房屋信貸論文：危機期的國內房屋信貸市場管理探討范文

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作者：藍茵單位：集美大學誠毅學院

利率升高

利率升高是導致次貸危機爆發的直接外因之一。2004年至2006年，貨幣政策由松至緊，借款人還款利率大幅攀升，次級住房抵押貸款的利率遠遠高于優質貸款利率，因此擁有更大的增長幅度。此外，高利率壓低房價，使得房產交易越發困難，住房持有人難以將持有的房產短期內變現。利率升高加重了借款人的還款負擔，超出了其還款能力，也加大違約風險。

2006年后，房價回落，違約數量不斷增加，貸款發放機構不得不采用緊縮政策減少貸款發放數量，房屋需求數減少，房價繼續回落，如此惡性循環，房地產市場每況愈下，最終危機爆發。

缺失監管

監管當局對次級貸款運作的監管不嚴有著難以推卸的責任。

其一，監管部門并沒有發揮應有的監管職能。對發放的貸款審批不嚴格，由此而隱藏下的危機將對下游產業帶來致命打擊。另外，對各種金融衍生品的發放數量及規模沒能實行嚴格控制，對風險的忽視和衍生品的過度使用引發次貸危機。

其二，監管機構的監管漏洞較多?？铐棻唤璩龊?，抵押貸款將被集中賣給投資機構，進而匯入貸款池，分級后證券化，衍生出多種金融產品在證券市場上出售。產業鏈條涉及各個眾多不同機構，需要各監管部門密切配合，系統太過龐大繁雜容易出現監管漏洞和死角。

另外，監管部門對表外信息不夠重視。部分證券化產品屬表外業務，并不在資產負債表里體現，短期內無法快速預測風險。

中國住房市場現狀

（一）房價過高，催生泡沫

如今中國住房市場現狀與次貸危機前的美國有相似之處。因住房價格已大大超出支付能力，購房者普遍借助貸款買房。近年來房價飆升，持續出現強勁增長，中國持續不斷地進行房地產調控，限購和限貸雙管齊下，試圖穩定房價，遏制炒房現象。雖然調控初見成效，房價增速放緩，但遠未回歸合理價位，仍然偏高。

聯合國有關機構指出，當發展中國家房價收入比不超過6倍時，中等收入家庭有能力進入住房市場。然而，2002年至2007年，中國房價的平均年上漲幅度超過10%，同期，平均房價收入比高達7.4，其中北京、沈陽、南京、廣州等中大城市的比率均超過20，2010年起實施的宏觀調控并未使房價出現明顯回落，這意味著在這些城市中，房價仍處于高位，中等收入家庭購房能力十分有限。

按國際通行慣例，月供收入比的三分之一為還款警戒線。2008年對中國幾個主要城市的調查分析顯示，樣本城市的家庭月供收入比達75%，對于收入排名前60%的中高收入家庭的月供收入比高達54%，這意味著中等收入家庭將面臨較重的還款負擔，銀行面臨高違約風險。

（二）公共住房供需矛盾突出

公共住房主要面向對住房有剛性需求又不具備負擔能力的群體。我國住房供應體系包括廉租房等11種住房，住房供應多樣化，其中屬于公共住房性質的有5種，其中4種與公共住房交叉。目前我國公共住房的建設仍處于起步階段，資金尚未到位且缺乏有效管理，住房供不應求仍是主要的問題。第一，我國欠發達地區的城鎮居民生活水平和收入均較低，對公共住房有較大需求。第二，近年來出現了處于保障范圍和市場之間，無力購房的同時也無法被納入住房保障體系的“夾心層”群體，包括收入超出保障標準卻無力購買商品房，或有能力購買但是無力購買自認“適合”的商品房的群體，以及因戶籍問題或其他因素不符合保障性住房標準卻無力購買商品房的人。這部分群體的數量逐漸增加，且流動性大，相關的住房保障政策仍未明確，供需矛盾日益突出。

