銀行信貸房地產(chǎn)泡沫化范文
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查爾斯·P·金德?tīng)柌駥ⅰ芭菽倍x為：“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買(mǎi)者——這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”
房地產(chǎn)泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產(chǎn)商品的供需矛盾、企業(yè)和私人的過(guò)度投機(jī)、金融機(jī)構(gòu)的貸款偏好等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，使房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，嚴(yán)重背離與之對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)價(jià)值的過(guò)程和狀態(tài)。
房地產(chǎn)泡沫的成因及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的判斷
從影響泡沫形成的各種因素來(lái)看，主要有三種：預(yù)期。由于土地具有稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，供給彈性最小。因此，市場(chǎng)對(duì)土地未來(lái)價(jià)格的樂(lè)觀(guān)預(yù)期，必然加大對(duì)土地的需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值；投機(jī)行為。投機(jī)行為對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)有很大影響，并且會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)泡沫的形成；非理性行為。市場(chǎng)并不是有效的，在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，過(guò)度炒作常常會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估未來(lái)收益的現(xiàn)象。
我國(guó)房地產(chǎn)投資近幾年仍然高速增長(zhǎng)。2006年前9個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額就達(dá)到12902.4億元，同比增長(zhǎng)了24.3%。房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，使其占國(guó)有及其他單位固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，到2006年已經(jīng)達(dá)到破紀(jì)錄的22.6%。在國(guó)家加大宏觀(guān)調(diào)控力度的情況下，2006年全國(guó)商品房的價(jià)格同比仍上漲了5.5%，局部地方如北京、上海、廣州的房?jī)r(jià)相繼突破居民的心理價(jià)位。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)超過(guò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。
2007年初，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的《2007年中國(guó)服務(wù)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)，無(wú)論在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格以及利潤(rùn)上都存在問(wèn)題。
（一）銀行信貸導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過(guò)度增長(zhǎng)
金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的扶持力度逐漸加大。銀行在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款時(shí)，主要是依據(jù)抵押的房地產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)銀行在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)主要是參考當(dāng)前市場(chǎng)的交易價(jià)格。在房地產(chǎn)處于繁榮時(shí)期，過(guò)度樂(lè)觀(guān)的房地產(chǎn)投資者是市場(chǎng)的主體，因此價(jià)格必然被高估。這就意味著銀行可能高估銀行資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，導(dǎo)致銀行增加下一期的房地產(chǎn)信貸供給，從而進(jìn)一步推動(dòng)本已高估的房地產(chǎn)價(jià)格。大量資金的沉淀，使其對(duì)土地的需求超過(guò)了實(shí)際的需求，必然形成房地產(chǎn)的投資泡沫。
（二）銀行信貸助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)
在房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，企業(yè)和個(gè)人都熱衷于土地投機(jī)，而銀行也借此推波助瀾。銀行給予那些購(gòu)入土地的人相當(dāng)于地價(jià)70%的貸款，并勸其再去購(gòu)買(mǎi)土地，接著又繼續(xù)發(fā)放擔(dān)保貸款，如此反復(fù)進(jìn)行，引發(fā)土地泡沫。銀行為房地產(chǎn)貸款營(yíng)造的寬松環(huán)境，讓不少缺少資金的投機(jī)者有機(jī)可乘。他們利用銀行信貸資金，炒地圈地，待價(jià)而沽，人為增加土地的需求量，從而促使土地價(jià)格進(jìn)一步上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。此外，銀行信貸也縱容投機(jī)者大量的囤積新建商品房，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大力建房仍滿(mǎn)足不了市場(chǎng)的需求。根據(jù)市場(chǎng)供求原理，供不應(yīng)求必然導(dǎo)致價(jià)格的上漲，而價(jià)格上漲的趨勢(shì)又提高居民消費(fèi)預(yù)期，從而形成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。
（三）銀行信貸提高消費(fèi)者預(yù)期
中國(guó)目前的住房政策是鼓勵(lì)中低收入的家庭去買(mǎi)房，而且是買(mǎi)新房，這形成了目前住房需求持續(xù)旺盛的局面。各家銀行為了搶占個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，從過(guò)去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向了支持居民消費(fèi)，紛紛將個(gè)人住房貸款作為支持的重點(diǎn)，大大提升了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力。那些本無(wú)力購(gòu)房的家庭現(xiàn)在成了消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求。根據(jù)供需原理，在如此旺盛的需求下，房?jī)r(jià)必然急劇上漲，而房?jī)r(jià)的上漲不僅帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商新一輪的投資熱潮，而且使更多消費(fèi)者認(rèn)為這個(gè)上漲趨勢(shì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間都將延續(xù)下去。只要房?jī)r(jià)的收益率高于銀行貸款利率時(shí)，消費(fèi)者就傾向于借助銀行信貸來(lái)提前購(gòu)房。這種心理預(yù)期在消費(fèi)者群體中達(dá)成共識(shí)，并形成一致行動(dòng)，就會(huì)掀起購(gòu)房熱潮。個(gè)人住房貸款的增加，進(jìn)一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮和泡沫化。
（四）銀行信貸自身的非理性擴(kuò)張
銀行都把房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良的貸款品種，并且都在不遺余力地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就不會(huì)放慢增長(zhǎng)速度，從而國(guó)內(nèi)銀行信貸擴(kuò)張就不會(huì)停止。從2007年1-2月央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同期增長(zhǎng)近2700億元，銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張，加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。銀行持有大量的房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲將提高銀行資本規(guī)模，從而改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的價(jià)格。這一過(guò)程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。
遏制銀行信貸非理性流入房地產(chǎn)的相關(guān)措施
（一）嚴(yán)格遵守銀行信貸緊縮的宏觀(guān)政策
銀行必須遵守國(guó)家信貸緊縮的宏觀(guān)政策，嚴(yán)格把守信貸關(guān)，提高信貸門(mén)檻，有效地抑制資金流入房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)椋m當(dāng)提高銀行貸款利率，可以有效的抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房；提高存款準(zhǔn)備金率則可以收縮金融機(jī)構(gòu)的貸款總額，從而有效地抑制銀行向房地產(chǎn)市場(chǎng)的放貸沖動(dòng)；提高購(gòu)房首付比例，不僅可以降低銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例，也可以讓部分居民由于首付壓力而最終推遲購(gòu)房。只有這樣，才能降低住房需求，有效防止房地產(chǎn)泡沫化，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管
加強(qiáng)金融監(jiān)管，預(yù)防和警惕房地產(chǎn)信貸中的金融風(fēng)險(xiǎn)。做到貸款項(xiàng)目的科學(xué)論證，貸款發(fā)放的正確決策，確保貸款安全。提高信息的透明度，打擊投機(jī)活動(dòng)，對(duì)有問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行徹底的清查。加強(qiáng)銀行信貸人員培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，避免出現(xiàn)業(yè)務(wù)員為了個(gè)人利益弄虛作假，損害國(guó)家和集體的利益。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理
根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。要做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全程監(jiān)控開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向資本金比例不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。防止開(kāi)發(fā)商利用拆分項(xiàng)目，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。對(duì)中國(guó)人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
（四）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
目前房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)務(wù)之急是要拓寬房地產(chǎn)直接融資的渠道。根據(jù)各個(gè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，除了銀行貸款之外，股權(quán)融資，債券融資，包括基金、股票、保險(xiǎn)、信托等等多層次的融資，對(duì)房地產(chǎn)都有一定的支持，也有助于房地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。房地產(chǎn)發(fā)展如果得到多元化、多層次的資本市場(chǎng)的融資渠道的支持，就能化解或者分解單一靠銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。