當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)策探究范文

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一、緊縮性宏觀政策的背景

2008年世界金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻,全球經(jīng)濟(jì)下滑,我國(guó)為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊,政府采取了強(qiáng)力的宏觀激勵(lì)政策,頒布擴(kuò)大內(nèi)需措施,鼓勵(lì)老百姓買房,快速高效的進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程和災(zāi)后重建工作,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2009年隨著逐步實(shí)施4萬(wàn)億投資計(jì)劃,銀行放貸的積極性不斷加強(qiáng),貨幣供應(yīng)量明顯過(guò)度增加,我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,樓市和生產(chǎn)、生活資料等價(jià)格不斷不攀升,各地方的資金不斷涌入市場(chǎng)。房地產(chǎn)在這兩年里飛速發(fā)展,潛在的居民消費(fèi)不能體現(xiàn)出來(lái),很大程度的抑制了消費(fèi)需求,使國(guó)家刺激消費(fèi)的政策效果大打折扣,導(dǎo)致房?jī)r(jià)問(wèn)題上升為民生重大問(wèn)題。“兩會(huì)”一結(jié)束地王、樓王再次出現(xiàn),同時(shí)地價(jià)的不合理性開(kāi)始從重點(diǎn)大城市向中小型城市擴(kuò)張,房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期加劇,迫使政府不得不頒發(fā)各種緊縮性宏觀政策來(lái)控制房?jī)r(jià)。

二、緊縮性宏觀政策內(nèi)涵及相關(guān)措施

1、緊縮性宏觀政策內(nèi)涵

宏觀政策是指保持經(jīng)濟(jì)總量的基本平衡,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,引導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、迅速、健康發(fā)展,推動(dòng)社會(huì)全面進(jìn)步的經(jīng)濟(jì)措施。宏觀政策包括兩個(gè)方面:（1）宏觀財(cái)政政策;（2）宏觀貨幣政策。所以,緊縮性宏觀政策也包含兩個(gè)方面:（1）緊縮性宏觀財(cái)政政策;（2）緊縮性宏觀貨幣政策。緊縮性宏觀財(cái)政政策,是指主要通過(guò)增加財(cái)政收入（增稅）、減少財(cái)政支出,進(jìn)而壓縮財(cái)政赤字或增加盈余的財(cái)政分配方式,減少和抑制社會(huì)總需求。例如:增加稅收（提高增值稅、提高營(yíng)業(yè)稅）。緊縮性宏觀貨幣政策,是指通過(guò)削減貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)率,來(lái)降低總需求水平,達(dá)到緊縮經(jīng)濟(jì)的作用。在這種政策下去的信貸較為困難,利息率也隨著提高。例如:提高存款準(zhǔn)備金率,提高央行基準(zhǔn)利率,提高再貼現(xiàn)率,買賣國(guó)債或外匯。

2、相關(guān)措施

面對(duì)房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)形式,中央銀行采取了一系列宏觀措施來(lái)吸收過(guò)剩的流動(dòng)性資金,如上調(diào)銀行利率,存款準(zhǔn)備金率等。今年4月17號(hào)國(guó)務(wù)院頒發(fā)了最為嚴(yán)厲的“新國(guó)十條”。規(guī)定對(duì)購(gòu)買首套自住房且建筑面積在90平米以上的家庭,貸款首付比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,貸款首付比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。這很大程度上打擊了投機(jī)投資型購(gòu)房需求。

三、緊縮性宏觀政策效果

政府通過(guò)上調(diào)銀行利率,存款準(zhǔn)備金率和“新國(guó)十條”政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)都有一定的影響,上調(diào)銀行利率和存款準(zhǔn)備金率目前對(duì)房地產(chǎn)的影響不是很大,但是一個(gè)長(zhǎng)期緩慢的計(jì)策。目前“新國(guó)十條”的影響比較明顯。

1、政策頒布一周內(nèi)

