并,房地產權屬發生轉移的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

第八條房地產轉讓時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第九條轉讓房地產,除法律另有規定外,應當按照下列程序辦理:

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房屋所有權證、國有土地使用證、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件材料,向房產管理部門提出房屋權屬轉移登記申請;

(三)房產管理部門審查當事人提交的有關材料,對符合前項規定的,予以受理;不予受理或者需要補充材料的,應當在收到申請之日起3個工作日內告知當事人,并說明理由;

(四)房產管理部門核實申報的成交價格,并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘或通知當事人委托評估;

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(六)房產管理部門應當在受理房地產轉讓當事人房屋權屬轉移登記申請后10個工作日內,核準登記并頒發房屋所有權證書;

(七)房地產受,讓人憑轉讓后的《房屋所有權證》和原《國有土地使用證》向土地管理部門申請土地使用權變更登記,土地管理部門應當在收件后10個工作日內核準登記并頒發土地使用權證書。

法律、行政法規禁止轉讓的房地產,不得轉讓。

第十條以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,按《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、建設部《城市房地產轉讓管理規定》第十一條、第十二條規定辦理。

第十一條建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓,配套使用的房屋附屬設施、設備及其共用部位不得單獨分割轉讓。

第十三條轉讓房地產時房屋已經建成,并經市、縣(市)規劃、建設部門驗收合格交付使用的,應當持有房屋所有權證書;房地產開發企業觀售商品房時,應當持有商品房所有權初始登記證明。

第十三條商品房銷售按照《省城市房地產交易管理條例》,建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》執行。

第十四條已購公有住房和經濟適用住房轉讓按建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》等有關規定執行。

第十五條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產:應當如實申報成交價格,不得瞞報或者作不實的申報。

房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據。

第十六條推薦使用房地產轉讓合同示范文本。房地產轉讓合同應當載明下列主要內容:

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房屋所有權證和土地使用權證名稱和編號;

(三)房地產座落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

(五)房地產的用途或使用性質;

(六)成交價格及支付方式;

(七)房地產交付使用的時間;

(八)違約責任;

(九)雙方約定的其他事項。

第三章房地產抵押

第十七條房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產,以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

抵押人是指將房地產提供給抵押權人作為本人或者第三人履行債務擔保的法人、其他組織或者公民。

抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的法人、其他組織或者公民。

第十八條抵押當事人設定房地產抵押關系,必須遵守國家有關法律、法規和規章。依法設定的房地產抵押關系受國家法律保護。

第十九條下列房地產不得設定抵押權:

(一)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(二)權屬不明或者有爭議的;

(三)被確定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建筑物;

(四)依法被查封的;

(五)縣級以上人民政府依法收回土地使用權的;

(六)共同共有房地產未經其他共有人書面同意的;

(七)已依法公告列入拆遷范圍的;

(八)法律、法規規定不得抵押的其他房地產。

第二十條房地產抵押,抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。房地產抵押合同應當載明下列主要內容:

(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;

(二)主債權的種類、數額;

(三)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;

(四)抵押房地產的價值;

(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

(六)債務人履行債務的期限;

(七)抵押權滅失的條件;

(八)違約責任;

(九)爭議解決方式;

(十)抵押合同訂立的時間與地點;

(十一)雙方約定的其他事項。

第二十一條設定房地產抵押關系應當對抵押物進行估價,并在抵押合同中載明所估價值。抵押物的價值,可以由抵押當事人協商議定,也可以由抵押當事人委托有資質的房地產價格評估機構進行價值評估。

第三十二條抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期內應當保持抵押物的安全、完好。抵押權人有權按抵押合同的約定,檢查由抵押人占管的抵押物。

第二十三條除國家建設需要進行拆遷外,未征得抵押權人的書面同意,抵押人不得將已設定抵押權的房地產出售、交換、贈與、拆除或者改建。

因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人。

抵押物發生繼承、析產的,承受人應當及時書面通知抵押權人。

第二十四條因國家建設需要將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍并實行作價補償,其補償金已用于清償抵押物所擔保的債務的,抵押合同解除。

除前款規定外,解除抵押合同必須經抵押當事人協商一致并簽訂抵押解除合同。

第三十五條抵押人在合同期內已清償債務或者抵押權人放棄債權的,抵押合同終止。

第三十六條房地產抵押合同自簽訂之日起30日內,抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。受理部門應當在5個工作日內,對符合規定的,核準抵押物登記,頒發房屋他項權證書或抵押物登記證明;對不符合規定的,不予核準登記,并書面通知申請人,說明理由。

房地產抵押合同,自抵押物登記之日起生效。

第二十七條以在建工程、預購的商品房設定抵押的,應當按《省城市房地產交易管理條例》第二十三條、二十四條的規定執行。

第三十八條抵押已出租房屋的,抵押人應當告知抵押權人,同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效后,原租賃合同繼續有效。

