物業管理工作實施意見范文

本站小編為你精心準備了物業管理工作實施意見參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

為進一步加快發展現代物業服務業，妥善解決我縣物業管理工作中碰到的熱點、難點問題，有效規范物業管理活動，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，根據有關法律法規、文件規定精神，結合我縣實際，特提出如下實施意見。

一、明確物業管理工作職責

（一）縣住房和城鄉規劃建設局（以下稱縣物業主管部門）負責全縣物業管理活動的監督管理工作。加大對物業企業服務行為監管力度、搞好物業服務誠信制度建設和物業管理政策法規宣傳培訓工作；制定物業企業管理考核辦法，對管理規范口碑良好的物業企業給予獎勵，并進行宣傳推薦，對管理混亂、出現重大問題的物業企業給予處理。

（二）縣發改（物價）、公安消防、環境保護、工商行政管理等部門按照各自職責，建立相關違法行為投訴登記制度，對舉報的違法行為應及時作出處理，做好物業管理的有關工作。

（三）開發建設單位有責任會同相關部門研究處理物業管理過程中出現的矛盾和問題。

（四）鎮（鄉）人民政府應當制定年度工作計劃、扶持政策，采取措施，落實工作責任，引導推動舊住宅區逐步實行社會化、專業化、市場化的物業管理，促進我縣物業服務行業發展。

（五）鎮（鄉）人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導和協調，指導本轄區小區業主大會、業主委員會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，應設專人負責接待、調解處理物業管理糾紛和問題。

未實施物業管理服務的物業管理區域，鎮（鄉）人民政府應督促業主聘請物業服務企業實施物業管理，在物業服務企業進入前，要聘請人員進行日常巡邏、衛生保潔及共用設備的日常維修等服務。

二、嚴格物業管理工作要求

（一）加強前期物業管理。

1.建設單位在申請辦理商品房預（銷）售許可證前，應當提供前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區地上配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料，并在商品房預（銷）售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件內容。

2.前期物業服務合同約定期限，應當自簽訂前期物業服務合同之日起至首屆業主委員會與物業服務企業簽訂的物業合同生效之日止。

3.建設單位應當在物業交付使用30日前，與選聘的物業服務企業按照《省物業項目承接驗收管理實施辦法》的相關規定完成共用部位、共用設施設備、公共場地、物業服務用房及相關資料的承接查驗工作。建設單位與物業服務企業在承接收單上簽字蓋章，并報縣物業主管部門和鎮（鄉）人民政府備案。

4.分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最后一期物業承接查驗后，辦理物業項目整體交接手續。

5.未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由建設單位會同業主在鎮（鄉）人民政府及物業主管部門指導下共同決定有關事項。

（二）規范物業服務收費。

1.已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業竣工驗收合格交付使用前發生的初期物業管理費，由建設單位承擔。物業初期管理費，是由建設單位支付給物業企業，主要用于前期物業管理的物資配套及小區在不具備收取物業服務費條件期間的管理、服務人員的工資及其它費用。

初期物業管理費的標準按地上總建筑面積，即多層房屋3-5元/平方米，小高層房屋4-6元/平方米，高層房屋等5-7元/平方米計收，同時最低不少于10萬元，最高不得高于100萬元，具體標準由雙方在前期物業合同中約定。其中30%應在物業招投標開始前繳納，其余70%在竣工驗收備案前繳納。初期物業管理費具體如何繳納及使用由縣物業主管部門制定相關文件。

2.物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

3.物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

4.業主未按物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業有權要求業主限期交納，業主委員會應當督促業主交納；業主拒絕交納或者逾期仍未交納物業服務費的，物業服務企業可在小區內進行書面提示告知，同時業主委員會可申請縣物業主管部門函告未交納物業服務費的業主所在單位，督促業主交納物業服務費。物業服務企業也可以依法提起訴訟。

（三）規范物業管理用房配置使用。

1.建設單位應在批準的建設工程規劃設計方案中明確標明物業管理用房的位置和面積，物業管理用房應與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

2.縣住建部門應在《建設工程規劃許可證》中注明物業服務用房的面積。業主委員會辦公用房從物業管理用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

3.物業管理用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變其用途。業主大會成立前，物業管理用房由物業服務企業代管，物業服務企業應確保物業管理用房按規定用途使用，建設單位對違規使用物業管理用房行為應予制止，并向物業主管部門及時報告。業主大會成立后，物業服務企業應將物業管理用房移交業主委員會。

（四）規范物業的使用和維護。

1.業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有房屋合法權益證明、裝修裝飾方案、設計的裝修施工圖等資料向物業服務企業或所在地物業主管部門基層分局（所）進行申報；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

2.物業服務企業應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝修裝飾企業。

3.物業服務企業應對小區裝飾裝修情況進行日常巡查，發現業主、物業使用人在裝飾裝修中違反有關規定或業主管理規約的，應當予以勸止，對勸止無效的，應及時報告鎮（鄉）人民政府及所在地物業主管部門基層分局（所）。對違反規定的，有關部門應及時處理。

4.物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

物業服務企業對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道和消防登高場地的行為，應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻、制止的，應及時向公安機關消防機構或者公安派出所報告。

物業服務企業應建立健全消防安全制度，落實消防安全措施。同時應開展防火巡查和定期檢查，及時消除火災隱患。對共用消防設施、器材和疏散通道、安全出口、消防車道按規定進行維護管理，并落實消防設施專項維保經費。

物業服務企業應落實消防控制室值班制度，自動消防系統的操作人員必須持證上崗，并遵守消防安全操作規程。消防安全管理人員應接受消防安全專門培訓。

5.占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，物業服務企業在劃定停車位置前應當事先征得業主大會同意，未成立業主大會的，由全體業主共同決定。

（五）加強舊住宅區物業管理。

1.鎮（鄉）、社區對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，實施準物業化管理。

2.舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由所在地鎮（鄉）人民政府予以補助。

3、社區應組織未成立業主大會的舊住宅區成立業主大會，并指導業主大會選舉產生業主委員會。

三、完善物業管理協調機構

（一）建立物業管理工作聯席會議制度，物業管理聯席會議由鎮（鄉）、社區負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、消防中隊、物業主管部門基層分局（所）、物業服務企業、業主委員會或者業主代表及相關單位參加。

（二）物業管理聯席會議主要協調下列事項：

1.業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

2.物業服務企業在履行退出程序及交接工作中出現的問題；

3.物業管理區域內發生的突發事件；

4.物業管理區域內發生的消防安全事件；

5.物業管理與社區管理的銜接和配合；

6.需要協調的其他物業管理事項。

（三）業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以依法向人民法院起訴。