城市規(guī)劃對房地產市場的調控探究范文

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沒有人會否認目前的房地產行業(yè)遇到了難題。確切地說，尤其是政府官員，對于這個難題有更強烈的體會。更確切地說，尤其是中央政府官員，對于這個問題的體會是最最強烈的。從最早的“國六條”到后來的“國十條”，乃至第三撥、第四撥和第五撥調控，還有一直被提及，但一直沒有落地的房地產稅。但是就連溫總理也承認，至少到現在為止，房地產調控仍然異常艱難。大米白菜或者豬肉的價格是容易控制的，但是房屋和土地的價格一直與調控的意愿背道而馳。但我以為，以往的調控之所以限于被動，是因為調控僅僅運用了兩只手，那就是：宏觀政策和行政干預，但是卻忽視了一個極其重要的問題：房價或者地價是一個地方經濟問題，我們卻一直僅僅用宏觀經濟手段去調控，很少甚至沒有使用地方性的經濟手段。在這些地方性的經濟手段中，城市規(guī)劃便是其中最為重要的一個環(huán)節(jié)。本文試圖引出的就是這樣一個對于多種調控手段的補充方式的思考。

首先，從已經使用過的“兩只手”說起。第一只手，宏觀政策，也就是說亞當·斯密的“看不見的手”，這些政策是一直都在使用，而且顯然一直會被繼續(xù)使用下去的，因為房地產價格首先是個與宏觀經濟和宏觀政治都相關的重要問題。但是，如果我們關注一下媒體的報道和市場的反響就會發(fā)現，在調控的對象和目標之間，有著長期的落差。

有兩個現象可能是政策制定者始料未及的：一是老百姓對于不動產的購買需求竟然如此強烈，以至于中央政府的全力背書也不能讓他們等待更多的時間；二是“史上最嚴厲”的金融門檻也攔不住老百姓從兜里掏出更多的錢，湊出更多的首付和月供。

這兩種現象歸納起來，就是說，無論從意愿還是能力上看，房屋需求的整體剛性遠遠超出我們的想象。百姓想，且能夠買房，無論政府說什么。

而這種所謂的剛性又由于“空置率高企”的一系列報道而顯得更加不可捉摸。大量的媒體報告說，中國房地產市場的空置率極高，數字從數千萬平米到數十億平米不等。網民們自發(fā)形成的“曬空樓”行為更從消費者層面將空置率指標具象化。我們不能理解：既然剛性需求高，那么大家買房子都是要住的；既然在住，房子為什么又是空著的呢？但我想，恰恰正是這一對矛盾的現象，揭示了中國房地產行業(yè)與其他任何一種行業(yè)，與其他任何一個國家的房地產行業(yè)的巨大區(qū)別。因為房屋有市場價值和使用價值兩個屬性。電表不轉，只能說它們沒有實現它們的使用價值，不代表它們沒有實現它們的市場價值；我們口口聲聲說“空置率”，其實并不是“未出售率”。老百姓辛辛苦苦買了房子，其實并不是主要為了住的。

那么，他們用來干什么呢？他們用來存儲財富。換句話說，我們看到了中國幾千年以來經濟的核心特色在幾十年沉寂后又一次顯現：不動產(以前是地現在是房)不是一般商品，它成了一種一般等價物，而這種一般等價物的存在目的不是用來流通，而是用來儲存。這是只有中國才會出現的，對于很多西方經濟學家來說卻是匪夷所思的現象。房產，替代了銀行儲蓄，成了中國民間財富儲備的終極方式。

面對這種既屬于宏觀經濟范疇內，卻又在世界上任何一本經濟學教科書中都找不到解決方案的經濟現象，我們的調控仍然采用了一系列常規(guī)的經濟手段，所以，很顯然難于見效。不妨回顧一下最近幾次調控的基礎思路：空置率高意味著市場有水分；擠掉水分的方式是減少市場需求從而降低售價；減少市場需求的方法是：增加二手房交易成本(上一次調控辦法)；提高購買成本(包括貸款比例和利率，是上次和這次調控都用了的辦法)；提高供給(這是最近幾乎每次調控都會提到辦法，即增加保障性住房供給)；增加持有成本(這是一直在討論的物業(yè)稅)。