抵押人將已抵押的房地產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。

第三十九條抵押合同發生變更、解除或者終止的,抵押人和抵押權人應當在變更、解除或者終止之日起15日內到原登記機關辦理變更或者注銷登記。

第三十條抵押房地產的處分按有關法律、法規、規章的規定執行。

第四章房屋租賃

第三十一條公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

承租人經出租人同意,可以依照國家有關規定及《市城鎮房屋租賃管理辦法》將承租的房屋轉租。承租廉租住房的家庭,不得將承租的廉租住房轉租。

第三十二條有下列情形之一的房屋,不得出租:

(一)已建成的房屋無房地產權證書或者房屋所有權證的;

(二)共有房屋未取得其他共有人書面同意的;

(三)依法被查封的;

(四)經鑒定屬于危險房屋不能繼續使用的;

(五)改變房屋用途,依法須經有關部門批準而未經批準的;

(六)法律、法規禁止出租的其他情形。

第三十三條公有住房和廉租住房租金按照國家和省有關規定執行,其他房屋租金由租賃雙方協商議定。以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建設的房屋出租的,應當按照國務院的規定將租金中所含土地收益上繳國家。

第三十四條房屋租賃合同的簽訂、執行、變更、解除、終止及租賃當事人的權利和義務按國家、省、市有關規定執行。

第三十五條房屋租賃合同當事人應當在簽訂合同后30日內,持房屋所有權證書、房屋租賃合同和當事人合法證明,向市、縣(市)房產管理部門申請登記備案,受理部門應當在3個工作日內予以辦理,出具備案登記證明。

第三十六條房屋租賃登記備案,出租人、承租人可以委托房地產中介服務機構、居民委員會、物業管理公司辦理。具體操作辦法,由市、縣(市)房產管理部門另行規定。

第三十七條房屋租賃合同發生變更、解除、終止的,房屋出租人、承租人應在房屋租賃合同發生變更、解除、終止之日起30日內向所在地房產管理部門申請注銷登記。

第五章房地產中介服務

第三十八條本辦法所稱房地產中介服務,是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

本辦法所稱房地產咨詢,是指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

本辦法所稱房地產價格評估,是指對房地產測算、評定其經濟價值和價格的經營活動。

本辦法所稱房地產經紀,是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

第三十九條從事房地產咨詢、價格評估、經紀等中介服務業務的機構,應當依法設立,不得與行政機關和其他國家機關存在隸屬關系或者其他利益關系。

第四十條房地產中介服務機構應當持有相應的資質證書,辦理營業執照和稅務登記,并在資質證書和營業執照核定的業務范圍內承接業務。

房地產中介服務機構的執業人員應當具有相應的中介服務執業資格。

第四十一條房產、土地管理部門應當每年對房地產中介服務機構進行一次檢查,并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的,不得從事房地產中介業務。

第四十三條房地產中介服務機構必須履行建設部《城市房地產中介服務管理規定》第十四條規定的義務。

第四十三條房地產中介服務機構的執業人員承辦業務,由其所在中介服務機構統一受理,并與委托人簽訂書面中介服務合同。

房地產中介服務合同應當包括下列主要內容:

(一)當事人姓名或者名稱、住所;

(二)中介服務項目的名稱、內容、要求和標準;

(三)合同履行期限;

(四)收費金額和支付方式、時間;

(五)當事人約定的其他內容。

第四十四條房地產中介服務機構及其執業人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為:

(一)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物,或者利用工作之便牟取其他不正當利益;

(二)允許他人以自己的名義從事房地產中介業務;

(三)同時在兩個或兩個以上的房地產中介服務機構執行業務;

(四)與一方當事人串通,損害另一方當事人的利益;

(五)法律、法規禁止的其他行為。

第四十五條房地產中介服務機構應當按照法律、法規和省級以上人民政府及其價格主管部門的規定收取費用,并使用稅務部門統一監制的專用發票。

第六章法律責任

第四十六條轉讓、抵押房地產或者租賃房屋,按照本辦法規定應當辦理登記或者備案手續而未辦理的,由負責登記或者備案的機關責令限期辦理。

第四十七條違反本辦法第三十二條規定,出租不能繼續使用的危險房屋的,由市、縣(市)房產管理部門按照《省城市房地產交易管理條例》第四十條的規定責令改正,沒收違法所得,并可處以500元以上2000元以下的罰款。造成人身、財產損害的,依法承擔賠償責任。

第四十八條違反本辦法規定,未取得中介服務資質證書或者超越資質證書規定的范圍,從事房地產中介服務的,由負責資質管理的部門按照《省城市房地產交易管理條例》第四十三條的規定責令改正,沒收違法所得,并可處以違法所得1倍以上3倍以下的罰款;情節嚴重的,降低資質等級或者吊銷資質證書。被吊銷資質證書的,工商行政管理部門應當依法吊銷其營業執照。

第四十九條違反本辦法規定,未取得房地產中介服務執業資格而從事房地產中介服務的,由負責執業資格管理的部門按照《省城市房地產交易管理條例》第四十三條的規定責令改正,沒收違法所得,并可處以100元以上1000元以下的罰款。

第五十條違反本辦法規定,屬于土地、工商、稅務、物價等部門職責范圍的,分別由土地、工商、稅務、物價等部門按照有關法律、法規的規定予以處罰。

第五十一條房產管理部門、土地管理部門及其他有關部門的工作人員在房地產交易管理工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的,由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

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