談網簽備案對房地產市場管理的影響范文

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摘要：分析房屋網簽備案對于交易風險防范的意義，認為房屋網簽備案對于房地產市場管理具有十分主要的推動作用，提出關于加強房屋網簽備案工作的幾點建議。

關鍵詞：房屋網簽備案；交易風險；房地產市場

因現行房地產市場法律對于違法違規行為的處罰力度尚顯不足、社會誠信評價體系不健全、購房人對交易風險缺乏客觀認識等原因，在房屋買賣過程中，除存在“一房多賣”“陰陽合同”“房源信息虛假”“公司暗箱操作”等亂象外，還存在開發企業違規銷售、中介機構非法侵占或挪用客戶交易資金、強制提供代辦服務或擔保服務、交易合同約定不明確、交易委托方拖欠中介傭金、交易當事人投機炒房或騙取購房資格等引發的各類糾紛。多年來，國家和省市等各級層面為加強房地產市場管理、防范交易風險、保障交易各方權益做了大量的工作。2010年1月，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）首次以國務院文件的形式明確要求“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。”2018年12月下發的《住建部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號），是經國務院同意下發的規范性文件，明確要求“實行房屋買賣合同網簽備案制度，規范網簽備案業務流程，實現房屋網簽備案系統全國聯網”，要求“加強交易資金監管，規范網簽合同文本，加強房屋網簽備案價格監測，建立全國統一的房地產市場網簽備案監測體系”。

1房屋網簽備案對于交易風險防范的意義

老百姓普遍認為，買房就是看房子、交定金、簽合同、辦貸款，網簽和備案是一回事，其實二者有著本質的區別。交易雙方網上簽訂房屋買賣合同的過程是網簽；簽訂合同后，經房產管理部門進行合同信息公示的過程是備案。筆者認為，房屋網簽備案對交易風險防范的意義在于以下幾點。第一，網簽備案是政府公信力的體現。在熟人關系中，交易靠的是誠信；在陌生關系中，交易靠的是契約。房屋買賣合同實行統一范本、統一網簽、統一備案，使得房屋交易行為更加透明化，將有效控制“陰陽合同”“多價不一”“權利義務不對等”等情況，促進交易的規范性和公平性，為交易當事人履行合同提供政府公信力的保障。第二，網簽備案是對中介行為的約束。房地產經紀機構人員流動性大，不同經紀人業務能力存在差異，合同網簽要求經紀機構具備合法經營手續，經紀人擁有職業資格、熟知相關政策法規、具備一定專業水平，勢必將房屋交易推向合法合規的優質房產中介，原來的“小黑板中介”或不良中介將難以游刃市場。通過對從業主體和行為的監管，防止交易欺詐，凈化交易環境，提高整個交易市場的規范性。第三，網簽備案是杜絕“一房多賣”的有效手段。房屋交易資金量大、周期長，關乎購房人財產安全和切身利益，合同網簽備案后，房源將被鎖定，房屋整個交易過程將被監管，有利于房地產企業和中介機構規范銷售房屋，在保護交易安全上起到公示作用，防止非法融資，杜絕“一房多賣”等市場失信和違法行為。第四，網簽備案可以減少不動產登記的審查難度。不動產登記是交易流程的最終節點，登記目的是為了公示權利，保障權屬的正確性。而登記依申請而啟動，雖然可保障權屬歸屬的正確性，卻無法主動解決交易過程中存在的風險。網簽備案信息實時傳遞給不動產登記部門，相當于為正確采集物權登記信息、減輕不動產登記審查力度、避免交易風險，設定了務實的保險程序。第五，網簽備案是政府履行市場監管職責的抓手。合同網簽備案后，購房時間、購房金額、購房方式等被確定，網簽備案數據是全面、客觀、及時的房價統計監測基礎數據來源，適用房地產調控政策，能夠遏制投機炒房，加強房地產市場監測和動態監管，發揮調控房地產市場的功能。

2房屋網簽備案對于房地產市場管理的意義

房地產市場管理涉及房屋從新建到交易再到滅失的全過程，只有形成精準的市場分析，才能滿足房地產市場動態監管的需要，為宏觀調控政策的制定提供依據。房屋網簽備案是加強房地產行業管理、落實調控政策、規范市場秩序、維護群眾合法權益的重要手段，是促進房地產市場平穩健康發展的基礎性工作。

2.1房屋網簽備案與房地產市場調控密切相關

當前，房地產市場管理緊密圍繞“房住不炒”定位，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，可以充分運用網簽備案手段控制商品房預銷售節奏，依據網簽備案信息及時掌握本地區市場價格、交易量、庫存量等大數據，掌握各區域、功能板塊、樓盤的銷售狀況，結合商品住房實際成交價格走勢，對各地政府落實房地產市場調控政策目標進行風險提示和評價考核，及時調整土地供應，“因城施策”“一城一策”，出臺相應的房地產市場調控政策，防止出現房價區塊失控帶來的負面效應，以實現“住房供求關系基本平衡、住房價格基本平穩、住房供應結構基本合理”。

