淺析二手房交易管理稅收政策與建議范文

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摘要：我國房地產(chǎn)市場特別是二手房交易十分活躍，對國家稅收收入做出了應有的貢獻。在闡述我國二手房交易狀況及稅收政策的基礎(chǔ)上，針對其存在的稅種設(shè)置煩瑣、存在重復征稅弊端、稅率有失公平和稅負容易轉(zhuǎn)嫁等問題，提出研究開征資本利得稅的可行性，制定公平合理的稅收優(yōu)惠政策，規(guī)范二手房價格評估登記制度，建立健全申訴與爭議處理機制等對策建議。

關(guān)鍵詞：二手房交易；資本利得稅；可行性；對策建議

資本利得稅是對轉(zhuǎn)讓資本性（股票、債券、珠寶和房屋等）資產(chǎn)所取得收益進行課征的稅種。該稅除具有籌集財政收入的作用外，更重要的是可把握宏觀經(jīng)濟調(diào)控，促進社會公平與和諧[1]。在西方尤其是經(jīng)濟發(fā)展高度發(fā)達的國家對二手房交易開征了資本利得稅，一些發(fā)展中國家也有了類似的稅種，而我國未開征資本利得稅或類似的稅種。我國“營改增”后，營業(yè)稅退出了歷史舞臺，對二手房交易征收的稅費存在稅率設(shè)置不合理、重復征稅、累進效果差等問題。為深化稅制改革，完善增值稅和個人所得稅，加強房產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，應研究推進資本利得稅的立法與實施工作[2]。

一、我國二手房交易狀況及稅收政策

（一）二手房交易的總體概況隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，以及房屋中介行業(yè)的快速成長，二手房交易異常活躍。貝殼研究院（2018年9月）的數(shù)據(jù)顯示，目前我國二手房市場累計交易額達到30.33萬億元，交易總套數(shù)為2391萬套。其中，2013—2018年交易總量達1557萬套，占比70%，二手房交易實現(xiàn)跨越式增長。在我國二手房交易中，核心和一線城市的二手房交易已超過新房出售而成為主導。如1999—2018年北京市二手房交易成交總額（GMV）為5.1萬億元（增長120倍），交易總套數(shù)為210萬套（增長7.5倍）；上海市二手房交易GMV為6.6萬億元（增長250倍），交易總套數(shù)為365萬套（增長15倍）。

（二）二手房交易的稅收政策按照我國現(xiàn)行稅收政策法令，對二手房交易征稅的稅種涉及增值稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅。其中，前三個稅種的主要規(guī)定為：1.增值稅。現(xiàn)行增值稅法規(guī)定，對非一線城市不滿2年的房屋對外出售要按5%的征收率征收增值稅；超過2年的房屋對外銷售的，免征增值稅。對一線城市的不同是區(qū)分普通住宅和非普通住宅，即滿2年非普通住房對外銷售的，按房屋出售收入減去當初購買房屋價款差額的5%征收率征收增值稅；普通住宅則和非一線城市的規(guī)定相同。2.個人所得稅。現(xiàn)行個人所得稅法規(guī)定，對購買普通住房且居住不滿5年的或不是唯一的住房對外轉(zhuǎn)讓的，按房屋價格的1%或差價的20%繳納個人所得稅；滿5年且是唯一的住房則免征個人所得稅。對購買非普通住房居住不滿5年的或不是家庭唯一住房對外轉(zhuǎn)讓銷售的，按房價的2%或差價的20%納稅；居住達5年且是唯一住房的，不納稅。3.土地增值稅。現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)定，對普通住宅免征土地增值稅。對非普通住宅持有時間在3年內(nèi)對外交易的，按照房屋成交總額的0.5%征收土地增值稅；持有時間在3—5年對外交易的，按照房屋成交總額的0.25%征收土地增值稅；持有時間在5年以上對外交易的，則免征土地增值稅。4.契稅。現(xiàn)行契稅法規(guī)定，對購買家庭唯一住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅；對購買家庭唯一住房且面積大于90平方米的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房且面積大于90平方米的，減按2%的稅率征收契稅。各地契稅政策不統(tǒng)一，以當?shù)貙嶋H為準。