從“國(guó)十條”頒布一周來(lái)看,新政對(duì)炒房和投機(jī)行為產(chǎn)生的不合理住房需求以及市場(chǎng)價(jià)格起到了一定的抑制效果。雖然存在個(gè)別“量減價(jià)增”的現(xiàn)象,但大部分量?jī)r(jià)都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,政策頒布一周內(nèi),商品房住宅期房簽約1962套,日均簽約280套,環(huán)比前一周347套下滑19.31%。以房?jī)r(jià)上漲速度最快的北京來(lái)看,由中國(guó)證券報(bào)和上海證券報(bào)總結(jié)得出4月18日期房和現(xiàn)房總成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑趨勢(shì),網(wǎng)上簽約期房住宅為257套,較3月份平均水平下降約7.6%;周簽約量明顯下滑,而且日下滑量也特別顯著。4月統(tǒng)計(jì)顯示北京商品房以21058元/平米的均價(jià)開(kāi)盤,與上月的22885元/平米相比下降了8.7%。另外,在市場(chǎng)供需和價(jià)格方面,根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京二手房新增客戶需求量?jī)H為2000組,下降了8成。同時(shí)北京的二手房源新增3000套,上漲了40%,有些地方房源環(huán)比漲幅達(dá)到之前的兩倍,有67%的房主表示不再漲價(jià),更有20%的房主表示愿意降價(jià)。

2、緩慢蕭條期

由圖1可知,在房地產(chǎn)新“國(guó)十條”影響下,4月份商品房銷售狀況走入谷底,此時(shí)有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)銷售,使5月份的銷售面積出現(xiàn)新高,但銷售額增長(zhǎng)不是很多。6月、7月住宅價(jià)格增幅整體下降。6月主要城市市場(chǎng)成交量顯著下降,致使上半年主要城市成交面積相比去年同期水平普遍下跌,從銷售情況來(lái)看,商品房銷售面積和價(jià)格都很低迷。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,租賃市場(chǎng)方面,6月份迎來(lái)了租賃旺季,成單量比上月增長(zhǎng)了近30%,租賃價(jià)格上漲200元左右。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月份全國(guó)商品房銷售面積45818.6萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9.7%,增幅比上半年降低5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品房銷售面積6466萬(wàn)平方米,同比下降15.4%,銷售額3066億元,下降19.3%。從經(jīng)濟(jì)參考報(bào)得知,7月份全國(guó)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%,漲幅比上月縮小1.1個(gè)百分點(diǎn),新建住宅銷售價(jià)格同比漲12.9%,漲幅比上個(gè)月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn),二手房銷售價(jià)格同比上漲6.7%,漲幅比上月縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)。

3、報(bào)復(fù)性反彈

由財(cái)急送網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從8月開(kāi)始，重點(diǎn)城市出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈現(xiàn)象，從最明顯的上海來(lái)說(shuō)，在連跌三個(gè)月之后，8月下旬出現(xiàn)了一波明顯的量?jī)r(jià)齊升行情，以至于整個(gè)8月的平均成交數(shù)據(jù)接近新政之前的水平。佑威房地產(chǎn)研究中心9月1日提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年8月，上海市商品住宅成交面積為73萬(wàn)平方米，環(huán)比7月增加了69.77%，已十分接近新政前的成交水平。全市均價(jià)在30000元／平方米以上的中高端商品住宅成交面積達(dá)到了9.6萬(wàn)平方米，是7月的2.1倍。9月“地王”頻現(xiàn)，銷售額多家房地產(chǎn)企業(yè)沖高，數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)9月銷售額達(dá)35.19億，環(huán)比增30.3%；富力地產(chǎn)9月銷售36.3億，環(huán)比增19%；首創(chuàng)置業(yè)9月簽約14億，環(huán)比增32%。此外，萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、上海復(fù)地等企業(yè)前三季度的銷售額均超過(guò)了2009年全年。被稱作“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控沒(méi)能繼續(xù)保持住前三個(gè)月的效果，政府9月29日再次頒布了新“國(guó)五條”，這次能不能控制住房?jī)r(jià)，首先我們得從“國(guó)十條”出發(fā)，分析“國(guó)十條”的效果、原因。抓住問(wèn)題的關(guān)鍵所在，彌補(bǔ)不足，才能讓政策一步到位，少走彎路。

