房屋轉移登記行政訴訟論文范文

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一、房屋轉移登記行政訴訟的原告主體資格問題

關于姚某是否具備訴請撤銷兆某、王某房產證的行政訴訟的原告主體資格問題，審理中主要存在兩種觀點。一種觀點認為姚某不具備訴請撤銷兆某、王某房產證的行政訴訟主體資格；另一種觀點認為，姚某具備訴請撤銷兆某、王某房產證的行政訴訟原告主體資格。姚某與李某、兆某之子李戊系夫妻關系，李戊仍存在。被繼承人李某生前無遺囑，對其遺產適用法定繼承。李戊雖然一直未主張對被繼承人李某遺產的繼承權，但也未依據我國繼承法作出有效的放棄繼承的意思表示，其依法仍享有繼承權。本案李戊對其父遺產的繼承與否，直接影響著其與姚某婚姻關系存續期間的財產收入的多少。因為，我國婚姻法規定，婚姻關系存續期間夫妻一方所取得的財產收入為夫妻共同所有，另有約定的除外。因此，本案的審理結果與姚某有法律上的利害關系。根據最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規定：“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟?！币δ尘邆湓V請撤銷兆某、王某房產證的行政訴訟原告主體資格。涉案房屋產權先后經過兩次轉移登記。第一次轉移登記至兆某名下，系基于對兆某之夫李某的遺產繼承而發生；第二次轉移登記至王某名下，系基于兆某與王某之間的房屋買賣關系而發生。筆者以為姚某與兆某系婆媳關系，姚某的丈夫李戊仍存在。姚某在本案中既非法定繼承人，也非屬其他法定可以分得遺產的人；既非涉案房屋買賣關系的當事人，也非涉案房屋的共有人，與本案不存在任何法律上的利害關系，不具備訴請撤銷兆某、王某房產證的行政訴訟的原告主體資格，依法應駁回姚某的行政起訴。至于前述認為姚某具備行政訴訟原告資格的觀點，是錯誤的。其原因在于，沒有準確把握《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條規定中的“利害關系”，從而導致無邊際的擴大了“利害關系”范圍。規定中的“利害關系”，是指法律上的而非事實上的，是直接的而非間接的。假如，因房屋已賣給王某，王某讓長期居住該房內的李某生前好友張某搬出。對于張某而言，其與案件結果的利害關系就僅僅是事實上的利害關系，而非法律上的，該好友就不具備行政訴訟的原告資格。本案中，李戊作為被繼承人李某的第一順序法定繼承人，因兆某的轉移登記房產行為直接影響其利益，其與該案件就有法律上的直接利害關系，李戊具備本案行政訴訟的原告資格。對于姚某，李戊是否繼承遺產，固然影響著其與姚某婚姻關系存續期間的財產收入的多少，但是，在李戊還存在而又既不表示繼承又不提起訴訟的情形下，姚某作為其妻子，是無論如何不能代行其繼承權的。其與案件的利害關系是間接的而非直接的，不具有本案行政訴訟的原告資格。如果因此而賦予姚某行政訴訟原告資格的話，那么，以此類推，李戊的繼承與否，影響著其與姚某婚姻關系存續期間的財產收入的多少，必然影響著姚某去世后遺產的多少，那么，姚某的父母子女也都具備行政訴訟的原告資格。這種觀點顯然是不成立的，只能導致行政訴訟原告的范圍無邊際無原則的擴展和蔓延。

二、房屋轉移登記案件的審理應“先民后行”，還是“先行后民”

在民行交叉案件中，到底是先審民事案件，還是先審行政案件，由于2000年最高人民法院頒發的《關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋》第五十一條第一款（六）項規定不明確，從而導致無論在理論上，還是在司法實踐中，都一直存在爭議。特別是最近幾年，隨著房屋登記行政糾紛的增加，問題更加突出，亟待規范。在實踐中，房屋登記行政案件大都起因于房產的轉讓、婚姻、共有、繼承等民事爭議。關于房產的轉讓、婚姻、共有、繼承等民事爭議應歸屬民法調整，房產登記是房產登記主管部門基于法律給予的公權力而作出，歸屬行政法調整。相應地，房產的轉讓、婚姻、共有、繼承等民事糾紛應通過民事訴訟解決，關于房產登記行為的效力問題應通過行政訴訟解決。為維護司法的統一，避免法院就與同一房產相關聯的民事案件和行政案件作出相矛盾的裁決，有必要明確民事訴訟和行政訴訟何者先審結的問題，即“先民后行”，還是“先行后民”的問題。我們認為，房屋登記行政訴訟案件，從表面上看是關于房屋登記的行政爭議，但是，具體的房屋登記都是根據關于房產的轉讓、婚姻、共有、繼承等民事行為而作出，房產登記不過是對關于房產的轉讓、婚姻、共有、繼承等民事法律行為法律效果的確認而已，實質上是基于涉案房產的民事爭議而引發的行政爭議。基礎性民事關系的成立與否及效力問題決定了房屋登記行為的效力問題。在民事關系的成立與否及效力問題未得到解決之前，房屋登記行為的效力問題難以解決。行政案件即使先行審結，也是“案結事未了”。因此，一般應”先民后行”，即先中止行政案件的審理，待民事訴訟終結后，再審理行政案件。對于上述問題，2008年最高人民法院在《關于審理房屋登記行政案件中發現涉嫌刑事犯罪問題應如何處理的答復》也有類似的規定：“如果不能確定第三人購買的房屋是否屬于善意取得，應當中止案件審理，待有權機關作出有效確認后，再恢復審理?！?010年11月18日起施行《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條進一步作出明確規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈予、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟?！?/p>