二、我國二手房交易征稅的問題分析

第一，稅種設(shè)置煩瑣。上述所言，我國現(xiàn)行的二手房交易稅涉及增值稅等若干稅種，其征稅環(huán)節(jié)包括財產(chǎn)、行為和所得三個方面。對一項經(jīng)濟行為活動征稅，涉列多個稅種顯然是復雜煩瑣的。無論在哪個環(huán)節(jié)征稅，表明稅種設(shè)置不夠合理，都會給房屋的出售者和購買者帶來諸多的麻煩。第二，存在重復征稅弊端。我國全面實行營改增后，增值稅和個人所得稅對二手房交易的計稅依據(jù)都是房屋買賣的差額，對同一事項征收兩種稅造成了重復征稅，顯然是違背了公平、合理和效率等稅收原則，也偏離了政府稅收宏觀調(diào)控的目標，更加重了納稅人的稅收負擔。第三，稅率有失公平。二手房交易征稅的稅率有失公平，如二手房交易個人所得稅的稅率設(shè)計，對普通住宅和非普通住宅的稅率層級只有一檔，即按房屋買賣總額的1%繳納和按房屋買賣差額的20%繳納，其稅率沒有累進效應，違背了稅收的公平性。第四，稅負容易轉(zhuǎn)嫁。增值稅等規(guī)定由二手房供應商繳稅，但其可通過提高房價將稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者。根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁理論，稅負能否轉(zhuǎn)嫁與供求雙方價格彈性有關(guān)。目前，我國二手房已是賣房市場，由賣家將稅負轉(zhuǎn)嫁到購房者較為容易，以致稅收宏觀調(diào)控政策效應未能充分發(fā)揮[3]。

三、我國二手房交易開征資本利得稅的政策建議

第一，研究開征資本利得稅的可行性。一是開征資本利得稅。為規(guī)范二手房市場的健康發(fā)展，保障其稅負的公平性，研究開征資本利得稅的可行性，合理確定不同性質(zhì)（投資或擁有數(shù)量等）售房者的稅負，健全二手房價格評估機制，考慮到稅負轉(zhuǎn)嫁問題，同時取消對此征收的增值稅和個人所得稅。二是實行差別累進稅率。在二手房轉(zhuǎn)讓中，賣房者一般不想或不拿購房的原始憑證，稅務部門根據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋價格的1%計算繳納個人所得稅，沒有累進效應。因此，為抑制過度住宅投機行為，資本利得稅設(shè)計差別稅率，以維護二手房市場的理性發(fā)展。第二，制定公平合理的稅收優(yōu)惠政策。一是對住房出售者給予減免稅。住房是人們生活中最重要的必需品和基本需要，所以大多數(shù)發(fā)達國家對轉(zhuǎn)讓住房所得收益給予一定的稅收優(yōu)惠。為此，我國二手房資本利得稅可借鑒國外的經(jīng)驗，對無子女老人及唯一住房出售者給予免稅或減半征收優(yōu)惠。二是加強減免稅優(yōu)惠監(jiān)督管理。在公平合理的稅收優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，認真審定納稅人的實際及其申報情況，區(qū)分生計、投資和投機行為，加強二手房減免稅優(yōu)惠監(jiān)督管理，既要考慮特殊群體的納稅困難，又不能加重納稅人負擔，充分發(fā)揮稅收調(diào)控效應[4]。第三，規(guī)范二手房價格評估登記制度。一是科學評估二手房市場價格。二手房評估價格是資本利得稅的計征依據(jù)，也是買賣雙方實際交易價格的主要依據(jù)，影響著稅務部門征收資本利得稅和當事人，因而房地產(chǎn)評估機構(gòu)或單位的評估價格尤為重要，必須公平、合理地評估二手房市場價格。二是及時公布二手房參考價格。二手房價格是由房地產(chǎn)中間商按照市場比較法進行評估的，通常透明度較低、準確性較差，使得資本利得稅的計稅依據(jù)缺乏說服力。因此，稅務等相關(guān)部門應建立健全二手房交易價格評估登記制度，實時更新二手房市場信息。第四，建立健全申訴與爭議處理機制。一是及時化解納稅人征稅爭議。納稅人對二手房交易價格或稅率等要素存在的爭議，可在規(guī)定時間內(nèi)向評估部門提出申請重新評估爭議要素是否合理，評估部門應本著公平和公正的原則，重新評定二手房交易價格或稅率，及時化解納稅人爭議。二是有效處理納稅人征稅申訴。當二手房納稅人對重新評定結(jié)果仍存在爭議時，可向上級評估部門提出申訴，上級評估部門收到納稅人申訴請求后，應盡快對納稅人的申訴請求做出回應，并在最短時間內(nèi)給出具體的解決方案，切實保護納稅人合法權(quán)益。

參考文獻：

[1]王學濤.我國資本利得課稅制度研究[D].杭州：浙江財經(jīng)學院，2011.

[2]趙留彥.征收資本利得稅能降低房價嗎[N].第一財經(jīng)日報，2013-03-05.

[3]張楠.二手房交易稅負轉(zhuǎn)嫁分析[J].中國集體經(jīng)濟，2016，(16)：92-93.

[4]杜靜萍.個人二手房交易稅收問題淺析[J].商業(yè)經(jīng)濟，2016，(8)：118-119.

作者：王曙光 高攀 單位：哈爾濱商業(yè)大學