四、分析導(dǎo)致效果的原因

1、房?jī)r(jià)不再瘋長(zhǎng)的原因

1）從投機(jī)投資商角度來(lái)看，新政對(duì)購(gòu)房的差別化貸款要求直接影響了投機(jī)投資及各種名義購(gòu)房的行為，一些現(xiàn)金流少的投機(jī)投資商，因?yàn)闆](méi)有那么多現(xiàn)金而被趕出市場(chǎng)，現(xiàn)金流多的人也處于持幣觀望狀態(tài)，因?yàn)檫@次政府的決心很大，該出手的就不出手了，從而導(dǎo)致成交量下降。比如溫州人喜歡用有限的資金贏取更大的市場(chǎng)，借銀行的錢來(lái)炒房，如果說(shuō)原來(lái)首付30萬(wàn)能買一套房，現(xiàn)在必須要90萬(wàn)才能買一套房，這樣就增加了投機(jī)投資者的資金成本，降低了資金效率，對(duì)購(gòu)房數(shù)量有一定的抑制作用。這些打擊只針對(duì)高房?jī)r(jià)地區(qū)，而不是全面全國(guó)性的打擊，這對(duì)人民幣升值的預(yù)期投機(jī)性需求打擊力度有很大的提高，從新政頒布一周來(lái)看，由于對(duì)炒房帶來(lái)的不合理住房需求和市場(chǎng)供求狀況都有一定影響，從而抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)“飆升”。

2）從普通購(gòu)房者來(lái)看，新政一出臺(tái)就出現(xiàn)了買房人退房現(xiàn)象，因?yàn)橹百J款申請(qǐng)的首付只有四成，現(xiàn)在害怕在新政下無(wú)法獲批，很多人放棄自己的購(gòu)房計(jì)劃。對(duì)于想改善自己住房的人來(lái)說(shuō)，目前觀望現(xiàn)象成了主旋律，大家都希望能通過(guò)此次房政讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，然后在出手。對(duì)于首套房購(gòu)買的人來(lái)說(shuō)，大多都是事業(yè)剛穩(wěn)定，積蓄還不足，之前的20%首付已經(jīng)讓不少人為之拼搏，此次政策又將首套房首付提高到30%，無(wú)疑負(fù)擔(dān)加重，打亂了原本的購(gòu)房計(jì)劃，同時(shí)首套房購(gòu)買的人也想等等看房?jī)r(jià)是不是能降下來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)有7成購(gòu)房人等著降價(jià)再買。

3）從銷售商來(lái)看，持續(xù)低迷的成交量，使開(kāi)發(fā)商原本充裕的資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)趨緊狀態(tài)，不少一線開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)促銷，以較低的價(jià)格取得較好的銷售業(yè)績(jī)。北京、上海、廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度的下跌。二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間也不斷增加，受稱作史上最嚴(yán)厲的政策的影響，不少二手房房主心里產(chǎn)生恐慌，認(rèn)為此次房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，都紛紛降價(jià)拋房。以上這些都不同程度影響了房?jī)r(jià)。

2、為什么會(huì)產(chǎn)生報(bào)復(fù)性反彈

之前提到世茂房地產(chǎn)9月銷售額達(dá)35.19億，環(huán)比增30.3%；富力地產(chǎn)9月銷售36.3億，環(huán)比增19%；首創(chuàng)置業(yè)9月簽約14億，環(huán)比增32%。此外，萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、上海復(fù)地等企業(yè)前三季度的銷售額均超過(guò)了2009年全年。為什么會(huì)造成如此大的反彈？筆者認(rèn)為造成報(bào)復(fù)性反彈的原因有以下幾點(diǎn)：