三、房屋轉移登記案件中的善意取得問題

我國物權法第106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。由上述規定可以看出，構成善意取得應具備以下三個條件：一是善意；二是有償且價格合理；三是已登記或交付。物權法之所以確立善意取得制度，對所有人對所有物的追回權作出適當的限制，就是為了既要保護財產所有人的所有權，又要保障商品交易的穩定性，促進市場交易的發展，保護善意受讓人的正當權利。司法實踐中，財物占有人往往以善意取得抗辯原所有權人或利害關系人的主張。我們認為，受讓人只要舉證證明其行為符合善意取得的三個條件，就構成善意取得。原所有權人或利害關系如主張受讓人不是善意取得，應舉出充分的證據予以反駁，否則，其主張不成立。本案中，王某在買房過程中已盡了充分的注意義務，不存在瑕疵，價格合理且房款已付清，房屋已辦理過戶登記并交付使用，并且房屋出讓人兆某系被繼承人李某的妻子，作為共有人本身對涉案房產享有50％的份額，屬于有部分處分權人。根據我國物權法第106條規定，王某已善意取得涉案房屋的所有權，依法應受保護。

四、房屋連續轉移登記行政訴訟的裁決問題

房屋轉移登記的行政行為被確認為“違法”和被“撤銷”，看似僅字面表述不同，其實二者有著重要的區別，直接關系到當事人的權利與義務。房屋轉移登記的具體行政行為如果僅被確認“違法”而不被撤銷，主要是基于以下幾個方面的原因：一是不具有可撤銷的內容；二是被訴具體行政行為已被改變；三是為了保護國家社會公共利益或善意取得人的利益。第三種情形主要是為了保留房屋轉移登記的效果，就說明取得人所取得的房產證仍然是有效的，是受法律保護的。被撤銷的具體行政行為必然是違法的，房屋轉移登記行為被撤銷后，其登記效果也不復存在，受讓人所取得的房產證當然是無效的，就不再受法律保護。也就是說，房屋登記的具體行政行為被確認為違法，并不必然被撤銷。在房屋連續轉移登記的行政訴訟案件中，前一次或前幾次房屋轉移登記的具體行政行為被確認違法，也不意味著后一次或最后一次房屋轉移登記的具體行政行為必然被確認違法。當其中某次房屋轉移登記中的受讓人是善意取得時，該次房屋轉移登記就不應被撤銷，最多只能確認為違法，以保留登記的法律效果，使善意取得人的所有權處于法律保護之中。相應地，原權利人或利害關系人對善意取得第三人以后的房屋轉移登記行為就不在享有原告的訴訟主體資格。因此，2010年11月施行的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第五條第二款規定：“原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴?！?/p>

具體而言，當在先轉移登記行為合法時，就判決駁回原告對先轉移登記行為提出的訴訟請求，同時裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。當在先轉移登記行為被確認違法時，那就看在后轉移登記行為的受讓人是否為善意第三人：如為善意第三人，則判決確認在先房屋登記行為違法，同時裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。因為，根據《物權法》第108條規定：“善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外?！鄙埔獾谌艘讶〉蒙姘阜慨a的所有權，原權利人或利害關系人的訴權因被善意第三人已取得物權而告終結，此時，只能依法裁定駁回對后續轉移登記行為的起訴。因此，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第5條第2款和第11條第3款規定并不矛盾。如不是善意第三人，則判決依次確認先后的房屋登記行為違法，同時撤銷最后一次的房屋轉移登記行為。如不能確定是否善意第三人，則裁定中止行政案件的審理，待民事案件審結后再行審理行政案件。如原告對關于同一房屋的先后房屋轉移登記行為分別起訴，法院可合并審理，也可分別審理。分別審理時，則只能依次審理關于先后房屋轉移登記行為的各個行政案件，待關于前一房屋登記行為的政案件審結后，才能審理關于后一房屋登記行為的行政案件。前文所述案件中，姚某對涉案房屋的先后兩次轉移登記行為就是分別起訴，由于前后兩次訴訟的間隔時間較長，且后一次起訴是在前一次訴訟終結后提起的，法院只能分別審理。

就本文論及的案件而言，第一次轉移登記行為已被法院確認為違法，并不意味著第二次轉移登記行為必然被撤銷，而應根據案件具體情形分別處理。具體而言，在第二次轉移登記行為中，王某購買房屋的行為如果不屬于善意取得，第二次轉移登記行為依法應被確認為違法并予撤銷；如屬于善意取得，依據物權法第108條規定，王某取得涉案房產的所有權受法律保護，法院可以判決確認被訴的第二次轉移登記行為違法但不予撤銷，以保留登記效果；如果不能確定王某購買房屋的行為是否屬于善意取得，應當裁定中止行政案件的審理，待有權機關或相關的民事案件確認是否屬于善意取得后，再恢復行政案件的審理。一審法院以第一次轉移登記行為已被確認為違法為由，判決撤銷第二次轉移登記行為，顯然是錯誤的，其原因就是混淆了具體行政行為的“違法”與“撤銷”二者之間的關系。

作者：魏在軍種珊珊單位：淮北師范大學淮北師范大學政法學院法學理論專業2013級碩士研究生