住宅市場特征及需求研究范文

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房地產(chǎn)業(yè)是關乎國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，住宅更是人類生存發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵罚軌蛴行У貙ψ≌康禺a(chǎn)市場需求進行預測研究，對穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)市場的價格，合理利用能源資源，降低房地產(chǎn)市場的空置率等會起到一定的作用，同時也能夠促進穩(wěn)定社會治安，國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。在對住宅房地產(chǎn)市場需求進行預測時，影響因素是首先要考慮的，因此對需求影響因素進行研究室非常必要的。

一、住宅房地產(chǎn)市場的概念

廣義的房地產(chǎn)市場指全社會房地產(chǎn)商品交換關系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場可以指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊Ｗ≌康禺a(chǎn)市場在房地產(chǎn)市場中占有相當大的比重，隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們已經(jīng)不僅僅局限于滿足溫飽的需要，對生活質(zhì)量的追求已是迫不及待。因此住宅對于人們來說已成為時代進步和生活質(zhì)量提高的象征。

二、住宅房地產(chǎn)市場的特征

房地產(chǎn)市場由于其產(chǎn)品的特殊性，除了具有一般商品市場的共性外，還有其自身特殊性。

1．系統(tǒng)性和開放性。一個完整的房地產(chǎn)市場具有系統(tǒng)的要素、結構、功能、環(huán)境等特點，它是市場的主體、客體、價格、資金、運行機制等因素相互聯(lián)系、相互作用一個系統(tǒng)。而且，房地產(chǎn)市場是一個開放的系統(tǒng)，需要不斷地與金融市場、信息市場等進行物質(zhì)、能量及信息等的交流和交換。

2．不完全競爭性。由于房地產(chǎn)品的不可移動、獨一無二等特殊性質(zhì)，政府會對房地產(chǎn)市場根據(jù)需要采取干預和調(diào)控措施，這使得資源進出市場受到一定的限制，例如，國家對房地產(chǎn)信貸資金使用的限制，生產(chǎn)者和消費者雙方對市場信息的不對稱等。因此，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場。

3．區(qū)域性。由于房地產(chǎn)商品不可移動，使得房地產(chǎn)市場不存在商品流向規(guī)律其商品不會因價格和供求關系等變化而在不同地區(qū)市場之間流動，所以，房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場。

4．供求特殊性。供應方面:由于其商品的特性導致房地產(chǎn)市場在供應方面成為一個產(chǎn)品差異化的市場;其供應的產(chǎn)品在短期內(nèi)一般很少有大幅度的增減變化，導致房地產(chǎn)市場成為一個供應缺乏彈性的市場;供應的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及其投資的巨大性等，導致房地產(chǎn)市場成為一個具有壟斷性的市場。需求方面:房地產(chǎn)是人們生活的必需品，因而具有廣泛性;隨著社會進步需要更新?lián)Q代，并且可以保值、增值，因而具有穩(wěn)定性;房地產(chǎn)可以滿足不同階層需求者的目的和愿望，又具有多樣性。

5．交易的特殊性。房地產(chǎn)市場交易是房地產(chǎn)權益的交易，這種權益的交易必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理機關的產(chǎn)權登記，否則，不受法律保護;其交易需要專業(yè)服務，交易本身十分復雜，還有很多市場信息是非公開的，因此交易過程通常需要專業(yè)人員進行服務，如估價師，經(jīng)紀人等;房地產(chǎn)市場交易是非經(jīng)常參與的交易，對于一般人來說，一生中難得有幾次買房的經(jīng)歷;房地產(chǎn)市場交易通常持續(xù)時間較長且需要金融機構的信貸支持。

6．政策法規(guī)影響性。由于房地產(chǎn)市場的特殊性和其對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，國家要對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督、管理、調(diào)整和控制。政府通過相關政策法規(guī)來對市場進行調(diào)控，幫助開發(fā)商把握投資機會和方向，使房地產(chǎn)市場正常有序的運行。

另外，住宅房地產(chǎn)除了具有以上特征外，隨著社會的發(fā)展，住宅還具有與社會經(jīng)濟、科技同步發(fā)展，凝聚人類文化發(fā)展和智慧結晶等特征。

以上通過對住宅房地產(chǎn)市場特征的了解，進而我們可以對影響住宅房地產(chǎn)市場需求的因素進行全面和深入的分析。

三、住宅房地產(chǎn)市場需求影響因素

對住宅房地產(chǎn)市場需求來說，它的影響因素主要有:住宅價格、經(jīng)濟發(fā)展水平、消費者收入、消費者偏好、消費者的預期、人口因素等。

1．住宅價格。商品價格是影響消費者對某種商品需求量的最重要的因素。當住宅價格降低時，消費者愿意并且有能力購買，而當住宅價格上升時，情況恰好相反。價格與需求量之間呈現(xiàn)出一種負相關的關系。

2．經(jīng)濟發(fā)展水平。隨著經(jīng)濟的飛速增長，職工人均收入水平不斷提高，企業(yè)經(jīng)濟效益也不斷改善，這樣不但使職工能從其收入中拿出更大的部分用于投資買房，企業(yè)也可以從其福利基金中拿出更多的資金來資助職工買房或租房，從而使住宅房市場需求量不斷增長，經(jīng)濟的高速發(fā)展，對住宅市場需求的增長有積極的推動作用。

3．消費者對未來的預期。消費者的需求在受到現(xiàn)實因素影響的同時，還受到未來預期的影響。房地產(chǎn)的需求不僅取決于消費者現(xiàn)實的收入狀況和商品價格水平，還取決于消費者對未來收入、價格、政策等的預期。

4．相關房地產(chǎn)的價格水平。通常，房地產(chǎn)商品之間的關系有兩種:互補關系和替代關系。互補關系的房地產(chǎn)商品是兩種商品共同滿足一種欲望，如住宅與配套商業(yè)房地產(chǎn)，共同滿足居住生活的需要;替代關系的房地產(chǎn)商品是兩種商品可以相互替代來滿足同一種欲望，如經(jīng)濟適用房與普通商品住宅，可以基本相互替代滿足居住需要。一般情況下，對于互補品，一種房地產(chǎn)消費多了，另一種消費也會多起來，表現(xiàn)在價格上為一種價格下降，另一種的需求就會增加;對于替代品，則是一種價格上升，另一種的需求就會增加。

5．人口數(shù)量和結構。人口結構對住宅的需求也有直接的影響。一方面指的是人口的年齡結構，另一方面指的是家庭規(guī)模與結構。人口年齡的變化主要導致需求主體年齡結構的變化，從而進一步導致住宅市場需求的變化。即使總人口不變，家庭平均人口變化也將影響住宅單位的變化。家庭逐漸小型化，所需住宅的套型比較小，但是會增加對套數(shù)的需求量。因此，家庭人口結構的變化對住宅需求總量，需求結構都有重大影響，并引起住宅設計，建設等方面的變化。

住宅房地產(chǎn)市場的基本特征決定了其市場供求難以把握平衡，因此，面對近年來住宅房地產(chǎn)價格快速上漲的態(tài)勢，為了使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，應當對住宅房地產(chǎn)的需求進行更加深入的研究，以期達到正確引導房地產(chǎn)投資導向，降低住宅空置率，使房地產(chǎn)業(yè)更加快速健康發(fā)展。