但是，對于一個將房屋作為一般等價物的經濟來說，由于它對于房屋變現的需求被降至最低，“擁有”本身即是目的，因而無論怎樣提高各個后續(xù)環(huán)節(jié)的成本，都無法從本質上降低人們對于房屋的渴望。

經濟政策有困難，那么第二只手，行政干預怎樣呢？我們同樣發(fā)現，這些政策同樣步履維艱。從前幾年著名的“南京控制房價方案”可以發(fā)現，市場解決不了的問題，行政手段解決起來甚至更加困難。南京物價局當時的處理手段是，開發(fā)商的房價一旦報備，就不許上漲。但是這樣的結果甚至是在根本上拒絕市場機制，因為物價上漲的本質原因并不是銷售商的提價，而是市場需求的增加。就算政府可以明文控制銷售商的提價，但是由于需求仍然存在，那么控制價格的結果就只能導致短缺。開發(fā)商由于不能賺到期望的利潤而惜售，客戶則迅速買光市場上的存貨，結果短缺又導致供需關系進一步緊張，價格“懸湖”進一步膨脹，結果政府本來想平抑房價，最后卻導致房價內在的供需關系進一步繃緊，只要政府一個不留神，房價便如同脫韁的野馬一路狂奔。從2007年以來的每一次房價調控，其中所包括的行政指令越多，越會看到這樣一種尷尬的局面：每次政策一出臺，交易量便冷清下來，價格卻堅挺不動；一旦監(jiān)管放松，房價和地價又會報復性地上漲。這種“一管就死，一放就瘋”的現象幾乎成了行政指令干預市場的基本特征。

最近我們又看到了一項新的政策，那就是：土地市場監(jiān)管。當然，這是好事，但是，從預期的目標來看，仍然會非常艱難。目前土地市場監(jiān)管的方法是，圈定100多個重點城市，從土地交易上硬性制止所謂“地王”，也就是高地價的土地交易的產生。但是，實際上就連國土資源部2009年的研究也指出，地價不能說是房價過高的原因，至少在很大程度上是這樣。對于很多城市來說，地價在房價構成中所占的比例遠不足一半。所以，就算我們能夠平抑地價，對于很多城市的房價而言也不會有實質性的影響。從另一個角度來說，即便有些城市的房價中地價所占幅度較大，但從土地交易和房屋交易的本質來看，降低了土地成本并不能解決房價過高的問題，因為，與很多基礎消費品不同，房屋作為一種買房市場的高價格商品，它的實際交易價格主要決定不是通過成本，而是通過供需關系。換言之，哪怕市場上房子的成本都只有1000塊一平米，但是只要市場的需求足夠強烈，房價照樣能夠上三萬，或者上五萬。我們甚至可以把自己想象成一個二手房的交易者，如果我們由于各種特殊原因（比如，單位分房）而買到了極端便宜的房子，而房子的市價是我們買入價的10倍，那么當我們出售這套房屋的時候，難道我們會不按照市價去出售，而是按照我們自己購買成本加上一個合理利潤率（比如30%）出售嗎？由于控制“地王”完全不能夠增加市場有效供給，所以這件事在本質上是把本來應該由地方政府獲得的土地利潤轉移到了開發(fā)商手里，但是對于最終購房人來說，市場情形沒有發(fā)生任何變化。

最后，當發(fā)現上述“兩只手”都不太容易有效實施的時候，可以考慮“第三只手”，那就是：地方政策（比如城市規(guī)劃）作為一個可考慮的實施方向。當然，本文不可能真正深入探討城市規(guī)劃的全部經濟意義，但是我們可以從一些明顯的方面加以例證。