（三）融資方式單一，資產證券化尚在起步階段

國內房價及房價收入比長期居高不下，民眾憑借一己之力無法進入購房市場。在中國，融資渠道較為單一，很大程度上依賴銀行貸款，因此，金融系統成為風險聚集地。資產證券化是分散和轉移風險的有效手段。2005年，《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》的實施標志信貸資產證券化試點工作啟動。資產證券化在中國的運作時間短，現仍處于起步階段，現階段的業務在監管機構的嚴格監督下進行，同時對發行總量進行控制，目前業務發展較為規范。

后危機時代中國住房信貸風險防范

（一）加強貸款審批，加強監管

降低違約風險應從加強審批和監管做起。銀行等金融機構首先要對貸款人的還款能力和抵押資產作出準確評估；對貸款人還款能力評判標準進行細化和量化，讓操作有據可依，有標準可參照，過程中嚴格執行?，F階段，國內的審批制度太過于依賴收入證明，這類文書容易偽造且可信度不高，因此應考慮結合貸款人繳稅單，銀行對賬單等資料，共同判斷貸款申請人的收入情況和還貸能力。再則，在全國范圍內建立客戶信用信息網絡，區域之間進行資訊共享，并對貸款人進行信用跟蹤。同時，有關部門應建立密集的監督網絡，實行強有力的功能監管，建立完善的風險監管體系。

（二）遏制房地產投機行為

房價高居不降，催生了一群貪婪的投機者，期望從低買高賣的過程中賺取高額利潤。投機活動難以預測，順市下投機者在房價走高時買進，推高房價催生泡沫，擾亂市場秩序；當泡沫破裂時價格回落，投機者大量拋售加劇房價下跌，將給國民經濟帶來不可估量的沖擊。2010年起，雖各地紛紛出臺調控措施，限購和限貸雙管齊下，在打擊投機行為上已有不小成效，但強制性政策打壓和限制購房需求并不是長久之計，還應更多遵循市場規則。對購買多套房和高級住宅的人群，可制定不同的貸款政策，適當提高貸款利率或加大其首付比例，嚴格執行房產轉讓過程中的征稅政策，針對購房者擁有的房產數和房產特征，對高檔住宅提高稅率，增加多套房所有人的購房成本和轉讓成本，從而更好地抑制投機購房現象。

（三）提高風險防范意識

宏觀調控前，央行須對可引起的后果進行充分估計。美聯儲連續17次加息，成為次貸危機的導火索。美聯儲進行調息之前絕非沒有考慮房價大跌的可能，但沒充分估計到調息后一系列連鎖反應的嚴重性。央行應借鑒經驗教訓，提高風險防范意識，在進行宏觀調控前應充分估計到可能引起的房價變動，以及受房價變動產生的有利或不利影響，對宏觀調控所能引起的后果進行充分估計，制定應急預案，不能掉以輕心。

對住房貸款的發放審批時刻保持警惕。目前，房價仍居高不下，通脹較高，在缺乏有效投資途徑的中國市場，房地產投資被普遍認為是保值抗通脹的有效方法之一，相同的，住房抵押貸款被各大銀行認為是優質資產，備受青睞。這些現象容易使貸款發放機構放松警惕，放寬審批標準，或發放貸款后疏于管理。因此，各大商業銀行應對信貸業務可能帶來的風險有清醒的認識。

（四）適度推廣住房證券化

中國的住房信貸市場擁有融資渠道單一的特征，很大程度上依賴銀行。對于商業銀行而言，資產證券化是很好的分散和轉移風險的手段，不僅能有效化解銀行業內的大量積聚的風險，還能推動促進金融衍生產品的創新。資產證券化不能消除風險，其最終結果好壞取決于金融資產質量以及行業監管環境，目前我國的金融體制和銀行系統有待完善，還需加強貸款審批和風險把控，謹慎提防因過度證券化而引發的危機。

（五）加快住房建設

解決住房問題是我國重要的民生項目之一，加快住房建設，解決低收入人群的住房問題刻不容緩。目前為止，廉租房、經濟適用房和經濟租用房的建設管理雖然尚未到位，但已經開始緩解住房壓力。針對新出現的“夾心層”群體，除了提供廉價租賃房和公租房以外，還可選擇發放住房補貼，通過完善稅制來調節房地產經濟，平緩房價，減輕購房壓力，滿足具有剛性住房需求的群體。