1）剛性需求因素

中國(guó)城市化問(wèn)題近幾年很嚴(yán)重，很多農(nóng)村人口放棄農(nóng)村生活，進(jìn)入城市工作打工，大量的人口遷入城市，勢(shì)必會(huì)造成對(duì)房屋的剛性需求增加。同時(shí)中國(guó)的人口仍然處于增長(zhǎng)期，而且增長(zhǎng)期一直要到2033年左右，可是中國(guó)的耕地紅線要保證有18億畝，綜合來(lái)看剛性需求仍然很大，這也是房?jī)r(jià)降不下來(lái)的重要因素。

2）居民投資偏好

我國(guó)金融市場(chǎng)和商品市場(chǎng)都很不發(fā)達(dá)，居民沒(méi)有足夠可靠的投資渠道，但儲(chǔ)蓄存款又比較多，投資需求比較大，同時(shí)房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)知識(shí)要求比較低，而且是看得見(jiàn)摸得著的東西，比起股票看不見(jiàn)摸不著的來(lái)說(shuō)更靠譜，大家更容易操作，更容易接受，所以大量個(gè)人將投資投向了房地產(chǎn)。中國(guó)有錢的人還是比較多，首付利率提高不是什么大問(wèn)題，原來(lái)買得起的人還是買得起，很多人認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，這么嚴(yán)厲的政策也沒(méi)能讓開(kāi)發(fā)商價(jià)格大幅度下跌，現(xiàn)在買總比以后買要?jiǎng)澦恪?/p>

3）房地產(chǎn)投機(jī)商[0]投資

新政中規(guī)定的首付比例和利率水平，多集中在交易環(huán)節(jié)，雖然增加了炒房投機(jī)者的交易成本，但根據(jù)以前的實(shí)際情況，這些增加的成本，投資商會(huì)從購(gòu)房者手中得到，從而又一次提高房?jī)r(jià)。新政對(duì)散戶小戶炒房者產(chǎn)生一定的影響，但對(duì)有錢的炒房團(tuán)影響不大，比如“溫州炒房團(tuán)”，“山西煤老板”。原來(lái)的利率在40%，現(xiàn)在也只提高到了50%，眾所周知“溫州炒房團(tuán)”資金豐盛，就算買進(jìn)的房子空在那里也無(wú)所謂，所以新政對(duì)其產(chǎn)生的的影響并不大。他們可以不貸款直接買房，一次性全額付款，劈開(kāi)首付幾成的限制。把拿到的房子抵押給銀行，再用抵押貸款繼續(xù)炒房，或者把房子賣掉套出資金。這樣不僅省去按揭的麻煩，而且可能獲得更高的利潤(rùn)，因?yàn)槿菀撰@得團(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠價(jià)格。這也可以說(shuō)是新政后的新的炒房形式。

4）開(kāi)發(fā)商角度

新政出臺(tái)后，商品房市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)出明顯的萎縮狀態(tài)，但價(jià)格變動(dòng)不是很大，之所以價(jià)格沒(méi)有再繼續(xù)瘋漲，只是應(yīng)為此時(shí)處在買賣雙方僵持的觀望期。很多開(kāi)發(fā)商因?yàn)?009年降價(jià)之后樓市好轉(zhuǎn)而后悔莫及，在買漲不買跌的規(guī)律面前也給開(kāi)發(fā)商良好的預(yù)期，所以開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)輕易降價(jià)，更何況很多房產(chǎn)公司在2009年樓市銷售賺的已經(jīng)足夠多，有足夠的資金讓他們渡過(guò)這段時(shí)間，他們?cè)趺磿?huì)那么容易就降價(jià)呢？大家對(duì)房地產(chǎn)的升值前景表示樂(lè)觀，房?jī)r(jià)降不下來(lái)也就不難理解了。

5）地方政府因素

號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的新政，為什么還是沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)，很大一部分原因是政策執(zhí)行力不夠。不是這次政策無(wú)效，而是落實(shí)執(zhí)行的到不到位，所以在控制的過(guò)程中出現(xiàn)了諸多阻力，影響了控制效果。很多紙面上的東西都很完美，但一到落實(shí)就漏洞百出，比如政府推出的經(jīng)濟(jì)房有70%都到了不該到的人手里，很多人開(kāi)著寶馬奔馳住經(jīng)濟(jì)房，縣長(zhǎng)女兒領(lǐng)助學(xué)金，都是因?yàn)榈胤秸畧?zhí)行的不到位。在房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的6月，很多地方政府執(zhí)行力度開(kāi)始松懈，甚至睜一只眼閉一只眼。再加上有些銀行上有政策下有對(duì)策，開(kāi)始偷偷摸摸的降低標(biāo)準(zhǔn)給房地產(chǎn)商貸款，更是沖淡了執(zhí)行效力。