為什么城市規(guī)劃會有用？那是因為房地產市場的一個基本特點是：地方性。對于一個全國性市場而言，越是宏觀政策，對它的直接影響力就越大，比如，由于鋁材或焦糖是全國性的流動商品，其價格變動也是全國性的，因而主要依賴這些原材料的全國性飲料，比如可口可樂（其管理幾乎是全球性的），自然也很容易成為一個宏觀經濟手段容易影響的商品?？系禄惖目觳碗m然看似地方性很強，但其原料大部分由其自身的統(tǒng)一飼養(yǎng)場提供，非自行提供的也大多采用全國乃至全球統(tǒng)一采購的方式，房租在其產品中的成分很低，因而這類快餐行業(yè)對于宏觀經濟形勢的變化也是反應最為迅速的。今年的通貨膨脹中，最早做出反應調整全國統(tǒng)一售價的就包括數家快餐飲食集團。但是房地產產品由于其地方性極強，流通商品價格因素對于它的影響程度就非常有限。例如，我們會發(fā)現2008年和2007年鋼材的大幅度變化實際上與房價并未產生出明顯相關性，盡管鋼材是房屋建造中的不可或缺的原材料。

我們甚至可以這樣說，中央調控政策的通用性（或者說全國性）與房地產行業(yè)的地方性之間的矛盾，是迄今為止房價調控不成功的本質原因之一。因為通用政策永遠是處理粗的原則性問題，它只能在一個統(tǒng)一的原則框架下生效，而房地產行業(yè)的核心原材料：土地，則是每一塊都不同，完全無法用統(tǒng)一標準加以描述和管理，所以幾乎所有的硬性調控政策，只能極其有限地影響房價，卻無法觸及房價的核心，那就是：當地的人和當地的要素。

而這些要素，卻是可以通過城市規(guī)劃手段加以約束或調整的。在這些要素中，規(guī)劃手段對于兩類要素尤其擅長調整，那就是：自然要素和技術要素。

自然要素是房價的重要決定性要素。我們不能通過通行政策或手段，改變一條河，一座山的位置，一條鐵道，一條高速公路，或者一種心理現象。從經濟意義上，由于其變更難度太大，實際上具有某些與自然要素類似的特質。所以，我們也不能改變北京人對于南城長久以來所形成的認知，至少在短期內不能。而這些要素，比起建筑成本或者交易成本或者保有成本而言，對于房價的決定性作用更大。舉例來說，如果我們習慣于將一個城市的優(yōu)質空間（具有良好的自然環(huán)境或類自然環(huán)境要素）規(guī)劃為某種高收入人群所能享用的居住空間，這里在城市中便會出現一個房價峰值，而這種現象不會被某處的房價跌落所抵消。此外，這種空間價值分配的不均衡性不僅影響了房屋均價，還影響到整個城市房價分布的健康。高檔房屋與低檔房屋之間的區(qū)別過大，會帶來社會鴻溝增加等一系列負面社會效果，這將進一步放大房價過高所產生的社會不和諧因素。

另一個要素，城市規(guī)劃能夠加以約束的是技術要素。關于這一點，我認為北京市是一個極好的例子。常在北京和上海兩地跑的人往往有個印象：北京市的樓不如上海市高。上海的高樓很多，大約有4000多座。但是北京的樓往往從整體上比上海的矮一節(jié)。這里的技術要素便是我們每一次規(guī)劃都會遇到的問題：容積率。很顯然，北京的局部峰值容積率開發(fā)不如上海。而對于國際化大都市而言，峰值容積率一定會非常高，因為在寸土寸金的地方，提高容積率幾乎是提高土地價值的唯一手段。而且這種手段是沒有土地成本的：只需要規(guī)劃系統(tǒng)形成一個關于提高容積率的共識即可。如果能通過提高容積率為城市提供更多的建筑面積，也就能夠從最有效的手段入手去解決房屋供給不足的問題。而這個要素，宏觀經濟政策同樣無法調整，只能通過地方性手段，尤其是城市規(guī)劃。

最后，我想強調，這里的討論僅僅是一個引子。土地市場和房地產市場的管理和調控是一個長期過程，而城市規(guī)劃的介入，將讓它具備更多的手段和執(zhí)行力。