2.2房屋網簽備案是房地產市場監管的核心抓手

通過對不符合購房條件和不能上市交易的住房不予辦理網簽備案等方式，有利于防止炒買炒賣，強化房地產開發企業、中介機構、租賃機構等市場主體監管，有利于解決瞞報房屋真實交易價格、規避稅費、高評高貸、違規抵押等問題，防控金融風險，規范房地產市場秩序。第一，政策性房屋上市交易。配合征收部門對征收安置房源進行限售和解限配合網簽工作，防止征收安置房源被一房多賣，并通過網簽備案實現對棚改房、人才房、兩限房、保障房、共有產權住房等政策性房屋的上市交易管理。第二，資金監管。將網簽備案系統、銀行結算系統與監管系統連接，通過專用賬戶，使監管機構全面掌握貸款放款及繳存情況，并及時對開發企業未繳存資金開展催繳工作，對防止發生項目爛尾起到至關重要的作用。第三，問題樓盤處置。配合地方政府通過變更網簽等手段促進問題樓盤的有效處置。第四，建立企業信用體系。通過網簽備案系統，建立以購房人評價為主的企業信用評價體系，實現優勝劣汰，分類管理，從而為進一步規范房地產市場提供有力支撐。第五，規范網簽合同文本。推廣應用住建部推薦的商品房、存量房網簽合同文本，防止出現“陰陽合同”“霸王條款”，減少交易糾紛。第六，企業違規行為查處。以停網、部分限網為管理手段，控制開發企業“捂盤惜售”“一房兩賣”，中介機構“虛假房源”“陰陽合同”等違規行為。

3房屋網簽備案的相關環節

房屋網簽備案是房地產市場調控和市場監管最基本的控制環節和抓手，以房屋全生命周期管理為主線，與預售許可、合同管理、市場監測、資金監管、誠信體系建設、問題樓盤處理、糾紛處理、房地產經紀機構及從業主體資格管理、開發企業違規處理等管理職責相互融合、密不可分。房屋網簽備案的相關環節見圖1，商品房網簽備案的相關環節見圖2，存量房網簽備案的相關環節見圖3。

4關于加強房屋網簽備案工作的幾點建議

4.1健全法律體系

目前，商品房合同網簽備案可依據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》，存量房合同網簽備案和抵押合同網簽備案尚無明確的法律依據，雖然住建部128號文是經國務院同意下發的規范性文件，筆者認為在保護交易安全上的力度仍嫌不足，建議國家層面出臺法規條例和工作指導意見，填補法律規范體系上的空白，明晰網簽備案合同效力，提高網簽備案合同法律地位，為推動房屋網簽備案制度的執行提供法律支撐。

4.2加快推進“一張網”建設

第一，搭建平臺，實施房屋交易監管服務“一張網”。將開發企業、經紀機構、金融機構、住建部門、稅務部門、不動產機構等涉房單位全部納入房屋交易“一張網”，深化房產交易管理互聯網化，推進線上線下備案全融合，保障網簽備案的便捷性，部門間數據信息實時互通互限共享，提高行政效率，節約行政成本，優化公共服務，實現交易全程“不見面”“不收件”。第二，杜絕“陰陽合同”，實現“四價合一”。使用統一房屋網簽合同電子制式文本，金融機構以網簽備案信息作為審貸依據，稅務部門以網簽備案信息作為繳稅依據，不動產機構以網簽備案信息作為登記依據，使整個交易信息統一、透明，實現實際成交價、網簽備案價、信貸評估價、納稅申報價“四價合一”。第三，健全監管程序，提升資金監管水平。制定靈活便捷地監管辦法，注重發揮預售許可和網簽備案的作用，商業銀行依據房屋網簽備案信息，將交易資金到賬情況通過“一張網”反饋給資金監管部門，使其可以及時、準確、完整地掌握首付款和貸款的繳存情況，實現動態全流程跟蹤監管，提升資金監管水平。第四，注重引導，加強行業誠信體系建設。強化市場主體監管，強化行業自律管理，實施聯合懲戒，加大對違規行為的監督檢查和處罰力度，暢通投訴渠道，鼓勵分類投訴，對開發企業、經紀機構及經紀行為開展社會評價，評價結果實時公示，作為市場檢查和行業考評的重要依據，促進交易市場活躍，促進房地產行業規范經營、誠信服務。

作者：董承志 卜曉鋼 單位：連云港市房屋產權管理中心