6）政策本身因素

此次政策本身有諸多不足，是個(gè)粗放型的政策。比如問(wèn)責(zé)制是一個(gè)新的亮點(diǎn)，但是問(wèn)責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)是什么沒(méi)有明確給出，從05年開(kāi)始房?jī)r(jià)漲了幾倍，可是怎么就沒(méi)有一個(gè)副科級(jí)以上的官員下臺(tái)的呢，因?yàn)闆](méi)有任何的標(biāo)準(zhǔn)，那就問(wèn)不了責(zé)，就算有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)房?jī)r(jià)漲15%會(huì)是什么樣的處罰，但是統(tǒng)計(jì)下來(lái)也只能有14.5%，這樣還是問(wèn)不了則，只是看起來(lái)很猛，但是效果力度不夠。政策細(xì)化不到位，但凡有模糊地方和漏洞之處，都使炒房投機(jī)者有可趁之機(jī)。之前由于相關(guān)部門沒(méi)有明確“首次購(gòu)房”的概念，一些人就鉆了空子，直到后來(lái)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定首次購(gòu)房的概念才堵住了漏洞。調(diào)控中重要措施之一是對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，上漲過(guò)快，供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)放第三套及以上貸款，可是房?jī)r(jià)多高才算高，上漲多快才算快，什么樣才算供應(yīng)緊張，銀行又拿什么來(lái)衡量呢？

7）人民幣升值的影響

世界金融危機(jī)后，各國(guó)經(jīng)濟(jì)都很蕭條，唯獨(dú)中國(guó)現(xiàn)在是一片欣欣向榮，而且人民幣一再持續(xù)升值，所以引來(lái)國(guó)外大量“熱錢”涌入中國(guó)，等待人民幣升值后便撤離，這樣可以獲得投資收益，更可以獲得升值的收益，正所謂是一箭雙雕。中國(guó)的金融投資體系非常單一，大量的“熱錢”都流到了房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的發(fā)動(dòng)機(jī)，同時(shí)也是世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動(dòng)力源。相比國(guó)內(nèi)資金，外資具有匯率優(yōu)勢(shì)，隨著人民幣和房?jī)r(jià)的不斷上漲，外資在中國(guó)的投資回報(bào)率越來(lái)越大，而且國(guó)外金融炒家在中國(guó)投資房地產(chǎn)的錢比溫州的資金多得多，不管中國(guó)政府的政策對(duì)首付、貸款要求有多高，只要他們有足夠的錢，再高的房?jī)r(jià)他們也買得起，也敢買，從而再次哄抬房?jī)r(jià)，得利的是他們，受害的只有中國(guó)的老百姓。

五、緊縮性政策下房地產(chǎn)發(fā)展建議

首先我們不得不承認(rèn)這次緊縮政策對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)起到了一定作用，不然，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的肯定不止現(xiàn)在這么多。與此同時(shí)我們也看到了政策的力度不夠，還有不足之處。光靠打壓，限制購(gòu)買套數(shù)是不夠的，要想達(dá)到更好的效果，政府必須要?jiǎng)诱娓竦模瑯?shù)立自己的公信力，筆者提出幾點(diǎn)建議。

1、政府建立強(qiáng)有力的調(diào)控手段，對(duì)違法違規(guī)的行為嚴(yán)厲打擊和懲治。比如房地產(chǎn)商暗中勾結(jié)，采取囤地、捂盤、構(gòu)造虛假成本，聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行虛假宣傳，謊稱房子已賣完，將朝向位置不好的房子先賣，好的戶型留到以后來(lái)賺取更大的利潤(rùn)，同樣對(duì)銀行采用欺騙手段套取貸款。房?jī)r(jià)上的漲同時(shí)很多地方政府也能從中獲得利益，所以大多數(shù)地方政府任由房?jī)r(jià)上漲從不過(guò)問(wèn)。筆者認(rèn)為政府需要加強(qiáng)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府相互勾結(jié)的懲治力度，嚴(yán)厲打擊暗箱操作的非法暴利行為，對(duì)土地拍賣的操作程序要更加透明，嚴(yán)格控制土地出讓價(jià)格，不能讓“面粉比面包貴”。

2、把投資需求和剛性需求分開(kāi)，從供給層面著手，盡快大量建保障性住房，并且要落實(shí)到位，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)房的去處，保證建出來(lái)的房子到該到的人手里。現(xiàn)在我們不是沒(méi)建保障房，而是建的量不夠，推出力度不夠。只有大量退出保障房，使居者有其屋，就算房?jī)r(jià)再高，老百姓也不會(huì)擔(dān)心沒(méi)房子住，民心才能安穩(wěn)，買房的人也就少了，房?jī)r(jià)自然就不會(huì)那么瘋漲了。

3、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)稅是國(guó)家宏觀調(diào)控的有力杠桿。政府制定各種房產(chǎn)稅，除首套房以外的夠房，第二套要交二套房產(chǎn)稅，第三套交的更多，并且空房的要交空房稅，政府也不用限制購(gòu)房套數(shù)，總之買來(lái)的房子不能空著，這樣不僅出租房房源有了（因?yàn)檎驂憾兹追抠?gòu)買，必然會(huì)造成出租房房源緊缺，導(dǎo)致房租上漲），而且也打擊了投機(jī)投資商。讓人們不在把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資保值的重要途徑。

4、政府可以推行租房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，讓買不起首套住房的老百姓享受政府的特殊待遇，鼓勵(lì)大家都去租房，一方面確實(shí)幫助了貧困人士，另一方面也可以減弱人人都要買房的心理因素。同時(shí)尤其要關(guān)注剛剛走出校門的大學(xué)生住房保障問(wèn)題，因?yàn)楹芏噢r(nóng)村出身的大學(xué)生是依靠助學(xué)貸款上完大的，在剛進(jìn)入社會(huì)時(shí)根本無(wú)力解決住房問(wèn)題。對(duì)建廉租房的房地產(chǎn)公司政府給予補(bǔ)貼，建成后由政府統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制房源，并且只租不賣，收回的租金由政府和開(kāi)發(fā)商自行分配。

5．建立多元化融資機(jī)制，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，扶持中小型實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，培育更多的投資渠道，吸引更多的民間資金，使樓市對(duì)民間資本的吸引力淡化。同時(shí)保持人民幣對(duì)美元匯率的長(zhǎng)期穩(wěn)定，利用各種手段阻止大量國(guó)際游資涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

6．在制定地方政策時(shí)，要細(xì)致，要因地制宜，要根據(jù)地方特點(diǎn)制定不同的政策，不要一刀切。

六、展望

目前房產(chǎn)是老百姓一生中最大的消費(fèi)，多數(shù)人是傾其前半生的積蓄，背負(fù)后半生的負(fù)債來(lái)購(gòu)房置業(yè)。政府也意識(shí)到住房問(wèn)題現(xiàn)在已是民生問(wèn)題的一個(gè)重點(diǎn)，如果政府能采取新的手段，健全房地產(chǎn)法律體系、頒發(fā)房地產(chǎn)稅、大量落實(shí)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)融資新渠道，并且加強(qiáng)執(zhí)行力度，地方官員“問(wèn)責(zé)”有具體標(biāo)準(zhǔn)衡量，讓政策從粗放型轉(zhuǎn)向精細(xì)型，大大提高政策效力。我相信一定能使瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)抑制住，也許三十年以后房?jī)r(jià)還會(huì)增長(zhǎng)，但近幾年一定會(huì)有所下降，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)朝著健康的狀態(tài)發(fā)展。